最新最详细的房地产项目可行性研究分析报告实例_带大量表格.docx

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1、 QIANWAN 房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 分 析 报 告 项目公司： HZ 市 XDPB 开发有限公司 编 制 日 期 ： 二 一 四 年 一 月 五 日 - 2 - / 57 目 录 第一部分 项目概况 . - 4 - 一、 项目基本情况介绍 . - 4 - 1. 项目名称介绍 . - 4 - 2. 项目宗地位置介绍 . - 4 - 3. 项目经济技术指标介绍 . - 4 - 二、 项目开发企业介绍 . - 5 - 三、 项目产生背景 . - 5 - 四、 可行性研究报告分析与编制基本依据 . - 5 - 1. 相关的编制规范 . - 5 - 2. 土地使用权证 . - 5

2、- 3. 建设用地规划许可证 . - 5 - 4. 规划设计条件告知书 . - 5 - 第二部分 项目市场调查分析 . - 6 - 一、 项目投资环境分析 . - 6 - 1. 国家政策环境分析与预测 . - 6 - 2. 城市政策环境分析 . - 7 - 3. 城市经济环境分析 . - 7 - 4. 城市社会文化分析 . - 12 - 5. 宗地现状分析 . - 14 - 6. 配套设施、市政设施分析 . - 15 - 7. 城市规划分析 . - 16 - 二、 项目竞争环境分析 . - 20 - 1. 房地产市场分析 . - 20 - 2. 板块与楼盘竞争对手分析 . - 22 - 三、

3、项目客户群分析 . - 25 - 四、 项目 SWOT 分析 . - 26 - 五、 项目定位分析 . - 27 - 1. HD 县城及周边市场调查问卷统计分析 . - 27 - 2. 项目客户定位 . - 28 - 3. 项目产品定位 . - 30 - 第三部分 项目规划设计建议与进度安排 . - 31 - 一、 项目规划设计建议 . - 31 - 1. 设计指导思想 . - 31 - 2. 总平面规划建议 . - 31 - 3. 户型设计建议 . - 31 - 4. 景观设计建议 . - 31 - 5. 配套设施建议 . - 31 - 二、 项目开发进度安排 . - 32 - - 3 -

4、/ 57 第四部分 项目费用估算 . - 33 - 一、 项目经济分析各项参数设置 . - 33 - 二、 项目开发成本估算 . - 34 - 三、 开发期经营税费计算 . - 34 - 第五部分 项目收入与资金筹措 . - 35 - 一、 收入估算 . - 35 - 二、 项目投资与资金筹措计划 . - 35 - 三、 借款还本付息计划 . - 36 - 第六部分 项目财务评价 . - 37 - 一、 盈利能力分析 . - 37 - 二、 清偿能力分析 . - 37 - 三、 资金平衡分析 . - 37 - 第七部分 项目可行性研究结论与建议 . - 38 - 第八部分 附表 . - 39

5、- 一、 地方收费与优惠政策附表 . - 39 - 1. 附表 1： HD 县报建 “ 一口价 ” 收费标准 . - 39 - 2. 附表 2：关于省级产业转移园企业免缴 14 项行政事业性收费的通知 . - 40 - 二、 经济分析评价数据附表 . - 41 - 1. 附表 3： QIANWAN 项目可行性报告 -总成本费用表 . - 41 - 2. 附表 4： QIANWAN 项目可行性报告 -开发建设成本费用计算表 . - 42 - 3. 附表 5： QIANWAN 项目可行性报告 -销售收入与经营税金及附加表 . - 43 - 4. 附表 6： QIANWAN 项目可行性报告 -租赁收

6、入与经营税金及附加表 . - 44 - 5. 附表 7： QIANWAN 项目可行性报告 -销售收入表 . - 45 - 6. 附表 8： QIANWAN 项目可行性报告 -租赁收入表 . - 45 - 7. 附表 9： QIANWAN 项目可行性报告 -投资总计划表 . - 46 - 8. 附表 10： QIANWAN 项目可行性报告 -开发建设投资计划表 . - 47 - 9. 附表 11： QIANWAN 项目可行性报告 -分期投资计划表 . - 48 - 10. 附表 12： QIANWAN 项目可行性报告 -投资分类表 . - 49 - 11. 附表 13： QIANWAN 项目可行

7、性报告 -资金筹措计划表 . - 50 - 12. 附表 14： QIANWAN 项目可行性报告 -借（贷）款明细表 . - 51 - 13. 附表 15： QIANWAN 项目可行性报告 -还款付息表 . - 51 - 14. 附表 16： QIANWAN 项目可行性报告 -全投资现金流量表 . - 52 - 15. 附表 17： QIANWAN 项目可行性报告 -资本金现金流量表 . - 53 - 16. 附表 18： QIANWAN 项目可行性报告 -损益表 . - 54 - 17. 附表 19： QIANWAN 项目可行性报告 -损益表（投资分类） . - 55 - 18. 附表 20

8、： QIANWAN 项目可行性报告 -资产负债表 . - 56 - 19. 附表 21： QIANWAN 项目可行性报告 -资本来源与应用表 . - 57 - - 4 - / 57 用地面积 86375.24 计算指标用地面积 80693 总建筑面积 377165 住宅 商场 233300 16500 其中 商铺 9565 277165 （计入容积率） 酒店 14800 会所 2700 社区用房 300 其中 地下一层 地下二层 75000 19000 100000 住宅架空 6000 容积率 3.4 停车位 地上 200 个 2800 个 地下 2600 个 建筑占地面积 24200 建筑密

9、度 30% 绿地率 35% 项目总投资 117192 万元 项目建设经营期 项目计算期 15 年 ， 开发期 5-8 年，分三期进行开发。 项目总收入 187717 万元 税后利润 47251.26 万元 税后全部投资利润率 40.32% 税后全投资财务内部收益率 23.10% 税后全投资静态投资回收期 6.56 年 税后全投资动态投资回收期 7.45 年 第一部分 项目概况 一 、 项 目 基 本 情 况 介 绍 1. 项目名称介绍 项目名称暂定为 “ QIANWAN 项目 ” 。 2. 项目宗地位置介绍 本项目位于 HZ 市 HD 县 DL 镇 HDDDD 头。 地类为商业、住宅。 3.

10、项目经济技术指标介绍 表格 1： 项目主要经济技术指标 （不计入容积率） - 5 - / 57 二 、 项 目 开 发 企 业 介 绍 HZ 市 XDPB 开发有限公司成立于 2007 年 ， 注册资本 200 万元 ， 主营业务为房地产开 发，具备四级房地产开发资质，拥有管理、工程、财务、营销策划等中高级职称专业人 员 20 多人，先后开发过 HZ 市 XDPB、 XDPB 等相关项目。 公司总投资 2.5 亿元，在 HZ 市 MA 镇开发一商住房地产项目，项目占地面积 17600 ，总建筑面积 78800 ，其中商业建筑面积 12000 ，住房建筑面积 48000 ，车场 面积 18800

11、 。目前项目建设工程已经完成，销售进展良好，已经完成销售面积达 60% 以上。 三 、 项 目 产 生 背 景 HZ 市 XDPB 开发有限公司着眼于未来，将公司的发展项目向 HZ 周边县区拓展，在 2013 年先后与 HDPX 实业有限公司、 HD 县 SX 实业有限公司等几家公司签订股权转让协 议，收购该公司名下 100%股权，取得公司名下土地的使用权，投资进行房地产开发。 四、 可行性研究报告分析与编制基本依据 1. 相关的编制规范 1) 投资项目可行性研究指南 ； 2) 建设项目经济评价方法与参数 ； 3) 城市房地产开发经营管理条例 ； 4) 房地产开发项目经济评价方法 ； 5) H

12、D 县报建 “ 一口价 ” 收费标准 (附表 1)； 6) HD 县关于省级产业转移园企业免缴 14 项行政事业性收费的通知 (附表 2)。 2. 土地使用权证 1) HD 国用 (2010)第 020307 号； 2) HD 国用 (2010)第 020308 号； 3) HD 国用 (2011)第 020096 号。 3. 建设用地规划许可证 1) 地字第 DL_441323201100103 号； 2) 地字第 DL_441323201000424 号。 4. 规划设计条件告知书 1) (HD)规条字： (2009)005。 - 6 - / 57 第二部分 项目市场调查分析 一 、 项

13、目 投 资 环 境 分 析 1. 国家政策环境分析与预测 2013 年房地产行业调控进入缓冲期，稳定高压持续，政策由应急性、短暂性向 规范化 、 长效化过渡 ： 经历了 2011 年的史上最严调控年 、 2012 年的政策效果巩 固年，房地产市场逐步进入良性运作通道，大部分城市房价实现了合理回归， 去投资化效果明显， 2013 年，调控将进入缓冲阶段，从目前中央的态度来看， 调控暂时不会放松，但与之前的 “ 严厉 ” 相比，会相对趋于缓和，在房地产市 场运行相对平稳的一段时期内，中央会把重心逐步转向建立房地产市场调控的 长效机制。 尽管中央对于限购从严执行三令五申，但中小城市地方政府还是对放

14、松限购跃 跃欲试，基于目前预调微调活跃的现状及土地财政依赖的需求预判， 2013 年， 部分二三线城市存在执行层面放松限购的可能 。 而从 2013 年上半年各国各大城 市的情况来看，确实已经出现 “ 松绑 ” 的迹象。 房产税作为市场化的调控手段 ， 自沪 、 渝试 点 征收以来 ， 扩征的呼声一直不断， 2012 年年中 40 城个人住房信息系统联网的完成 ， 为房产税的扩围解决了基础性 难题，继而传出两湖加入试点行列，房产税的扩围俨然呼之欲出，但综合各方 面情况来看，尽管房产税能作为一种长效措施对房地产市场进行调节，但短期 来看，扩围之路困难重重。 土地出让规则适当改进 ： 2012 年

15、 7 月 19 日 ， 国土资源部下 发 关于进一步严格 房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 ， 对当时房地产和土地市 场出现的一些波动再出政策遏制。 表格 2：土地出让规则对比表 最新出让规则表述 2011 年出让规则表述 内 容 区 别 意 义 当土地价格溢价率达 设定合理上限价格，当竞买 新规明确了 49% 政府从确定 “ 合理 报价达到地块合理上限价格 到 49%时 ， 将 调 整 竞价 时，不再接受报价，价格锁 上限 ” 价格转向对 方式，即锁定地价， 定在合理上限价格，转为在 的溢 价 上 限 ， 取 起 拍 价 的 设 置 上 从零开 始 竞投配 建 此基础上通过现场

16、投报配建 代此 前 的 “ 合 理 来，为不突破 49% 安置用房或保障性住 保 障 性 住 房 面 积 的 方 式 竞 上限价格 ” 的溢价上限，或调 房面 积 ” 。 买，投报面积最高者为地块 高起拍价 竞得人。 从零开始 竞投配建 安置用房或保障性住 房面 积 ” 。 部 分 住 宅 用 地 配 建 不 少 于 10%的保障房用地 新 规 适 用 的 是 目的所在应当是控 全部 地块 ， 其 中 住 宅 用 地 配 建 保 障 性 住 房 面 积 ， 商 业 用 地 配 制地价，将所有地 块的溢价率严格控 制在 49%以内，政 治意义大于实际控 建安置用房 制作用。 - 7 - / 57

17、 2. 城市政策环境分析 1) 虽然国家目前对房地产进行调控，实行限购乃至限贷，但该政策对 HD 的房地 产不会造成大的影响： A. HD 县处于四线的县级城市，楼盘的供给、价格都处于平稳发展，没有大 起大落； B. HD 县 ， 尤其是 DL 镇的房地产市场刚刚处于起步阶段 ， 大多数居民属于第 一次购房，刚需比较大，二次购房较少，投机和投资户较少。 2) 2013 年 HD 县第一季度的统计数据显示，在旅游地产的带动下， HD 县商品房 销售面积达 179943 ，增长 81.7%，房地产市场销售非常活跃。 3) 规划中的环城西路在 2013 年将动工兴建，将优化本项目的交通和环境。 3.

18、 城市经济环境分析 1) HD 县分功能区主要经济指标分析 HD 县根据经济结构的不同 ， 将整个县域划分为四个不同功能区域 ， 本 项 目 位 于 “ 承 接 ZSJ 产 业转 移 功 能 区 ” 。 从 2013 年 3 月 份 和 6 月份的统计数据中都可以看出 ， “ 承接 ZSJ 产 业转移功能区 ” 的固定资产投入总量在全县四个功能区中位于第二 ， 增幅位居第一 ， 充分说明该功能区 正加大力度进行建设，税收收入也位于第二，经济比较活跃。 表格 3： HD 县 2013 年前三季度主要经济指标 单位：万元人民币 指标名称 2013 年 3 月 止累计 累计增 /减 (%) 2013

19、 年 6 月 止累计 累计增 / 减 (%) 2013 年 9 月 止累计 累计增 / 减 (%) 1、固定资产投资 全县 308609 20.2 905991 24.5 1396943 21.9 承接 ZSJ 产业转移功能 区 115003 63.4 335545 23.2 476197 13.2 临港工业区 31741 15.7 110244 19.7 185319 22.9 滨海旅游观光功能区 155577 1.1 446666 20.2 717041 28.8 农业生态功能区 6288 24 13536 20.1 18386 7.6 2、税收收入 全县 87718 46.4 19586

20、8 57.3 278734 49 承接 ZSJ 产业转移功能 区 28688 2 62230 15.7 87976 6.4 临港工业功能区 11155 34.4 23376 43.6 32712 18.9 滨海旅游观光功能区 40380 74.2 92078 99.5 131745 111.5 农业生态功能区 331 4.4 628 -14.1 1225 -11.1 - 8 - / 57 2) HD 县各镇固定资产投资分析 按照行政区域划分， 本项目所处的 DL 镇 ， 2013 年固定资产投入的增幅也是位居第 一的。 表格 4： HD 县各镇 2013 年前三季度固定资产投资 单位：万元人民

21、币 指标名称 2013 年 3 月 止累计 累计增 /减 (%) 2013 年 6 月 止累计 累计增 /减 (%) 2013 年 9 月 止累计 累计增 /减 (%) 全县合计 308609 20.2 905991 24.5 1396920 21.9 平山 53829 75 173581 13.6 232042 1.6 DL 35710 74.4 82418 50 129202 29.7 白花 13097 28.4 47287 28.8 66750 24.7 梁化 9767 38.5 16709 45.8 19945 28.8 稔山 53592 18 163516 10.9 313898 3

22、0.8 铁涌 6721 8.4 23021 57.7 36090 82.3 平海 24625 -18.8 100803 54.6 122437 23.6 港口 8650 -2.8 25919 51.6 47357 79 巽寮 68710 -0.8 156428 10.2 233349 21.9 吉隆 8710 14.6 36438 13.4 69499 12.1 黄埠 16310 19.7 50785 11.9 79730 15.6 多祝 2600 38.3 15550 33.7 28235 19.3 安墩 1100 144.4 3450 23.2 5360 0.2 高潭 900 12.5 2

23、850 16.6 4300 15.4 宝口 2108 14.3 3346 26.5 3906 13.4 白盆珠 2180 10.3 3890 15.1 4820 5 3) HD 县引进外资情况分析 2013 年 HD 引进外资的增幅有点下降，但引资额度还是比较大的。 表格 5： HD 县 2013 年上半年外商投资 单位：万元人民币 指 标 名 称 2013 年 3 月 止累计 累计 增 /减 (%) 2013 年 6 月 止累计 累计 增 /减 (%) 实际吸收外商 直接投资金额 253 -49.7 3906 -5.1 - 9 - / 57 4) HD 县各产业经济指标 从 HD 县 201

24、3 年 3 月份和 6 月份的生产总值统计数据中都可以看出 ， 房地产业在第 一季度的增幅为 30.2%，第二季度为 19.9%，两个季度增幅均是位居第一，充分说明目 前 HD 县房地产业的发展速度处于快速增长时期。 表格 6： HD 县 2013 年前三季度各行业生产总值 单位：万元人民币 指标名称 2013 年 3 月 止累计 累计 增 / 减 (%) 2013 年 6 月 止累计 累计 增 / 减 (%) 2013 年 9 月 止累计 累计 增 / 减 (%) 地区生产总值 658312 12.7 1713226 13 2697336 13.5 1、第一产业 109956 4.2 181

25、880 5.3 286228 4.8 2、第二产业 283102 14.2 783474 14.7 1283571 18.4 工业 262555 14.1 748040 14.6 1213353 18.8 建筑 20547 14.6 35435 17.3 70218 10.8 3、第三产业 265254 14.5 747872 13.1 1127537 9.4 交通运输、仓储和邮政业 19320 6.1 28635 8.7 49403 12.7 批发和零售业 61853 9.9 234952 8.3 378317 7.8 住宿和餐饮业 35528 4 73124 3.4 139355 2.8

26、金融业 8452 13.1 30461 14.4 46518 15 房地产业 49918 30.2 117510 19.9 139615 11.3 其他服务业 90184 16.7 263190 18.4 374329 11.6 5) HD 县经济预测分析 从 2006 年始 ， HD 县历年 GDP 增幅保持稳步增长 ， HD2011 年 GDP 突破 300 亿元 增 幅 19.3%居 HZ 市榜首， 2012 年达到 3020126 万元，增幅 19.3%， 2013 年 6 月达 到 1713226 万元。 图表 1： 2006 年以来 HD 县 GDP 总值及增幅 项目所处的 HDDL 镇 ZSJ 工业转移产业园，自 2006 年起步以来，已经取得了显 著的发展，已签订 112 个投资项目，其中 35 个项目投产、 3 个项目在建，就业 人数已达 2.2 万人。 图表 2： ZSJGYZYY 入驻企业及引资发展 GYZY