2022年北京百荣世贸商城招商策划书.docx

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1、北京百荣世贸商城招商策划方案第一部分：招商策略其次部分：招商进度中的比例安排第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商预备工作准时间支配、达成目标及实施内容第八部分：广告宣扬策略第九部分：开业庆典第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面对全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺当开展的同时，各招商部门支配出20的15 / 14招商力气，对外地 包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等） 运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商；成效抱负的情形下，在保证北京地区招商指标的同时，随

2、时进行调整加大外地及国际）招商力度；其次部分：招商进度中的比例安排招商的前期阶段，招商的比例方案为：北京地区招商占60左右；外地招商占20左右；国际招商占 15左右；预留出 5的比例，作为机动或炒作；其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60；外地招商、国际招商的比例可依据实际情形扩大，扩大部分可占用本地招商份额；依据招商实际情形，假如招商显现火爆，可加大预留部 分的比例 例如 10）；这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在工程只有同期推出的情形下，通过预留部共享受到商铺升值的部分利益；第三部分 ： 招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3 年的

3、租金；从第四年起租金递增5；第五年租金递增 6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20；2、首期交纳5 年租金的 30，正式开业前再交齐5 年租金全款；从第六年起租金递增5；第七年递增 6；第八年递增 7；总体递增比例不超过20；可签定租约合同期为20 年；首期就一次性交纳5 年租金；可获得6 年实际使用权的优惠政策；从第七年起租金递增6； 第八年递增7，总体递增比例不超过20；除享受以上优惠政策以外，仍可以获选择一间商铺位置的机会；3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐10 年租金全款；可获得12 年实际使用权的优惠政策；可签定租约合同期为20 年；如 10 年租金

4、在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，仍可以获选择两间商铺位置的机会；二、租金交纳及优惠政策2备选方案）：1、同上；2、第一段同上；首期就一次性交纳5 年租金；可获得赠送6 个月无偿使用权的优惠政策；从第七年起含第 6 年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20；除享受以上优惠政策以外， 仍可以获选择一间商铺位置的机会；3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐10 年租金全款；可获得11 年实际使用权的优惠政策；可签定租约合同期为20 年；如 10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，仍可以获选择两间商铺位置的机会；三、分析 以均价 8.5 元运算）：

5、第 6 年租金收入： 115472.04*365*8.5*1.05 3.761646 亿元；第 6 年半年租金： 3.761646/2 1.880823 亿元；五年的贷款利息：17.91260 亿元 *0.07 1.253882 亿元； 五年租金 9 折缺失租金： 17.91260*0.1 1.79126 亿元； 租五送 6 个月缺失： 1.880823 1.253882 0.626941 亿元；租五送一年的缺失： 3.761646 1.253882 2.507764 亿元；租五送一比租五打9 折多缺失：0.716504亿元；租五送半年比租五打9 折少缺失： 1.164319亿元；从上面的分析

6、来看，一次性交纳5 年租金免费送 6 个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然缺失最多，但比打9 折只多缺失 7 千万，而从对商户的吸引力却大大增强；同时保证提前仍贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊；注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情形进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用；四、租金交纳方式及供应优惠政策的理由：考虑到工程的招商不但要符合公司的总体定位，同时仍要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，准时仍贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司进展极其有利；上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用及抬高

7、门槛），达到自然剔除的目的；同时，依据现金是王的原就，运用对我们影响微小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫缺失；另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充共享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商 户去选择 5 年一次性交纳租金的方式；此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中运算出详细的数据表达；第四部分：经济分析一、交纳 三年）租金经济分析 抱负价格）1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M运算；2、依据每层出租实际使用面积平方M运算；3、平均租金价格按每天每平方M9元人民币运算；每层定价为：平均租金价格为：9 元/ 天楼层租金价格出租

8、面积说明应完成利润额六层元/ 天）未运算亿元）五层7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963四层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180三层8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1 层B2 层9.019175.9819175.98*9*365*3未运算1.88979总计均价 9 元115472.04共回收五年租金费用11.29429说明：、11.29429 亿

9、元的30为： 3.38829亿元；、综合治理费：115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元；、第一年综合治理费：6322.0941 万元；、保证金 按一万商铺，每商铺2 万元收取）： 2 亿元；二、交纳 三年）租金经济分析 保守价格）1、据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M 运算；2、依据每层出租实际使用面积平方M 运算；3、平均租金价格按每天每平方M8.5 元人民币运算；每层定价为：平均租金价格为：8.5 元/天楼层租金价格元/ 天）出租面积）说明应完成利润额亿元）六层未运算五层6.018503.8918503.89*6*365*31.21571四层7.02

10、0454.3020454.30*7*365*31.56782三层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1 层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2 层总计均价 8.5 元115472.04未运算共回收五年租金费用10.65441说明：、 10.65441 亿元的 30为： 3.19632 亿元；、综合治理费：115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元；、第一年综合治理费

11、：6322.0941 万元；、保证金 按一万商铺，每商铺2 万元收取）： 2 亿元；三、交纳 五年）租金经济分析 抱负价格）：1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M运算；2、依据每层出租实际使用面积平方M运算；3、平均租金价格按每天每平方M9元人民币运算；楼层租金价格出租面积说明应完成利润额元/ 天）亿元）、综合治理费：115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元；、第一年综合治理费：6322.0941 万元；、保证金 按一万商铺，每商铺2 万元收取）： 2 亿元；四、交纳 五年）租金经济分析 保守价格）1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方

12、 M运算；2、依据每层出租实际使用面积平方M运算；3、平均租金价格按每天每平方M8.5 元人民币运算；每层定价为：楼层租金价格平均租金价格为：8.5 元/ 天出租面积说明应完成利润额元/ 天）亿元）六层未运算五层6.018503.8918503.89*6*365*52.02618每层定价为：平均租金价格为：9 元/天六层未运算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272四层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633三层8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297二层9.020006.6620006.66*9*

13、365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1 层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2 层总计均价 9 元115472.04未运算共回收五年租金费用18.82381说明：、18.82381 亿元的30为： 5.64714亿元；四层7.020454.3020454.30*7*365*52.61304三层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.696

14、04B1 层B2 层总计9.0均价 8.5元19175.98115472.0419175.98*9*365*5未运算共回收五年租金费用3.1496517.91260说明：、 17.91260 亿元的 30为： 5.37378 亿元；、综合治理费：115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元；、第一年综合治理费：6322.0941 万元；、保证金 按一万商铺，每商铺2 万元收取）： 2 亿元；第五部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作包括印务）、媒体购买、治理费用等项，总费用估计在 3000 万 3600 万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必需依据实际

15、运作情形进行调整；如招商特别顺当，就广告投入将会进行敏捷调整削减；工程费用预算 万元）备注广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流淌；媒体购买2400电视、电台、平面、户外、流淌办公用品150车辆、演示用具、移动办公人员治理400薪水、提成嘉奖、培训差旅20交通、住宿、款待外埠费用200场地、日常费用电话费用30电话、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、合计3605分析：其中广告制作费用约占8.3 ；媒体购买约占66.6 ；行政与治理费用约占25.1 ，应占比例符合正常市场运作中的比例安排；第六部分：各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲

16、消遣、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料备选方案：楼层商品布置备注六楼餐饮、休闲消遣、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品第七部分：招商预备工作准时间支配、达成目标及实施内容一、

17、招商预备工作只针对协作招商部分）：1、完成工程名称注册、以及工程标志等的CI 设计并注册；2、注册中文及英文的国内域名 ）及国际域名 .com）；3、确定宣扬包装概念、总体广告宣扬用语；4、完成设计制作百荣世贸中心招商文告、招商楼书，包含工程功能分布及内部结构图；5、完成设计制作工程成效图的POP， 3D 资料光盘；6、完成设计制作百荣世贸中心的主体、各分体剖面模型沙盘；7、完成招商队伍的建立聘请），进行培训及人员甄选安排；8、制定商户准入标准、引入原就、操作规章等；9、确定公司组织机构和部门设置；10、招商处的筹建；11、招商部各种治理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规章出台；12、制定

18、商户准入标准、条件、和招商规章；13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业治理守就等；14、依据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时方案包括招商区域、重点目标、任务指标完成方案等）；二、招商时间支配：招商前期预备工作阶段为：2002/11/01 2003/02/10正式招商时间确定为：2003/02/18 2003/12/30后招商期暨开业庆典筹划阶段：2003/12/30 2004/04/281、2002/11/01 2002/12/01完成招商人员聘请 10 天）及培训工作 10 天），同时完成个人招商指标确认并依据招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案；2、200

19、2/11/20 2003/01/01完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等；完成工程标志等系列 CI 设计，更换识别系统 包括名片、信函、旗标等）；确定宣扬包装概念及总体广告用语；3、2003/01/01 2003/02/10 完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告方案 包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项治理费用支出预算；完成各种POP、3D vision 、沙盘等的制作；完成招商部筹建工作；4、2003/02/10 前 完成一切招商预备工作；5、2003/02/18招商工作正式开头；6、2003/02/18 2003/03/30协作组织公关活动，针对对象为行业协会、政

20、府部门的；针对国际招商部分的；如有香港招商方案单列；7、2003/02/18 2003/05/01招商第一阶段；以北京为重点的招商工作，招商比例按方案掌握在总体的60以内；同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作；国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商；外埠招商设 2 个月摸索期，假如反应良好，就由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商方案 包括地点选择、招商规模、策划广告宣扬协作、费用预算等），报请总经理审批；于 8、2003/05/01 前完成全部外地实地招商工作预备；9、2003/05/01 2003/08/01 招商进入其次阶

21、段；在确保北京地区招商工作按方案顺当进行，并达到预期目标、回款抱负的基础上，提高要求进行市场二次开发；目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点；10、 2003/08/01 2003/11/01招商进入第三阶段；本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整；做到符合百荣世贸中心的原定市场定位及功能分布设计；依据实际招商情形制定招商收尾方案，对招收工作未达到设定标准的进行最终突击攻关；11、 2003/11/01 2003/12/30招商进入尾声；全部招商目标在2003/12/30前责成有关分部的确完成；依据招商阶段预先选择商铺情形、对

22、未打算位置的商铺策划商户抓号的预备工作地点、方式、安全保证、公平程序）；12、 2003/12/30 2004/04/28后招商期、开业庆典；招商部人员缩编，部分人员转入商业治理编制；招商整体工作做总结，财务情形汇总报告公司董事会；开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等；备选方案）： 1、同上；2、同上；3、2003/12/01 2003/01/10工作内容同上；4、2003/01/10 2003/01/20完成媒体发布前期工作，一切就绪；5、2003/01/20 阴历十二月十八日，大寒）招商正式开头；6、2003/01/20 2003/02/10春节招商工作正常进行，并针对广东、福建、浙江

23、沿海地区春节港澳台400 万侨胞回乡省亲机会，进行春节攻势；结合韩国、日本、港台商人回乡探亲机会，其扩散力将会极有成效；7、其他同上；三、达成目标 设定理由及达成手段）：达成目标是依据商业工程招商的程序支配制定的最低限度招商进展要求；实际招商过程中，必需超额或提前完成此目标，否就将影响整个招商的胜利；1、2003/02/18 2003/05/01第一阶段完成招商任务的20；此阶段主要操作方案是通过工程广告宣扬及内部预登记商户，进行提炼选择，电话及DM 营销方式，从商业工程对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保证，之所以设定20任务的目标，是为了保证工程招商商户质量，只假设登记客户中存在低于2

24、0的商户是达到我们招商标准 的；2、2003/05/01 2003/08/01其次阶段完成招商任务的30；此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM 营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商赴当地设点的大规模绽开；以及国际招商部分估计于此阶段到达见效最明显阶段；以上四方面支持本阶段完成 30的任务指标；3、2003/08/01 2003/11/01第三阶段完成招商任务的50；此阶段由于建筑主体出地面，结构达到封顶前阶段，商户对工程的信任度大大加强；招商比例中设计 50的生产型商户 厂商及隶属厂商营销机构）， 40的产品代理商及经

25、销商， 10的一般经营商户，前两阶段主要针对对象为比例设计中的前 50，此阶段由于接纳其余 50类型商户，标准降低，招商难度相应减小；通过招商进展顺当、商户积极等方面的大事公关活动，对剩余招商起到催化作用；恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式，用夺标宣扬刺激招商的最终阶段工作；完成最终阶段任务是具有肯定可行性的；另外，详细招商过程中，最终阶段的实际情形应当是剩余任务远远低于方案目标，实际已处于收官 ；按楼层分招商分部；招商 1 部： B1 层， 4 人，设招商主管一名；负责对男女鞋类、皮具、箱包的招商工作；招商 2 部： F1、 F2 层， 4 人暂定），设招商主管一名；负责对男、女服装、男女皮

26、装的招商；招商 3 部： F3 层， 4 人，设招商主管一名；负责童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品、哺乳用品等的招商；招商 4 部： F4 层， 4 人，设招商主管一名；负责针纺织品、服装配饰、家用小五金、电气产品、家用小电器、小百货、文化用品、汽车饰品、工艺礼品等的招商；招商 5 部： F5 层， 4 人，设招商主管一名；温馨家居用品、床上用品、家纺布艺、窗帘、绳草编织、国际精品等的招商；招商 6 部： F6 层 4 人，设主管一名；负责餐饮、消遣、健身房、电玩厅、图书、办公间的招商；国际招商部： 4 人，设主管一名；负责国际商品的招商，任务是填充F5 层的香港厅、台湾厅、韩日厅、欧美厅的招商

27、工作；百荣世贸中心董事 会招 商 总 部总 协 调 处市场部招商部公媒创关体意治理组织架构：市策广市一二三四五六国场场际调查划告督导部部部部部部部2、 外埠招商方案；外埠招商以轻工产业集合区域、商品集散中心、区域代表中心城市为主要目标；以下为招商及广告辐射）目标城市：服装鞋类：广州 春夏时装、鞋类皮具）；上海名牌服装、进口服饰）；中山休闲装）；花都 皮鞋皮具）；增城新塘牛仔服装）；东莞虎门 春夏时装、针织品、鞋）；东莞盐步 内衣）；佛山南桂 童装）；深圳 春夏时装）；杭州 春夏时装、丝绸服装）；石狮牛仔、休闲、童装）；宁波名牌男装、衬衫）；温州名牌男装、童装永嘉、鞋）；威海韩国服饰）；义乌 针

28、织、袜子）；海宁 皮衣）；河北辛集 皮衣）；晋江 运动服饰、鞋）；厦 门台湾服饰产品）；哈尔滨冬季服装）；沈阳 冬季服装）；浙江湖州童装）；辽宁海城 童装）；针织家纺布艺类：宁波；浙江绍兴 柯桥）；海宁；上海市；广东南海西樵）；山东青岛；苏州；常熟；箱包类：上海市 奉城）；浙江瑞安仙降）；河北高碑店 白沟）；辛集皮具箱包）；海宁；广州高档箱包）；辽宁南台； 儿童玩具类：义乌；广东省 60）；深圳 外销产品为主）；广东澄海； 文化用品类：上海市；义乌；温州；宁波宁海）；广东潮阳；深圳市； 小百货商品类：义乌；温州；石家庄；除此之外，考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用，在以上城市的有针对性的招

29、商方案以外，同时包含对典型中心城市的招商工作支配；主要有：天津； 武汉；成都；重庆；杭州；南京；济南；沈阳；大连；福州；厦门；郑州；长沙；国际招商部分通过中国工商联、贸促会的帮助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会；主要针对的国家有：香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等；3、备选方案）外埠招商部分：在初期由公司自行进行外埠招商工作，每月总结；同时做托付代理公司招商方案，1 2 个总结期之后，如在外埠自行招商进展欠抱负的情形下，全面考虑将外埠、国际部分招商进行托付，同时公司的招商方案连续进行托付建议以松散式合作方式为主）；第八部分：广告宣扬

30、策略广告宣扬是招商中占用费用比例最大，操作方式支配对招商工作又会起到极大影响的部分；广告策划得当，会取得事半功倍的成效，取得良好的招商业绩将成为顺理成章；由公司决策层及相关人员审定并提出修改看法；2、 2002/12/01 2003/01/30完成全部招商印刷品的设计、排版、印刷；包括招商文告、招商楼书、名片设计制作、POP 广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流淌广告、沙盘、3D vision光盘、礼品等；3、2003/01/30 2003/03/30 DM ；4、 2003/01/30 2003/02/01完成广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿；胶片分5、15、 30三种，分别为形象广

31、告、主题招商广告、表达性招商广告几种，并提前做出春节协作公关活动等的公益广告片针对港澳台胞）；同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算；此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出；并保证不会贻误战机；二、广告宣扬实施部分：1、2003/02/01 2003/02/10各种媒体发布预备工作就绪；2、2003/02/10 2003/02/18完成户外、流淌广告的发布；3、2003/02/15开头进行立体媒体投放电视、平面、电台等）；4、2003/02/18正式招商开头；同时协作相关的公关活动；5、2003/02/15 2003/03/30密集广告轰炸期，海陆空全面协动包括终端支持）；6、

32、2003/03/30 2003/05/01间歇表达性广告投放，与形象广告穿插进行；依据招商情形调整广告发布力度，总体遵循递减投放的原就；7、2003/05/01 2003/08/01间歇性广告投放；协作公关活动；8、2003/08/01 2003/12/30依据招商进展情形，顺当的情形下调整大幅削减电视媒体的投放力度成本掌握），保留平面媒体的投放方案；9、2003/12/30招商工作进入尾声，完成预定方案任务；进入后招商期，完成招商工作总体总结，作出总结报告提交公司领导层；保留部分招商部功能设置，招商部其他设置解散，按公司需求，部分连续留用人员转入商业治理编制；10、 2003/12/30 2

33、003/03/30依据招商过程中商铺位置安排情形部分商铺位置已确定），策划支配其余商铺的安排按抽签方式确定；11、 2004/01/01 2004/03/30策划开业庆典预备工作；第九部分：开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候，应当做到浓重、热闹，并且得到社会各界的庆贺，场面必需宏大；除了必要的广告宣扬方面的支持，同时仍要将公关放在极重要的位置；调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定：国家有关领导；崇文区政府要员、北京市政府有关官员；各行业协 会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；有关国家驻华商务代表；外商商户代表；中心商户代表等等；期间组织大型活动，例如光明一条街、彩旗飘扬北京城、揭起你的盖头来活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等；旨在得到媒体的广泛报道，特别是央视及全国卫视，达到开业渲染并广告全国的目的；详细开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进行）；