我国房地产中介企业发展战略研究_董文晖.docx

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1、 武汉理工大学硕士学位论文 摘要 房地产中介组织是随着房地产业的发展而逐步发展起来的，规范化的房地产 中介组织和成熟先进的运营管理模式，对于促进房地产业的健康发展和规范房地 产经济运行有着极其重要的作用。我国改革开放 20多年来，房地产中介行业的 从业人员队伍迅速扩大，但是，由于我国的房地产中介业起步较晚，在执业标准、 执业规则、专业人员素质、技术手段，特别是在运营管理模式方面还处于探索阶 段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国家和地 区成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不小的差距。随着房地产市场的迅 猛发展，房地产中介业面临新的挑战和发展机遇。房地产中介企业发展

2、战略研究 是一个 较新的研究领域，我国关于房地产中介企业发展战略还缺乏较为系统的研 究。 本文在国内外现有研究的基础上，结合我国房地产中介企业的发展现状，借 鉴发达成熟地区和国家房地产中介组织运营管理模式经验，从理论和实践方面对 我国房地产中介企业运营管理模式进行了较全面的分析和阐述，提出了我国房地 产中介企业发展战略。 关键词 ：房地产中介，企业管理，战略研究 武汉理工大学硕士学位论文 Abstract The development of real estate brokerage organization is along with the growth of real estate i

3、ndustry. The standardized real estate brokerage organization and mature management mode will play an important role in the development of real estate industry and economy Since Chinas reform and opening up to outside world 20 years ago, the employment in real estate brokerage industry has been incre

4、asing in a fast rate. However, there are still in primary stage in such aspects as professional standard and regulation, professional training, especially management mode. Generally speaking, the brokerage organization in China is still a beginner and there is a long way to go comparing with the req

5、uirement of international regulation and matured real estate brokerage service in developed counties and regions. Therefore, real estate brokerage industry in China will face new challenge and opportunities for developing with the rapidly growth of real estate market. The study on operation and mana

6、gement mode of real estate brokerage organization is a new field for studying. There is still lack of systematic studies on real estate brokerage organization. Based on the existing studies and combined with the analysis of China real estate brokerage organization status and management mode which op

7、erates successfully in developed countries and regions, this essay expatiated the management mode of real estate brokerage organization operation in China and put forward proposals of innovational path and policy for management mode. Key words： Estate Intermediary, Enterprise Management, Strategy Re

8、search 武汉理工大学硕士学位论文 目录 m n . I ABSTRACT . II 第 1 章绪论 . 1 1.1研究背景 . 1 1.2课题的提出 . 2 1.3相关课题研究现状 . 3 1.4本文的工作 . 7 第 2章房地产中介相关理论概述 . 8 2.1房地产中介的概念 . 8 2.2房地产中介服务的职能 . 10 2.3房地产中介机构的组织形式 . 12 2.4房地产中介企业存在的必要性和重要性 . 13 第 3章我国房地产中介企业现状分析 . 16 3.1房地产中介企业的类别与服务内容 . 16 3.2我国房地产中介企业的现状 . 17 3.3我国房地产中介企业面临的环境分析

9、 . 18 3.3.1宏观环境分析 . 18 3.3.2行业环境分析 . 21 3.4我国房地产中介企业的 SWOT组合分析 . 23 3.4.1优势分析 （ S) . 23 3.4.2劣势分析 （ W) . 23 3.4.3机会分析 （ 0) . 25 3.4.4威胁分析 （ T) . 26 3.5本章小结 . 26 III 1 武汉理工大学硕士学位论文 第 4章我国房地产中介企业发展战略 . 27 4.1房地产中介企业战略联盟 . 27 4.1.1房地产中介企业运营模式发展趋势 . 27 4.1.2房地产中介企业规模化连锁战略 . 28 4.1.3实施特许连锁战略的作用 . 33 4.2房

10、地产中介企业信息化战略 . 35 4.2.1房地产中介企业信息化的涵义 . 35 4.2.2 MLS管理系统 . 36 4.2.3房地产中介企业信息化建设 . 38 4.3房地产中介企业人力资源战略 . 41 4.3.1构建房地产中介企业管理者综合素质体系 . 41 4.3.2建立专业匹配、组合合理的团队 . 43 4.3.3留住公司的核心人才 . 44 第 5章结论 . 48 参考文献 . 49 致谢 . 51 作者攻读学位期间发表的论文 . 52 武汉理工大学硕士学位论文 第 1 章绪论 1.1研究背景 自从 1993年国务院发出关于发展房地产业若干问题的通知，要求 “ 建立 与房地产市场

11、配套的服务体制，建立房地产交易的中介服务代理机构 ” 后，我国 的房地产中介企业伴随房地产业的发展从无到有，从小到大逐步建立和发展起来 的。我国改革开放 20多年来，房地产中介行业的机构数量不断增 多，从业人员 队伍迅速扩大。以上海为例， 1993年房地产经纪企业只有 117家，截至到 2004 年 5月 31日，上海有房地产经纪企业 3931家，下属分支机构 6623家，房地产 经纪机构总数为 10859家。截至 2003年底，上海房地产经纪行业持证经纪人约 2.5万人，而实际从业人员总数可能髙达近 10万人 2。北京截至 2004年底现存 房地产经纪机构 2245家。但目前我国房地产中介行

12、业还存在许多问题，主要集 中在以下几个方面： 1. 法律法规不健全，行业管理不完善。主要表现在房地产经纪人市场准入 的规则不健全，引起政府部门管理的不统一 ;房地产中介业行政管理职责不明确， 引起与行业自律管理发展方向的偏离。 2. 行业规范基本缺失，市场运行不够有序。表现在行业标准缺乏，行业规 范执业遭到漠视和存在失控隐患，行业内难显规范执业的竞争优势，市场上存在 无序竞争的现象。 3. 违规行为时有发生，从业人员素质参差不齐，行业声誉差强人意。行业 内一些经纪人逐利忘义的违规问题时有发生，呈现出种种不正当的中介行为。其 中主要有：过度炒作 “ 楼花 ” ；佣金外得利；利用职业便利欺诈；不正

13、当商业行 为。 20世纪末己有一大批我国港台地区及 国外的房地产中介企业进入中国大陆， 譬如香港中原、台湾新联阳以及美国的 “21 世纪不动产 ” 等均以强势扩张态势 进军内地的房地产领域。它们带来了先进的管理理念，同时也对国内房地产中介 企业形成竞争。由于我国的房地产中介行业起步较晚，在执业标准、执业规则、 专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经验管理体系等方面还处于探索阶段， 总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国家成熟的房 地产中介服务体系相比，还存在着不小的差距，研究房地产中介企业的运营与管 1 武汉理工大学硕士学位论文 理模式显得尤为重要。只有健全和发达的房地

14、产中介组织，才能提供准确充分的 信息及专业化的服务；才能降低房地产交易成本，提高房地产交易的效率；才能 强化房地产竞争机制，加速房地产流通，促成房地产交易的成功；才能规范房地 产交易市场，保证房地产市场健康运行，促进国民经济的发展。 目前我国对房地产中介企业的研究焦点多放在房地产评估业和房地产三级 市场中介服务业上，而专门针对房地产二级市场中介服务业发展的指导性文章很 少；由于房地产中介的专业性较强，对房地产市场中介服务的专门研究大多集中 于中介业务本身，而忽略了对房地产中介企业的发展战略研究。 对我国房地产中介行业缺乏较为系统的研究，究其原因，一方面是中国房地 产市场起步不过 20余年时间，

15、中介组织的发展时间就更短，从业人员和主管部 门都忙于应对不断出现的新变化，疏于研究；另一方面，中国有特殊的国情，不 能简单地借鉴其他地区和国家的经验。 然而，正如前面指出的，健全和发达的房地产中介组织是相当必要的，因此， 系统地研究房地产中介组织理论，用理论指导房地产中介行业的实践也至 关重 要，特别是在目前房地产行业快速发展形势下，显得尤为紧迫。从各方面的统计 数据表明， 2000年标志着我国第二轮房地产发展的幵始。同时，许多资料揭示 了我国一些城市房地产中介市场在表面繁荣的背后却潜藏着生存危机。市场竞争 激烈、法制不健全、管理不规范、发展商逐渐成熟等因素导致房地产中介企业生 存风险提髙，经

16、营利润降低。面对当前逐渐变化的市场和日渐成熟的发展商，我 国房地产中介业如何寻找生存之路；面对中国加入世界贸易组织的成功，处于相 对劣势的国内房地产中介商如何应对强大的外来房地产中介公司；面对房地产中 介市场竞争的日益激烈，我国小型中介商如何选择自己的经营模式而不被市场所 淘汰；面对不规范的房地产中介市场，房地产业主管部门和行业协会应如何协调 管理等。这些都是当前我国房地产中介行业发展急需解决的现实问题。 1.2课题的提出 在市场经济规律作用下，绝大多数企业所运作的业务都会经历一个从诞生、 成长、成熟、衰退以至消亡的生命周期，企业要在激烈的市场竞争中求得持续发 展，必须选择合适的发展机制来调整

17、其经营方向和经营策略。 长久以来，受很多传统观念的影响，很多人仍片面地认为房地产中介是一种 靠投机取巧牟取利润的行 当，对社会的贡献微乎其微，其地位和作用被严重忽视 2 武汉理工大学硕士学位论文 了。本文研究的内容之一就是重新来认识房地产中介企业存在的必要性和重要 性。 随着房地产行业的迅猛发展，行业内专业分工日益细化。房地产中介服务业 在快速成长。一方面房地产企业本身主动把市场营销服务功能从整体业务中剥离 出去，使之成为独立的营销服务实体；另一方面，更多的创业资本涉入专业房地 产中介服务业。 从国外经验看，房产中介行业应该而且是最早应用网络技术实现电子商务的 行业之一。网络技术的迅速崛起为房

18、产中介服务业的迅速发展注入活力。房地产 中介企业采取何种战略才能在充满了机遇和挑战的环境中获得竞争优势，是我们 必须思考并解决的关键问题所在。这就是本文的研究的重要内容。因此，本文对 我国房地产中介企业发展战略的研究具有很强的理论价值和现实意义。 13相关课题研究现状 1. 对房地产中介组织产生必然性的研究 吴翔华 （ 2003)根据房地产商品本身的特性和房地产市场的发展规律对房地 产中介组织产生的必然性进行了论述。他指出，随着房地产市场的进一步发展， 自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规 律，结合国内近些年来房地产市场发展的趋势，可以说房地产开发与销售分离是

19、 房地产市场发展的必然趋势。 2. 对中介及房地产中介的研究 早期有学者认为中介就是居间活动，把中介纳入经纪业务。李春涛 （ 1994) 指出，房地产经纪业务主要有三类：中介是房地产交易（地块的有偿转让、商品 房买卖等）中的居间活动：代理是接受买方或卖方单方委托完成其委托的交易， 或是书证、手续的代办；咨询是主要是投资咨询和管理咨询等。 在此后的书中，如葛洪玲 （ 2003)把房地 产经纪纳入中介，并对房地产中介 服务从广义和狭义两个方面去理解。广义的房地产中介服务，是指在房地产经济 活动中，为房地产的生产、流通、消费等环节广泛提供的委托代理、投资咨询、 价格评估、经纪业务等多元化的居间服务的

20、业务。它包括着广泛的业务内容和多 种业务形式，如房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保 险、信托、法律、监理、物业管理等多种业务。狭义的房地产中介服务，是指在 房地产市场中，以为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目 3 武汉理工大学硕士学位论文 的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动。我 国城市房地产管理法规定，目前，我国房地产中介服务主要表现在为房地产 咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介服务做了狭义 的理解。 张永岳、崔裴 （ 2003)认为房地产中介作为一种社会中介服务活动，主要有 下列 5个特点： (1

21、) 活动范围的广泛性 市场上有多少种商品就会有多少种经纪活动，不仅包括有形商品，还包括无 形商品，社会需求的千差万别为中介活动提供了广泛的空间。 (2) 活动内容的服务性 在中介活动中，中介主体只提供服务，不直接从事经营。中介组织对其所中 介的商品没有所有权、抵押权和使用权，不存在买卖行为。 (3) 活动地位的居间性 在中介活动中发生委托行为的必要前提，是存在着可能实现委托人目的的第 三主体，即委托人目标的承受人。而中介服务的行为人，只是为委托人与承受人 所进行的事项发挥居间撮合、协助的作用。接受不存在第三主体的委托事项，不 属于中介服务。 (4) 活动目的的有偿性 在中介活动中，中介组织所提

22、供的服务是一种服务商品，不仅有一定的使用 价值，而且具有交换价值，因此提供服务的中介组织有权向享受服 务的委托人收 取合理的佣金。佣金是中介组织应得的合法收入。 (5) 活动责任的确定性 在中介活动中，中介组织与委托人之间往往通过签订经纪合同，明确各自的 权利和义务。在不同的中介方式下经纪人员承担不同的法律责任和义务。明确的 法律关系，是中介活动中双方诚实守信的基础。 3. 对我国房地产中介发展的研究 研究我国房地产中介业发展的文献比较多，其中张永岳、崔裴（ 2003)，吴 翔华（ 2003)，髙荣、周云 （ 2004)中有详细的介绍，综合起来，主要有以下内 容 解放以前，我国房地产市场就初具

23、雏形，其中的房地产中介活动也相当活跃， 出现了一大批专门从事房地产中介活动的从业人员。这个时期，我国房地产中介 活动存在如下特点：房地产的中介活动只包含经纪业务，经纪人依仗其在房地产 4 武汉理工大学硕士学位论文 交易中的特殊地位，牟取髙利：房地产经纪人在其从事业务活动过程中，逐渐形 成了没有行会的松散组织，许多没有成文的行规也逐渐约定俗成了；房地产经纪 人在从事活动时，多有欺骗行为，公众对经纪人的印象欠佳。市民对中介从业人 员的种种 称呼，如 “ 白蚂蚁 ” 、 “ 房纤手 ” 等，大多有鄙视的含意：政府开始重视 对中介活动的管理，但管理力度不够。 “ 十年动乱 ” 期间，我国从观念上否定了

24、商品经济，房地产业陷入了低谷， 房屋作为一种 “ 福利品 ” ，不是通过市场交易而是采取分配的形式转移到消费者 手中，民间的房屋交易活动也减少到最低限度。在这种情形下，从客观上不需要 房地产的中介活动，而另一方面，从主观上，政府部门认定中介行为是一种投机 行为，将其视为非法，坚决予以取缔。因此，在这一阶段，房地产中介活动基本 消失。 改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业作为国民经济 的基础性和先导性产业获得了空前的发展。伴随着房地产市场的日益繁荣，房地 产中介机构应运而生。随着 1994年 7月 5日城市房地产管理法以及 1996年 城市房地产中介服务管理规定的颁布和执行，进

25、一步确立了房地产中介机构 的地位，进一步规范和约束了房地产中介机构的行为。近年来，我国逐步净化了 房地产中介机构执业环境，又陆续出台并施行了房地产估价师注册管理办法、 关于房地产评估机构资质等级若干规定和国家标准房地产估价规范，初 步形 成了一个与国际接轨、具有中国特色的房地产估价体系。在此基础上统一规 范，统一职业道德，统一资格确认，统一市场标准，统一建设，统一管理。这些 都预示着新世纪的房地产估价机构将面临更加规范的执业环境。另外，房地产 经纪人执业制度日前已被纳入国家执业资格发展规划，国家制定这些房地产中 介总体规则和估价、经纪等分行业规则，将为我国房地产中介业的发展注入新的 活力。 4

26、. 对我国房地产中介行业现存问题的研究 李恒光 （ 2003)还认为我国房地产中介组织发展水平参差不齐。近几年各种 房地产中介发展很快，但存在明显的不平衡。 全国统一的房地产中介组织系统和 管理网络还没有建立，一些规模较大实力较雄厚的中介组织也都集中于北京、上 海等地；我国多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互 间协调配套性差的状态。市场主体利用中介的意识较差。我国房地产市场历史较 短，中介市场发育不充分，服务质量和水平不高，加之房地产活动受非市场因素 的影响较大，开发商和消费者等市场主体借助中介的意识很淡薄。 5 武汉理工大学硕士学位论文 王波 （ 2003)提出房地产市

27、场中介组织政企不分，角色不明。目前国内最具 有实力和影响力的房地产中介组织是房地产管理部门和国家其他部门组建的。这 些中介组织既是管理者，又是经营者，有着强大的经济实力，所以在房地产市场 上占有极其重要的地位。这些中介组织是传统房地产管理体制下的产物，以行政 管理方式为主的体制排斥市场。 其他学者也提出解决存在问题的措施：加强中介服务的质量管理（张永岳、 陈伯庚， 2000);加大科技含量 （ 糜俊平， 2003);实行规范运作 （ 胡志刚， 2001); 中介服务的业务品种创新（甘文成， 2002):加强对中 介机构人员的培训（刘玉 凯、孙坤同， 2000);树品牌打响企业知名度，讲信誉提高

28、企业的美誉度（罗永 泰， 2002);积极营销，扩大市场（季朗超， 2003);兼并整合，扩大规模（罗永 泰， 2002)，开展营销手段的创新 （ 罗永泰， 2002);规范中介市场，加强对二手 房源信息的统一动态管理，提高中介机构操作的透明度 （ 陈亚普， 2003)。 5. 房地产中介行业经营管理模式研究 李艳等 （ 2003)提出以政府背景的房地产交易中心模式。同时指出，由于与 政府部门或是隶属关系，或是财产利益关系，这样的机构使得政府成为了具体交 易的 “ 参与者 ” ，政府直接介入房地产中介服务业的业务管理，超越了政府经济 管理的职能定位，本身就是一种非市场行为。这种既是 “ 裁判员

29、 ” ，又是 “ 运动 员 ” 的角色冲突，影响到这些机构本身的独立性、公正性和竞争性。他们的垄断 资源也造成了市场的不平等竞争，阻碍房地产中介业的市场化发展。因此体制改 革，功能分流势在必行，使房地产中介真正成为独立法人。 关于中介组织行业管理模式，张云德 （ 2003)认为目前存在着两种不同的模 式，一是将管理职责交给行业协会行使，政府对行业协会进行监督和指导。二是 政府和行业协会之间应进行分 工，互相配合，共同行使监督和管理的职能。 从以上现有对房地产中介的研究可知，对房地产中介组织的研究，国外大都 从行业发展的角度着眼，着重研究房地产中介行业整体发展和运行的情况：国内 对房地产中介组织

30、的研究，则大都还处于初步认识阶段，缺乏系统论述，基本上 局限在对房地产中介行业的实践描述上。对房地产中介组织产生的理论基础和经 营管理模式的深入研究，现有的研究还少有涉及，本论文拟在此方面，结合中国 房地产和房地产中介发展的实际，做一些深入的研究和探讨。 6 武汉理工大 学硕士学位论文 1.4本文的工作 从全文来看，对房地产中介企业发展战略的研究是逐步深入和细化的，各部 分的研究重点和研究对象有所不同。 论文的第一章，即绪论部分，从总体上阐述了论文的研究背景及意义，提出 了论文旨在解决的问题，对国内外已有的介绍房地产中介相关理论与实践的研究 做出综述，作为研究的基础和起点，接下来阐述文章的框架

31、、研究对象的界定、 研究方法。 论文第二章主要对房地产中介的概念、房地产中介服务的职能、房地产中介 机构的组织形式以及房地产中介企业存在的必要性和重要性进行了阐述。 论文第三章介绍了中国房地产中介组织的发展情况，包括房地产中介组织的 发展现状，我国房地产中介企业面临的环境，同时对我国房地产中介企业进行了 SWOT组合分析。 论文第四章分别从特许连锁、信息化发展、人力资源三个方面论述了我国房 地产中介企业发展战略。其间引用了 “ 上房置换模式 ” 和 “21 世纪不动产模式 ” 二种运营模式进行了实证研究本文提出，从大的时间跨度来看，从单店模式到小 规模连锁再到大规模连锁是我国房地产中介组织运营

32、模式发展主线，大规模连锁 将是我国房地产中介组织运营模式的发展方向。 本论文采用葛洪玲 （ 2003)中有关房地产中介的狭义定义，即房地产中介包 括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。本论文的房地产中介遵循建设部 1996 年颁布的城市房地产中介服务管理规定的界定，它指出房地产中介服务是指 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中房地产咨询是指 为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动； 房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动；房 地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。研究的对象 以房地产经纪和房地产

33、咨询 为主，重点是房地产经纪。 7 武汉理工大学硕士学位论文 第 2章房地产中介相关理论概述 本章对房地产中介相关理论进行了阐述，包括对房地产中介概念的界定、房 地产中介服务的职能、房地产中介机构的形式以及完善房地产中介服务体系对于 规范市场的意义等。 2.1房地产中介的概念 中介是指中介活动或中介行为，主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、 公证协调、经济代理等活动或行为。中介业，即中介行业，是由各种中介人及其 中介活动集合而成的系统。其中的中介人是中介活动或行为的主体，包括从事中 介活动的自然人和法人。经纪、中介和代理三个概念非常接近，经纪与中介的主 要区别在于：经纪活动中经纪人不直接参与

34、交易，而中介过程的中介人实际参与 交易：经纪与代理的区别在于：经纪人以自身名义在经纪活动中独立表达委托人 的意志，而代理人是以委托人的名义在授权范围内独立表达自身意志的。在现实 经济生活中，经纪人往往身兼代理人身份，从事委托代理活动。人们往往也将三 者笼统称为中介。 房地产中介与社会经济中其他部门的中介一样，是联结房地产与社会（ 即消 费者 )、房地产与社会其他经济部门之间以及房地产经济内部的各种经济关系的 环节和纽带。其理论来源于实践，随着房地产业的蓬勃发展和市场交易的日趋活 跃，房地产中介业务日益复杂化，房地产中介概念的内涵和外延也在不断发展。 学者们通常按照活动范围对其进行界定，但不同学

35、者的划分略有区别。张跃庆认 为，狭义的房地产中介指专门为房地产市场交易主体服务的活动；广义的房地产 中介指在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。王洪卫等对 房地产中介的概念作了更为细致的描述： “ 房地产中介指在房地产市场中专门提 供 房地产信息、进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估、代理业 务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续，从而收取佣 金的行为 ” 。并指出，房地产中介狭义上指房地产商品的成交的媒介，广义上应 包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介（策划、广告、测量、估价、咨询、 法律、仲裁、经营、劳务等）。顾云昌提出房地产中介是指在房

36、地产投资、开发、 8 武汉理工大学硕士学位论文 交易、管理、消费等环节中，为当事人提供多功能、全方位居间服务的组织和活 动。王德起认为 “ 房地产中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是由专业 中介人在国家法律、政府规章以及行业组织规则框架下所从事的一系列中间介引 等活动的集合和系统 ” 。并将该系统分为三个层次：狭义即房地产经纪，对应于 微观层次的房地产市场：广义即房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪代理 (与我国有关法律法规界定的一致 )，对应于宏观层次的房地产市场；泛义既包 括房地产咨询、评估、经纪，又包括在房地产物质要素、房地产金融（包括消费 信用）、房地产人力资源等市场中调节和规

37、范房地产经济关系的中介服务（如房 地产公证、法 律服务、融资服务、担保、保险、信托、纠纷和仲裁等 ）， 对应于 宏观层次上的房地产市场体系。 中介服务是市场经济发展和社会分工的必然要求，也是市场经济发展的必然 产物。房地产中介业一旦从房地产业中独立出来，成为专门职业，房地产中介也 就发展为房地产中介服务业。房地产中介服务业就是专门向房地产业即服务的客 体提供各种服务，并通过服务获得报酬的经济活动。董藩等指出房地产中介服务 是在房地产投资、开发、交易、消费和经营管理等各个环节为当事人提供居间服 务的经营活动，是房地产市场体系的一个重要组成部分。张永岳等则强调房地产 中介服务不仅包括增量市场的代理

38、、出租和中介咨询，也包括存量市场的估价、 咨询和置换。王鹏等认为，随着计算机网络的普及，将传统房地产中介与房地产 中介网站的业务内容和服务形式相整合的 “ 鼠标十水泥 ” 式的新型房地产中介服 务将会很快统一房地产中介市场。 随着房地产买方市场的形成、发展和完善，市场交易日趋活跃，简化交易环 节、减少交易费用又能保障交易双方自身权益的需求日益高涨和凸现。本文主要 从消费者的角度出发，研究房地产市场的中介服务。 综合 上述观点，笔者认为，房地产中介的提法涵括了房地产中介机构和中介 服务两层意思，既回答了房地产中介是什么：它是房地产从生产到消费过程中联 系各个要素市场（土地、建材、资金、劳动力等市

39、场）主体的媒介，是一个能促 进成交，加速市场流通的有机系统。包括房地产交易中介（房地产咨询、价格评 估、经纪代理 )、金融中介、法律中介、财务中介、物业管理中介以及处理房地 产纠纷和争议仲裁中介等。又回答了房地产中介是做什么的：它以房地产商品为 核心，在建立契约关系的基础上，从事提供有偿、专门、专业服务的经营性活动。 随着房地产全面 进入零售时代，现代房地产中介服务的重心也应转向个人购房 者，着重研究他们的消费需求、消费心理、消费偏好，作好消费者市场定位，主 9 武汉理工大学硕士学位论文 动出击，为其提供专业化 、一 条龙、一站式的便民服务。 2.2房地产中介服务的职能 房地产中介是商品经济发

40、展到一定阶段，社会化分工的产物。伴随着房地产 市场的发展而产生、发展和壮大，反过来，又促进了房地产市场的繁荣与发展。 它有集中、平衡和扩散功能（见图 2-1)。由图 2-1可见，中介的出现使市场变 得清晰、有序和简单。 C C C C C C C C 没有中介的市场 有中介的市场 图 2-1中介在市场中的功能 （ P:生产者； M:中介： C:消费者 ） 房地产中介的服务对象是作为房地产市场主体的供应商和消费者。通过专门 的中介服务，供应商可以较合理的投入实现利润最大化。而消费者可以较合理的 支出实现效用和满足最大化。对供应商的服务包括： 提供政府政策、法律、规 范咨询； 提供市政规划、选址开

41、发、质量监理等信息服务； 提供有信誉保证 的资质认证、评估报告； 反馈消费者需求。对消费者的服务包括： 提供房源、 租赁、出售等信息； 政策咨询，法律援助、金融服务。因此，概括而言，房地 产中介服务的主要职能为： 1. 咨询服务。房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产经营 者（土 地、房产开发商、经营者）的要求，就投资环境、市场信息（供求信息、客户资 信等 )、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。 房地产咨询是对知识的 “ 扩大再生产 ” ，是情报和信息的交流。凭借掌握的理论 知识、信息和实践经验，对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势 预测等提出较为

42、权威性和指导性的意见，可帮助房地产商尽快完成投资，收回成 武汉理工大学硕士学位论文 本。同时，房地产市场的不完全竞争性、房地产品的异质单件性以及投机等行为， 导致市场机制的作用遭到扭曲，给公平交易带来困难。房地产咨询通过对信息的 加工，尽量使不对称信息趋于对称，保障信息畅通，促进市场交易公平，降低交 易成本。 2. 价格评估。房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产品 价格进行评估的经济活动。首先，房地产品价格有着特殊的价格形态，价格 形成较复杂，又具有异质单件性的特点，不可能形成统一或批量的价格，需要对 每一宗房地产品个别估价。其次，房地产价格评估行为本身政策性强，技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三，由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用，是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁