农村信用社房产地产抵押贷款管理办法模版.doc

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1、省农村信用社房产地产抵押贷款管理办法第一章 总 则第一条 为加强房产地产抵押贷款业务的管理，规范业务操作，防范经营风险，根据国家有关法律法规和省农村信用社公司类贷款管理办法等相关规定，制定本办法。第二条 房产地产抵押贷款是指贷款人向借款人发放的以抵押人通过合法方式取得的房产地产作为抵押担保物的贷款。第三条 房产主要包括住宅、商业服务用房、经营用房、工业用房、办公用房等；土地系指国有土地使用权，包括以出让方式取得的国有土地使用权、租赁方式取得的国有土地使用权、划拨方式取得的国有土地使用权等。第二章 贷款对象及条件第四条 房产地产抵押贷款的借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（

2、事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他经济组织。第五条 借款人应符合省农村信用社公司类贷款管理办法规定的基本条件。第六条 抵押物须具备以下条件：（一）抵押物符合物权法或其它法律、法规规定；（二）国家允许其流通和转让；（三）权属关系明确，不存在产权争议，未设定其他物权；（四）未被查封、扣押和监管；（五）市场价值稳定、足值，易于变现、保管和处置；（六）抵押物为房屋的，房屋现状应完好，产权明晰，已经取得房屋所有权证，可在市场上流通，且不在拆迁、经鉴定不得使用的危房范围内，不存在权益纠纷，能够办理合法有效的抵押登记手续；（七） 单独以出让方式取得国有土地使用权抵押的，原则上抵押土地须为净地；以划拨、

3、租赁方式取得的国有土地使用权不能单独抵押（土地储备贷款除外）;（八）抵押物为在建工程的，应满足贷款人关于在建工程的相关要求。（九）贷款人要求的其他条件。第三章贷款用途、额度、期限、利率和还款方式第七条 房产地产抵押贷款可用于借款人日常生产经营的流动资金及固定资产投资等。第八条 房产地产抵押贷款应根据借款人生产经营规模、周期以及抵押物的抵押比率等因素综合考虑，合理确定信贷额度，不得超过其综合授信额度。第九条 流动资金贷款根据企业生产经营周转期确定贷款期限，贷款期限原则上不超过3 年。固定资产贷款期限最长不得超过项目建设期加上15 年，总期限超过10 年的应按规定向相关部门备案。以土地使用权为抵押

4、的，贷款到期期限不得超出土地使用权到期期限；用于土地储备的贷款期限不得超过2年。第十条 贷款利率在中国人民银行规定的贷款基准利率基础上的浮动区间内确定，可以采取固定利率或浮动利率方式。第十一条 还款可采用按月（季）付息、到期一次性还本或分期还本方式，以及等额本息（本金）方式等。贷款期限超过一年的，必须实行分期还款。 第四章 贷款受理、审查与审批第十二条 房产地产抵押贷款的调查除参照省农村信用社公司类贷款管理办法规定进行外，还应侧重调查以下方面：（一）对借款人、抵押物的要求，应符合第二章规定；（二）着重调查在物权最初设立或权利人受让过程中，是否存在其他合法的权利人依法占有或约定占有等行为，避免因

5、其他合法权利人依法抗辩而使抵押行为无效；（三）担保物权是否存在法律规定优于贷款人债权的优先受偿权，如施工方工程款优先权和破产法规定的优先权以及税收优先权等；（四）以房产抵押的，还要重点调查房产的土地使用权性质及取得方式是否可以用于抵押；现场调查房产是否易于变现，其预评估价与市场价是否相符；取得房产证不足六个月的，原则上须由建筑施工商书面承诺放弃优先受偿权后方可抵押；对投入使用的房产要调查是否出租，查看租赁合同是否真实，查看租赁合同的期限、租金额及付款方式，对租赁期较长（超过3年）并一次付清租金的，不予办理抵押贷款。（五）以建设用地使用权抵押的，还要重点调查是否是以出让或转让方式取得的国有土地使

6、用权，土地使用权的评估价格同当地市场价格及土地使用权出让或转让价格是否相符，查验国有土地使用权证书及交付土地出让金或转让金的付款凭据情况；土地使用权取得时间、开发现状等是否符合抵押条件。（六）以在建工程抵押的，还要重点调查在建工程是否具备国有土地使用权证书、建设用地许可证、规划用地许可证、建设工程开工证；在建工程抵押贷款，无论是否拖欠施工商的工程款，施工商都要书面向贷款人承诺放弃抵押部分的优先权；在建工程的评估价与市场价、开发成本是否相符合。同时，还应查验工程完工程度以及土地使用权出让金是否交纳；已建造面积是否已超过总设计建筑面积的50%；是否能保证贷款到期两个月前交付使用；对不满足上述条件的

7、，不予办理在建工程抵押贷款。（七）贷款人规定的其他调查事项。第十三条 抵押物应选择两家以上（含两家）的评估机构作为指定评估部门，由借款人任选一家，不得设定唯一评估机构。第十四条 贷款人应照抵押物的使用年限、评估价值、借款人经营能力等因素综合考虑，合理、谨慎确定抵押率。第十五条 对符合规定条件的贷款，贷款人严格按照业务流程进行审查审批。第五章 合同签订及发放第十六条 对审批通过的贷款，在落实审批意见后，方可签订借款合同和抵押合同。第十七条 抵押合同签订后，贷款人要指定专人会同借款人及抵押人根据抵押物类别分别按下列规定到相关部门办理抵押物登记手续：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地

8、使用证书的土地管理部门；（二）以房地产或乡（镇）、村办企业厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方政府房屋产权管理部门。第十八条 商场、酒店、宾馆等营业和餐饮娱乐用房以及经营高火灾风险行业的生产、仓储用房等抵押物必须参加保险，其他抵押物是否保险由有权审批人（机构）决定，抵押品保险应符合相关规定。第十九条 放款部门对相关合同文本和法律文书等手续审核无误后，可通知借款人办理贷款支取手续。第二十条 贷款人应根据终审意见或与借款人约定贷款支付管理方案，对贷款资金的支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。第六章 贷后管理第二十一条 贷款人要按照贷款档案管理有关规定指定专人负责贷款资料的收集、整理、归档

9、、调阅、保存和销毁等工作。第二十二条 办妥的抵押物登记手续应视同有价单证入库保管。 第二十三条 房产地产抵押贷款除应按省农村信用社公司类贷款管理办法规定的要求进行贷后检查外，还应包括以下内容：（一）检查借款人的资金使用、生产经营、销售、财务、资信等情况。（二）检查抵押物保管使用情况。1.抵押期间，贷款人应经常检查抵押物的状况，要求抵押人保持抵押物的正常状况。如发现抵押物价值非正常减少，应及时查明原因，采取有效措施；2.抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得有转让、出租或其他处分抵押物的行为。抵押人如提出上述处分抵押物的要求，必须提出书面申请，经该笔信贷业务的原审批部门批准后方可办理。3.抵押期间

10、，抵押物因灭失所得赔偿金（包括保险金和损害赔偿金等）应作为抵押财产偿还贷款。抵押物灭失后，贷款人可以就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求借款人提供新的担保。4. 抵押期间，抵押人有下列情形之一的，贷款人可以向人民法院提起诉讼：（1）抵押人未经同意擅自处置抵押物；（2）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，须要求抵押人停止其行为，抵押人不予理睬的；（3）抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值，须要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的；（4）抵押人没有就其转让抵押物所得的价款向贷款人提前清偿其所担保的债权的；（5）抵押人有故意阻碍贷款人依法实现抵押权的其他行为的。第二十四条 收集检查依据。为

11、增强检查报告说服力，检查人员应根据检查内容收集充分的检查依据资料，检查资料包括但不限于借款人的银行对账单、税费凭证、购销合同、业务往来凭证、抵押物照片、经营现场图片等纸质或电子影像资料。第二十五条 风险预警。借款人出现贷款人规定的风险预警情况的，贷款人应及时采取相关措施进行化解。第二十六条 到期贷款的催收和追索。具体采取以下措施：（一）贷款到期前三十日向借款人发出贷款到期通知书，通知借款人筹措资金按期归还贷款本息；（二）贷款到期后借款人不能按期还款的，在逾期二十日内向借款人发出贷款催收通知书，向抵押人发出处置抵押物通知书，对贷款逾期一个月仍不能还款的，应根据合同约定，先通过协商的方式处置其抵押物，不能协商的委托有关部门依法处置其抵押物收回贷款；为避免贷款悬空，应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。第七章 附 则第二十八条 本办法由省农村信用社联合社制定、解释和修改。第二十九条 本办法自下发之日起施行。8