地块投资分析报告.pptx

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1、 P10 P10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析报告西北角地块投资分析报告城市中央精装美宅报告目录第一章：第一章：地块条件分析地块条件分析地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析第二章：第二章：地块价值分析地块价值分析区域规划分析地块资源价值地块SWOT分析地块综合价值第三章：第三章：区域市场分析区域市场分析土地市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场总结第四章：第四章：地块定位分析地块定位分析客群定位形象定位产品定位第六章：第六章：地块投资测算地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议地块条件分析PAR

2、T1地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析 地块区位分析第一章第一章 地块条件分析地块条件分析地块位于湖里区后埔地块位于湖里区后埔枋湖片区成功枋湖片区成功大道东侧、后埔路西侧，岛内几何中心，大道东侧、后埔路西侧，岛内几何中心，区位优越。区位优越。拟出让地块已出让地块吕2009G452009-12-08新景地双浦路中医院禾山中学岭路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥岭路2011P202011-09-08新景地2013P102011P222011-12-20筼筜规划指标规划指标2013P10用地位置用地位置后埔片区祥岭路和后埔路交叉口西北侧地块土地用途土地用途居住、商业土地面积（）土地面积（）

3、36132.080容积率容积率3.90地上建筑面积（）地上建筑面积（）140900以下计价建筑面积（）计价建筑面积（）138690不同性质建筑占总建筑面积不同性质建筑占总建筑面积（）（）居住：128690以下（91.33%）商业：10000以下（含生鲜超市中心店1500以上）（7.10%）社区服务中心1800以上，“三合一”环卫设施250以上，开闭所160以上 建筑密度建筑密度( (上限上限) )35%绿地率绿地率( (下限下限) )25%其他规定及要求其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%规划出让条件第一章第一章 地块条件分析地块条件分析项目项目2013P1

4、0出让方式出让方式拍卖起始价起始价（亿元）（亿元）18.13起始楼面价起始楼面价（元（元/ /平米）平米）13072增价幅度增价幅度（万元）（万元）500竞买保证金竞买保证金( (万元万元) )36260土地使用权出让土地使用权出让年限年限居住70年，商业40年规划动工时间规划动工时间交地之日起一年内规划完工时间规划完工时间交地之日起四年内规划出让条件第一章第一章 地块条件分析地块条件分析国贸阳光第二城居住区祥店小学博士花园厦门中医院后埔-枋湖旧村改造地块（薛岭片区）温馨家园老人中心地块位置第一章第一章 地块条件分析地块条件分析地块四至分析 地块南临博士新村和厦门中医院，东临厦门市湖里第二实验

5、小学、第二城幸福生活等楼盘，北面为拆迁中的后埔村，西面为成功大道。北：民房西：成功大道南：博士山庄东：湖里第二实验小学地块现状分析第一章第一章 地块条件分析地块条件分析目前场地已根本平整，工程北面成祥岭路还未建成。灌新路灌新路马銮湾大道马銮湾大道地块价值分析PART2区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综合价值区域规划分析第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 后埔片区处于厦门岛的几何中心位置，一直以来被认为是厦门岛内最大的城中村，片区内建筑物因为间距过小等因素制约了片区的开展。目前，后埔连同枋湖片区为政府“十二五规划重点开展和改造的区域，将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中

6、心和亮丽的现代生活居住新城，开展空间及升值潜力无限。 根据规划，后埔片区规划目标为创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷和环境优美的人居环境。将形成“一带，三心，多组团结构。“一带为绿化公建带，将是岛内惟一的“中央公园大道，也是城中央绿色生态居住区；“三心是三个公建中心，“多组团那么是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。片区土地利用规划图片区土地利用规划图( (仅供参考仅供参考) )第二章第二章 地块价值分析地块价值分析打造未来居住新城打造未来居住新城根据后埔新规划，后埔片区将形成根据后埔新规划，后埔片区将形成“一带，三心，多组团结构。一带，三心，多组团结构。“一带为绿化公建一带为绿化公建带，将

7、是岛内唯一的带，将是岛内唯一的“中央公园大道，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休中央公园大道，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休闲、锻炼就有了好去处；闲、锻炼就有了好去处；“三心是三个公建中心，三心是三个公建中心，“多组团那么是由城市次干道分多组团那么是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城。文化中心和亮丽的现代生活居住新城。中央公园大道效果图中央公园大道效果图第二章第二章 地块价值分析地块价值分析地块资源价值 交通 地块东

8、面为后埔路，后埔路为该片区内的主要交通路，由此可到达国贸阳光、联发新天地、太薇山庄等楼盘聚集区和商业集中区。地块西临成功大道，南面与仙岳路不过百米之遥。 成功大道由南向北贯穿厦门岛，起点位于福厦路机场立交处，北与公铁杏林大桥接线相接，成为进出岛快速通道。仙岳路那么位于厦门市本岛中部，西连海沧大桥，东接翔安隧道，是一条横贯厦门岛东西的交通要道，全长12公里，为城市一级主干道，远期为城市快速路。成功大道与仙岳路形成规划中的“十字型的城市快速干道路网。仙岳路仙岳路成功大道成功大道第二章第二章 地块价值分析地块价值分析地块资源价值 交通 地块位于两条重要城市主干道东北侧，交通便利性显而易见。临近地块仙

9、岳路上有中医院公交站，成功大道上有机场专线公交站，步行不过两三百米之遥，出行极其便利。由于处岛内几何中心位置，通过成功大道北可达枋湖新区和机场，南可抵莲花片区和厦门老城区，通过仙岳路东西向可经海沧大桥和翔安隧道快速出岛，立体交通网络，通行之优越性无可比较。 同时，地块以北方向金湖路上有枋湖客运中心，该客运中心日发班车500多辆，发车覆盖全省各市县，同时向东、向北辐射到江西、湖南、湖北、浙江、江苏、安徽、山东、河南、陕西、山西、河北、辽宁、四川、贵州、上海、北京、天津等省市，每天运送旅客约万人。到达各重要节点的车程到达各重要节点的车程节点位置距离车程市政府约6km9分钟高崎机场约5km7分钟厦门

10、火车站约4.5km7分钟海沧大桥约6公里9分钟厦门大桥约5公里7分钟翔安隧道5公里7分钟第二章第二章 地块价值分析地块价值分析地块资源价值 生活配套 地块北面多为村民自住房和安置房，城市化水平仍偏低，业态分布较零散；沿后埔路，高端楼盘聚集，已形成大型的生活社区，生活配套完善； 人人乐生鲜超市近在咫尺；靠仙岳路有颇具特色的“第二城闽南印象大型古民居商业休闲文化广场和湖里区文化中心，给周边居民提供休闲娱乐场所。中骏四季阳光会所主入口透视效果图中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏中骏四季阳光四季阳光第二章第二章 地块价值分析地块价值分析地块

11、资源价值 教育配套 目前片区范围内已有吕岭幼儿园、吕岭小学、湖里第二实验小学、禾山中学、双十中学等。此外，整个枋湖后浦片区中已有和规划有多所中、小学、幼儿园，随着未来整个大片区的日渐成熟，教育资源也将不断完善。中骏四季阳光会所主入口透视效果图中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏中骏四季阳光四季阳光禾山中学禾山中学湖里第二实验小学湖里第二实验小学第二章第二章 地块价值分析地块价值分析地块资源价值 医疗、商业配套医疗配套：厦门中医院、厦门中医院江头分院医疗配套：厦门中医院、厦门中医院江头分院商业配套：地块所属片区邻近商业配套：地块所属片区

12、邻近SMSM商业广场，片区内国贸阳光、联发新天地等楼盘底商业态齐全且丰商业广场，片区内国贸阳光、联发新天地等楼盘底商业态齐全且丰富、但分布较为零散。同时该区域也受到天虹商场、中闽百汇、万达广场等大型购物中心的商业辐富、但分布较为零散。同时该区域也受到天虹商场、中闽百汇、万达广场等大型购物中心的商业辐射。未来，随着整个后埔片区的射。未来，随着整个后埔片区的 规划开展，片区内的商业配套也会逐步成熟。规划开展，片区内的商业配套也会逐步成熟。厦门北站主站房及时代广场现状图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏中骏四季阳光四季阳光闽南印象商业闽南印象商业厦门中医院厦门中医院第二章第二章 地块价值分析地块价值

13、分析地块地块SWOTSWOT分析分析1 12 23 34 4优势优势劣势劣势威胁威胁时机时机l区位优越，位于岛内几何中心l立体交通网络，四通八达，出行便利，临近岛内两条城市主干道l随着后埔-枋湖片区的改造建设，区域开展潜力大l地块体量大,较好进行规划l周边仍有村民自建房和未拆迁的城中村，居住品质有待提高l西面接近主干道，噪音和粉尘污染严重l岛内住宅用地稀缺，住宅存量较少，刚性及改善性需求大量存在l作为重点改造片区，目前区域内直接竞争较小片区改造和建设带来较大升值空间l调控政策持续且力度加大，限购政策和12月出台的购房落户政策或将影响购房者置业方案l由于拆迁等问题存在，片区改造 推进的速度较慢

14、权比权比细细 目目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别 自然景观交通情况 生态环境 生活配套 社会治安学区情况 社会人文增值价值区位形象 地处岛内几何中心位置，且为厦门现阶段重点建设片区，毗邻枋湖湖里行政区和SM、万达等各大商圈，由区位所衍生出的各项资源优势诠释着其价值，未来该区域将逐渐成为城市新贵的置业摇篮。 闹中取静宜居精致生活：地块虽处交通主干道附近，但由于此处地势较高，根本可以到达闹中取静。鉴于地块的体量不是太大及周边环境的特点，可将本案的客群根本定位在追求精致生活的城市新贵一族。地块综合价值第二章第二章 地块价值分析地块价值分析区域市场分析PART3土地市场分析 商品住宅市场分析

15、区域市场开展趋势第三章第三章 区域市场分析区域市场分析土地市场 至 11月,岛内两区均无商住用地供给,商住用地稀缺性突显地块地块编号编号地块地块用途用途座落座落成交时间成交时间面积（面积（m2）楼面价（元楼面价（元/m2）溢价率溢价率(%)受让人受让人土地土地建筑建筑2010P08住宅、商业湖里区06-08钟宅片区金山路东侧2010-4-8865616220973967.4%厦门新景地集团有限公司2010P11住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路东侧2010-6-81634940900691328.8%厦门开元国有资产投资有限公司2010P12住宅、商业思明区(03-

16、07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧2010-6-81797345000684023.4%中铁二十二局集团有限公司2010P13住宅、商业、办公、酒店湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投资发展有限公司2010P14住宅、商业湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧2010-9-826316954609795115.2%厦门龙郡投资有限公司2010P19住宅、商业湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龙投资管理

17、有限公司2010P20住宅湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧2010-11-19705201287001080754.4%厦门国贸地产有限公司2010P22住宅、商业五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧2010-12-1533576117250879135.2%厦门天地开发建设公司2011P20住宅、商业湖里区后浦片区双浦路与金昌路（规划路）交叉口东南侧2011-9-810198388001339748.9%厦门新景地集团有限公司2011P22住宅、商业湖里区06-05片区双浦路与金昌路交叉口东北侧2011-12-202115983800 111071.0%厦门筼筜开发建

18、设公司第三章第三章 区域市场分析区域市场分析二级市场 住宅供求分析 1-11月供求比为0.77 ，今年以来，由于岛内新盘较少，供求比持续下降，市场表现出供不应求的局面。鉴于岛内土地供给已无法满足居民购房需求，未来商品住宅价格上行将是大概率事件。数据来源：图智土地研究中心新增供应量165.49231.9612187.29117.59148.67134.5799.2销售量180.24165.7560.15181.1992.1896.24131.56128.96供销比0.921.402.010.481.281.541.020.7720062007200820092010201120122013年1-

19、11月0.000.501.001.502.002.5005010015020025020062006年年20132013年年1-111-11月岛内商品住宅供求走势月岛内商品住宅供求走势单位：万平方米第三章第三章 区域市场分析区域市场分析二级市场 住宅均价分析8752125869756119391596018828201832357746836800608760127399882991431135005000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-11月2006201320062013年年1-111-11月厦门商

20、品住宅岛内外销售均价走势月厦门商品住宅岛内外销售均价走势岛内岛外 1-11月，岛内商品住宅销售价格比去年上涨了16.8%。自 突破两万元大关后，价格一路高涨，且岛内外价格分化趋势愈加明显，岛内商品住宅产品大多走高端化路线；岛外以性价比和低总价吸引首次置业的购房者。数据来源：图智土地研究中心第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 岛内两区在售工程39个，待售7个，未来房源供给缺乏。二级市场分析 区域工程分布图截止截止20132013年年1111月月厦门住宅厦门住宅库存库存统计表统计表（单位：万）（单位：万）区区域域已批未已批未售面积售面积已动已动工体工体量量未动未动工体工体量量合计合计所占比所占

21、比重重岛岛内内 79106018517%第三章第三章 区域市场分析区域市场分析区域市场枋湖后埔片区北至湖里大道，南至吕岭路，东至金尚路，西至成功大道。该片区包含枋湖、薛岭、后埔三个自然村的改造，总改造面积达73万平方米，改造涉及1500多户，4600多人，房屋拆迁总建设面积约185万平方米。目前本片区旧村改造是厦门重点建设工程。片区内在售楼盘2个，分别为新景龙郡和温莎公馆，在售均价分别为28000元/平方米、28500元/平方米，均为精装修工程。随着旧村改造的推进，该片区将成为湖里行政、经济和文化中心，厦门东部核心的亮丽人居新城。区域竞品工程 产品特征分析第三章第三章 区域市场分析区域市场分析

22、项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万）（万）物业形态物业形态主力产品主力产品最新售最新售价价（元（元/ /）主力总价主力总价销售套销售套数数已批已批销售率销售率新景龙郡新景龙郡14.03高层、精装修88复式三房、125三房29000246-350万70279%温莎公馆温莎公馆10.37高层、精装修80两房、115-128三房 28500230-365万65833%禾丰新景禾丰新景9.50高层、毛坯60-90 两房、80-136 楼中楼26000160-353万81088%新景华府新景华府 5.83高层、毛坯76-78精致两房、120-130舒适三房26000198-338万49770% 片区为

23、旧城改造，受限于片区环境，区域工程均定位于中高端，产品集中于片区为旧城改造，受限于片区环境，区域工程均定位于中高端，产品集中于75-9075-90平米首平米首置需求及置需求及120-130120-130平米首改需求。平米首改需求。数据截止时间 .12第三章第三章 区域市场分析区域市场分析区域竞品工程 重点楼盘分析筼筜筼筜温莎公馆温莎公馆基本信息基本信息占地： 21159.057 总建：10.37万 容积率：4.9 项目规划项目规划4 幢 地下1层，地上2833 层 总户数总户数658户住宅户型住宅户型80两房、115-128三房 精装修标准精装修标准2500元/平方米开盘情况开盘情况2013年

24、6月住宅开始推出，11月商铺入市销售情况销售情况已售40%左右价格情况价格情况6月开盘起价为25250元/,目前均价为28500元/客群客群情况情况客户是岛内刚需和外地投资客项目评价项目评价岛内中心位置,交通便利,楼盘价格适中岛内稀缺中小户型，最近销售均价为岛内稀缺中小户型，最近销售均价为2850028500元元/ /精装精装) )区域竞品工程 重点楼盘分析第三章第三章 区域市场分析区域市场分析岛内中央经典美宅，目前销售均价为岛内中央经典美宅，目前销售均价为2900029000元元/ /精装精装新景龙郡新景龙郡基本信息基本信息占地：26315.482 总建：140267.51 容积率：5.33

25、 项目规划项目规划4栋,地上地下一层为商业，地下商业面积2.2万平米，车库共630个总户数总户数702套住宅户型住宅户型 精装88复式两房 125精装公馆 精装修标准精装修标准3000元/平方米开盘情况开盘情况2013年3月最近一次开盘，至今已推盘2次。销售情况销售情况目前仅剩六十几套125户型房源。价格情况价格情况2012年10月开盘价23000元/,目前均价28000元/客群客群情况情况新厦门人为主体、厦门本地投资客户为辅项目评价项目评价周边配套完善,投资自主两相宜供求分析：近年来岛内两区商品住宅供给较小，供求分析：近年来岛内两区商品住宅供给较小， 至至 前三季度均无商住用地供给。前三季度

26、均无商住用地供给。产品分析：产品分析：片区75-90两房和120-130三房最为畅销，小面积房源受刚需支撑。市场走势：随近年来区域商住用地供给量较小及区域旧城改造的建设，未来区域商品房升值市场走势：随近年来区域商住用地供给量较小及区域旧城改造的建设，未来区域商品房升值潜力看好，价格保持稳步上涨态势。潜力看好，价格保持稳步上涨态势。价格总结价格总结：区域在售住宅销售均价集中在26000-29000元/平方米，目前价格趋于平稳。第三章第三章 区域市场分析区域市场分析区域市场开展趋势分析地块定位分析PART4客群定位产品定位价格定位 第四章第四章 地块定位分析地块定位分析地块定位潜在客群产品定位城市

27、中央 精装美宅工程规划概念图仅供参考工程规划概念图仅供参考第四章第四章 地块定位分析地块定位分析户型户型户型面积户型面积面积比例面积比例建筑面积建筑面积套数套数对应客群对应客群居家两房居家两房80-9035%45042530首次置业客群精美小三房精美小三房90-11040%51476514首次置业客群舒适三房舒适三房120-14415%19304146首改客群雅致四房雅致四房133-15010%1286892改善客群合计合计_100%1286901282n本户型面积配比，有约70%以上的产品处于区域市场主流产品区间内；n购房需求为自主+投资；根据规划条件，住宅面积为128690，144平米以下

28、面积占70%以上。第四章第四章 地块定位分析地块定位分析地块定位产品配比按照区域可比工程，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为28405元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约30677元/平方米此价格仅作为投资测算的依据。第四章第四章 地块定位分析地块定位分析地块定位住宅价格预测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素（区域因素（65%65%）地段区位10%100100100100周边配套10%1001059595交通因素5%100105100100自然环境10%100100100100景观因素20%10010010095区域发展10%100100100100产

29、品因素（产品因素（35%35%）项目规模5%1001009590建筑规划5%10010010095户型规划10%1001009595园林设计5%100100100100社区配套5%100100100100物业管理5%100100100100修正指数100100.7598.7597.25交易均价（元/平米）/290002850026000本案修正价格（元/平米）/287842886126735可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）28405按照区域可比工程，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为63150元/平米。预计价格年增长率5%，一年后工程商业销售均价约66308

30、元/平方米此价格仅作为投资测算的依据。第四章第四章 地块定位分析地块定位分析地块定位商业价格预测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素区域因素（80%80%）地段区位20%100100100100交通因素 20%100105100100人流量 10%1001059595商业环境 10%1001059595区域发展10%1001009595投资前景 10%100100100100产品因素产品因素（20%20%）项目规模5%1001009595建筑规划5%100100100100产品设计 5%100100100100企业品牌 5%100100100100修正指数10010298.2598.

31、25交易均价（元/平米）/650006000065000本案修正价格（元/平米）/637256106966158可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）63150备注：以上售价仅供参考，作为工程投资测算依据第四章第四章 地块定位分析地块定位分析地块定位各类物业价格预测物业物业类型类型20132013年售价年售价（元（元/ /）20142014年售价年售价（元（元/ /）20152015年售价年售价（元（元/ /）20162016年售价年售价（元（元/ /）20172017年售价年售价（元（元/ /）年均年均增长率增长率住宅2840530677331323578238645

32、8%商业63150663086962373104767595%车库（万/个）33.035.638.541.644.98%根据上述价格定位，地块可售物业预计售价如下：地块投资测算PART5指标与开发方案本钱与收入估算 敏感性分析投资测算结论 购地价格建议P38工程出让指标，地块总占地面积工程出让指标，地块总占地面积36132.08036132.080平方米，约合平方米，约合54.254.2亩。住宅约亩。住宅约12.86912.869万万平米，可售商业含生鲜超市、便利店等平米，可售商业含生鲜超市、便利店等1 1万平米。万平米。第五章第五章 地块投资测算地块投资测算指标与开发方案项目项目主要技术主要

33、技术指标指标总占地面积总占地面积( (万万) )3.61地上建筑面积地上建筑面积 ( (万万) )2.5079可售物业(万)：2.2869普通住宅1.2869总建筑面积总建筑面积( (万万) )6.51地下建筑面积地下建筑面积 ( (万万) )4可售商业1绿化率绿化率25%容积率容积率3.9可售车位个数1000P39指标与开发方案第五章第五章 地块投资测算地块投资测算1 1、分期开发方案：工程体量较大、分期开发方案：工程体量较大, ,分两期开发完毕。分两期开发完毕。2 2、工程进度方案：工程时间为、工程进度方案：工程时间为3 3年，工程方案于年，工程方案于 下半年开工，三年内全部完工。下半年开

34、工，三年内全部完工。3 3、销售进度方案：销售时间为、销售进度方案：销售时间为3.53.5年，工程方案年，工程方案 下半年开始销售，至下半年开始销售，至 下半年销售完成。下半年销售完成。第五章第五章 地块投资测算地块投资测算指标与开发方案主要销售时间节点： 下半年住宅开始预售，可售面积约12.869万，销售周期3年；商业在 上半年开始销售，销售周期为1年；工程总销售时间为3.5年。类型20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年住宅15%15%40%40%35%35%10%10%商业100%100%车库100%100%P41地块本钱支出表工程开发本钱估算：在

35、以底价拿地的前提下，工程开发本钱估算额工程开发本钱估算：在以底价拿地的前提下，工程开发本钱估算额263064263064万元，预计综万元，预计综合单方本钱为合单方本钱为1781917819元元/ /平米，其中，楼面地价按平米，其中，楼面地价按1346413464元元/ /平方米计算包括契税。平方米计算包括契税。费用单价（元费用单价（元/ /平米）平米）费用（万元）费用（万元）1.1土地成本186,739合计（平均）￥13,253186,7392.2.前期费用前期费用合计（平均）￥2483,5013.3.建安工程及基础设施建安工程及基础设施合计（平均）￥2,84952,1494.4.管理费用管理

36、费用3.00%1,5645.5.财务费用财务费用6006.6.营销费用营销费用3.00%18,4397.7.后期费用后期费用合计72 房地产开发成本共计房地产开发成本共计17819 17819 263,064263,064本钱与收入估算 第五章第五章 地块投资测算地块投资测算工程投资本钱估算：在底价前提下，工程规模工程投资本钱估算：在底价前提下，工程规模3.613.61万，投资估算额万，投资估算额445681445681万元，预计综合单方本钱为万元，预计综合单方本钱为3163131631元元/ /平米，其中，楼面地价按平米，其中，楼面地价按1346413464元元/ /平方米计算含契税。平方米

37、计算含契税。第五章第五章 地块投资测算地块投资测算本钱与收入估算 项目投资成本项目投资成本测算测算项目项目总成本（万元）总成本（万元） 单方成本（元）单方成本（元） 所占比例所占比例一土地成本（含税）186,73913,25341.90%二前期费用 3,501248 0.79%三 建安工程及基础设施 50,6303,59311.36%四 不可预见费1,519108 0.34%五 开发总成本（以上四项）242,38917,20354.39%六 期间费用（以下1-4）20,6751,4674.64%1.管理费用1,564111 0.35%2.财务费用60043 0.13%3.营销费用18,4391

38、309 4.14%4.后期费用725 0.02%七 税费（以下1-3项）182,61712,96140.97% 1.土地增值税91,8866521 20.62%2、所得税56,3123997 12.64%3.营业税及附加34419 2443 7.72%八八总投资总投资445,681445,68131,63131,631100%100%序号序号项项 目目 面积面积 （）（） 均价（元均价（元/ / ） 销售额销售额 （万元）（万元） 备注备注1住 宅12.86936,982475,919100%销售2商 业1.0 90,21190,211100%销售3车 位（个）10004848,488100%

39、销售率4合 计-40820 614,618预计工程总销售金额为预计工程总销售金额为61.4618亿元，工程均价为亿元，工程均价为40820元元/ 第五章第五章 地块投资测算地块投资测算本钱与收入估算 工程投资收益分析：工程投资收益分析：销售总收入为销售总收入为61.461861.4618亿元亿元工程总投资约为工程总投资约为44.568144.5681亿元；亿元；工程净利润为工程净利润为16.893716.8937亿元；亿元；工程投资净利率为工程投资净利率为37.91%37.91%；工程销售净利率为工程销售净利率为27.49%27.49%。第五章第五章 地块投资测算地块投资测算工程收入估算项目投

40、资收益分析项目投资收益分析表表 ( (以地块起拍价计算以地块起拍价计算) )编号项 目金 额（万元）一一销售收入销售收入614618614618二开发成本242389 三营业税及附加34419 四土地增值税91886 五总投资445681 六毛利润225249 七所得税56312 八净利润168937 九投资毛利率50.54%十投资净利率37.91%十一销售毛利率36.65%十二销售净利率27.49%通过敏感性分析，我们建议工程摘牌楼面地价不高于通过敏感性分析，我们建议工程摘牌楼面地价不高于2316723167元元/ /平米，即总价不超过平米，即总价不超过32.1332.13亿元，即亿元，即I

41、RRIRR超超过过16%16%。第五章第五章 地块投资测算地块投资测算敏感性分析项目整体项目整体敏感性分析敏感性分析地价楼面地价（元/）13072 15000 16000 17000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 土地总价（万元）27.3%189710 217691 232203 246716 261229 275741 290254 304767 319279 333792 348305 住宅平均销售价格（元/）28405 26.6%21.8%19.8%18.0%16.1%14.6%13.1%11.8%10.5%9.5%8.5%30000

42、 28.6%23.6%21.4%19.5%17.8%16.0%14.6%13.1%11.9%10.7%9.7%32000 31.5%26.1%23.7%21.7%19.8%18.0%16.4%15.0%13.6%12.4%11.2%34000 34.1%28.6%26.1%23.7%21.7%19.9%18.3%16.8%15.3%14.1%12.8%36982 37.9%32.1%29.4%27.0%24.6%22.7%20.9%19.3%17.9%16.5%15.1%39000 40.7%34.5%31.7%29.1%26.8%24.8%22.9%21.2%19.7%18.2%16.8%4

43、1000 43.5%36.8%34.0%31.4%29.0%26.8%24.8%23.0%21.4%19.9%18.4%图智认为在未来几年内，厦门房地产开展趋势向好，该工程有利因素较图智认为在未来几年内，厦门房地产开展趋势向好，该工程有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产开展战略。多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产开展战略。 按目前住宅销售均价为28405元/平米，商业价格为63150元/平米，车位按均价33万/个计算(商业销售价格年增长率为5.0% ，其他销售价格年增长率为8.0%)。图智认为，将土地楼面地价本钱控制在23167元/平米不含契税以内，

44、那么工程投资估算总额50.6亿元，净利润可达10.8亿元，投资净利润率21.36%，动态投资回收期为5.5年。工程的整体开发风险较小，投资收益较高。项目投资收益测算总表项目投资收益测算总表起拍价测算建议最高价测算指标（万元）指标（万元） 总计（万元）总计（万元） 总计（万元）总计（万元）1 1、销售收入、销售收入 614618 614618 2 2、营业税及附加、营业税及附加 34419 34419 3 3、销售净额、销售净额 580199 580199 4 4、开发成本、开发成本 242389 386589 其中：土地成本其中：土地成本 186,739330,9395 5、期间费用、期间费用

45、 20,67520,6755.15.1、财务费用、财务费用 6006005.25.2、管理费用、管理费用 1564 1564 5.35.3、营销费用、营销费用 18439 18439 5.45.4、后期费用、后期费用 72 72 6 6、税前利润、税前利润 317135 172935 7 7、土地增值税、土地增值税 91886 28685 8 8、利润总额、利润总额 225249 144250 9 9、所得税、所得税 56312 36063 1010、净利润、净利润 168937 108188 1111、投资毛利润率、投资毛利润率 50.54%28.48%1212、投资净利润率、投资净利润率 37.91%21.36%地块投资结论第五章第五章 地块投资测算地块投资测算销售平均价格销售平均价格预期：预期：住宅均价：36982元/商业均价：90211元/地下车位：48万元/个投资净利润率建议投资净利润率建议为为21%21%以上：以上：楼面地价楼面地价为为2316723167元元/ /以下以下总地价总地价为为32.1332.13亿亿以下以下第五章第五章 地块投资测算地块投资测算购地价格建议THE END