XXXX年成都剑南大道中段地块投资分析报告.pptx

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1、剑南大道中段地块剑南大道中段地块投资分析报告投资分析报告一、一、 工程慨况工程慨况二、二、 市场分析市场分析三、三、 工程定位工程定位四、四、 工程产品建议工程产品建议五、五、 工程风险分析及结论工程风险分析及结论营销方案营销方案 目目 录录一、工程慨况一、工程慨况1 1、宗地位置及慨况、宗地位置及慨况 宗地位于剑兰大道中段，民乐村与骑龙村宗地位于剑兰大道中段，民乐村与骑龙村之间之间, ,工程净用地面积约工程净用地面积约280280亩亩, ,规划容积率为规划容积率为3.0,3.0,地块为地块为2 2类住宅规划用地。此地块地理位置优越，类住宅规划用地。此地块地理位置优越，无论是空气质量、水资源还

2、是植被情况等，都具无论是空气质量、水资源还是植被情况等，都具备了相当的居家优势，形成了自身特征鲜明的自备了相当的居家优势，形成了自身特征鲜明的自然禀赋。然禀赋。 本案本案2 2、交通状况、交通状况 宗地所属区域为高新区，地处大源板块延伸宗地所属区域为高新区，地处大源板块延伸区，东接会展及新川板块，南至华阳城区，此片区，东接会展及新川板块，南至华阳城区，此片区域开展极快区域开展极快, ,为南天府新城生活圈。地块处于主为南天府新城生活圈。地块处于主干道剑南大道中段与次干道拓新西二街交汇处干道剑南大道中段与次干道拓新西二街交汇处, ,东东侧为益州大道侧为益州大道, ,紧临地铁紧临地铁1 1号线府河站

3、号线府河站 和未来地铁和未来地铁5 5号线延长线。号线延长线。本案3、地块区域配套、地块区域配套 紧邻欧尚西南旗舰店、距高新伊藤旗舰店紧邻欧尚西南旗舰店、距高新伊藤旗舰店1500米处教育、购物、娱乐、休闲米处教育、购物、娱乐、休闲等配套一应俱全。等配套一应俱全。 商业：伊藤洋华堂旗舰店、欧尚超市、农贸市场等欧尚、人人乐、临街带配套商业幼儿园：成都七中育才学校附属幼儿园、华阳幼儿园中小学: 成都七中、玉林中学、石室外国语中学、国际美视学校等多家名校、锦江小学、华阳中学、华阳二中、华阳三中银行:工商银行、建设银行、农业银行、成都银行医院：成都市第一人民医院、德国巴伐利亚国际医院，瑞丽医院、宋庆龄儿

4、童医院、华西口腔医院、石油医院、双流县二医院内有全民健身休闲场所等。 。本案家乐福家乐福 国际城南由于城市商业配套的缺位，天府新城只有白天的商务功能，没有夜晚的入住功能成为现阶段的瓶颈，而大源延伸板块将填补这一“生活空白。 “大源延伸板块不仅能享受大源核心配套，同时也拥有自己的全功能城市配套，公园、商业、校园等适居概念一应俱全。预计在今后两年内，整个国际城南片区将进入交房顶峰期，仅“大源延伸区板块的常住人口就会突破10万。据统计，未来三到五年，以站南组团和大源组团及周边为主体的天府新城，将到达总就业人口60万，总居住人口过50万。短短几年间，这样巨大人流将汇入国际城南，同时，集银行、保险、证券

5、“三位一体的成都金融后效劳中心，也落户在高新区，可容纳67万金融从业人员，而此等规模的购置力已经在“大源延伸板块显现。 “大源延伸板块目前仍处城南房地产价格洼地，同样的配套、同样的适居，有近30%的价差，待伊藤洋华堂、欧尚大型商业中心、新世纪环球中心等一一投入使用，处于城南黄金走廊的“大源延伸板块还将迎来新的上涨行情。区域总论：区域总论：二、市场分析二、市场分析1、宏观市场分析分析及政策、宏观市场分析分析及政策2、中观成都市场整体分析、中观成都市场整体分析3、微观区域楼盘分析、微观区域楼盘分析 底到 初，市场调控政策从宽松转为紧缩，从紧缩转为打压，从打压转为管制到当前管制的升级，共经历四轮调控

6、。宏观市场分析及政策宏观市场分析及政策 1月月26日日 新国八条新国八条内容：内容： 1月月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至 60%，拉，拉开了限购、限外和限贷的新标准。开了限购、限外和限贷的新标准。关键词：限购、限贷、停贷关键词：限购、限贷、停贷市场反响市场反响 恐慌情绪促成都楼市成交暴涨恐慌情绪促成都楼市成交暴涨 细那么或相对宽松细那么或相对宽松 传成都调控细那么本周台传成

7、都调控细那么本周台 楼市初现恐慌性购房楼市初现恐慌性购房 1月月27日日 房产税房产税回忆：回忆：1月月27日，上海、重庆房产税宣布亮剑。上海，新购住房人均日，上海、重庆房产税宣布亮剑。上海，新购住房人均60平米起征平米起征;重庆，所有高端住宅都要征收。对于房价到达当地均价重庆，所有高端住宅都要征收。对于房价到达当地均价2倍至倍至3倍的房产，将按房产价倍的房产，将按房产价值的值的0.5%征税；对于房价到达当地均价征税；对于房价到达当地均价3倍至倍至4倍的房产，将按房产价值的倍的房产，将按房产价值的1%征税；征税；4倍以上，按倍以上，按1.2%的税率征税。的税率征税。关键词：别墅、豪宅、征税关键

8、词：别墅、豪宅、征税市场反响市场反响房产税开征首日上海新房成交跌四成房产税开征首日上海新房成交跌四成 房产税房产税刺激刺激各地楼市各地楼市 未开征城市或掀买房潮未开征城市或掀买房潮 调控政策调控政策 2月15日 成都限购令回忆：2月15日，为了落实“国八条，成都出台房地产调控细那么。限定本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购置第2套住房含新建商品住房和二手住房，暂停购置第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购置1套住房，暂停购置第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。关键词：限购、限

9、贷、保障房市场反响观望情绪浓 限购令下成都刚需两级分化限购下置业方向转变 成都稀缺性地产受追捧 3月22日 明码标价回忆：3月16日，国家开展改革委发布商品房销售明码标价规定。规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业效劳收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何费用。关键词：一房一价 市场反响备案价与成交价相差大一房一价成空谈开发商申报暗提10% 一房一价遭遇“潜规那么 政策影响政策影响 1 1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2 2、局部需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度

10、提升。、局部需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。3 3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大局部楼盘均价、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大局部楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨的状态，房价仍高位运行。从供需结构上讲这种态势是量滞价涨的状态，房价仍高位运行。从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的开展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持

11、续低位开展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅上升的几率不大。震荡，出现大幅上升的几率不大。 中国人民银行决定，自 4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。自去年10月以来，央行已连续加息四次。这次“上调对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降。 6月20日，央行上调存准率0.5% 5月18日，央行上调存准率0.5% 4月21日，央行上调存准率0.5% 3月25日，央行上调存准率0.5% 2月24日，央行上调存准率0.5% 1月20日，央

12、行上调存准率0.5% 关键词：CPI、加息、信贷收紧 市场反响央行年内第二次加息 成都楼市降价促销 存款准备金率再上调 三季度房价必现拐点 存款准备金率上调 房企资金链再次陷入考验 存款准备金率提高、信贷供给量减少两方面的金融政策趋势来看，银根紧缩、遏制通存款准备金率提高、信贷供给量减少两方面的金融政策趋势来看，银根紧缩、遏制通胀，房地产及相关产业将首当其冲受到影响。因为中国的房地产市场是政策市，如何胀，房地产及相关产业将首当其冲受到影响。因为中国的房地产市场是政策市，如何把控政筹划态是企业决胜市场的关键工程营销的关键即是把控政筹划态是企业决胜市场的关键工程营销的关键即是“踩节奏，把握每一波市

13、踩节奏，把握每一波市场的需求机遇，推出产品，无疑将起到意想不到的销售业绩。场的需求机遇，推出产品，无疑将起到意想不到的销售业绩。成都土地总体供给和成交分析成都土地总体供给和成交分析1、 - 成都土地推出和成交量走势成都土地推出和成交量走势 news.cd.soufun / -06-27/5302034_3.html上半年土地推出量超过上半年土地推出量超过 万平方米，成万平方米，成交交1004.54万平方米万平方米 中观成都整体市场分析中观成都整体市场分析成都市土地供给近三年呈现震荡上升的趋势， 上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较 下半年和 上半年分别上升102.03

14、%和135.24%。此外， 下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。 上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较 下半年增长37.22%，较 上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较 下半年减少36.76%，较 上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎， 上半年成交土地价格水平出现大幅下降。2、 上半年成都土地成交量走势上半年成都土地成交量走势 news.cd.soufun / -06-27/5302034_3.html上半年成都土地成交集中在上

15、半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清月爆发，此后持续冷清从分月土地成交情况来看， 上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3-4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商业/办公用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势根本相反，商品房用地平稳减少，工业用

16、地震荡上升。 上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较 下半年减少9.48%，较 上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程开展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及 的土地储藏正在进行开发等原因都对 土地市场的成交产生明显影响。 上半年成都工业用地成交量到达历史顶峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较 下半年大幅增长90.55%，较 上半年增长了75.29%。从 上半年土地总体成交价走势来看， 上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价

17、格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于 上半年，较 下半年下降53.92%、较 下半年下降了20.98%，较 上半年下降50.54%。 上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较 下半年下降31.54%、较 上半年增长20.45%， 上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。楼面地价作为房屋本钱重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。 上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较 下半年减少34.92%，较 上半年增长20.87%。 下半年住宅楼面地价到达2417元/平方米，为近3年以来的最顶峰，且增长幅度也较大。 下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街

18、以东地块成交楼面地价11000元/平方米， 乾林中国控股、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。 综上所述：综上所述： 上半年土地成交量虽较上半年土地成交量虽较 同期有所增长，但实为冷清局面，因为上半同期有所增长，但实为冷清局面，因为上半年工业用地占主角，且供给成交集中在年工业用地占主角，且供给成交集中在1月爆发，并出现了月爆发，并出现了2-4连续三月连续三月无住宅用地供给，无住宅用地供给，3、4月无住宅土地成交的冷清局面，这种局面一是月无住宅土地成交的冷清局面，这种局面一是由于成都

19、实施由于成都实施“持证准入等制度影响了企业的拿地热情，二是宏观调持证准入等制度影响了企业的拿地热情，二是宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供给暂缓；三是一季度控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供给暂缓；三是一季度处于传统土地市场淡季；四是房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以处于传统土地市场淡季；四是房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地十分谨慎，政府对土地市场也处于两难境地。入观望状况，开发商拿地十分谨慎，政府对土地市场也处于两难

20、境地。 住宅用地的平均溢价率几乎保持在住宅用地的平均溢价率几乎保持在30以上水平，而以上水平，而 上半年，土上半年，土地平均溢价率跌入地平均溢价率跌入 下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供给，以及企业对拿预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供给，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 上半年，高新区和新都区成为了拿地热点，商品房用地各成交上半年，高新区和新都区成为了拿地热点，商品房用地各成交14宗和宗和9宗

21、，建设用地面积都超过宗，建设用地面积都超过87万平方米，一方面由于上述区域土地供给万平方米，一方面由于上述区域土地供给量相对较大，另一方面，随着量相对较大，另一方面，随着 地铁一号线的开通，位于成都南北两端地铁一号线的开通，位于成都南北两端的高新区和新都区的房产市场倍受关注，加之该区域聚集了万科、保利的高新区和新都区的房产市场倍受关注，加之该区域聚集了万科、保利等众多品牌开发商，开发水平日渐提高，预计上述区域房地产市场竞争等众多品牌开发商，开发水平日渐提高，预计上述区域房地产市场竞争将越发剧烈。另外，值得注意的是：主城区的城东攀成钢区域、城南天将越发剧烈。另外，值得注意的是：主城区的城东攀成钢

22、区域、城南天府新城、城北青龙乡片区和城南武侯国际新城等四大板块的热点地块值府新城、城北青龙乡片区和城南武侯国际新城等四大板块的热点地块值得关注，这些区域因其较好的规划和开展潜力，即使在目前宏观调控背得关注，这些区域因其较好的规划和开展潜力，即使在目前宏观调控背景下，这几大片区仍将成为实力开发商抢占的重点。景下，这几大片区仍将成为实力开发商抢占的重点。 成都主城区楼市分成都主城区楼市分析析综上所述，综上所述，虽然虽然 上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中走势以限购政

23、策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在在1-2月，成交面积月，成交面积205.84万方，占上半年成交量的万方，占上半年成交量的57.2%。2月楼市月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比月成交量环比2月月下降下降65.97万方。同比去年万方。同比去年3月跌幅月跌幅52.77%。从。从3月到月到6月，主城区成月，主城区成交量低位运行小幅上升。交量低位运行小幅上升。市场监测说明了成都房地产市场正处低位震荡态势，市场形势不容乐市场监测说明了成都房地产市场正处低位震荡态势，市场形势不容乐观，这对工程市场定位工作提出了更高要

24、求。观，这对工程市场定位工作提出了更高要求。 成都楼市最新动向示意成都楼市最新动向示意:“最具人气楼盘排行榜依照来电数量排名，直观地反映出购房者对楼盘的关注度。从整体排名来看，总价较低的经济型楼盘大受欢送，此次上榜10个楼盘均在成都近郊，主城区楼盘未见踪影。可见，由于成都周边区域的开展，地铁高铁等交通的便利，成都近郊开展呈现上升态势，再加上周边近郊的楼盘价格远远低于主城区，近郊的工程通过高性价比赢得购房者的关注。所以政策调整后成都近郊楼盘形势看好“最具成交潜力楼盘排行榜以三分钟含以上来电时长排序,从环线来看，排名前十的楼盘有9个位于三环外，双流、郫县、温江区域仍然炽热。这在一定程度上也反映出，

25、当前成都楼市的热门区域呈现郊区化、去中心化等特点。最受外地购房者欢送楼盘排行榜表达了异地购房者对成都楼盘的关注度。排在榜单前三位的分别是佳兆业现代城、华润橡树湾和把戏年把戏城。从数据来看，在最受外地购房者欢送楼盘榜单中，华润、万科、首创、佳兆业等全国知名品牌房企均榜上有名，可见，外地人对品牌房企的认知度非常高，同时在区域上关注焦点聚焦在三环以外，刚需盘关注高，对品牌开发商推出热点楼盘的关注也相对集中综上总结：综上总结：面对大量主城区购房消费力的转移，二圈层的特殊地理位置开始优势凸面对大量主城区购房消费力的转移，二圈层的特殊地理位置开始优势凸显。除了商业地产延续去年的热度，区域内热点楼盘销售状况

26、也比较良好。显。除了商业地产延续去年的热度，区域内热点楼盘销售状况也比较良好。从区位优势上看，双流位列全国县域经济百强、中西部第一。近年来，从区位优势上看，双流位列全国县域经济百强、中西部第一。近年来，随着各类根底设施的持续完善，人居品质的稳步提升，置业双流已成为业随着各类根底设施的持续完善，人居品质的稳步提升，置业双流已成为业内潮流趋势内潮流趋势 目前，双流区域内除了老城区的东升、棠湖中学片区等，最为火爆的还目前，双流区域内除了老城区的东升、棠湖中学片区等，最为火爆的还是华阳板块。目前，华阳片区的总体价格还较为偏低，因为其紧邻南延线是华阳板块。目前，华阳片区的总体价格还较为偏低，因为其紧邻南

27、延线金融城，享受南延线大源后板块高端的生活配套金融城，享受南延线大源后板块高端的生活配套 本地块属于大源板块与华阳板块的交接处本地块属于大源板块与华阳板块的交接处,地处双流县地处双流县,可谓享受了两大地可谓享受了两大地块的成熟周边环境块的成熟周边环境.而且根据数据显示而且根据数据显示,双流与高新的受访量处于大成都第双流与高新的受访量处于大成都第一一.由此可见本地块的潜力巨大。由此可见本地块的潜力巨大。微观区域市场地块现况微观区域市场地块现况 上半年微观区域地块慨况 综合成都 上半年住宅用地成交总价排行Top10分析：此区域地块挂牌楼面地价与最终拍卖成交楼面地价已逐渐领先其他二级圈区域.而且优势

28、明显。 结果：此区域已经而且将会继续被众多开发商追捧结果：此区域已经而且将会继续被众多开发商追捧,价值凸显。价值凸显。总结：总结：“大源延伸板块目前仍处城南房地产价格洼地，同样的配套、同样的适居，有近大源延伸板块目前仍处城南房地产价格洼地，同样的配套、同样的适居，有近30%的价差。的价差。 区域市场楼盘位置图区域市场楼盘位置图本案微观区域市场楼盘分析微观区域市场楼盘分析微观区域市场主要楼盘分析微观区域市场主要楼盘分析嘉美地嘉美地嘉美地: 嘉美地清水房均价6800元/平，精装均价7800元/平，全款99折，按揭9.95折。以40-80平米的小户型为主 。占地面积占地面积:9307平方米 ，建筑面

29、积建筑面积:56122平方米 。 嘉美地分析：嘉美地分析： 价格比周围楼盘稍低。体量较小价格比周围楼盘稍低。体量较小,景观打造难度降低，但景观打造难度降低，但相应社区内配套不完备。相应社区内配套不完备。 总平分析：主推的户型是以出租和年轻家庭自主为主，受总平分析：主推的户型是以出租和年轻家庭自主为主，受面积所限，容积率偏高面积所限，容积率偏高 。657户配备户配备437个车位，这个车个车位，这个车位比似乎也稍显缺乏位比似乎也稍显缺乏 ，楼间距和密度稍密，楼间距和密度稍密,符合理论日照符合理论日照间距间距,但实际不知。但实际不知。 一期四十几平和六十平户型一期四十几平和六十平户型 销售可观销售可

30、观,说明低总价容易被说明低总价容易被群众接受。群众接受。 户型分析：套一户型中规中矩户型分析：套一户型中规中矩,没有问题。套二户型客厅没有问题。套二户型客厅和主卧比较宽敞，明厨明卫，有生活阳台和景观阳台，主和主卧比较宽敞，明厨明卫，有生活阳台和景观阳台，主卧方方正正，带个小飘窗，门厅到小卧室进深比较深，厨卧方方正正，带个小飘窗，门厅到小卧室进深比较深，厨卫背靠背，用电和用水的区域都比较集中卫背靠背，用电和用水的区域都比较集中 ，方便装修。，方便装修。光明城市光明城市约1110个 车位比1：0.9 ，占地面积占地面积:100002平方米 ,建筑面积建筑面积:550000平方米 ，主力户型：二居

31、78-89平方米，三居 97-142平方米，四居 142平方米 。 光明城市分析：光明城市分析： 实际价格实际价格6900左右的价格和与之配套结合性价比较高。左右的价格和与之配套结合性价比较高。 总平分析：整个工程的规划、设计、理念、景观等相总平分析：整个工程的规划、设计、理念、景观等相对于周边林立的各大品牌楼盘都算得上独树一帜、别对于周边林立的各大品牌楼盘都算得上独树一帜、别具风格。楼盘的区位优势相当明显，采取商住一体化具风格。楼盘的区位优势相当明显，采取商住一体化的模式。占地面积的模式。占地面积208亩亩 但景观之间衔接完不错。但景观之间衔接完不错。 户型以中、大户型为主：户型亮点为超高赠

32、送率。目户型以中、大户型为主：户型亮点为超高赠送率。目标人群以改善性需求为主标人群以改善性需求为主,刚需投资为辅助刚需投资为辅助.慕和南道慕和南道 慕和南道均价6400元/平，主力户型：二居77平米，三居130平米 停车停车位位:10.7，占地面积占地面积:107333平方米，建筑面积建筑面积:540000平方米 慕和南道分析：慕和南道分析：慕和南道主打的南亚风情园，社区设计特别增加了融合尖端慕和南道主打的南亚风情园，社区设计特别增加了融合尖端科技的科技的“负氧离子发生器负氧离子发生器(人造雾系统人造雾系统) 。总平分析：工程楼间距离最宽达总平分析：工程楼间距离最宽达250米，在规划设计中充分

33、米，在规划设计中充分考虑自然景观设施与人文景观设施的布局与组织，注重人考虑自然景观设施与人文景观设施的布局与组织，注重人与人之间的可交往性，景观的可参与性与人之间的可交往性，景观的可参与性 。容积率稍高，。容积率稍高，对楼群整体不太具有统一性。对楼群整体不太具有统一性。主推户型分析：入户即花园，这点许多楼盘现在也在推行。主推户型分析：入户即花园，这点许多楼盘现在也在推行。6米挑高的米挑高的“空中花园多少让人有些忧虑。天气放晴时空中花园多少让人有些忧虑。天气放晴时节，安详阳光沐浴，这点听起来很惬意。但假设是下雨了，节，安详阳光沐浴，这点听起来很惬意。但假设是下雨了，雨水排泄是个问题。户型内的空间

34、合理，不会有压抑的感雨水排泄是个问题。户型内的空间合理，不会有压抑的感觉。觉。 建发天府鹭洲建发天府鹭洲主力户型：二居室 59-69平米 三居室 100-116平米 四居室 103-125平米停车位停车位:地上：34个地下：1573个占地面积占地面积:89406平方米 建筑面积建筑面积:271566平方米 建发天府鹭洲分析：建发天府鹭洲分析： 总平分析：建发天府鹭洲位于天府新城大源板块的核心区域，拥有总平分析：建发天府鹭洲位于天府新城大源板块的核心区域，拥有25000平米的超大中庭，小区打造有水池、园林等；楼盘有平米的超大中庭，小区打造有水池、园林等；楼盘有150米的米的超宽楼间距，观景视野效

35、果更好；共超宽楼间距，观景视野效果更好；共5栋组成大围合布局，新古典主栋组成大围合布局，新古典主义建筑立面，每栋楼的视野都比较好，通风采光等更有保障。平米中义建筑立面，每栋楼的视野都比较好，通风采光等更有保障。平米中庭。庭。户型分析：赠送面积较大，户型分析：赠送面积较大，60变变90，100变变140，110变变180，降低了实，降低了实得单价，从而控制了改善型产品的总价，对于追求性价比的改善型客得单价，从而控制了改善型产品的总价，对于追求性价比的改善型客户来说，吸引力极大。，通过总平的规划布局户来说，吸引力极大。，通过总平的规划布局,根本每户户型通光性根本每户户型通光性良好良好,景观朝向视野

36、佳景观朝向视野佳产品缺陷：较大的赠送面积，使得容积率变相提高，影响居住舒适度；产品缺陷：较大的赠送面积，使得容积率变相提高，影响居住舒适度；赠送面积导致的产权分割不明晰，存在一定的法律风险。赠送面积导致的产权分割不明晰，存在一定的法律风险。都城雅颂居都城雅颂居都城雅颂居均价12500元/平米，全款优惠3%，按揭优惠2%，主推93-95平米套二户型139平米套三户型。停车位:1489个占地面积:46000平方米 建筑面积: 00平方米 都城雅颂居分析：都城雅颂居分析： 工程总占地近工程总占地近213亩，建筑面积约亩，建筑面积约20万平方米，户型面积为万平方米，户型面积为90-180平平方米。区域

37、内首个精装豪宅工程，精装标准宣称方米。区域内首个精装豪宅工程，精装标准宣称3000元元/平米，共平米，共9栋，栋，其中，其中，8栋为商业；栋为商业；9栋建筑采用围合式布局，形成两个大中庭，社区栋建筑采用围合式布局，形成两个大中庭，社区内带游泳池。内带游泳池。 总平分析：双中庭景观，配备游泳池。总平分析：双中庭景观，配备游泳池。产品分析：产品主要打造豪华高档社区产品分析：产品主要打造豪华高档社区,建筑设计以及精装修标准都严格建筑设计以及精装修标准都严格把控把控,从精装修交房标准为基点从精装修交房标准为基点,此房的产品力强势此房的产品力强势精装配置：精装配置：TOTO高端系列静音坐便器、台盆；高仪

38、高端系列静音坐便器、台盆；高仪(GROHE)龙头的卫龙头的卫浴浴 ；法国罗格朗彩色可视对讲系统；耶鲁智能门锁；双壁波纹排水；法国罗格朗彩色可视对讲系统；耶鲁智能门锁；双壁波纹排水管道；主卫设音源插座，厨房配置管道；主卫设音源插座，厨房配置LCD液晶小电视液晶小电视 复地雍湖湾复地雍湖湾 由雍湖高层由雍湖高层 翠堤叠拼翠堤叠拼 水岸双拼组成，水岸双拼组成，主力户型：高层93-170平米停车位停车位:2228个占地面积占地面积:63880平方米 建筑面积建筑面积:230000平方米 复地雍湖湾分析复地雍湖湾分析:高层高层,叠拼，双拼，小型公寓叠拼，双拼，小型公寓 组成，此工程为复合型地产组成，此工

39、程为复合型地产,产产品组合多样化品组合多样化,原意是让受众面更宽原意是让受众面更宽,但靶心客户定位较模糊但靶心客户定位较模糊.公寓与别墅客户群存在较大差距。公寓与别墅客户群存在较大差距。产品缺陷：高层产品俯视别墅组团，私密性存在一定影响。产品缺陷：高层产品俯视别墅组团，私密性存在一定影响。工程前期对外报价处于区域内相对较高水平，但优惠力度大，工程前期对外报价处于区域内相对较高水平，但优惠力度大，实收该工程开盘出现明显的价风格整，开发商前期加大力度实收该工程开盘出现明显的价风格整，开发商前期加大力度宣传拔高了消费者对该工程的心理预期，但实际开出的价格宣传拔高了消费者对该工程的心理预期，但实际开出

40、的价格明显低于开盘前对外。说明开发商采取多优惠的方式进行了明显低于开盘前对外。说明开发商采取多优惠的方式进行了价风格整，目的在于开盘走量。价风格整，目的在于开盘走量。地块属于区域内市场与产品特征地块属于区域内市场与产品特征 在城南大源，早已形成了10大品牌开发商的强力合围，中海兰庭、华润凤凰城、保利心语花园、建发天府鹭洲、复地雍湖湾、都城雅颂居等大盘的聚集程度较高，同时，开盘节奏也相对较为集中，在即将到来的房交会成为推盘放量顶峰，竞争压力十分巨大；但延伸板块还未被充分挖掘,存在时机。 工程目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底开工， 区域开展前景十分乐观，预期价值高。 主力消费群

41、特点 :多数集中在2535岁，置业目的以自主为主，投资客约占据40%成都本地来源于城南、外地客户以北上广深为多，多数看重区域未来开展潜力以及品牌开发商的品牌号召力。 社区规模及配套:区域内大盘、中档规模的楼盘的楼盘密集分布，小盘较少。大盘和中盘的社区内都有不同程度的生活配套设施。 本地块所属区域楼面价格区间,从南至北递减.处于开展极快的大源板块与逐渐成熟华阳板块之间。区域客户分析区域客户分析根据工程所处区域以及工程的档次、品质，分析购置心理和需求的差异。划分为三类：1、居住享受型，这是本区域的主力客户。2、纯居住刚需型，这是本区域的重要客户。3、居住兼顾投资型，这是本区域的辅助、补充客户。1、

42、目标客户群的总体分类锁定、目标客户群的总体分类锁定 2、目标客户群的总体特征分析、目标客户群的总体特征分析1、年龄在、年龄在25-40岁，现有一套或多套住宅，为了更好改善居住需要，并要求有良好的居住环境岁，现有一套或多套住宅，为了更好改善居住需要，并要求有良好的居住环境和条件。和条件。2、收入稳定，事业有成，家庭稳定的成功人士，月家庭收入超过、收入稳定，事业有成，家庭稳定的成功人士，月家庭收入超过10000元，年收入在元，年收入在12万元以万元以上。主要以从事合法职业取得的合法报酬和经合法手续获得的私人财富。上。主要以从事合法职业取得的合法报酬和经合法手续获得的私人财富。3、 一般都有表现的生

43、活方式有独到的见解和认同度。出一定的一般都有表现的生活方式有独到的见解和认同度。出一定的“身份意识和身份意识和“品位追求，品位追求，不但在收入上处于中等及中等以上水平，而且在受教育程度和社会声望上也处于中等和中等以不但在收入上处于中等及中等以上水平，而且在受教育程度和社会声望上也处于中等和中等以上水平；属于有知识、讲品位、有修养一族。上水平；属于有知识、讲品位、有修养一族。4、 大多接受过良好的教育，具有专业技术培训资历及相应的职业专业技能。大多接受过良好的教育，具有专业技术培训资历及相应的职业专业技能。5、 这类客户往往追求时尚、讲究品牌，对小区内外环境，产品档次、物业管理、工程品牌及这类客

44、户往往追求时尚、讲究品牌，对小区内外环境，产品档次、物业管理、工程品牌及周边生活设施的配套完善程度关注度较高。周边生活设施的配套完善程度关注度较高。 6、 注重便利的交通和优雅的居住环境，注重家庭生活的私密性和平安感。注重便利的交通和优雅的居住环境，注重家庭生活的私密性和平安感。7、 对家庭生活的品味、后代的教育、身心的健康等高质量对家庭生活的品味、后代的教育、身心的健康等高质量 3、目标客户群总体的关注点和敏感点升级换代的产品享受、目标客户群总体的关注点和敏感点升级换代的产品享受品牌的身份个性化的品位投资的价值优质医疗资源优美自然的环境、完善的配套设施车位比例 4、主力目标客户群总体分析与判

45、断、主力目标客户群总体分析与判断 1、前提条件、前提条件具有购置本区域住宅比较宽松的收入水平。具有购置本区域住宅比较宽松的收入水平。对大源延伸板块区域未来开展有较强的认同感，或至少对区域没有抵触情绪。对大源延伸板块区域未来开展有较强的认同感，或至少对区域没有抵触情绪。喜欢品牌、讲究品位，并且愿意为此付出较高的代价。喜欢品牌、讲究品位，并且愿意为此付出较高的代价。 4.2、职业分布特征、职业分布特征企业的高级经理；大中小型企业老总主要是民营企业。企业的高级经理；大中小型企业老总主要是民营企业。一些地处高新区高科技企业的研发和经营管理人员高级白领。一些地处高新区高科技企业的研发和经营管理人员高级白

46、领。局部中高级的政府官员即公务员。局部中高级的政府官员即公务员。其他认大源延伸板块片区居住环境并有足够经济实力者。其他认大源延伸板块片区居住环境并有足够经济实力者。局部外地来蓉的购房者外地的政府要员及自有生意者。局部外地来蓉的购房者外地的政府要员及自有生意者。在成都有投资经营或有亲属在成都的异地人士。在成都有投资经营或有亲属在成都的异地人士。各类中、小企业的经理、企业家。各类中、小企业的经理、企业家。行政或公共事业专职管理者，包括垄断行业的行政或公共事业专职管理者，包括垄断行业的“老板。老板。具有中高级职称的专业工程师及各类市场稀缺的高级专业技术人才；具有中高级职称的专业工程师及各类市场稀缺的

47、高级专业技术人才；商业、效劳业中的高级管理人员和技术人员。商业、效劳业中的高级管理人员和技术人员。4.3、区域分布、区域分布 生活居住或工作成都市区的客户，尤为城南天府新城为主，估计占60%。 成都周边地区，包括二级城市的客户，估计占20%。 出生在成都市域、父母均在本地，但现在外省工作，自己有以后回家居住置业的愿望， 这类客户估计占20%。靶心客户分析靶心客户分析核心客户次要客户外围客户居住兼顾投资型人群居住享受型改善人群 纯居住人群【家庭特征】【家庭特征】25-40岁的中青年或中青年夫妻。家庭岁的中青年或中青年夫妻。家庭成员高学历。收入为高水平成员高学历。收入为高水平【购房动机】：自己享受

48、，并具有较高的投资理念【购房动机】：自己享受，并具有较高的投资理念 【对房子的态度】自我享受【对房子的态度】自我享受 品味表达：品味表达： 表达个人的品味、情调甚至个性表达个人的品味、情调甚至个性 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所【产品需求】健身娱乐：对小区有较好健身场所、临【产品需求】健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近运动场所、娱乐休近运动场所、娱乐休 闲场所要求高，好的户型、喜欢的建筑风格闲场所要求高，好的户型、喜欢的建筑风格靶心客户特征细分【家庭特征】家庭中高收入水平。【家庭特征】家庭中高收入水平。【购房动机】大房【购房动机】大房

49、(提升提升)：比现在拥有更大的厅、卧室：比现在拥有更大的厅、卧室 置业：为了置业置业：为了置业/给后代留下一份产业给后代留下一份产业【对房子的态度】：【对房子的态度】： 对房屋价值暂无更高需求，停留在满足对房屋价值暂无更高需求，停留在满足 生理需求层面。生理需求层面。 生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障【房屋特征需求】低的价格【房屋特征需求】低的价格 追求低生活本钱，生活便利、小孩教育。方便的公交路线；附近或追求低生活本钱，生活便利、小孩教育。方便的公交路线；附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市；附近或小区里有中小规模的小区里有

50、小规模的便利店、商店、超市；附近或小区里有中小规模的医疗机构。医疗机构。次要客户特征细分次要客户特征细分三、工程定位三、工程定位地块地块swot分析分析优势劣势时机威胁1.地块体量较大，对打造高品质楼盘提供了有力条件；2.地块区域未来规划完美，开展潜力巨大,为国际城南的黄金走廊；3.3. 位置处于明星板块,但因为归双流管辖,政策影响不大,聚焦投资眼光1、工程目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底开工；2、板块工程聚集程度较高，大品牌开发商云集,竞争惨烈；3、在市场大气氛影响下,消费者持币观望情绪浓厚；1.随着城市开展，主城区高房价,严政策挤压下所带来的客源导入时机；2、随大品牌公