某地块投资评审报告.pptx

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1、科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation Gemdale CorporationCONTENTS工程细分市场分析工程细分市场分析地块规划定位分析地块规划定位分析北京市整体市场分析北京市整体市场分析地块销售情况预测地块销售情况预测近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市商品住宅销售分析近五年北京市商品住宅销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析09年以来北京市商品住宅销售分析年以来北京市商品住宅销售分析近期房地产政策分析近期房地产政策分析Gemdale Corporation北京市整体

2、市场分析北京市整体市场分析近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市房地产市场宏观分析受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商投资相对谨慎。商品住宅的新开工面积、施工面积以及竣工面积近三年都表现出下降的态势，预计将对未来商品住宅的供给产生影响。房地产开发投资额商品住宅新开工面积商品住宅施工面积商品住宅竣工面积年度亿元同比增长万平米同比增长万平米同比增长万平米同比增长20031202.5 21.5%3433.7 6352.9 2080.7 20041473.3 22.5%3054.3 -11.1%6759.4 6.4%2344.0 13%20051525.0

3、 3.5%2965.9 -2.9%7283.4 7.8%2841.4 21%20061719.9 12.8%3179.4 7.2%6311.3 -13.3%2193.3 -23%20071995.8 16.0%2557.4 -19.6%5914.5 -6.3%1854.0 -15%20081908.7 -4.4%2337.2 -8.6%5538.2 -6.4%1399.3 -25%2009年1-4月338.2 -26.5269.9 -51.60%4216.1 2.1%270.4 7.90%近五年北京市房地产市场宏观近五年北京市房地产市场宏观北京市整体市场分析北京市整体市场分析近五年北京市商品住

4、宅销售分析近五年北京市商品住宅销售分析从上市量来看，从从上市量来看，从0303年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从0404年年8 8月月3131日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌的方式，因此从的方式，因此从0505年开始对住宅上市量产生了较大的影响；年开始对住宅上市量产生了较大的影响；从成交量来看，从成交量来看，0606年年度销售量为近几年最为强劲的，之后年年度销售量为近几年最为强劲的，之后07

5、07年略有回调，年略有回调，0808年由于宏观政策年由于宏观政策的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是0606年全年的价格涨幅到年全年的价格涨幅到达达41%41%。0808年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%12%的速度增长。的速度增长。年份上市量成交量销售均价2003年232793744562004年3460192647477%2005年2

6、8831790585323%2006年17581943827941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%注：由于05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存在较大偏差。北京市整体市场分析北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析 07年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供给量1354.2万平米，全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比到达了1.41：1，全年新增供给

7、量为1272万平米，但成交量近下跌近五成，使08年的销售情况非常严峻。进入09年后，市场销售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消耗历史存量。北京市整体市场分析北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析 到 上半年北京商品住宅价格一直维持较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%，08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是在08年下半年受市场低迷影响价格出现较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是之后却呈现了明显的下降趋势；在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各工程通过打折、精装

8、改毛坯等各种方式进行着价格的调整；进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强有力的反弹，09年5月份成交价格已经到达13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各工程都推迟或者提前了工程入市时间，从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各工程都推迟或者提前了工程入市时间，当月上市量随之减少，其余各月份的上市量都表达了明显的增长。当月上市量随之减少，其余各月份的上市量都表达了明显的增长。从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3 3月份开始销售量逐渐突破了月份开

9、始销售量逐渐突破了150150万平米，全面超过了同期市场旺盛期的万平米，全面超过了同期市场旺盛期的0707年销售量，同时年销售量，同时0909年高消化量也说明了年高消化量也说明了市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽300300万平米；万平米；从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，2 2月份单月涨幅到达月份单月涨幅到达9%9%，5 5月份相对月份相对1 1月份的月份的价格涨幅已经突破价格涨幅已经突破20%20%。通过与通过与0707年、年、0808年同期进行比照，年同期进行比照，0909年前五个月的销售量突破年

10、前五个月的销售量突破650650万平米，超过万平米，超过0707年高点的销售总额，接近年高点的销售总额，接近0808年的销售量年的销售量1.91.9倍。倍。北京市整体市场分析北京市整体市场分析 09 09年以来北京市商品住宅销售分析年以来北京市商品住宅销售分析2009年月份上市量（万平米）销售量（万平米）销售均价（元/平米） 环比增长1月份36.7 60.1 104162月份11.5 82.2 114239%3月份99.0 149.9 117603%4月份112.1 189.8 123114%5月份115.8 172.9 130215%0909年年1-51-5月合计月合计375.1 375.1

11、 654.9 654.9 12086120860808年年1-51-5月合计月合计504.1 504.1 345.3 345.3 12891128910707年年1-51-5月合计月合计473.0 473.0 621.5 621.5 96899689Gemdale CorporationCONTENTS工程细分市场分析工程细分市场分析地块规划定位分析地块规划定位分析北京市整体市场分析北京市整体市场分析地块销售情况预测地块销售情况预测大兴区域市场开展分析大兴区域市场开展分析竞争区域整体市场分析竞争区域整体市场分析区域代表工程分析区域代表工程分析工程细分市场分析工程细分市场分析大兴区域市场开展分析

12、大兴区域市场开展分析大兴，地处北京南郊平原，区位优势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点开展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济开展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。 工程细分市场分析工程细分市场分析大兴区域市场开展分析大兴区域市场开展分析1.大兴区近三年商品住宅开展情况：大兴区近三年商品住宅开展情况：年份上市面积(万平米)销售面积(万平米)销售价格（元/平米）环比增长06年9593535607年599469

13、2829%08年63306762-2%09年2125810220%大兴近几年的房地产除08年外均保持着良好的销售情况，正常销售期区域的销售面积接近100万平米，同时价格也保持了良好的增长形势，08年市场稳中略降，但是在09年前五个月即有约20%的涨幅。 1.大兴地块所处区域界定：大兴地块所处区域界定：大兴区辖3个街道14个镇，分布非常广泛，因此按照目标地块所处的位置以及大兴经济主要开展中心，因此在工程竞争片区的考虑中，仅考虑大兴区域内西红门镇和黄村镇为主大兴政府所在的核心片区。工程细分市场分析工程细分市场分析大兴区域市场开展分析大兴区域市场开展分析大兴核心去区域概况大兴核心去区域概况大兴黄村为

14、北京最早开展的卫星城之一，处于环渤海经济圈和京津塘产业带的重要节点，独有的地缘优势使它成为北京经济文化向华北地区辐射的前沿。黄村北区是大兴区政府规划中的新型住宅集中区域，大兴区政府把这里规划成为时尚住宅区和城市副中心，未来将建成环境优美、功能齐备、设施一流的魅力居住区。1 1、产业开展优势、产业开展优势根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和开根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和开展生产性效劳业。未来将打造成商务效劳、创意效劳、综合效劳、研发效劳、物流效劳展生产性效劳业。未来将打造成商务效劳、创意效劳、综合效劳、研发效劳、物流效劳集聚区，重点开展商务效劳、总部经

15、济、现代物流、金融后台效劳及技术效劳业集聚区，重点开展商务效劳、总部经济、现代物流、金融后台效劳及技术效劳业 ; ;2 2、交通开展优势、交通开展优势四条公路一条地铁紧密连接四条公路一条地铁紧密连接. .地铁：地铁： 4 4号线地铁大兴线于号线地铁大兴线于 底使用；底使用；正在修建公路：正在修建公路：万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环；万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环；郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南五郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南五环欣羊桥；环欣羊桥；马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五环；马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五环；蒲黄榆路南延线修通后可由方

16、庄便捷到达南五环蒲黄榆路南延线修通后可由方庄便捷到达南五环德茂桥，从而到达旧宫及亦庄。德茂桥，从而到达旧宫及亦庄。 工程细分市场分析工程细分市场分析大兴核心区房地产市场开展特征大兴核心区房地产市场开展特征1区域内仅有少量品牌开发商进入，整体地产市场开展相对缓慢区域内仅有少量品牌开发商进入，整体地产市场开展相对缓慢 区域内仅有华润和顺驰两家国内相对知名品牌开发商，华润翡翠城前四期已开发完成并入住，目前在进行五期开发，对大兴的地产市场起到一定带动作用。但是，目前区域内多数工程为中小型开发商开发，品质相对较低。2区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主

17、区域内物业类型供给丰富，早期低密度产品相对较多，涵盖了小独栋、联排、叠拼、花园洋房、多层等各种物业类型，随着区域内土地资源的紧张，新工程容积率不断提高，区域后期主要供给物业类型为高层和小高层。3随着区域交通及配套的不断完善开展，来自西南部城区置业客户不断增加随着区域交通及配套的不断完善开展，来自西南部城区置业客户不断增加目前大兴在售工程成交客户仍以本地客户为主，如大兴区政府高级公务人员、周边产业园区内白领、大兴本地私营企业主。随着大兴段地铁兴建带来的交通改善，来自北京西部及西南部西二环三里河、金融街区域、西南三四环的总部基地、花乡、西南四环外新发地等区域的置业人群不断增加 4片区工程整体去化速

18、度较快片区工程整体去化速度较快在 北京整体市场价格快速上升阶段，大兴片区市场亦呈现了较好的销售态势，多数工程销售速度均保持了5070套/月， ，顺驰领海在价格大幅提升的同时仍取得了月均41套的销售业绩。Gemdale CorporationCONTENTS工程细分市场分析工程细分市场分析地块规划定位分析地块规划定位分析北京市整体市场分析北京市整体市场分析地块销售情况预测地块销售情况预测大兴区域市场开展分析大兴区域市场开展分析竞争区域整体市场分析竞争区域整体市场分析区域代表工程分析区域代表工程分析按照该区域客户的流向以及未来工程的开展趋势特将西至京石沿线、东至京开沿线、北至西南三环、南至大兴核心

19、区作为大的竞争板块，其中，京开沿线按照地理位置和工程的集中程度，分为马家楼片区、西红门片区及大兴核心区。 地块区域市场分析地块区域市场分析竞争片区设定竞争片区设定京石沿线西南五环内片区京石沿线西南五环内片区马家楼以北片区马家楼以北片区西红门片区西红门片区大兴核心区大兴核心区南三环南三环南四南四 环环南五环南五环地块区域市场分析地块区域市场分析竞争片区特征竞争片区特征马家楼片区是北京西南工程集中代表的区域，区域内百万平米的大盘万年花城和星马家楼片区是北京西南工程集中代表的区域，区域内百万平米的大盘万年花城和星河城两个工程是该片区的核心代表工程，客户主要来自于丰台区，局部来自于西城、河城两个工程是

20、该片区的核心代表工程，客户主要来自于丰台区，局部来自于西城、海淀。海淀。西红门板块：板块临近西南四环，自西红门板块：板块临近西南四环，自 起，板块在世嘉博客、理想城等工程的带动下，起，板块在世嘉博客、理想城等工程的带动下，板块开展日益加速，尤其是总规模板块开展日益加速，尤其是总规模140万平米的理想城成为拉动区域住宅开展的典型万平米的理想城成为拉动区域住宅开展的典型代表工程，客户主要来自丰台、大兴，还有局部城区客户。代表工程，客户主要来自丰台、大兴，还有局部城区客户。大兴核心区：黄村作为北京市的卫星城之一，是大兴区的政治、经济和文化中心，大兴核心区：黄村作为北京市的卫星城之一，是大兴区的政治、

21、经济和文化中心，交通较为兴旺，配套完善。早期开发的工程以低密度住宅为主，如翡翠城、原生墅、交通较为兴旺，配套完善。早期开发的工程以低密度住宅为主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市场树立了郊区低密度住宅区的形象。近期典型工程如彩虹新城、顺驰清城等，在市场树立了郊区低密度住宅区的形象。近期典型工程如彩虹新城、顺驰领海，物业类型主要为高层、小高层产品，客户主要来自大兴本地、丰台，以及局领海，物业类型主要为高层、小高层产品，客户主要来自大兴本地、丰台，以及局部城区客户。部城区客户。京石沿线：本片区依托京石高速及两广路，可直接连接西二环至西四环，吸引了大京石沿线：本片区依托京石高速及两广路，可直接连接西二

22、环至西四环，吸引了大量城区中高端置业群体，代表工程有万科假日风景、保利百合。物业类型以高层、量城区中高端置业群体，代表工程有万科假日风景、保利百合。物业类型以高层、小高层。客户主要来自丰台、石景山、西城等区域。小高层。客户主要来自丰台、石景山、西城等区域。 地块区域市场分析地块区域市场分析竞争工程划定竞争工程划定竞争区域内各工程的分布情况如下丽园阳光蚂蚁工房艺苑桐城万年花城万科假日风景保利百合京石沿线西南五环内片区京石沿线西南五环内片区马家楼以北片区马家楼以北片区西红门片区西红门片区大兴核心区大兴核心区彩虹新城原生墅领海浅水湾理想城城南大道星河城本地快本地快地块区域市场分析地块区域市场分析典型

23、工程分析典型工程分析板块板块项目项目名称名称住宅住宅规模规模容积容积率率建筑类型建筑类型装修装修情况情况主力户型主力户型开盘开盘时间时间备备 注注西南片区假日风景34.96万1.9415层、9层板楼毛坯精装三居150-17007.5先毛坯、后改精装销售保利百合13.2万2.93高层精装二居90-100三居140-16008.6马家楼片区万年花城160万 2.269层板楼、1梯2户毛坯3居127、13509.5前三期均已销售完成，目前在售四期的尾房城南大道9万2.514层三栋塔楼精装40-12007.12星河城玺萌公馆左右坊100万9万50万2.76层1梯2户16层6梯18、30户毛坯玺萌公馆1

24、10-32 、左右坊30-9009.0309.06三期左右坊小户型五期玺萌公馆大户型西红门理想城三期36万2.26高层毛坯1居60 2居95 3居12607.11总规划140万平米大盘，其中20万为商业配套大兴核心区领海浅水湾44万2小高层毛坯2居92-1213居170-18004.6前期仅剩2套，6月份即将开盘位于项目西南角的三期约8万平米原生墅三期10万0.82花园洋房毛坯跃层140联排217-23006.8最后1栋4层的花园洋房和联排尾房丽园阳光4万1.556-10层2梯3户毛坯1居602居106 08.01剩余尾房销售中彩虹新城30万2.37板楼、高层毛坯2居90、3居12006.12

25、仅剩几套尾房蚂蚁工房2万2.4高层毛坯1居602居903居11008.07全部售罄艺苑桐城7.9万2.516-18层板楼毛坯1居45-702居903居12009.5商品房769户，限价房140户，开盘所有楼栋全部推出地块区域市场分析地块区域市场分析在售工程户型分析在售工程户型分析零居60平米以下一居60-75小两居80-100大两居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上项目名称取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数假日风景/5453675573173151481470692516160保利百

26、合/265263808806/4241230219/总计0031931614831379173151523511922735160销售率/99%93%87%98%80%/万年花城88588569268926002600106610592081206421421388星河城8077458097657606831462144812901235256211170110城南大道30521018374108/1713/总计1997184016841528337032912528250733883312470424178118销售率92%93%98%99%98%90%63%理想城6511794334689

27、659413888888247/销售率20%42%96%93%100%57%/顺驰领海16169292309309927929297300368357148141原生墅00929200998079615601466415彩虹新城86803653612164214134633524423814121210丽园阳光14312752176025625635004754322922608370蚂蚁工房282816158783373111105400时代龙和大道009898009239224924903273255653艺苑桐城451230936490/20643/总计18915096888435263

28、185280527261805159216211559765689销售率79%91%90%97%98%96%90%地块区域市场分析地块区域市场分析在售工程户型分析在售工程户型分析从对户型的上市和销售的情况来看：从对户型的上市和销售的情况来看：马家楼片区马家楼片区: :主要以小两居和小三居作为主要的供给产品，各户型销售速度都较快。主要以小两居和小三居作为主要的供给产品，各户型销售速度都较快。 京石沿线片区京石沿线片区: :户型主要集中在90平米左右的小两居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小两居及120-140平米小三居都实现了很高的销售率。大兴核心区那么

29、以小两居、大两居以及小三居作为主要的供给产品。两居的销售大兴核心区那么以小两居、大两居以及小三居作为主要的供给产品。两居的销售速度相对较快。速度相对较快。西红门片区的理想城供给主要集中在西红门片区的理想城供给主要集中在8080平米以下的一居以及平米以下的一居以及80-10080-100平米的小两居。平米的小两居。从销售结果看，小两居接受度更高。从销售结果看，小两居接受度更高。地块区域市场分析地块区域市场分析在售工程销售情况在售工程销售情况片区名称项目名称07年08年09年销售速度（套/月）销售价格元/平米销售速度（套/月）销售价格元/平米销售速度（套/月）销售价格元/平米西南片区假日风景124

30、1178231137557714230保利百合/1061520613015770马家楼片区万年花城105961947107317111438星河城151345746130862213342城南大道0018168872013877西红门片区理想城5188673087291498942大兴核心区顺驰领海617812158889418582原生墅26727051067759851彩虹新城159671372668746949丽园阳光546076207192187827蚂蚁工房0023920738574时代龙和大道43650317501/艺苑桐城/1548726销售销售价格价格呈现呈现明显明显梯队梯队销

31、售速度销售速度70-10070-100套套/ /月月销售速度销售速度7070套套/ /月月0909年销售速度年销售速度150150套套/ /月月销售速度销售速度7070套套/ /月普通住宅月普通住宅销售速度销售速度4040套套/ /月低密度月低密度销售速度：西南片区由于西部供给量的减少，均保持着较高速度的销售，在正常的销售期速度销售速度：西南片区由于西部供给量的减少，均保持着较高速度的销售，在正常的销售期速度可实现可实现70-10070-100套套/ /月以上，可见该片区对于核心区客户的吸引力较强；月以上，可见该片区对于核心区客户的吸引力较强；马家楼片区最具参考的为万年花城，销售速度马家楼片区

32、最具参考的为万年花城，销售速度0909年保持在年保持在7070套套/ /月月 ；西红门片区的理想城在西红门片区的理想城在0909年推出房源根本面市即售罄，速度在年推出房源根本面市即售罄，速度在150150套套/ /月左右；月左右；大兴核心区的工程由于大多数均处于尾房销售期，但是以大兴核心区的工程由于大多数均处于尾房销售期，但是以0808年正常销售的彩虹新城为例，销售年正常销售的彩虹新城为例，销售速度也保持在速度也保持在7070套套/ /月以上，顺驰领海在区域内售价相对偏高，月以上，顺驰领海在区域内售价相对偏高，0909年亦到达年亦到达4040套套/ /月以上。月以上。 综上所述：区域整体销售状

33、况良好，保持着较强的市场吸纳力及较高的销售速度！综上所述：区域整体销售状况良好，保持着较强的市场吸纳力及较高的销售速度！销售价格：从西南片区到马家堡以北直到大兴的核心区存在明显的价格阶梯，销售价格：从西南片区到马家堡以北直到大兴的核心区存在明显的价格阶梯，09年的销售价格年的销售价格为例，西南片区的价格平台为为例，西南片区的价格平台为14000-15000元元/平米，马家楼片区成交价格在平米，马家楼片区成交价格在1 -13500元元/平米平米左右，西红门片区在左右，西红门片区在8500-9000元元/平米平米右，在大兴的核心区低密度产品的价格在右，在大兴的核心区低密度产品的价格在11000元元

34、/平米，其余住宅的价格约为平米，其余住宅的价格约为8500-9000元元/平平米。米。工程市场细分工程市场细分 竞争片区未来的供给分析竞争片区未来的供给分析竞争区域未来供给主要来源于三方面：在售工程已推未售量，在售工程的后期推出量、已成交住宅工程的供给量以及周边潜在住宅规划用地供给量。在售工程已推未售量在售工程已推未售量在售工程的已推未售量大约在22.3万平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三个工程，主要集中的产品在于80平米以下的一居室和大三居户型(集中于假日风景和星河城两个工程)。项目名称项目名称已推出已推出未售量未售量零居零居6060平平米以下米以下一居一居60-8060-80平

35、平米米小两居小两居80-80-100100大两居大两居100-120100-120小三居小三居120-140120-140大三居大三居140-180140-180180180平米平米以上以上假日风景4.6 01102221117616保利百合0.2 022/111/万年花城0.3 03071710星河城6.7 624477145514960城南大道1.3 951092/4/理想城4.1 54460303035/顺驰领海0.4 00000117原生墅1.4 000011551彩虹新城0.5 642311622丽园阳光2.6 0584063433213蚂蚁工房0.1 0106110时代龙和0.1

36、0001223总计22.3 22.3 217 682 682 276 127 141 435 435 152 工程市场细分工程市场细分 竞争片区未来的供给分析竞争片区未来的供给分析在售工程后期推出量在售工程后期推出量在售工程的后期供给为202万平、总未售量为224。2万米，主要集中在理想城62万平和万年花城85万平米 项目住宅规模项目住宅规模项目已推出项目已推出后期供应量后期供应量剩余总量剩余总量假日风景34.9626.8 8.2 128保利百合1414.0 0.0 02万年花城1607585853星河城1007129357城南大道33.0 0.0 13理想城1003862661顺驰领海442

37、6.3 17.7 181原生墅20.520.5 0.0 14彩虹新城3030.0 0.0 05丽园阳光2626.0 0.0 26蚂蚁工房22.0 0.0 01时代龙和大道2323.0 0.0 01总计2022242工程市场细分工程市场细分 竞争片区未来的供给分析竞争片区未来的供给分析潜在住宅用地的住宅供给量潜在住宅用地的住宅供给量09年大兴土地市场较为活泼，从上述分析可见，未来约有154万平米的潜在供给，存在近两年同一时间入市的可能，形成市场有效供给。地块名称地块名称用地性质用地性质土地面积土地面积住宅建面住宅建面容积率容积率地块现状地块现状（公顷）（公顷）（万）（万）黄村核黄村核心区心区黄村

38、卫星城10#地住宅配套6.9912.722已推出黄村卫星城16#地住宅配套15.2124.82.2/1.8已推出黄村卫星城2#地住宅配套9.116.662.5即将推出黄村卫星城22#地住宅配套10.4717.842.1已推出黄村卫星城23#地住宅配套2.63.951.5已推出黄村卫星城17#地(华润)住宅配套12.4231.6-2.1华润地产,09年年中计划推出黄村卫星城15#地（华润）住宅配套11131.2华润地产07年12月取得黄村卫星城20#地住宅配套24.4131.672.5已推出大兴康庄四期住宅配套102.16已推出92.18153.64工程市场细分工程市场细分 竞争片区未来的供给分

39、析竞争片区未来的供给分析整个区域后期的总体供给大约有22+202+154=378万平米，其中前期已推未售的22万平米预计在 内全部消化完，自 起总体供给量约为356万平米，预测 起各年度推出量为：因此推算出区域总体 - 的每年供给量并不大，可预见的上市量集中在 ，供给量预计为96万，进入 竞争片区供给量开始下降，整体供给不大。片区片区项目项目未推面积未推面积20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年西南西南假日风景8.24.2400马家楼马家楼万年花城8512121212星河城29101090西红门西红门理想城6210101010黄村核心区黄村核心区顺驰领

40、海17.7863.70黄村卫星城10#地12.722.87.652.270黄村卫星城16#地24.83.58.27.65.5黄村卫星城2#地16.662.865.263黄村卫星城22#地17.842.87.57.540黄村卫星城23#地3.951.52.4500黄村卫星城17#地(华润)235576黄村卫星城15#地（华润）135530黄村卫星城20#地31.675888大兴康庄四期1055合计合计355.5477.6677.66969676.1176.1144.5工程市场细分工程市场细分 板块未来需求变化板块未来需求变化项目名称项目名称0707年年0808年年0909年年1-51-5月月上市

41、量上市量销售量销售量上市量上市量销售量销售量上市量上市量销售量销售量假日风景12.7 11.1 9.3 5.6 4.8 5.5 保利百合0.0 0.0 13.2 7.1 0.0 5.9 万年花城12.2 12.8 6.1 4.9 0.0 3.3 星河城4.2 2.4 5.6 5.4 1.0 1.4 城南大道0.0 0.0 3.0 1.2 0.0 0.5 理想城1.7 1.4 9.8 3.2 3.2 6.0 顺驰领海8.8 8.6 2.6 2.2 0.0 2.5 原生墅0.3 5.2 0.0 1.0 0.0 0.4 彩虹新城16.2 17.5 7.8 8.0 0.0 0.6 丽园阳光5.6 17

42、.5 7.8 8.0 0.0 0.8 蚂蚁工房0.0 0.0 1.7 1.2 0.0 0.4 时代龙和大道0.0 7.1 0.0 0.1 0.0 0.0 合计61.6 83.6 66.9 48.0 9.1 27.3 竞争片区竞争片区 - - 销售情况分析销售情况分析工程市场细分工程市场细分 板块未来需求变化板块未来需求变化按照去化率分析：按照去化率分析：年度年度0707年年0808年年0909年年去化率136%72%305%按照年度的消化量分析按照年度的消化量分析 由于07年的竞争片区各工程在价格快速上涨的情况下仍取得了较好的销售业绩，而08年区域在售工程受市场整体大势影响以及多数工程处于尾盘

43、销售阶段的双重影响，片区市场消化量出现下滑。因此按照09年市场趋于理性进行判断，目前数据更新至5月中旬市场的吸纳总量仅为27.3万平米，而大兴核心区内消化量仅为4.7万平米，除顺驰领海外多数工程处于尾房销售 竞争片区在售工程在07年年度的消化量高于当年的上市量，08年由于受到大势的影响使得消化量下降，但是09年初到5月中旬的良好的销售情况，将表现出该片区良好的市场去化率。07年在大兴核心区年度总销售量为50.2万平米，折算1至5月的销售量约为20.9万平米，假定09年大兴区仍有工程正常销售而非尾房，保守预测09年1至5月份该片区需求量为07年同期的50%约10万平米工程市场细分工程市场细分 板

44、块未来需求变化板块未来需求变化可见未来几年内，市场供给吻合，供需根本平衡可见未来几年内，市场供给吻合，供需根本平衡 20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年供应量仅消化已推未售的22.3万平77.6677.66969676.1176.1144.5需求869869869869保守估计保守估计0909年区域市场的吸纳总量为：年区域市场的吸纳总量为：27.3-4.7+1027.3-4.7+10/4.5/4.5* *12=86.912=86.9万平米万平米 交通改善对未来需求提升形成巨大影响：交通改善对未来需求提升形成巨大影响： 地铁大兴路段

45、的开通以及万寿路南延线、郭公庄路南延线等几条主要贯穿南北、直地铁大兴路段的开通以及万寿路南延线、郭公庄路南延线等几条主要贯穿南北、直达南五环的道路通车，而西南部土地供给稀缺、城区房价的不断上涨，将吸引来自西部达南五环的道路通车，而西南部土地供给稀缺、城区房价的不断上涨，将吸引来自西部中关村、金融街、西南部丰台总部基地、花乡、新发地等的客群，成为未来大兴区域购中关村、金融街、西南部丰台总部基地、花乡、新发地等的客群，成为未来大兴区域购房的重要客户来源，可以预见市场需求量会在房的重要客户来源，可以预见市场需求量会在0909年的根底上不断上升；年的根底上不断上升； 大兴核心区生活配套的不断成熟：大兴

46、核心区生活配套的不断成熟： 大兴黄村核心区未来仍要建设诸多教育、医疗、商业等大型配套设施，从而使大兴大兴黄村核心区未来仍要建设诸多教育、医疗、商业等大型配套设施，从而使大兴区内生活配套日渐完善，带动区内开展区内生活配套日渐完善，带动区内开展; ;Gemdale CorporationCONTENTS工程细分市场分析工程细分市场分析地块规划定位分析地块规划定位分析北京市整体市场分析北京市整体市场分析地块销售情况预测地块销售情况预测大兴区域市场开展分析大兴区域市场开展分析竞争区域整体市场分析竞争区域整体市场分析区域代表工程分析区域代表工程分析工程市场细分工程市场细分代表工程分析代表工程分析理想城理

47、想城理想城共120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。 10月份开盘销售，工程主力户型为90平米左右两居，120-130平米三居。目前在售主力户型为91-94平米两居，均价9500元/平米，一次性付款97折；首付款50以上含5098折；首付款50以下99折 理想城07年10月份开盘取得了较好的销售；08年上半年通过两次开盘，取得了一定的销售业绩，但受奥运会和房地产市场低迷的双重影响销售情况很不理想。08年年底推出小户型房源起价6880元/平米，均价7500元/平米，以低价策略取得了较好的销售业绩；09年年初销售情况异常火爆，且价格也一路攀升至9500元/平米。 根本情况根本情况 销售

48、情况销售情况已售罄在售楼栋工程市场细分工程市场细分代表工程分析代表工程分析理想城理想城 客户情况客户情况年龄特征：年龄特征： 25-40 25-40岁的人群岁的人群学历特征：大学专科以上，也有局部高中以下客户学历特征：大学专科以上，也有局部高中以下客户区域特征：北京、外地客群区域特征：北京、外地客群工作区域：西三环六里桥、金融街、丽泽商圈等区域；当地地缘性客户；局部中关村工作区域：西三环六里桥、金融街、丽泽商圈等区域；当地地缘性客户；局部中关村客户。客户。职业特征：西部政府部门公务员；西部医院、航天、设计院等事业单位工作人员；职业特征：西部政府部门公务员；西部医院、航天、设计院等事业单位工作人

49、员；六里桥、丽泽等商圈的小白领；金融街从事金融、保险、证券等行业的白领；新发地六里桥、丽泽等商圈的小白领；金融街从事金融、保险、证券等行业的白领；新发地从事果品批发的个体老板；父母为子女在北京购房客户。从事果品批发的个体老板；父母为子女在北京购房客户。置业心理：毕业时间不长，想在北京拥有一套住居，无法接受市里高昂的房价；置业心理：毕业时间不长，想在北京拥有一套住居，无法接受市里高昂的房价；收入特征：家庭年收入收入特征：家庭年收入8 8万元以上万元以上 交通工具：以公共交通为主；交通工具：以公共交通为主；购置特征：以自住为主，也有一定比例的投资客户；首次置业为主；有一局部是父母购置特征：以自住为

50、主，也有一定比例的投资客户；首次置业为主；有一局部是父母出首付自己还月供的毕婚族，单身族和两口之家较多。在市区西部区域的上班族较多。出首付自己还月供的毕婚族，单身族和两口之家较多。在市区西部区域的上班族较多。工程市场细分工程市场细分代表工程分析代表工程分析顺驰领海顺驰领海顺驰领海住宅总建面为44万平米，工程于 6月开盘销售，以多层，小高层为主，主力户型以100平米左右两居和130左右三居为主。目前该工程已售约32万平米，后期供量约12万平米。预计7月份五期开盘，均价10000-11000元/平米，以80-100平米两居和120-160平米三居为主 顺驰领海工程08年受房地产大势影响，总体销售情