某地产住宅项目定位报告模板.pptx

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1、远洋地产XX工程产品定位报告XXXX20232023-XX-XX名录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的工程核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略6-工程效益分析名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略1-1 工程战略目标1-2 工程销售目标6-工程效益分析1-1 工程战略目标公司战略角度对工程的要求通常包括：远洋地产品牌在当地的建立远洋地产品牌在当地的建立和全国性传播、新的产品或业务模式的探索、公司产品线完善、资和全国性传播、新的产品或业务模式

2、的探索、公司产品线完善、资本市场承诺、融资及现金流要求、公司整体结转量及销售额要求、本市场承诺、融资及现金流要求、公司整体结转量及销售额要求、区域市场认可度和占有率的维持及提高、与其他工程的资源共享、区域市场认可度和占有率的维持及提高、与其他工程的资源共享、团队建设、合作方引入团队建设、合作方引入等。1-2 工程销售目标对工程的销售目标要求通常包括：销售周期、销售速度、销售价格销售周期、销售速度、销售价格等，在此处可简要将目标进行分解到不同产品类型和产品线分解到不同产品类型和产品线，使目标更加清楚化，便于达成共识。名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择

3、4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略2-1 城市及区域环境分析（区位关系、规划、市场、客户）2-2 地块条件分析6-工程效益分析2-3 工程核心问题界定2-1 城市及区域环境分析A A、本本工程与主要城市功能区的关系工程与主要城市功能区的关系 要求要求 讨论本工程与对其影响比较显著的城市功能区的关系，包括主要的政务区、商务区、商业集中区、居住区以及交通集散地、使馆区等特殊的功能区。上述功能区应包括国家级、市级以及区县级的各种规划功能区。尽可能用图的形式表示各种功能区与本工程的位置关系和交通联系，说明其与本工程的距离及其对本工程产生的影响。B B、市市、区内各级政府对本工程及

4、周边地区城市功能和产业性质的规划、区内各级政府对本工程及周边地区城市功能和产业性质的规划 要求要求 描述市、区各级规划部门对本工程所在区域的功能和产业性质的规划，说明规划的内容、实施的方案安排以及目前的实施情况。对未来规划的实现情况及其对本工程所在区域带来的影响加以预测。D D、工程、工程周边周边分布的主要物业的类型、档次以及周边人群的分布的主要物业的类型、档次以及周边人群的特征特征 要要求求 简述工程周边1-3公里范围内分布的主要物业类型及档次，并由此说明周边活动的人群的基本情况。主要采用定性描述的方法，在可以获得相关地区的物业和人口统计资料的情况下可以引用，但应简洁。CC、市场市场总体开展

5、趋势分析总体开展趋势分析城市住宅开展总体水平指标：各年度总供给量、总成交量、价格、开辟和交易热点区域、未来新增供给量、城市住宅产品开辟的总体水平、品牌竞争总体状况、新出台重大相关政策及其对市场开展趋势的影响。2-2 地块条件分析A A、内部条件、内部条件工程工程用地条件及其对工程的用地条件及其对工程的影响影响主要规划指标：占地面积、总建筑面积、容积率、规划用地性质、限高、建筑覆盖率等;用地的形状及其制约;周边小环境制约条件：周边景观资源、保证周边建筑日照要求、紧邻道路退线要求等;政府有关部门对用地及产品规划的其他特别要求。要要求求 简要说明各有关指标，没有确定的可以不写，说明用地条件对工程可能

6、带来的影响，对用地条件进行综合评价。B B、外部条件、外部条件周边周边地区的地区的交通交通及配套设施建设及配套设施建设情况情况 交通包括：交通包括：道路、轨道交通、其它交通条件：机场、火车站、交通枢纽等 要求要求 描述目前的情况以及规划中近3年内可能出现的变化。尽可能利用图来表示各种道路和交通设施与本工程的位置关系，并说明其与本工程的最短距离，在说明事实的基础上对本工程的交通便利性进行评价。配套设施包括：配套设施包括：教育设施、医疗设施、商业设施、文化娱乐设施、公园绿地 要求要求 描述本工程周边2公里范围内各种配套设施的情况，包括目前的情况以及规划中近3年内可能出现的变化。尽可能利用图来表示各

7、种设施与本工程的位置关系，在说明配套设施的数量、规模同时还要对其性质（公立/私立、综合性/专科等）和档次加以说明。在说明事实的基础上对本工程周边的配套设施对本工程而言是否充分进行评价。2-5 工程核心问题界定1 1、目标启发、目标启发2 2、城市及区域启发、城市及区域启发3 3、地块启发、地块启发4 4、市场启发、市场启发本工程定位面临的难点及本工程定位面临的难点及核心问题定性核心问题定性5 5、客户启发、客户启发名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略3-1 城市及区域时机寻找3-2 本体时机寻找

8、6-工程效益分析3-3 竞争时机寻找3-4 客户时机寻找3-5 典型案例时机寻找3-6 工程核心问题解决策略3-1 城市及区域时机寻找主要提炼主要提炼周边地区城市功能和产业性质的规划、周边分布的主要物业的类型以及周边地区的交通情况等给本工程客户未来生活带给本工程客户未来生活带来的主要价值点和特色亮点。来的主要价值点和特色亮点。3-2 本体时机寻找主要提炼主要提炼工程地块特有属性、周边配套设施、周边绿化环境等给给本工程客户未来生活带来的主要价值点和特色亮点。本工程客户未来生活带来的主要价值点和特色亮点。3-3 竞争时机寻找核心竞品界定及分布情况工程工程3 3工程工程4 4工程工程2 2工程工程5

9、 5工程工程1 1产品线：产品线：分产品线套数：分产品线套数：单价：单价：精装局部报价：精装局部报价：未来的核心竞品未来的核心竞品未来的核心竞品未来的核心竞品分流竞品（同区域不同产品）分流竞品（同区域不同产品）分流竞分流竞分流竞分流竞品品品品（同产品不同时期）（同产品不同时期）（同产品不同时期）（同产品不同时期）3-3 竞争时机寻找核心、分流竞品具体情况3-3 竞争时机寻找点对点时机提炼主要提炼工程已知属性与核心竞品的优势价值点。主要提炼工程已知属性与核心竞品的优势价值点。3-3 竞争时机寻找点对点时机提炼主题会所渐成为趋势，主题上的差异化为本工程发力方向区域多为欧式复制风格，欠缺创意园林大都

10、为品牌设计公司讲究精装，而非创意主要提炼目前市场核心竞品与分流竞品主要价值点趋势，为后期主要提炼目前市场核心竞品与分流竞品主要价值点趋势，为后期定位中本工程的差异化价值提炼提供依据。定位中本工程的差异化价值提炼提供依据。3-4 客户时机寻找竞品客户调研及周边客户访谈A A、客户基本属性统计、客户基本属性统计现居住或工作地、家庭结构、家庭收入、置业次数、现住房情况、购房目的等等；用图表说明、附数据源B B、客户详细描摹至少三个、客户详细描摹至少三个主要注重客户购置用途及理由分析：购房关键因素：安居、改善生活环境、家庭生命周期影响、保值、便利性等；安居：异地搬至本地、拆迁、不想再租房或住集体房；改

11、善生活环境：好的小区管理、增加居住面积或房间、更好的生活配套、更好的周边环境、和高素养人住一起/身份符号；家庭生命周期：独居、准备结婚、准备生子、接父母同住、和孩子分开、自己养老；便利性：交通便利、方便工作、方便就医、方便照顾父母、方便孩子上学；保值，增值：比租房合算、投资再售、投资出租、遗产或孩子未来的礼物。3-5 典型案例时机寻找本局部各工程可视情况选用，可借鉴全国市场案例，需注意案例是针对本工程面临的核心问题而选取的，如果单个案例无法涵盖全部问题，建议还可针对不同问题选取多个成功案例，以得到在工程定位操作上的借鉴和启发。1 1、城市及区域时机提炼、城市及区域时机提炼2 2、本体时机提炼、

12、本体时机提炼3 3、竞争时机提炼、竞争时机提炼4 4、客户时机提炼、客户时机提炼工程核心问题解决策略工程核心问题解决策略5 5、典型案例时机提炼、典型案例时机提炼3-6 工程核心问题解决策略名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略4-1 市场形象定位4-2 客户定位6-工程效益分析4-3 产品定位策略4-4 物业开展建议4-1 市场形象定位核心价值体系梳理核心价值体系梳理核心价值体系梳理核心价值体系梳理（FABFAB模型分析模型分析模型分析模型分析)本工程市场形象定位及核心发力点本工程市场形象定位及

13、核心发力点本工程市场形象定位及核心发力点本工程市场形象定位及核心发力点4-2 客户定位 要求要求 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应说明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清楚界定核心客户、重核心客户、重要客户、偶得客户要客户、偶得客户。建议对工程典型客户进行虚拟描摹，使得虚拟描摹，使得客户形象更加清楚，便于后期广告公司进行形象设计使用客户形象更加清楚，便于后期广告公司进行形象设计使用。4-3 产品定位策略策略策略策略策略1:1:1:1:如何实现战略目标及销售目标如何实现战略目标及销售目标如何实现战略目标及销售目标如何实现战略目标

14、及销售目标策略策略策略策略2:2:2:2:如何实现地块价值最大化如何实现地块价值最大化如何实现地块价值最大化如何实现地块价值最大化策略策略策略策略3:3:3:3:如何实现产品竞争领先如何实现产品竞争领先如何实现产品竞争领先如何实现产品竞争领先策略策略策略策略4:4:4:4:如何满足客户利益需求如何满足客户利益需求如何满足客户利益需求如何满足客户利益需求A A、物业物业形态的组成、各物业形态的规模形态的组成、各物业形态的规模B B、工程工程初步规划示意图初步规划示意图 要求要求 图示各物业类型分布位置。CC、各各物业之间的关系物业之间的关系 要求要求 分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、

15、价格、销售进度等方面的相互影响。4-4 物业开展建议物业构成4-4 物业开展建议建筑形式超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形态、一梯几户、是否带电梯4-4 物业开展建议户型配比假设要求户型设计赠送面积，应对赠送位置和方式等提出建议A A、主要主要功能空间的具体要求功能空间的具体要求从面宽、高度、朝向、采光、面积、位置、功能关系、布局联系等方面对主要功能空间提出要求。厅客厅、餐厅、门厅、客庭厅卧室主卧、次卧、书房卫生间主卫、客卫、保姆卫生间厨房中厨、西厨阳台观景阳台、生活阳台其它功能空间储藏室、工人房、步入式衣帽

16、间、化装间、别墅中的院落、中庭、设备间、车库、地下空间的利用等B B、装修装修标准标准是否精装：毛坯/精装/厨卫精装装修的档次（价格）CC、车位车位车户比特殊车位的要求：如超大车位的数量，位置要求等D D、建筑风格建筑风格方向性建议方向性建议E E、景观景观主题和风格方向性建议主题和风格方向性建议4-4 物业开展建议其它方面A A、配套配套商业产品建议商业产品建议 说明说明 本局部内容适用于商业规模少于1万平方米且占工程总体规模缺乏5%，仅作为住宅配套的情况，如商业规模较大应作为独立的物业形态专项研究。位置布局、规模、层数、层高、业态设想、单位面积，开间，组合与分割、产品经营条件，如上下水、餐

17、饮条件、出入口，与住宅的相互影响、经营方式（持有/销售、整售/散售）、销售价格B B、会所会所规模、档次、经营内容建议、位置要求CC、其他其他配套建议配套建议 要求要求 根据工程实际情况，对配套的学校、幼儿园、医疗等的规模、档次等加以说明。4-4 物业开展建议住宅配套及服务建议名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略5-1 分期开辟及推售策略5-2 价格实现策略6-工程效益分析5-1 分期开辟策略及推售策略A A、经营经营方式方式 要求要求 主要明确工程是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业

18、持有经营，销售与持有的规模。B B、分期分期方案方案 要求要求 明确工程是否分期开辟，各期开辟规模，各期开辟的物业类型。必要时附分期开辟示意图。CC、各各物业的开辟周期、销售周期及其相互关系物业的开辟周期、销售周期及其相互关系 要求要求 详细安排工程各物业形态开辟的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售方案、资金方案表，描述各物业形态开辟周期的相互影响。5-1 分期开辟策略及推售策略图例图例5-2 价格实现策略 应在价格边注明是否含装修，如不同产品装修档次有较大差异，还应注明不同价格中所含的装修本钱价。图例图例5-2 价格实现策略名名录录1-工程战略目标及销售目标2-目标下的核心问题研判3-时机寻找及战略选择4-工程核心定位及物业开展建议5-开辟策略及价格实现策略6-工程效益分析6 6、工工程程效效益益分分析析 要求要求 针对定位建议和初步经营方案进行工程投资效益测算，列出主要的测算结果。THANKS!谢谢观看/欢送下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH