北京世贸国际公寓营销策划方案.docx

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1、 北京世贸国际公寓营销策划方案_物业经理人 第一章世贸国际公寓营销环境分析 一、2023至2023年上半年北京市租售市场分析 2023年公寓市场供给、需求都表现出增加势头，租售价格缓步上升，空置率下降。但有效供应、需求依旧缺乏，市场竞争仍旧剧烈。 销售市场分析： （一）供给分析 总体来看，供应量大副增加。据不完全统计，2023年开盘销售的公寓有55个，可供销售面积370万平米，供应公寓单元2.2万套。如此浩大得新增供给量，使整个公寓市场的存量超过900万平米。 新增工程集中在CBD和中关村。CBD地区有19个，占新增工程总数得35%，中关村地区有6个，占新增工程总数的11%。CBD和中关村地区

2、的总和接近全市新增公寓总数二分之一左右的比例，可见这两个地区依旧是开发商投资热点。 从新增公寓的规模来分析，CBD地区集中了全市30%的新增公寓，供给量到达105.6万平米。中关村地区新盘的数量较多，但每个盘实际可供给面积较小，共供应38.83万平米。 新增公寓特点： 公寓形式多样化。客户对住宅提出更高要求，需求的多样化，使产品功能增多，形式多样化。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、效劳式公寓、酒店式公寓等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。虽然商住公寓存在很大得争议，甚至有的打出“拒绝商住”的口号，但在今年的新开盘工程中，商住公寓工程至少在11个以上

3、，规模到达71万平米。 小户型工程增多。2023年推出得文林商苑、蓝筹名座、都市心海岸、都会国际等都是主打小户型公寓。蓝筹名座的一居室面积有49.28和56.99平米两种，占到总数的28%；都会国际56.48平方米的一居室也占到总数的40%。以前市场上很少见到纯粹小户型工程，如今小户型受到购房者和进展商的共同关注，新工程层出不穷。小户型面积小，总价低，受到自住客户和投资客户的青睐，同时销售速度加快，进展商可以尽快收回投资，削减开发风险。因此市场上在售的小户型工程均取得较好得销售业绩。 豪宅供给的肯定量增加，相对量削减。大户型高档公寓即豪宅的市场状况与2023年相比，虽然供给量有肯定增长，但在公

4、寓市场总供给量中所占得比例下降。贡院6号公寓、丹耀公寓、瑞城中心、光荣国际公寓等工程都是市场上新开盘的豪宅，其共性是位置优越，户型面积均在200平米以上，最大的到达800平米，售价在2023美元/平米以上。随着近两年供给量的增加以及公寓产品的多样化，公寓市场的主流不再是豪宅，而转变为中档公寓，豪宅在公寓市场所占的比例渐渐降低。 租赁市场主力仍旧是中高档效劳式公寓。在2023年，中高档效劳式公寓保持较高出租率，甚至到达满租，如国贸公寓、嘉里中心公寓等，东方广场、雅诗阁、盛捷福景苑等新增工程，供应约800套效劳式公寓。 性价比高的工程增多。北京的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成 为最大的卖

5、点，客户对产品的细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施，效劳已经成为公寓必备得要素，而不再是卖点。房子作为特别的商品，其性价比已经不再是前几年的严峻脱钩，而是比拟适合市场真实状况，性价比高的工程频频消失，取得骄人销售业绩。 （二）需求分析 2023年公寓市场总体需求状况不如2023年乐观，尽管国内宏观经济进展趋势好，但全球经济进展放缓和股市大缩水等因素使公众持币观望，有效需求明显削减，处于有价无市的状态。下面从两个方面分析公寓的需求特点。 按客户的构成来分析，公寓客户分为以下七类： 国内有经济实力的高层治理者，可担当的购房总价在100-200万元。如私营企业主、三资企业中方高级治理人员、各

6、类全部制单位负责人，其中包括外地企业家在京置业者。这类客户经济实力雄厚，对于位置优越，大户型高档公寓的需求依旧旺盛，对住宅的综合品质要求高，根本是二次，三次置业以改善居住条件。 从海外归来的人士，或有国外经受的人士，可以担当的购房总价在100万元左右。这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注意生活品位，看中社区环境，不仅是小区自然环境、交通环境，更看中社区及周边的人文环境，他们会选择自己喜爱的环境和气氛的工程，往往既不浪费也不放弃自己的追求。 港、澳、台、东南亚外商，可担当的购房总价在200万以上。这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为了投资，为物业增值。黄金位置的高档、豪华公寓

7、以及具有外资背景的开发商开发的公寓是他们的首选。 年轻高级白领和中产阶级，可担当的购房总价在50-100万左右。随着北京经济的快速进展，渐渐形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费力量的群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级。小户型符合年轻购房者低积存、高收入、收入上升预期稳定的经济特点，同时繁忙高效工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套效劳功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的效劳式公寓。 小型文化、效劳、商贸询问公司和自由职业者，可担当的购房总价100万以上。小型企业在创业初期缺乏资金，主要从事脑力劳动，同时企业性质和规模也不需要大

8、面积工作间，购置商住公寓符合他们的需求特点。接近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选。 外地来京的短期或长期工作的年轻白领，可担当的租金在2023-5000元/月。这类客户以租用公寓为主，他们的要求特点将 直接影响投资者，他们盼望租用接近工作地点，四周配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓。同时对于投资型客户，小户型公寓的首付低、回报快、易出租，成为大多数投资者的需求倾向。 外资公司的外籍雇员，可担当的租金在5000元/月以上。外籍雇员会依据公司赐予的住房预算来安排自己的住房，他们仍以租用效劳式公寓为主。 （三）价格分析 销售价格分析。公寓价格从1997年开头趋于平稳，在11000

9、/平米左右浮动。2023年其次季度，在多方面利好因素影响下，销售价格涨到12023/平米，成为自2023年以来市场价格最高的一个季度。但随着下半年的市场状况扭转，价格随之下滑，上升的趋势减缓。 租金价格分析。2023年公寓租赁状况较好，租金持续走高，空置率下降。中、高档公寓出租状况更好。中低档公寓出租率低，即使降低租金仍无法大副提高出租率，这种状况仍将持续下去。雅诗阁刚投入市场，实行低价策略，租金为28美元/月/平米，东方广场租金为18-28美元/月/平米。 二、2023年至2023年上半年CBD租赁市场分析 （一）供给分析 从20世纪90年月初，随着国际交往的恢复，高档公寓需求上升，CBD地

10、区消失了最早的公寓：国贸公寓和京广中心公寓。由于地理位置绝佳，品质卓越，他们很快确立“龙头老大”的地位。之后推出的丽晶苑售价曾高达3300美金/平米，此时正是北京公寓市场的黄金时期，众多工程如雨后春笋纷纷崛起。 （1）2023年以来，公寓的开发建立持续升温 1998年北京中心地区掌握性具体规划出台，CBD地区概念提出，地理范围大致确定，1999年区域内楼盘开头增多，嘉里中心、航华科贸（雅诗阁）、金茂国际公寓、盛世嘉园、现代城等工程纷纷开工。2023年至今，由于入世和申奥的刺激以及政府支持，区域内公寓市场供求两旺，成交活泼。2023年9月，北京CBD总体规划方案出台。9月17日，被列为北京市重点

11、工程的财宝中心开工，揭开了CBD大规模开发建立的序幕。 （2）公寓供给速度加快 1990-1996年CBD仅有3个公寓工程推出，1997-2023年有8个公寓工程开工。而2023年在北京CBD总体规划方案出台刺激下，新开工和马上开工的公寓工程就有4个，尚有不下10个工程处于立项审批或规划设计阶段。2023年开发连续升温，有4个工程新上市：新城国际、财宝中心、旺座中心、蓝堡等。 （3）新增工程数量众多，而上半年缺乏实际出售工程 目前CBD共有公寓工程20个左右，其中已建工程（已投入使用）11个：国贸中心、京广中心、嘉里中心、丽晶苑、雅诗阁（航华科贸）、金茂国际、盛世嘉园、现代城、世贸国际公寓、阳

12、光100一期、中国第一商城一期；在建工程8个：新城国际、财宝中心、旺座中心、蓝堡、阳光100二期、第一商城二期、建外SOHO、恋日国际等；待建工程5个：银泰世贸中心、怡和国际中心、建华公寓、金地国际花园；还有待规划工程若干个。已建工程约2023多套，总建筑面积约50万平方米左右；在建工程约2570套，总建筑面积约94万平方米左右；二者总计建筑面积约140万平方米左右。已投入使用的工程几乎被市场消化掉，在建工程上半年处于内部认购阶段，因此上半年缺乏实际销售。 （4）效劳式公寓和商住公寓为主，纯居住公寓相对量削减 本地区的公寓主要有三种形式：效劳式公寓、商住公寓和纯居住公寓。17个工程中，有效劳式

13、公寓5个，总建筑面积20.7万平方米，商住公寓7个，总建筑面积86万平方米。纯居住面积工程5个，总建筑面积45万平方米。国贸、嘉里、京广、丽晶苑、雅诗阁均为北京市具有代表性高档效劳式公寓，租金高、出租率，深受国际租户欢送。新工程恋日国际又一个效劳式公寓，以其独立式全小户型推出，虽然入市短暂，市场反映良好。效劳式公寓面对短期出差、有住房预算的跨国公司的高层治理人员，小户型则考虑到白领阶层的需要。效劳式公寓在CBD地区具有较强的生命力。商住公寓以现代城和旺座中心为代表，因CBD中档写字楼供给量的相对缺乏有具备小型家庭办公优势而占据了肯定市场份额。即使商住争议破多，受到舆论的打压，但近来新出的商住工

14、程好像证明白“拒绝商住”还不太简单。 CBD品种面积分布比例： CBD公寓分布比例（%）纯居住公寓30%效劳式公寓14%商住公寓56% （5）户型设计符合西方现代生活方式，小户型开头增多。 从户型设计上看，一方面功能配套更加完善合理，适合外国人的生活方式，如户内设有中西橱、洗衣间、准保姆间等。嘉里中心全部套房都朝南。户内设计上，开放式厨房与客厅相连，浴室设备齐全，大局部有独立沐浴间和独立洗衣房。旺座中心的开间设计到达6.6米，更适合欧美人口味；另一方面，针对投资用途，近期工程中都增加了小户型，如新城国际、雅诗阁、阳光100、恋日国际等都有5080平方米的一居小户型。 （6）配套设施完备高档 由

15、于CBD高档公寓多为综合工程配套局部，生活设施齐全，即使小规模工程也可依托周边便利地解决生活问题。 （7）物业治理保持较高水准 CBD高档公寓多聘请知名专业物业公司进展治理。旺座中心聘请凯宾斯基股份公司作物业治理，并引入五星级饭 店治理，标定了CBD物业治理的高水准。 三.需求分析 客户群体主要包括以下两大局部： 国外客户： 跨国公司中国总部的外方高层治理人员他们当中包括跨国总部的外方首席代表和高级行政人员，从国籍上看，欧美籍占60%，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士。 国贸、京广、嘉里、航华科贸等众多写字楼内汇合了惠普、摩托罗拉、福特、三星等数百家闻名外资机构。区

16、域内深厚的商务气氛吸引了众多来华进展商贸活动的国外人士。 新加坡使馆入驻嘉里中心写字楼。本区域和周边地区拥有丰富的涉外资源，为在华工作的使馆人员供应了生活上的便利。 国内客户： 另外，中心电视台、北京电视台马上入驻CBD。他们不仅本身就构成了浩大的住房需求，还必需招致更大的潜在小型居住和办公需求。 广告公司、审计、资产评估、律师等中介询问公司会消化掉一局部商住公寓。 投资性买家今后也会增加。CBD公寓的客户中，投资买家的比重始终较大，占60%。 （2）需求特点 第一、各类需求旺盛。目前CBD各工程的租售状况良好，国贸、嘉丽、京广的入住率均在85%以上，现代城、世贸国际公寓、旺座中心的销售良好，

17、雅诗阁于去年7月进入市场，两个月内出租已达30%。缘由有两方面：（1）近期有效供给量缺乏；（2）入世、申奥等利好因素使人们对CBD将来产生良好心理预期。 其次、客户层次分类明晰。CBD高楼公寓的传统居住者为跨国公司的高层治理人员，而随着阳光100国际公寓和世贸国际公寓、中国第一商城等价位在10000多元/平方米的工程推出，外企中方高级治理人员，海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力气。不带家庭的外国人、海外华人、短期商务人士依旧青睐效劳式公寓。 第三、投资客户比例高。CBD公寓的居住者中很少有自己购置。盛世嘉园有 75%的房屋都是作为投资用途，有投资兼自用作公司的，也有纯投资的。在购置行

18、为上，以散户购置为主，消失海外大型投资购置案例并有增加趋势，如新加坡投资公司和雅诗阁集团合资兴建北京雅诗阁效劳公寓，英国公司和德国商会有意在CBD大宗购置住宅。国内大宗投资性购置尚未消失，但国内个人投资比重上升，其中既有屡次置业者，也有经济实力较弱，实行“以租养房”的。 （三）价格分析 （1）销售价格一向为北京市公寓最高价格，丽晶苑在1995年推出时销售价格为2800美金/平米，最高时曾高达3300美金/平米。1999年推出的盛世嘉园、现代城等工程由于市场环境变化和产品品质差异、价位根本在10000元/平米左右。目前CBD在售工程的售价均已突破10000元/平米，并且上升速度较快，新城国际在三

19、个月内，销售均价从9400元/平米升至10700元/平米，世贸国际公寓均价从8000元/平米升至13000元/平米。 （2）租金档次差异较大 CBD公寓的租金水平依物业档次不同而差异较大。国贸的租金最高，为38美金/平米，其客户主要为欧、美、日大公司的首席代表和高级治理人员。京广、丽晶苑由于设备较旧，租金相应降低；金茂、盛世嘉园、现代城的租金相对较低，客户多为中小公司和公司的一般白领，由于局部外资公司把薪金和租房补贴合并发放，因此在地理位置，配套设施可满意要求的状况下，一些外籍人士也选择在这里租住。雅诗阁刚投入市场，实行低价策略，租金为28美金/平米。 （3）高档公寓租金保持较高水平 本地区高

20、档公寓资金稳定上扬，以嘉里为例，其客户有德国群众、诺基亚、渣打银行、IBM、惠普、新加坡使馆。1999年租金水平在2528美金/平米之间，而2023年则上涨到3035美金/平米，涨幅达22.6%。 （三）2023下半年至2023年租赁市场展望 1、供应猜测 下半年，公寓市场供给量不会大幅增加，将连续上半年的进展事态，仍处在过度调整阶段。今年许多进展商开头重视工程的前期运作、市场调查、工程可研、使预备工作更加充分细致，不再盲目跟风，工程入市更加慎重。估计东直门东北角的东华广场将在下半年入市，蓝堡、住邦2023、恒华国际、珠江帝景、珠江罗马嘉园、金桥国际公寓、万国城第三期公寓在上半年是认购的新盘，

21、将成为下半年主要的供给量。此外，广州富力集团位于广渠门的土地，北人大酒店的土地的开发也可能投入市场。CBD区域内的经受年初风波的中国第一商城在换主休整之后其二期和阳光100二期一起面对市场，恋日国际等工程正式投入市场，建华公寓和怡和国际中心也在预备入市。估计CBD区域又会有40多万平方米进入下半年和明年的销售市场。 （2）需求猜测 举办奥运会，2700个亿的巨额投资，使北京在全国的核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能加强，环境得到改善，将吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、学习、生活、投资等，带动经济持续增长，整个城市的综合购置力上升，这些必定会引发对各类物业的需求上升，潜在客户

22、大大增加，对公寓的需求也会相应提高。 参加WTO，中国市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有吸引力，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档公寓、写字楼、宾馆、商场及工业工地需求明显增加。入世对经济进展的促进将使居住与 投资需求的增加，对公寓的有效需求趋升。 总之，办奥和入世对房地产市场利好影响主要是客户对将来预期的提高，需求总量将不断扩大。投资客户、年轻客户和外籍、外地投资客户对公寓的需求将连续扩大，但对不同地段和不同素养的楼盘需求量不尽一样。详细表现为具有良好投资前景的公寓和小户型公寓在下半年将是需求特点，CBD地区的公寓还将连续热销局面，在小户型公寓消失的同时，1

23、00-250平米的户型仍占开发主流，豪宅户型也会为少数人考虑而少量推出。另外，CBD还有100多万平米的公寓规划范围有待开发。 （3）价格猜测 需求量的增长不会缓解整体公寓市场供过于求的冲突，竞争将日益剧烈。竞争的加剧不仅房地产业快速走向标准，还使购房者得到合理的价格和更多的选择空间。公寓市场整体价格在下半年平稳进展，小幅下降，热点地区的工程价格稳重趋升，但各工程的变化将影响整个楼市的价格进展趋势。CBD仍会是北京公寓价格最高的地区，位置较好的公寓价格居高不下，但投资利益驱动会有新的开发商把目光聚焦在CBD，或许在2023年会带来一场新的竞争场面，价格也会受到影响。 北京房地产市场正在以快速进

24、展的姿势迎接来自国内和国际。来自内部和外部的综合影响，将促进公寓市场向平稳、理性进展。CBD公寓市场不再盲目的跟风，单纯走毫宅之路，而是按需开发，满意各个层次客户的需要，盲目的跟风从而保证各自的利润空间。马上召开的第三届的国际商务节和CBD房地产开发建立股份有限公司的正式成立等或许会带来新的形势。 四、世贸国际公寓周边环境分析 世贸国际公寓位于东大桥路与光华路穿插路口的东北角，CBD的西界。是与闻名的汉威大厦、嘉里中心、国贸中心毗邻，构成CBD的核心区域的核心点，堪称CBD的黄金地段黄金点。 世贸国际公寓具有较齐全的商务配套： 四周高档写字楼林立：东有汉威大厦、嘉里中心、国贸中心，数码大厦和正

25、在建立中的财宝中心。西有昆泰大厦、丰联大厦、人寿大厦、远洋大厦等，北有京广中心等，南有建立中的怡和国际中心、建外SOHO等。实力派的企业机构云集和不断的加盟。在将来的3年，随着旺座、财宝中心、怡和国际中心等建成，将为世贸国际公寓营造更新、更优越的、更集中的办公环境。 世贸国际公寓同样拥有较成熟的生活配套。 银行：建立银行、工商银行、招商银行、民生银行、北京商业银行、农业银行举步之遥。购物：周遍有贵友大厦、嘉里商场、国贸购物中心、蓝岛大厦、秀水街、雅宝路市场、百脑汇、友情商场、赛特商场等。教育：陈经纶中学、芳草地小学、光华路小学等。文体：朝阳剧场、工人体育场、长安大戏院等。餐饮：麦当劳、肯德基、

26、星巴克咖啡以及长安街两旁闻名的大饭店不离左右。往来：国际邮电局、中国海关、加油站近在咫尺，通讯还是出差、出境都非常便利。高素养邻里：西临北京第一大使馆区，美国、英国、韩国、新加坡、意大利、加拿大等国使馆均坐落周边。各国大使和使馆高级官员在这里生活、办公，形成了具有各国文化特色的生活区。世界500强有90多家落户在CBD，65家集中在国贸中心。高学历、高收入各国精英在这里，频繁沟通，提升了这里的文化素养。这样独特的优越是其他城区所无法比较和抗争的。交通：世贸国际公寓处于金角银边之地，东大桥路和光华路穿插十字路口的东北角，东大桥路原是一条各国使节出入的闻名的国宾大道。出门既入这两条重要线路，向西一

27、分钟如东三环路；向南一分钟入长安街，向北一分钟可入朝阳路，沿路可驶入东二环路。由此以来，入城和出城都特别便利，而又避开了在主干线沿线的繁华和纷乱，可谓真正的闹中取静，隐中显贵。不过和其他区域一样存在交通堵塞问题。内部配套：世贸国际公寓的内部生活配套也具有肯定的竞争力：CBD公寓配套设施状况 工程名称用途配套设施 国贸中心写字楼/酒店/公寓/商场运动场所/咖啡馆/超市/银行/蒙特梭利幼儿园嘉里中心写字楼/酒店/公寓/商场儿童托管/会员制俱乐部金茂公寓公寓京广中心酒店/写字楼/公寓中西餐厅/咖啡厅/健身房丽晶苑公寓会所/游泳池/桑拿/健身房阳光100公寓会所俱乐部/四季玻璃花园/儿童乐园/网球场中

28、国第一商城公寓/写字楼/酒店/商场会所/阳光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商务中心航华科贸中心写字楼/公寓/商场大型花园/美食广场/健身房/影院/俱乐部现代城公寓/写字楼会所/幼儿园/小学盛世嘉园公寓游泳池/网球场/健身房/儿童活动/电影厅/桑拿世贸国际公寓公寓会员俱乐部/游泳池/桑拿/健身房/球类室/餐厅新城国际公寓/写字楼商务/康体会所/资讯/效劳中心/幼儿园/诊所旺座中心公寓会议室/游泳池/洗衣房等 （五）世贸国际公寓SWOT分析 优势分析： 1、处于CBD最正确居住位置，处于黄金地段，但不临主干道，最适合商务人士居住，可谓闹中取静。2、周边生活配套齐全。购物、餐饮、消遣等设施相比照较齐全和

29、完善。3、全部成为现房，不再等待和患病工地的噪音等污染等污染干扰，同时成为销售的最大卖点。4、拥有中心花园，园艺成型，景观较好。尤其暖季里的水景给区内的生活增加了生气和动感。5、区内配套全新。现如今会员俱乐部、游泳池、桑拿、健身房、球类室、餐厅、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美发正在建立中，另有商业性效劳机构加盟，如专业健身俱乐部已在D座地下一层开头装修。6、现物业治理推出了24小时保姆小管家，效劳范围包括家居日常根底清洁、做饭及餐具清理、病人、老人、婴幼儿看护及购物、宠物看护和喂养。也可以依据每一位业主的不同需求24小时全天供应共性化效劳，包括订餐、送餐、订购报刊杂志、代购机票、代交各种杂

30、费等。7、有的世贸国际公寓投资业主的租务状况良好。有的月租金为2800美金，有的月租金为3500美金。 劣势分析： 1、相对新推出的公寓，价格偏高。新推出的工程供应精装修，但均价保持在13000元/平方米，这个价格相当于世贸国际公寓的粗装修价格。2、周遍教育配套较少，区内缺乏教育设施和室外运动场所。3、非效劳式公寓。那些在将来的需求市场，短期租户将占较大比重，对此，世贸国际公寓对这些客户吸引力小一些，而流向效劳式公寓。4、户型相对偏大，客户群自然少一些，在推销上将会带来肯定的难度，因为客户越走极端，越难寻找，推销手段效力就越弱。户型种类也偏少，客户选择余地小。5、没有可依靠的大面积绿化和景观。

31、如不临公园、花园、湖水、城河等。 时机分析： 1、当前CBD高档公寓消失空档，新推出的工程在将来一年多还不能投入使用，这使世贸国际公寓有充裕的租售空间。2、第三届国际商务节马上于2023年9月12日召开，有可能带来新得利好消息，加上宣传炒作，会吸引更多得投资者对CBD产生兴趣。比方，9月4日得悉，从现在起，北京人可以用手里的钱参加CBD建立，并猎取约4.8%的年收益率，这是9月3日北京国际信托投资有限公司推出的北京首个信托规划“CBD土地开发工程资金信托规划”为北京的老百姓和机构投资者设计的又一投资新方式。推出的第一天，收获六千多万元，有望在年底前，到达规划的15个亿。另据介绍，商务节期间，华

32、夏、市商、深发、广发、浦发将以“银团贷款”形式为CBD重点工程供应300亿资金支持。这有利保障CBD开发水平和速度。 威逼分析： 1、周边推出若干个高档公寓，又有新的卖点，供应精装修，价格相对低一些，在销售上，世贸国际公寓消失不利，但租赁不会受太大影响。2、从9月1日起，商品房内销和外销并轨，原内销房租售价格相对较低，在争夺市场上说，会对外销房构成相应得威逼，世贸国际公寓将失去一批中小客户。 总结： 通过权衡比拟，不难发觉，尽管世贸国际公寓还有劣势因素和面临肯定的竞争威逼，但还是拥有肯定的市场。尽管已建和在建工程有20个左右，但投入使用仅有一半，而这一半中又有一半出租率较高，几乎满租，所以在将

33、来市场，几乎不参加竞争，剩下的只有四、五个工程参加竞争。再剥去其消化掉的，所剩的已不多，而完全成为现房的更寥寥无几。因此像世贸国际公寓这样的工程，无论销售和出租，都能获得肯定的收益。当前CBD及周边公寓出租回报率平均可达13%，最低保证在10%左右。作为现房的世贸国际公寓所剩只是少局部，在销售市场上消失空档的状况下，会很快销售掉。假如该公寓想出租的话，在完成内部装修之后，仍有一段市场空档，抢占先机的条件下，也会保证有较高的出租率，在将来的两到三年里，虽然有新的竞争对手消失，但该公寓已经拥有较好的人气，配上完善的效劳和天生的绝佳地段，那么该公寓在可预见的3到4年仍有肯定的市场，即使受到竞争对手的

34、挤压，降低出租价格，该公寓双鹤（北京制药厂）局部也能获得相对较高的利润，由于我厂局部出租本钱很低。出售会在短期内获得肯定的利益，出租会在长期范围获得更高的利益。即使先出租后出售，在二手房市场上，该公寓也会有肯定的收益。因此来看，假如我厂在眼下不急缺资金状况下，着眼长远利益为上策，即世贸国际公寓我厂局部在接收之后，可着手出租工作。 其次章装修设想 一、装修市场分析 北京房价虽近一两年价格有微幅下调，但总体上还是居高不下。在高房价的影响下，装修市场也是虚火过旺。 高档商品房销售时，开发商几乎都要供应一种或几种样板间，作为购房者将来的家的蓝本。从普遍的状况来看，开发商为了吸引购房者，都比拟注意样板间

35、的设计。对初次置业人们来说，尤其购置期房的人们，样板间的确能给人一种直观的体验，但从开发商角度看，样板间实质是充当一种促销手段，因此不免消失超现实现象。造价还是档次都超越一般人消费水平。但样板间的诱惑力使得购房者背负压力实现漂亮的愿望，由于昂扬价格买来的房子谁也不情愿让别人感觉不止那个价钱。所以装修市场紧随商品房开发销售富强起来，一开头就处于一较高水准。公寓装修定位也水涨船高，尤其外销公寓就可想而知了。CBD高档公寓可谓高价装修的始作俑者。 高档公寓一般有两种装修标准：一种是精装修，一种是豪华装修。精装修在选材上以中高档品质和品牌为主，价位在10002023元/平方米左右不等。豪华装修在选材上

36、以高档品质和顶级品牌为主，价位在3000元/平方米左右不等，甚至有4000元/平方米以上。一套300万的公寓算不上豪宅，但要装修至少就得50万元。对于千万级豪宅，装修费轻松便可突破200万元。加上饰品、家具、家电等费用可能增加二分之一强。 装修风格大致有两种区分：一种亚式风格：多以中式和日式（或和式）为主流，中式又可分为古典中式和现代中式。一种是欧式风格：泛指英式、意大利式、北欧式、北美式。欧式也可分为古典欧式和现代欧式。在符号意义上，古典的诠释华丽堂皇、浪费、名贵的生活品位。现代的用来呈现时尚、简约、有用、便捷的生活气息。在当前的市场上，风格各异，但各有千秋。每个工程的风格都想标新立异，但一

37、家出百家抄，就使得风格没有自己的专利。普遍来看，多以欧式风格见多见长，说明崇洋心态比拟浓重，同时也说 明装修设计公司缺乏创新力量，根本处于学习和仿照阶段。 装修市场在质量和价格都存在很大的水份： 1、材料中的水份： 高档装修多项选择用优质材料和品牌，与一般货差价很大，而一样一品牌的高配和低配也会相差数倍。一个水龙头廉价的几十元，品牌产品几百元，高配产品可能几千上万元。但大多数客户都不是行家，又习惯要高档，更有面子思想，所以很简单在材料上被骗。 假如客户肯定要追求昂贵的倒好了，顶级产品很少有公司敢乱报价，某些品牌材料商还有市场监管以维护品牌，所以真正的高档产品报价反而实在。怕就怕客户高不成低不就

38、，折中选中高档货（装修公司常常这样推举），结果被挣得更残。比方，一个进口门锁，高档的上万元，低档的不及千元，假如选中五六千元的，其进价可能缺乏千元，利润最大。换句话说，除了板材、石材、地板和涂料等，但凡有品牌的附件都大有文章，个别装修公司甚至特地从地板和石材中让利甚至倒贴，以猎取品牌材料的暴利。所以对于市场上无法寻价的进口品牌要当心。 2、合同中的水份： 不要信任报完价后大打折扣的合同，这类合同报价方式很有问题。比方报完工程费再报材料费用，然后是数量、工时、工费、利润及税费等，这其中有许多重复报价。试想，假如当某合同最终折扣超过报价上的利润总额，这不是赔本买卖吗？比方一个合同已报材料市价，甚至

39、选购由业主完成，但治理费和税费一栏中依旧按比例收取；或者工时和治理费已收，利润栏中重复按比例受费等。大多数业主一是看不懂，二是没有时间精力，三是觉得既然选用了就不便再改，通常不是照签就是要求削减总额。结果合同总价满足，品质全下来，装修工程也削减了。 3、利润中的水份： 最大的水份固然来自利润，装修没有利润固然不行，一般装修公司利润一般在20%-30%，豪宅装修的利润好像理所固然更高，比方30%-50%，这里面的道理与说法许多，诸如活不一样，质量有保证，治理效劳好等等，业主不得不承受。比方，装一个浴盆，一千元与一万元的工时工费工治理费自然有差异，最多差十倍，但有的竟然差15-20倍。 面对以上种

40、种状况，可以得出结论，挤出水份，就等于降低了本钱，同样可获得高品质的装修效果。 二、装修风格选定 装修风格对出租影响很大，尤其在同一个区域同等价位的工程，成为对公寓取舍的打算条件之一。由于装修风格代表一个人的品位，一个人的情趣，一个人的身份，一个人的形象。对于事业有成的人来说，对品位或风格就更加挑剔，甚至不惜巨资打造完全共性空间。事实上，让设计师精确表达仆人心理空间，并用有形的物质形式再现是很难的事情；所以装修风格确实定应当认真斟酌。 对于装修风格确实定，首先要对估计的租户进展分析，他们是怎样的一个群体，有着怎样的人生心态、物质追求、审美观和情趣或说有怎样的品位和风格。除了大户型、豪华装修、顶

41、级会所外，风格才是高档工程中最真实最有价值的卖点。 世贸国际公寓从前期开发到今日的现房物业治理都力争做到高级或高档。黄金地段、大户型设计、样板间示范等都为打造毫宅预留了空间。比方最高层复式构造户型400多平米，着实可让拥有者为之斥几十万甚至上百万的装修费。该公寓的定位和将来的升值潜力，都可说是非财宝精英莫属。年薪也许50万以上。那么如此高收入人群有着怎样的名贵生活或风格呢？ 美国教授保罗福塞尔所著风格将美国社会分为九大等级：看不见的顶层、上层、中上层、中产阶级、上层贫民、中层贫民、下层贫民、赤贫阶层、看不见的底层。假如能对号入座的话，唯恐世贸国际公寓所追求的根本客户算得上是中上层人士。这是一个

42、有钱、好玩味、喜爱嬉戏人生的阶层。全部比这个阶层低的人，都渴望成为中上层人士，而不想成为上层和看不见的顶层。中上层的大局部财宝，是通过诸如、法律、医药、石油、航运、房产、艺术等行业赚来的。他们厌烦依靠别人的钱。这一阶层的男人绝大局部不考虑家务，而女人的就业范围则主要在新闻、艺术、房产等方面。 在中上层社会还可以细分为：左、右、中三派。 左派，既是那些还在往上爬的人，他们张扬显示前卫，恨不得到处打上中上层的标记，更早的成为上层人物，由于野心与理想未完全实现而紧急与压抑地生活着，他们一般略现年轻，喜爱以少壮派自居。居所往往在视觉或感官上极富冲击力和震撼力，完全现代时尚，有一种当仁不让的气概。如现代

43、城、阳光100，香港沙田的骏景园最为代表。 右派，既是表现出一种明显的内涵和沉稳来，安于现状，因觉得许多事已经做得很胜利与完善了，故不事追求而贪图享乐，尽管年轻也鼓作老态，一副曾经沧海难为水的老江湖样子。居所到处都让人感觉到大富大贵，但表现的比拟保守，不很张扬、均好性很强。看似没有特殊值得单独提的地方。如中国第一商城、光荣国际公寓等，香港半山的帝景园最为代表。 中派，既是中庸之派。尽管他们的财宝可能略胜于左派和右派，但对更高的追求保有更大的宽容或更多的嬉戏成分，所以不像左派那样一意孤行，也不及右派贪图享乐。凡事不走极端。他们在享受中工作，也在工作中享受，享受胜利，有时也同样享受压力和失败，这样

44、的性情很富有弹性。居所看起来不事张扬而且内涵很深，仿佛有沧桑感和历史感。他们的居所喜爱的人不多，但多为各行的大腕、大师、专家、名律师、名记、名匠和一些艺术家所看中。这样的居所在市场上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中却有较高的知名度和美誉度。如风林绿洲二期奕翠庭 ，香港新界的奕翠园最为代表。 世贸国际公寓我厂局部不妨参考以上三种风格的装修来迎合客户需要，从而赢得更大的市场。该公寓标准层有三种户型及其对称户型，也可称为六种户型。针对三派装修风格对应三种户型。即一种户型一种装修风格。为了把每一种风格诠释到位，这三种装修风格在造价上可略有差异：即在均价不变状况下，分出高档、中档、低档。比方平均装

45、修单价为1500元/平方米，那么三种风格装修标准价为：1000元/平方米（左派）、1500元/平方米（右派）、2023元/平方米（中派）。在总套数中各占的比例也有所不同，单价1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2023元/平方米的占20%，即20套左右（以上仅为粗略估算）。或者考虑三种六式装修风格，即一种两式，中式和欧式，装修标准和造价一样，只是风格有中外之别。 三、装修费用 依据对北京地区装修市场调研结果，此类高档公寓装修费用15002023元/平方米；家具、电器等设施配置费用应在10001500元/平方米。依据开发合同规定，北京置地公司交

46、付给我厂公寓的厨房、卫生间应全部装修完毕，标准为精装修。所以我厂只需对公寓厅、室等局部进展装修及对室内进展装饰和家具电器配置。通过考察，参考市面价位和标准，认为世贸国际公寓装修费用约1400/平方米，家具电器费用约800元/平方米。如此合计，每平方米估计投入2200元。 前述所言，装修市场不标准，很多方面存在水份。假如在预备阶段，配有在预算、合同、选材、施工方面相当精通、负责的人手的话，考虑周全、细致、防欺诈、蒙骗，我想是可以挤出大量的水份，尤其材质与价格之间的水份。或许会挤出市价的15%20%水份，即装修约11001200元/平方米。经过努力，最终的装修可以到达低价位高品质的效果。 开发商向

47、我厂交付公寓局部面积为23301平方米，共计97套。集中在D座两个单元上半局部。详细位置是2单元13层3套；1、2单元14层至28层90套，29层至30层4套，标准层户型编号为A、B、C、D、E、F户型。顶层复式为A、B、C、D户型。标准层A、C、D、F户型面积均为256.4平方米，共62套；B、E户型面积均为179.8平方米，共31套；复式A、D户型面积为310.628平方米共2套；B、C户型面积为435.105平方米共2套。相比来看，户型优势排序为A、F、C、D、B、E。A户型最具优势。复式户型优势排序为A、D、B、C。A户型最具优势。把户型优势分为高中低，那装修也可分为高中低标准。总体来看，总投入可估算出：23301*2200=5051.65万元（下文参考数据）其中装修费为1400*23301=3262.14万元，家具电器费用为2