土地利用规.ppt

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1、土地利用规划学土地利用规划学土地与相关概念的区别与联系土地与相关概念的区别与联系 土地利用规划的内涵土地利用规划的内涵 第一节第一节 导论导论第一章第一章 土地利用规划总论土地利用规划总论 一、土地与相关概念的区别一、土地与相关概念的区别与联系与联系 土土 壤壤 土土地地土地资源土地资源 国国 土土 景景 观观 二、土地利用规划的内涵二、土地利用规划的内涵 规划及土地利用规划的规划及土地利用规划的概念概念？我国土地利用规划的我国土地利用规划的发展历史发展历史土地利用的土地利用的内涵、土地合理利用内涵、土地合理利用的准则及影响土地利用的因素的准则及影响土地利用的因素？二、土地利用规划的内涵二、土

2、地利用规划的内涵 1 1、规划的概念、规划的概念 19831983年年商商务务印印书书馆馆出出版版的的词词源源对对规规划划解解释释为为：计计划划、谋谋划划；比比较较全全面面的的长长远远的的发发展展计计划划；计划安排。计划安排。规规划划是是一一种种科科学学的的预预测测。前前苏苏联联将将近近期期的的较较详详尽尽的的规规划划称称为为计计划划，将将远远期期的的较较概概略略的的计计划划称称为规划，而西方则通称为规划，而西方则通称为为PlanningPlanning或或ProgramProgram。二、土地利用规划的内涵二、土地利用规划的内涵 2 2、什么是土地利用规划？、什么是土地利用规划？w中国人民共

3、和国土地管理法第十七条规定“各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。二、土地利用规划的内涵二、土地利用规划的内涵 3 3、土地利用规划概念、土地利用规划概念定义：在一定的区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求以及当地的自然、社会经济条件，从全局、长远的利益出发，对区域范围内土地资源的开发、利用、整治、整理、复垦、保护等进行统筹安排的战略性规划。其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。定义？依据。，

4、在。基础上，对区域内全部土地做出的统筹安排和用地布局，促进。二、土地利用规划的内涵二、土地利用规划的内涵 4 4、我国土地利用规划的发展历史、我国土地利用规划的发展历史 总体上讲，土地利用规划在我国有着悠久的历史，最早可以追溯到商代的居民点规划、周朝的“井田制”、宋朝的“方田制”等。但是，我国有组织地全面开展这项工作是始于上个世纪80年代，改革开放以后我国两轮土地利用总体规划（1986年2000年、1997年2010年）的完成，使我国土地利用规划制度得以确立。周朝的井田制和宋朝的方田制，可视为我国土地利用规划的雏形。中国有文字记载的第一次水利规划出现在距今4 000多年的夏代，大禹制定的黄河道

5、规划，引黄河水入海和沿岸的土地灌溉。记叙土地规划最早是汉代的尔雅，其中记载了公元前15世纪商代的农、林、牧用地的布局，“邑外谓之郊，郊外谓之牧，牧外谓之野，野外谓之林。”邑指人居住的地方即村庄，郊在邑之外，为村庄周围的耕地；牧在郊外，耕地的外围是牧地；野在牧外，牧地外围是荒地；林在野外，荒地外围是林地。历史上最著名的规划，大约在公元前256一前251年间规划的都江堰水利工程，是秦国太守李冰父子亲自规划和建设的。李冰父子巧设分水鱼嘴，起到了分流引水和控制灌溉水中的泥沙量；还规划了飞沙堰、离堆旁的宝瓶口来调节水量、控制沙石，从而将有害于人类的岷江规划为灌溉成都平原53.33万hm2良田的有用之河。

6、土地利用规划的性质土地利用规划的性质 土地利用规划的任务土地利用规划的任务 土地利用规划体系土地利用规划体系 土地利用规划的基本原则土地利用规划的基本原则土地利用规划与其它规划的关系土地利用规划与其它规划的关系第二节第二节 土地利用规划学的性质、任务、基本原则、土地利用规划学的性质、任务、基本原则、理论理论第一章土地利用规划总论第一章土地利用规划总论 土地利用规划的理论土地利用规划的理论土地利用规划的基本特性土地利用规划的基本特性 一、土地利用规划的性质一、土地利用规划的性质 学学 科科 法法 律律 19991999年年1 1月月1 1日施行新日施行新土地管理法土地管理法,第三章第三章专门论述

7、土地利用总体规划专门论述土地利用总体规划,提到了法律地位提到了法律地位性性质质从从法律角度来看法律角度来看：土地利用规划土地利用规划研究特定范围内土地的合理组织利用研究特定范围内土地的合理组织利用探讨区域性或一个基层单位的土地利用方法与规律探讨区域性或一个基层单位的土地利用方法与规律 经济规律经济规律 自然科学技术自然科学技术土地利用经济的一个分支，属于经济学范畴，土地利用经济的一个分支，属于经济学范畴，是一门涉及多种技术和自然科学的经济科学是一门涉及多种技术和自然科学的经济科学从从学科角度看学科角度看二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 区域发展战略区域发展战略 区域发展计划区域发展

8、计划区域规划区域规划根根根根 据据据据结结结结 合合合合区域生态条件区域生态条件区域自然条件区域自然条件区域社会条件区域社会条件 符合区域特点的土地资源利用效益最大化的符合区域特点的土地资源利用效益最大化的土地利用优化体系土地利用优化体系寻求寻求二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 1、土地供需综合平衡、土地供需综合平衡 土地需求土地需求农业用地农业用地(耕地、林地及牧草地耕地、林地及牧草地)需求需求 非农业用地非农业用地(首先是工业用地需求，首先是工业用地需求，工业是经济发展最活跃的部门工业是经济发展最活跃的部门)需求需求土地供给土地供给自然供给自然供给 经济供给经济供给 规划主要任

9、务规划主要任务二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 自然供给自然供给 实际存在于自然界中的各种土地数量实际存在于自然界中的各种土地数量,包括包括已利已利用土地用土地和未来一段时间内和未来一段时间内可供利用土地可供利用土地。由于土地。由于土地不能创造不能创造,位置不可移动位置不可移动,土地总量固定不变土地总量固定不变(数量数量有限性有限性)。在经济学上称为。在经济学上称为无弹性供给无弹性供给.经济供给经济供给 土地各种用途相互土地各种用途相互竞争利用竞争利用,当某一用途的土当某一用途的土地需求增加地需求增加,其他用途的土地就会转做该用。某一其他用途的土地就会转做该用。某一用途的土地供给随

10、该用途用途的土地供给随该用途收益增加而增加收益增加而增加的现象，的现象，为经济供给，是有为经济供给，是有弹性供给弹性供给。二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 0 0价格价格 P P Q Q 数量数量D D 需求曲线需求曲线S S 供给曲线供给曲线均衡点均衡点P0 P0 Q0 Q0 Q1 Q1 P2 P2 供给过剩土地浪费闲置供给过剩土地浪费闲置 P1 P1 Q2 Q2 短缺短缺注：注：这里为经济供给这里为经济供给 现实中达不到均衡而出现短缺或过剩现实中达不到均衡而出现短缺或过剩,这时需要宏观政这时需要宏观政策加以调控。土地利用规划就是政府用行政和法律手策加以调控。土地利用规划就是政府

11、用行政和法律手段来协调供需矛盾段来协调供需矛盾,达到经济、生态和社会效益最优。达到经济、生态和社会效益最优。均衡价格图均衡价格图2、土地利用结构优化、土地利用结构优化 二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 土地利用结构土地利用结构 国民经济各部门用地面积的国民经济各部门用地面积的数量比例关系数量比例关系 土地利用结构土地利用结构优化的原因优化的原因 土地利用结构的变化是经济结构变化的结果土地利用结构的变化是经济结构变化的结果 不同产业用地标准不同不同产业用地标准不同,要求合理分配土地要求合理分配土地资源资源,寻求寻求最优土地利用结构最优土地利用结构。就是在不增。就是在不增加土地投入的条

12、件下加土地投入的条件下,实现土地产出增长。实现土地产出增长。土地利用总体规划中，要形成不同的土地结构调整方案，最后进土地利用总体规划中，要形成不同的土地结构调整方案，最后进行总体效益的评价。行总体效益的评价。二、土地利用规划的任务二、土地利用规划的任务 3、土地利用宏观布局、土地利用宏观布局(土地利用总体规划土地利用总体规划)4、土地利用微观规划、土地利用微观规划(内部规划或详细规划内部规划或详细规划)确定各部门用地的确定各部门用地的数量数量与与位置位置,确定什么确定什么时间时间,什么什么部门部门在什么在什么地方地方使用土地的使用土地的数量及分布状数量及分布状态态,宏观调控各业用地。宏观调控各

13、业用地。对对不同部门不同部门,不同不同土地类型土地类型进行规划。如居民进行规划。如居民点用地、交通、农业用地点用地、交通、农业用地(耕地规划、园地、林地等耕地规划、园地、林地等)以便以便提高各单位用地的土地利用率。提高各单位用地的土地利用率。三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 1、土地利用规划体系概念、土地利用规划体系概念 不同不同种类类型种类类型和和级别级别的各类土地利用规划组成的相互的各类土地利用规划组成的相互联系的系统联系的系统.(1)按规划的性质与任务不同按规划的性质与任务不同(前苏联分类前苏联分类)企业间土地规划和企业内土地规划企业间土地规划和企业内土地规划(2)台湾根据土地性

14、质台湾根据土地性质 城市土地利用规划城市土地利用规划非城市土地利用规划非城市土地利用规划三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系(3)我国土地规划体我国土地规划体系系 由不同种类、不同类型、不同级别和不同时序的土由不同种类、不同类型、不同级别和不同时序的土地利用规划所组成相互交错且相互联系的系统称土地利地利用规划所组成相互交错且相互联系的系统称土地利用规划体系。用规划体系。依规划地位、作用和服务功能分依规划地位、作用和服务功能分：土地利用总体规划、土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。土地利用专项规划和土地利用详细规划。按行政区域等级层次分为：全国按行政区域等级层次分为：全国省

15、省市市县县乡五级土地利用总体规划。乡五级土地利用总体规划。依规划对象不同可分为：城市土地利用规划和农村土依规划对象不同可分为：城市土地利用规划和农村土地利用规划。地利用规划。依规划时限划分为：长期规划（年限达依规划时限划分为：长期规划（年限达1010年以上）、年以上）、中期规划（年限介于长短之间）和短期规划（年限小于中期规划（年限介于长短之间）和短期规划（年限小于5 5年）。年）。三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 2、不同规划的研究内容、不同规划的研究内容（1）土地利用总体规划主要内容：）土地利用总体规划主要内容：土地利用现状分析土地利用现状分析土地利用潜力分析土地利用潜力分析土地利用

16、需求量预测土地利用需求量预测土地利用结构优化与布局土地利用结构优化与布局土地利用规划效益预测与方案的评价土地利用规划效益预测与方案的评价三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 2、不同规划的研究内容、不同规划的研究内容（2）土地利用专项规划）土地利用专项规划 是是在在土土地地利利用用总总体体规规划划的的控控制制下下，针针对对土土地地开开发发、利利用用、整整治治和和保保护护的的某某一一专专门门问问题题而而进进行行的的规规划划。是是同同级级土土地地利利用用总总体体规规划划的有机组成部分。的有机组成部分。包括有：包括有：基本农田保护区规划基本农田保护区规划土地开发整理规划土地开发整理规划风沙治理规

17、划风沙治理规划小流域水土流失治理规划等。小流域水土流失治理规划等。三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 2、不同规划的研究内容、不同规划的研究内容（3）土地利用详细规划）土地利用详细规划 是在总体规划或专项规划的控制和指导下，直接是在总体规划或专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，是总规和专项规划的深入和细设施作出具体的安排，是总规和专项规划的深入和细化。化。包括有：包括有：居民点用地规划居民点用地规划交通运输用地规划交通运输用地规划水利工程用地规划水利工程用地规划农业用地规划农业用地规划

18、旅游地规划、自然保护区规划等旅游地规划、自然保护区规划等三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 3、不同层次的规划所侧重的内容、不同层次的规划所侧重的内容。全国级省 级市 级县 级乡镇级政策型、指导性规划管理型、实施型规划 不同层次的土地规划功能取决于该行政区域的级别。不同层次的规划能够解决的矛盾、需要协调的关系及侧重点都不尽相同，明确不同层次规划的职能，可以更好的发挥土地利用总体规划宏观调控能力和区域协调能力。三、土地利用规划体系三、土地利用规划体系 3、不同层次的规划所侧重的内容、不同层次的规划所侧重的内容。政策型、指导性规划（全国、省与地市区级规划）政策型、指导性规划（全国、省与地市区

19、级规划）的研究内容的研究内容1、在自然 资源的背景上，结合本级国民经济和社会发展规划，宏观上确定土地利用的方向和目标2、确定重点工程的用地规模与布局3、协调下级行政区域之间的用地关系4、制定实施规划的有关政策和措施管理型、实施型规划（县、乡镇级规划）的研究管理型、实施型规划（县、乡镇级规划）的研究内容内容1、依据上级规划的要求，结合当地的实际情况确定具体目标与任务2、指标分解3、安排重点工程项目的用地4、各地块的用途的确定四、土地利用规划的基本四、土地利用规划的基本特性特性 土地利用总体规划是土地利用管理工作的“龙头”。是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分，是各级政府对土地利用进行协调和

20、指导以及行政控制的重要手段。它具有以下基本特性。（1）总体性（2）长期性（3）权威性（4）强制性（5）层次性五、土地利用规划的基本原则五、土地利用规划的基本原则 遵循土地基本国策原则遵循土地基本国策原则 1999年年1月月1日施行的中华人民共和国土地管理法第三日施行的中华人民共和国土地管理法第三条规定：条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理、基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为

21、。”1、改造不适于农用地的土地，进行工矿废弃地复垦，使之成为农用地。、改造不适于农用地的土地，进行工矿废弃地复垦，使之成为农用地。2、处理好各业用地关系，保证农业健康稳步发展。、处理好各业用地关系，保证农业健康稳步发展。3、各项建设用地做到不占或尽量少占耕地。、各项建设用地做到不占或尽量少占耕地。4、将利用与改造有机结合起来，使每寸土地得到充分利用，不断提高土、将利用与改造有机结合起来，使每寸土地得到充分利用，不断提高土地生产力。地生产力。五、土地利用规划的基本原则五、土地利用规划的基本原则 因地制宜原则因地制宜原则不同的土地利用环境不仅反映土地本身的适宜性和限制性，而且反映当前生产力发展水平

22、以及对土地的改造能力和利用程度，因此，土地利用必须遵循因地制宜的原则，才能把土地利用的潜在可能性变为现实生产力。1、不同地区由于自然经济条件不同，土地利用中存在的问题也不、不同地区由于自然经济条件不同，土地利用中存在的问题也不同，因此不同地区土地规划有着不同的规划项目、内容和方法。同，因此不同地区土地规划有着不同的规划项目、内容和方法。2、同一项规划由于各地区情况存在差异，规划方法也不尽一样。、同一项规划由于各地区情况存在差异，规划方法也不尽一样。例如：机耕地区重点规划田块，调整渠道，集中居民点，修建道路，安排作物连片种植等。丘陵山区的重点是合理安排农、林、牧、副、渔业用地，坡地改梯田，防止水

23、土流失，植树造林、绿化荒山等。平原低洼地区，重点排洪排涝，降低地下水位等。五、土地利用规划的基本原则五、土地利用规划的基本原则 综合效益原则综合效益原则1、社会效益、社会效益 土地利用的合理目标既要满足人民生活和工业生产对农产品土地利用的合理目标既要满足人民生活和工业生产对农产品的不断需求，又要为国民经济各部门提供适合其利用的土地，促的不断需求，又要为国民经济各部门提供适合其利用的土地，促进其顺利发展，这是土地利用的社会目标。进其顺利发展，这是土地利用的社会目标。2、经济效益、经济效益 为了获得土地利用的最大经济效益，必须学会应用经济杠杆为了获得土地利用的最大经济效益，必须学会应用经济杠杆对其

24、加以调节和控制。对其加以调节和控制。3、生态效益、生态效益 土地生态系统在其利用过程中与土地经济系统之间进行物质土地生态系统在其利用过程中与土地经济系统之间进行物质和能量的交换，相互反馈，使两个系统在结构上，互相交织，在和能量的交换，相互反馈，使两个系统在结构上，互相交织，在功能上相互促进和相互制约，在效益上又相互矛盾，从而使两者功能上相互促进和相互制约，在效益上又相互矛盾，从而使两者偶合成一个统一的整体即土地生态系统。偶合成一个统一的整体即土地生态系统。五、土地利用规划的基本原则五、土地利用规划的基本原则 动态平衡原则动态平衡原则1、土地总面积是一个常数，土地利用规划时要满足各部门的、土地总

25、面积是一个常数，土地利用规划时要满足各部门的用地要求，使规划区域内土地总面积达到平衡，合理地进行用地要求，使规划区域内土地总面积达到平衡，合理地进行部门间的土地分配和再分配，实现耕地总量动态平衡。部门间的土地分配和再分配，实现耕地总量动态平衡。2、土地综合平衡是随着社会经济不断发展而实现的一种平衡，、土地综合平衡是随着社会经济不断发展而实现的一种平衡，与社会经济综合平衡同步进行。与社会经济综合平衡同步进行。3、动态平衡原则要求在规划时，分析过去摸清现状的基础上，、动态平衡原则要求在规划时，分析过去摸清现状的基础上，估算计划期内可能新增加的土地资源数量和土地需求量，从估算计划期内可能新增加的土地

26、资源数量和土地需求量，从供需双方进行反复平衡，一方面应根据计划安排的投资和消供需双方进行反复平衡，一方面应根据计划安排的投资和消费需求来估算所需土地数量，另一方面从土地开发和节约以费需求来估算所需土地数量，另一方面从土地开发和节约以及调整土地利用结构，提高其生产力来估算土地资源的可能及调整土地利用结构，提高其生产力来估算土地资源的可能供给的数量，直至两方面平衡为止。供给的数量，直至两方面平衡为止。五、土地利用规划的基本原则五、土地利用规划的基本原则 上一层次土地利用规划完成后上一层次土地利用规划完成后,才进行下一级土才进行下一级土地利用规划地利用规划,各层次规划均对下一级起着控制作用各层次规划

27、均对下一级起着控制作用,同时它本身接受上一层次规划的控制同时它本身接受上一层次规划的控制.逐级控制原则要求逐级控制原则要求:首先进行关系到全局的具有控制作用项目的规划首先进行关系到全局的具有控制作用项目的规划,如如各种用地结构布局各种用地结构布局,之后再进行土地利用细部之后再进行土地利用细部规划。规划。逐级控制原则逐级控制原则 土地资源行政管理的层次性决定土地利用规划土地资源行政管理的层次性决定土地利用规划的类型、范围、任务和内容的多样性，从上到下构的类型、范围、任务和内容的多样性，从上到下构成结构有序的等级分明的土地利用规划系统。成结构有序的等级分明的土地利用规划系统。六、土地利用规划与相关

28、规六、土地利用规划与相关规划的关系划的关系 1、与国民经济规划的关系2、与国土规划的关系3、与农业区划的关系4、与城市规划的关系5、与区域规划的关系与其他相关规划的关系 规划类型多样，总的来说，有空间规划与非空间规划。与土地规划较密切的有国土规划、区域规划和城市规划等。1 1、与国土规划与国土规划国土规划是从宏观角度对全国或地区资源的综合开发利用的长远性、战略性的筹划。即是高度综合的宏观控制规划，它主要解决生产力的合理布局，资源的综合开发利用和保护，环境的综合整治等。土地利用总体规划是国土规划的一项专项规划，是国土规划土地开发利用部分的深入和具体化。国土规划不能代替土地利用总体规划。各级国土规

29、划不尽一致，总的来说，有以下几个方面自然条件和资源状况的综合评价自然条件和资源状况的综合评价社会经济发展的分析预测社会经济发展的分析预测工农业、第三产业的发展设想和布局工农业、第三产业的发展设想和布局人口、城市预测和城镇体系布局人口、城市预测和城镇体系布局主要自然资源（土地、水、矿藏、海洋等）主要自然资源（土地、水、矿藏、海洋等）开发利用布局开发利用布局重要基础设施建设布局重要基础设施建设布局环境的保护和整治环境的保护和整治2 2、与区域规划、与区域规划 区域规划是指在一定区域范围内，对整个国民经济建设和土地利用进行总体的战略部署。即根据国民经济发展的要求，根据当地具体的自然条件和经济条件，从

30、其历史、现状和发展趋势出发，通过综合平衡和多方案比较，确确定定区区域域经经济济发发展展方方向向和和地地域域生生产产类类型型，对对工工业业、农农业业、交交通通运运输输业业、电电力力、水水利利、城城乡乡建建设设等等进进行行全全面面规规划划，合合理理布布局局，使一定区域内国民经济各个组成部分之间，各部门各行业之间形成协调发展的格局。它是一种宏观控制规划，比土地利用规划要广泛；土地利用规划是上述各项建设用地规模和布局的落实。3 3、与城市规划、与城市规划 城市规划是指为了实现一定时期内城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

31、。城市规划与土地利用规划之间的关系，是一定区域内土地利用的局部和整体、点和面的关系。按照新土地管理法第二十二条“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划衔接，城市总体规划，村庄和集镇规划中建设用地不得超过土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模”“在城市规划区内，城市和村庄，集镇建设用地应当符合城市规划，村庄和集镇规划”。七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 (一一)地租和地价理论地租和地价理论 地租是土地所有权借以实现的经济形式地租是土地所有权借以实现的经济形式,产生条件是土地产生条件是土地所有权所有权所有权所有权和和使用权使用权使用权使用权的分离的分离1、马克思地租

32、理论、马克思地租理论 地租的三种形态地租的三种形态 级级差差地地租租 级级差差地地租租 级级差差地地租租 绝绝对对地地租租 垄垄断断地地租租 七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 (1)级差地租级差地租 利用较好生产条件的土地产生的利用较好生产条件的土地产生的超额利润超额利润 级差地租级差地租 由土地的由土地的肥沃程度肥沃程度和和土地位置土地位置的不同而产生的超额利润的不同而产生的超额利润 级差地租级差地租 在同一块土地上连续投入在同一块土地上连续投入等量资本等量资本所产生生产率的差所产生生产率的差别而形成的超额利润。别而形成的超额利润。级差地租存在条件级差地租存在条件土地有限性土地有

33、限性土地差别性土地差别性七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 (2)绝对地租绝对地租(3)垄断地租垄断地租 凡租用土地者凡租用土地者,无论土地好坏无论土地好坏,都须向土地所有者交纳一定数额都须向土地所有者交纳一定数额地租地租,由由所有权所有权而产生。在各种形式的地租中而产生。在各种形式的地租中,绝对地租是土地所绝对地租是土地所有权最典型的实现形式。有权最典型的实现形式。从特别有利的土地上产生的从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格商品的垄断价格中获得超额利中获得超额利润润,由产品的垄断价格带来。由产品的垄断价格带来。2、西方经济学地租理论、西方经济学地租理论 经济学者将地租分为经济学者

34、将地租分为契约地租契约地租契约地租契约地租和和经济地租经济地租经济地租经济地租 七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 契约地租契约地租 土地承租人和土地出租人通过土地承租人和土地出租人通过契约契约的形式的形式,规定佃户按期规定佃户按期交给物主的租金款额。交给物主的租金款额。经济地租经济地租 是一种是一种经济剩余经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本之即总产值或总收益减去总要素成本之后剩余的那一部分后剩余的那一部分,取决于产品价格和成本。取决于产品价格和成本。著名经济学家萨缪尔森认为著名经济学家萨缪尔森认为 在一定时期内使用土地而在一定时期内使用土地而支付的价格支付的价格为土地的租金或

35、称为土地的租金或称纯经济租金纯经济租金。他认为地租量完全取决于土地需求之间的竞争。他认为地租量完全取决于土地需求之间的竞争。七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 0 0 0 0租金租金租金租金 R R R R Q Q Q Q 数量数量数量数量D D D D 需求曲线需求曲线需求曲线需求曲线E E E E 均衡点均衡点均衡点均衡点S S S S 供给曲线供给曲线供给曲线供给曲线Q0 Q0 Q0 Q0 R0 R0 R0 R0 Q1 Q1 Q1 Q1 Q2 Q2 Q2 Q2 R1 R1 R1 R1 R2 R2 R2 R2 土地为无弹性供给，土地为无弹性供给，土地租金土地租金趋高于均衡趋高于均

36、衡E E点点，需求少于供给，需求少于供给,土土地所有者就不能将土地租出去地所有者就不能将土地租出去,租金会下降。若低于租金会下降。若低于E E点点,需求大需求大于供给于供给,用地单位会租用更多土地用地单位会租用更多土地,土地所有者便会抬升地租。土地所有者便会抬升地租。土地供土地供给无弹性下的租金决定给无弹性下的租金决定七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 3、土地价格、土地价格 土地价格是出租土地的土地价格是出租土地的资本化收入资本化收入,资本化资本化的地租形成土地的购买价格或价值。的地租形成土地的购买价格或价值。土地价格是土地所有者让出其获得土地价格是土地所有者让出其获得土地收土地收

37、入的权利入的权利所索要的代价。所索要的代价。不是土地所有权的购买价格不是土地所有权的购买价格,是是土地所提供的地租的购买价格土地所提供的地租的购买价格本本本本质质质质七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 设有限年限设有限年限(n年年)出让土地使用权出让土地使用权,一次收取的金一次收取的金额额(土地使用权价格土地使用权价格)即为每年土地收益的即为每年土地收益的贴现值贴现值之之和和 a是每年的土地收益是每年的土地收益(设每年不变设每年不变),),r为还原利率为还原利率当当 时，时，七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 4、地租地价与土地规划的关系、地租地价与土地规划的关系 提高土提

38、高土地肥力地肥力改善运改善运输条件输条件追加追加投入投入级差地租形成条件的级差地租形成条件的变化，影响地租地价变化，影响地租地价地价高地价高地价低地价低规划为高价用地规划为高价用地,如如商服用地和居住地等商服用地和居住地等,工业用地、行政办工业用地、行政办公用，农业用地公用，农业用地七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 (二二)土地区位理论土地区位理论 消费消费中心中心精细作物精细作物 大田作物大田作物 杜能农业杜能农业区位论区位论距离对农距离对农业土地利业土地利用的影响用的影响韦伯韦伯工业工业区位论区位论原材料、原材料、运输、劳运输、劳动力动力对工业生产起作用对工业生产起作用最佳选址

39、为运费最低点最佳选址为运费最低点城市区位城市区位论、市场论、市场区位论等区位论等七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 现代区位理论现代区位理论 区位区位 分分布布的的地地区区或或地地点点,是是自自然然界界各各种种地地理理要要素素和和人人类类社社会会经经济济活活动动之之间间相相互互联联系系和和相相互互作作用用在在空空间间位位置置上上的的反反映映,是是各各影影响响因因素素不不同的有机组合在空间位置上的体现。同的有机组合在空间位置上的体现。不仅指自然状态下的位置。不仅指自然状态下的位置。区位因素的内容体系区位因素的内容体系繁繁华华程程度度 交交通通条条件件 基基础础设设施施 环环境境条条件件

40、 人人口口状状况况 七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 繁华程度繁华程度 也也称称繁繁华华度度,主主要要反反映映商商服服业业聚聚集集情情况况,可可形形成较强的集聚效益成较强的集聚效益,提高区域内土地利用效益。提高区域内土地利用效益。交通条件交通条件 基础设施基础设施 环境条件环境条件 人口状况人口状况 道道路路通通达达度度,公公交交便便捷捷度度,对对外外交交通通便便利利度度,路路网网密密度度等等。这这些些因因素素可可改改变变土土地地空空间间位位置置,提高其利用价值提高其利用价值生生活活设设施施完完善善度度(供供水水率率、电电率率、气气率率、热热率率等等),公公共共设设施施完完备备度度

41、(学学校校、邮邮局局、医医院院、商商店、粮店等店、粮店等)。对土地的投资效益和生产效益有影响。对土地的投资效益和生产效益有影响自自然然条条件件优优越越度度,环环境境质质量量优优劣劣度度,绿地覆盖率绿地覆盖率等等,对住宅用地有影响。对住宅用地有影响。包括包括:人口密度、劳动力素质人口密度、劳动力素质等。等。七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 2、区位与土地规划的关系、区位与土地规划的关系 控制区域土地利用控制区域土地利用区位区位位置级位置级差地租差地租土地价格土地价格空间差异空间差异土地利用最佳空间结土地利用最佳空间结构构(农业、工业、交农业、工业、交通、建筑、教育卫生、通、建筑、教育

42、卫生、商和金融业等商和金融业等)在市中心收取较高地价在市中心收取较高地价,控制中心区的继续膨胀，控制中心区的继续膨胀，在远郊区收取较低地价在远郊区收取较低地价,鼓励工业向郊区发展建立鼓励工业向郊区发展建立工业区工业区。七、土地利用规划的理论七、土地利用规划的理论 (三三)持续利用理论持续利用理论 内涵挖潜内涵挖潜与与外延扩大外延扩大相结合、以内涵挖潜为相结合、以内涵挖潜为主，提高土地利用效率。主，提高土地利用效率。按按照照保保护护优优先先、兼兼顾顾治治理理的的要要求求合合理理安安排排生生态态建建设设和和环环境保护用地，实现境保护用地，实现土地利用土地利用与与环境保护环境保护协调统一协调统一 在

43、在集集约约利利用用的的基基础础上上，妥妥善善处处理理保保障障建建设设用用地地和和保护土地资源保护土地资源的关系。的关系。坚坚持持耕耕地地数数量量保保护护与与质质量量保保护护并并重重，建建设设占占用用耕地与整理复垦补充耕地相平衡耕地与整理复垦补充耕地相平衡 六、土地利用规划的理论六、土地利用规划的理论 (四四)生态经济理论生态经济理论 经经济济与与生生态态环环境境是是一一对对矛矛盾盾。资资源源具具有有外外部部经经济济性性,应应把把资资源源环环境境破破坏坏计计入入生生产产成成本本,不不能能以以牺牺牲牲生生态态环环境境为为代代价价来来谋求发展。谋求发展。(五五)人地协调理论人地协调理论(六六)系统工

44、程理论系统工程理论 处处理理全全局局和和局局部部,整整体体和和部部分分的的关关系系。方方法法：运运用运筹学、概率论、数理统计和控制论等系统工程方法。用运筹学、概率论、数理统计和控制论等系统工程方法。第三节第三节 土地利用规划的程序土地利用规划的程序 制定制定方案方案目标目标准备准备工作工作论证论证反馈反馈（检验）（检验）实施实施第三节第三节 土地利用规划的程序土地利用规划的程序 (一一)明确任务明确任务(目标目标)目标目标规划的任务和规划的任务和规划的范围与规划的范围与期限期限合适的切入点合适的切入点范围以行政区划为范围以行政区划为单位，期限（近期，单位，期限（近期，远期和远景）远期和远景）符

45、合区域特点和经济发展符合区域特点和经济发展需要。切入点不同，规划需要。切入点不同，规划目的，规划内容就不同目的，规划内容就不同。某县土地利用总体规划目标某县土地利用总体规划目标1、耕地控制与保护目标耕地控制与保护目标（1）耕地控制目标）耕地控制目标规规划划期期内内，全全县县建建设设占占用用耕耕地地控控制制在在3326.22公公顷顷以以内内。其其中中，20032010年年期期间间全全县县建建设设占占用用耕耕地地控控制制在在1995.73公公顷顷以以内内，20112020年期间全县建设占用耕地控制在年期间全县建设占用耕地控制在1330.49公顷以内。公顷以内。（2）基本农田保护目标）基本农田保护目

46、标全全面面落落实实最最严严格格的的耕耕地地保保护护制制度度，保保护护和和提提高高粮粮食食生生产产能能力力，确确保保耕耕地地保保护护责责任任、措措施施和和投投入入三三到到位位，从从耕耕地地数数量量和和质质量量上上双双管管齐齐下下，对耕地切实加以保护。对耕地切实加以保护。严严格格按按照照国国土土资资源源部部的的要要求求，对对基基本本农农田田保保护护面面积积实实行行指指标标控控制制，采采取取切切实实有有力力的的措措施施，确确保保本本行行政政区区域域内内的的基基本本农农田田保保护护数数量量不不减减少少。1996年年全全县县划划定定基基本本农农田田保保护护面面积积29150.20公公顷顷，占占1996年

47、年耕耕地地面面积积的的89.50%。规规划划期期内内，根根据据本本县县实实际际情情况况，全全县县自自保保基基本本农农田田面面积积25624.22公公顷顷，由由某某市市某某县县代代保保基基本本农农田田面面积积3525.98公公顷顷。到到2020年，本县年，本县耕地保有量耕地保有量为为24887.31公顷。公顷。2、建设用地控制目标建设用地控制目标 充充分分利利用用闲闲置置土土地地，盘盘活活现现有有存存量量土土地地，搞搞好好土土地地开开发发整整理理，集集约约利利用用土土地地资资源源，严严格格、有有效效控控制制建建设设用用地地规规模模。规规划划期期内内，全全县县各各类类建建设设新新增增用用地地规规模

48、模控控制制在在5054.04公公顷顷以以内内，其其中中占占用用耕耕地地控控制制在在3326.22公公顷顷以以内内。各各类类建建设设中中，交交通通建建设设新新增增用用地地控控制制在在13.99公公顷顷以以内内，其其中中占占用用耕耕地地控控制制在在8.58公公顷顷以以内内；独独立立选选址址项项目目新新增增用用地地控控制制在在57.23公公顷顷以以内内，其其中中占占用用耕耕地地控控制制在在35.86公公顷顷以以内内；城城镇镇建建设设新新增增用用地地控控制制在在4982.82公公顷顷以以内内，其其中中占占用用耕耕地地控控制制在在3281.78公公顷顷以以内内。城城镇镇建建设设用用地地中中，本本市市高高

49、新新区区新新增增建建设设用用地地控控制制在在2003.85公公顷顷以以内内，其其中中占占用耕地控制在用耕地控制在1308.32公顷以内。公顷以内。3、某县组团、各建制镇发展目标某县组团、各建制镇发展目标（1）某县组团发展目标）某县组团发展目标某某县县组组团团包包括括郫郫筒筒城城市市片片区区（含含郫郫筒筒镇镇、红红光光镇镇、红红兴兴镇镇）和和成成都都高高新新西西区区外外环环高高速速以以外外部部分分（含含合合作作镇镇）是是成成都都市市城城市市规规划划的的6个个组组团团之之一一，是是成成都都市市城城市市规规划划的的重重要要组组成成部部分分、成成都都西西部部新新中中心心，是是以以发发展展科科教教文文化

50、化和和为为高高新新西西区区配配套套服服务务，既既适适宜宜居居住住、又又适适宜宜创创业业的的综综合合性性城城市市片片区区。2002年年郫郫县县组组团团建建成成区区面面积积为为1443.57公公顷顷（含含成成都都高高新新西西区区外外环环高高速速以以外外面面积积362.81公公顷顷），到到2020年年规规划划建建成成区区面面积积为为4894.31公公顷顷（成成都都高高新新西西区区外外环环高高速速以以外外建建成成区区面面积积为为2153.64公公顷顷）。规规划划期期内内新新增增建建设设用用地地3450.74公公顷顷（成成都都高高新新西西区区外外环环高高速速以以外外部部分分新新增增建建设设用用地地179