房地产项目方案可行性申请报告.doc

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1、房地产项目可行性研究报告房地产项目可行性研究报告( (模版模版) )目录目录第一部分：项目总论 1.1 项目背景 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 1.2.2 项目建设单位概况 1.2.3 项目地块位置及周边现状 1.2.4 项目规划控制要点 1.2.5 项目发展概况 1.3 可行性研究报告编制依据 1.4 可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1 宏观环境分析 2.2 全国房地产行业发展分析 2.3 本市房地产市场分析 2.3.1 本市房地产市场现状 2.3.2 本市房地产市场发展趋势 2.4 板块市场分析 2.4.1 区域住宅市场成长状况 2.4.2 区域内供应产品特征 2.

2、4.3 区域市场目标客层研究 2.5 项目拟定位方案 2.5.1 可类比项目市场调查 2.5.2 项目 SWOT 分析 2.5.3 项目定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1 项目地块特性与价值分析 3.2 规划设计分析 3.3 产品设计建议 3.4 项目实施进度 3.5 营销方案 3.6 机构设置 3.7 合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1 投资估算 4.1.1 投资估算相关说明 4.1.2 分项成本估算 4.1.3 总成本估算 4.1.4 单位成本 4.1.5 销售收入估算 4.1.6 税务分析 4.1.7 项目资金预测 4.1.8 现金流量表 4.1.9 自有资金的核

3、算 4.2 融资方案 4.2.1 项目融资主体 4.2.2 项目资金来源 4.2.3 融资方案分析 4.2.4 投资使用计划 4.2.5 借款偿还计划 第五部分：财务评价 5.1 财务评价基础数据与参数选取 5.2 财务评价（方案 1） 5.2.1 财务盈利能力分析 5.2.2 静态获利分析 5.2.3 动态获利分析 5.2.4 偿债能力分析 5.2.5 综合指标表 5.3 财务评价（方案 2） 5.4 财务评价结论 第六部分：不确定性分析 6.1 盈亏平衡分析 6.2 敏感性分析 6.2.1 变动因素一成本变动 6.2.2 变动因素二售价变动 6.2.3 变动因素一容积率变动 6.3 风险分

4、析 6.3.1 风险因素的识别和评估 6.3.2 风险防范对策 第七部分：综合评价 7.1 社会评价（定性） 7.2 环境评价（影响及对策） 7.3 公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1 结论 8.2 建议 第九部分：附录 9.1 附件： 9.2 附表： 9.3 附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照 XXXX 公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。 3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明 中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进

5、行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论 1.1 项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展 过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需 将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资 理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和 决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目 可行性研究的重点和问题。 1.1.1 项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市 的历史、经

6、济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产 业环境。 1.1.2 项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活 住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.1.3 项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 35 年） ，在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提 升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 1.2.2 项目建设单位概况 1.2.3 项目地块位置及周边现状 地

7、块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等） 的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标 志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地 段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘 及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、 产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地

8、下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地 下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用 的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古 迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套1）周边 3000 米范围内的社区配套及交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有

9、交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况 有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷 运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要

10、变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大 型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉 及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗

11、地距离、接口位 置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容 和增加的情况。1.2.4 项目规划控制要点 规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营 性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5 项目发展概况已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3 可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发 布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这 些

12、法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位 或可行性研究单位的请示报告的批复文;。可行性研究开始前已经形成的工 作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）城市居住区规划设计规范（2）A 市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4 可行性研究结论及建议1.4.1 市场研究1.4.2 开发方案1.4.3 投资估算与融资方案1.4.4

13、 财务评价1.4.5 不确定性分析1.4.6 综合评价1.4.7 研究结论与建议1.4.8 主要技术经济指标表第二部分：市场研究 2.1 宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考 虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。 2.2 全国房地产行业发展分析2.2.1 行业政策2.2.2 市场供给与需求2.2.3 行业发展趋势 2.3 本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不 同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因 素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的 区

14、域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存 在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区 域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显， 投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多 或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1 本市房地产市场现状 整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面 积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣 工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额 度占销售额比例。

15、3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、 产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相 关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名发展 商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描

16、述 备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2 本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科 学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而 推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学 的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来 市场上该类物业的供给情况 （预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列 分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为： 线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

17、）2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述,形成时间,各档次住宅区域内分布状况,购买人群 变化.区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年）,开工量/竣工量,销售 量/供需比,平均售价.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征,平均售 价,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内分布特征.区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘 还要配置现场图片。未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产

18、品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案所在位置的价位 区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力, 本案在开发中的营销焦点问题.2.4.3 区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的 经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方 式和主要的关注点、诉求点。2.5 项目拟定位方案2.5.1 可类比项目市场调查,序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项 目分值 备注（详细.）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为

19、临 街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服 务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况； 物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量； 大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户 数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程 度；8 户型设计 100 10%

20、105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是 否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品 牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的 比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106 计算。 备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺 点。2）使我们的价格制定更客观合理。3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2 项目 SWOT 分析2.5.3 项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位,主要功能/建筑规模/主要技术经济指标.价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可 租售面积（） 备注,写字间,配套功能,停车场,住宅销售.