某房地产项目方案可行性申请报告.doc

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1、/某房地产项目可行性研究某房地产项目可行性研究一、一、 项目总论项目总论（一）项目背景（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。（二）承担可行性研究的单位（二）承担可行性研究的单位*投资顾问有限公司（三）研究工作依据（三）研究工作依据根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、二、项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景（一）市场宏观背景1.全国投资环境全国投资环境2018

2、年 1-3 月份，全国房地产开发投资 21291 亿元，同比名义增长 10.4%，增速比 1-2 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅投资14705 亿元，增长 13.3%，增速提高 1 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 69.1%./全国房地产开发投资增速2018 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积（万平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋新开工面积（

3、万平方米）346159.7/其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿元）163420.3商品房销售面积（万平方米）300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25

4、.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.6/房地产开发企业到位资金（亿元）367703.1其中：国内贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款1113011.2个人按揭贷款5160-6.82018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况投资额（亿元）同比增长（%） 地区 房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区412227252.96.9东北地区4493101.3-3/2018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产销售情况商品房

5、销售面积商品房销售额绝对数同比增长绝对数同比增长地区（万平方米）（%）（亿元）（%）全国总计300883.62559710.4东部地区12491-7.314126-0.9中部地区826414.6531928.2西部地区837612543029东北地区9578.572326.62018 年 1-3 月份，东部地区房地产开发投资 12277 亿元，同比增长 11.8%，增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点；中部地区投资 4443亿元，增长 15.0%，增速提高 1.6 个百分点；西部地区投资 4122 亿元，增长 2.9%，增速回落 0.8 个百分点；东北地区投资 449 亿元，增长 1.3

6、%，1-2 月份为下降 15.3%。2018 年 1-3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 646556 万平方米，同比增长 1.5%，增速与 1-2 月份持平。其中，住宅施工面积 441540万平方米，增长 1.9%。房屋新开工面积 34615 万平方米，增长 9.7%，增速提高 6.8 个百分点。其中，住宅新开工面积 25531 万平方米，增长 12.2%。房屋竣工面积 20709 万平方米，下降 10.1%，降幅收/窄 2 个百分点。其中，住宅竣工面积 14198 万平方米，下降14.0%。2018 年 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积 3802 万平方米，同比增长 0.5%，1

7、-2 月份为下降 1.2%；土地成交价款 1634 亿元，增长 20.3%，增速提高 20.3 个百分点。2017-2018 年全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况二、商品房销售和待售情况2018 年 1-3 月份，商品房销售面积 30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比 1-2 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.5%，办公楼销售面积下降 2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额 25597 亿元，增长 10.4%，增速回落 4.9 个百/分点。其中，住宅销售额增长 11.4%，办公楼销售额下降 8.2%，商业营业用房销售额增长

8、 7.9%。2017-2018 年全国商品房销售面积及销售额增速2018 年 1-3 月份，东部地区商品房销售面积 12491 万平方米，同比下降 7.3%，降幅比 1-2 月份扩大 1.8 个百分点；销售额 14126 亿元，下降 0.9%，1-2 月份为增长 6.7%。中部地区商品房销售面积8264 万平方米，增长 14.6%，增速提高 3.9 个百分点；销售额 5319亿元，增长 28.2%，增速提高 3.1 个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方米，增长 12.0%，增速回落 1 个百分点；销售额 5430亿元，增长 29.0%，增速回落 1.2 个百分点。东北地区商品房销

9、售面积 957 万平方米，增长 8.5%，增速回落 6.7 个百分点；销售额 723亿元，增长 26.6%，增速回落 8.6 个百分点。/2018 年 3 月末，商品房待售面积 57329 万平方米，比 2 月末减少1138 万平方米。其中，住宅待售面积减少 954 万平方米，办公楼待售面积增加 43 万平方米，商业营业用房待售面积减少 203 万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况2018 年 1-3 月份，房地产开发企业到位资金 36770 亿元，同比增长 3.1%，增速比 1-2 月份回落 1.7 个百分点。其中，国内贷款 6957亿元，增长 0.9%；利用外资 16 亿元，下降 78

10、.4%；自筹资金 11449亿元，增长 5.1%；定金及预收款 11130 亿元，增长 11.2%；个人按揭贷款 5160 亿元，下降 6.8%。2017-2018 年全国房地产开发企业本年到位资金增速四、房地产开发景气指数/2018 年 3 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为 101.50，比 2 月份回落 0.16 点。2017-2018 年国房景气指数走势图五、新建商品住宅销售价格变动情况从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10 个，上涨的城市有 55 个，持平的城市有 5 个。最高涨幅为 2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有

11、 10 个，上涨的城市有 60 个。最高涨幅为 12.3%，最低为下降 2.3%。3.芜湖市投资宏观背景芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况/全市完成房地产开发投资 408.27 亿元，同比增长 13.9%。市区完成房地产开发投资 298.49 亿元，同比增长 9.0%。全市房屋施工面积 2884.59 万平方米，同比增长 0.9%;房屋新开工面积 688.94 万平方米，同比增长 71.6%;房屋竣工面积 434.61 万平方米，同比增长 7.8%。市区房屋施工面积 1873.12 万平方米，同比下降 8.9%;房屋新开工面积 395.89 万平方米，同比增长 82.8%;房屋竣工面积

12、206.14 万平方米，同比下降 39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积 740.08 万平方米，同比增长 13.41%;销售金额为 429.73 亿元，同比增长 16.30%。市区商品房销售面积 524.1 万平方米，同比增长 17.47%;销售金额为 321.18 亿元，同比增长15.80%。二、二、 项目用地分析及评价项目用地分析及评价1. 该地块位置解该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积 11.2567 万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于 1.8。地块起始价 6.75 亿元（楼面地价 3331 元/平

13、） ，出让面积 112567，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。/2.2. 地块周边楼市分析地块周边楼市分析/周边的住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）1704 号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周边商业主要有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带） 、星/隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。3.3.地块周边配套设施分析地块周边配套设施分析1、交通配套：、

14、交通配套：地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速的弋江路，临近规划中的轨道交通 2 号线中的神山公园站和芜湖火车站可以说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。2、生活配套：、生活配套：该地西侧是醇熟的镜湖主城，东侧是耀眼的政务新区，占尽配套优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。3、教育配套：、教育配套：地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：、医疗配套：地块附近

15、规划有芜湖新妇幼保健院、项目 5 公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。4.4.评价评价/该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”三、三、 规划限制条件规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：A、建筑密度小于等于 20%；B、项目的总体绿化本应在 30以上；C、项目的容积率小于 1.8；D、建筑楼层低于 40m。4项目项目 SWOTSWOT 分析分析1.优势分析：1.该区域周边生活配套设施完善；2.交通便捷，通达度高；

16、3.区域内教育机构众多，利于子女上学，可以说是非常好的学区。2.劣势分析：1.附近有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大；2.项目周围的形象不佳，需要进一步改善；3.周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。3.机会分析：该项目地块位于汀裳公园以东，区位优势明显；周边基础设施完善，且已形成了完善的生活设施体系；该项目用地靠近汀裳公园/环境优美，天然湿地；是吸引客户的一大优点。该项目由政府支持，为后期的开发建设提供了很大的便捷。该项目用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。/4.威胁分析：威胁分析：区域内楼盘众多，且价格相差并不明显，竞争激烈；且有的楼旁知名度相对较高，这对海创置

17、业公司在该地区的入住形成了一系列的压力。该项目用地位于汀裳公园附近，开发建设期间的污染比价严重且周边住户较多，噪音污染相对较大。（三）项目用地环境评价（三）项目用地环境评价依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划，镜湖区对汀棠公园 D 地块项目规划方案组织初审，汀棠公园 D、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约 188.8 亩，土地用途为居住、商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，规划方案设计中要充分体现特色，做到高起点规划设计，打造高品质居住社区。四、市场定位及方案评价四、市场定位及方案评价（一）（一）项目可能的开发方案：项目可能的开发方案：根据镜湖区房地产现有的

18、市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为 6 跃 7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面/和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：方案一的具体设想：、 项目的规划布局项目的规划布局 项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；、 项目的建筑设计项目的建筑设计 建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理

19、的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。、 项目的户型设计项目的户型设计 充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米

20、的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。/、 项目的环境设计项目的环境设计 小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。、 项目的配套项目的配套 另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；、 物业服务物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等、

21、 项目的客户定位项目的客户定位 二次置业的中等收入者以及外来人口方案二：以居住为主的高层电梯公寓方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的 12 层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。/方案二的具体设想：方案二的具体设想：、 项目的规划布局项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；、 项目的建筑设计项目的建筑设计 建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯

22、公寓，每层两户；、 项目的户型设计项目的户型设计 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；、 项目的环境规划项目的环境规划 在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使/居家环境更富“小桥

23、流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。、 项目的配套项目的配套 建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统：每层

24、均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。、 物业服务物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目的客户定位项目的客户定位 /二次置业的中、高收入者。（二）投资估算（二）投资估算1.项目土地成本测算项目土地成本测算本项目的土地价格按*万元/亩测算。土地成本=土地价格土地面积=*=*（万元）项目测算开发技术参数方案一：方案一：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 1.8建筑

25、高度*m建筑层数 6 跃 7方案二：方案二：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 2.*/建筑高度*m建筑层数 *层2.项目建安成本估算项目建安成本估算方案方案1：项目以 5 跃 6 的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表 5-1）方案方案 2：项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表 5-2）3.项目分项投资估算项目分项投资估算 项目总投资估算 方案方案 1：单位综合成本为：*元/M2 项目总投资为：*（万元） （见附表 5-1）方案方案 2：单位综合成本为：*元/M2 项目总投资为：*（万元） （见附表 5-2）4.项

26、目销售收入估算项目销售收入估算方案方案 1：总建筑面积 *m2 单价*元/m2/项目销售收入= #* # = #万方案方案 2：总建筑面积*m2 单价*元/m2项目销售收入=83200*2500=20800 万5.项目利润与利润率估算项目利润与利润率估算方案方案 1： 项目利润=*-*=2404 万项目税利润率=项目利润/项目投资总额*%=*/1*100%=*%方案方案 2：项目利润=*-*=*万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=*/*= * %6、项目税后利润与利润率分析、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的*.7%计算，则方案方案 1：税收费用=

27、项目销售收入*5.7%=7*.14 万项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16*.86 万方案方案 2：税收费用=项目销售收入*5.7%=11*.6 万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4 万项目税后利润率分析/方案方案 1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%方案方案 2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%五五、方案评估及选取、方案评估及选取（一）（一） 、项目可能的开发方案比较：、项目可能的开发方案比较：项目优点缺点方案一a.人居环境较为优越； b. 总体投入相对较少； c、开发周期较短；a.区域内同类物业较多，竞争激烈

28、； b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。 d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小 g、不能很好的营造环境方案五a.区域内消费人群对电梯公寓的需 求较大； b. 中等收入者对区域的中、高楼盘 的认可度大； c.能够提升项目自身的形象； d. 容易很好进行户型布局和特色环 境的设计； e.可获得更多的利润；a.在环境设计和营造上有较大难度； b. 区域内同类物业较多，竞争激烈； c.需花大量精力对项目进行包装和宣 传； d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：财务测算比较：/20401648.8613248108

29、4436592473.420800 171410500010000150002000025000总投入（万元）销售收入（万元）税后利润（万元）税前利润（万元）方案一 方案二 22%21%15%14%0%5%10%15%20%25%税前利润率税后利润率方案一 方案二分析：分析：、 从绝对利润看，方案二比方案一多*万元（方案一为*万元，方案二为*万元） 。、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为*，方案二为*） 。（二）方案选取及建议（二）方案选取及建议经过对以上 2 种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势：/A、小高层电

30、梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位（三）项目定位本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小

31、高层电梯公寓。开发形式为 12 层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。/六、项目开发进度安排及资金筹措六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为 18 个月。（二）开发各阶段的周期安排（二）开发各阶段的周期安排工作项目工作项目时间（月）时间（月）备注备注立项 初规设计 报规 项目施工图设计 报建 项目土建施工 项目室内安装 项目外装 项目室外安装及环境 竣工交验 项目产权办理 合计（三）资金筹措（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其

32、中：开发商自有资金*万元；项目土地银行抵押贷款*万元；销售期销售回款*万元；（四）投资使用计划（四）投资使用计划（见附表 6）/七、销售及经营收入预测七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按 2500 元/m2计算：项目销售收入=（二）项目销售回款计划（二）项目销售回款计划（见附表（见附表 7）（三）财务内部收益率（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表 8）计算可得出本方案的财务内部收益率为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测（一）开发风险

33、评测1.灵敏度的测算灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表 9）由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。/2.项目盈亏平衡点分析项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格）=*/1-（300/2500）=*（万元）由此计算可见本项目销售回款达到*万元，约是总回款*万元的*%时，项目达到盈亏平衡

34、，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。2. 项目市场风险的控制项目市场风险的控制A.工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的

35、天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。/B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。（三）项目其它风险（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险、项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期

36、。、控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。、项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。、不可预见的其他风险。在现在*这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及建议九、可行性研究结论及建议（一）项目评价（一）项目评价1.1.经济效益评价经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。/2.2.社会效益评价社会效益评价 本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为*市三环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。3.3.环境效益评价环境效益评价本项目注重建

37、筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。（二）可行性研究结论（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起/关键的推动作用。*投资顾问有限公司投资顾问有限公司二二 0 一八年六月六日一八年六月六日