房地产开 发可行性 报告的项目开发方案.doc

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1、房地产开发可行性报告的项目研发方案项目地块特性与价值分析1.1地块特征分析1.2土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算1.3土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

2、对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。2规划设计分析2.1初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案2.2规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建

3、面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设

4、计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。2.3规划方案提出与方案比选方案1序号 工程名称 建筑面积（） 层数 备注1 综合楼

5、21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264 方案2（略）3产品设计建议3.1综合楼写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：

6、稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096户数：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（） 比例（按户数%） 备注100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面积（） 楼层 计算依据 备注会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5/人 可同时容纳200人中（2个） 200 附楼4层 2/人 100人宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200

7、人以上厨房 160 附楼4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.2住宅方案1总面积：7200层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140 160-180或4种户型：120-140两种 160-180两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160的户型是最不好销的。方案2（略）分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单

8、位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）3.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需

9、36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案 方案方案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 4320 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位 123个 35/个造价 693万元 1600元/出租 效益 44万元/年 租价300元/个月回收期 15.8年 69344出售 效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693方案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 7630 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车

10、位 191个 40/个造价 1378万元 1800元/（土方、结构、防水等成本增加）出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个月回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元/个利润 -232万元 综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个月）12（个月）8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/

11、个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。4项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定

12、的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1开发进度模拟表时间项目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工-5营销方案3.5.1对租售市场的预测3.5.2项目经营方案方案A写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40

13、户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。方案B（略）3.5.3市场推广构想营销方式营销费用预测3.5.4销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现的可行性分析。6机构设置在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。企业组织是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置；企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级

14、管理；大型项目可采用三级管理。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算人员来源分析，需培训的人员总数。培训方式：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式培训费用：7合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定