2013年上半年重庆市主城区房地产市场总结报告.pptx

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1、重庆市主城区房地产市场总结报告2013.01-06宏观政策：求稳定3 14土地市场：抢地忙经济环境：转型期2商品房市场：前期火爆延续3 3热点组团：供不应求&低价走量3 56后市预测：渐红火宏观政策：求稳定2013年1-6月宏观政策回顾楼市调控不放松，宏观调控再升级，此次调控目标明确：抑制房地产市场投资投机需求，支撑居民首套自住购房，力保经济、楼市双稳定。1月2月3月4月2月20日，国务院常务会议：坚决抑制投资性购房 扩大房产税试点范围“新国五条新国五条”3月25日，广州细则出台：关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见限价、限购，限价、限购，20%20%个税避而不谈个税避而不谈3月1日，

2、中央政府网：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知“新国五条新国五条”细则细则5月4月8日，北京贷款收紧：关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知二二套房贷首付比例提至七成套房贷首付比例提至七成3月30日、31日，地方细则密集落地北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，未公布具体的调控细则6月5月25日，发改委：关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见扩大个人住房房产税改革试点范围扩大个人住房房产税改革试点范围6月19日，国务院常务会议：研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措

3、施支持居民家庭首套自住购房支持居民家庭首套自住购房上半年宏观环境小结关键词一：新国五条更严厉调控意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。但地方细则太过简陋，未来房地产看涨的预期仍然不变，新政反而成为市场的推手，催生短期抢房潮。关键词二：房产税在住房市场供求已经总体平衡的情况下，市场已不再有昨日的疯狂，行政调控政策，一味强调供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。我们的思维应从卖方到买方市场的转换，一个总体上满足了需求的存量为主的市场需要做的是建立扎实有效的长效机制。关键词三：城镇化在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。思路是将

4、中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。城镇化发展思路并非做大做强一二线城市，而是发展三四线城市，在一定程度上利好房地产市场。经济环境：转型期宏观经济走势经济环境趋稳，稳健的货币政策并未改变。39441394773953239563395883962439659397073972139736397513978239805398122009-2-303993339994400554011640177402082010-2-3040298403284038940451404814051140532405424057340598406274063940663

5、40693407244075440816408774090740963409984104741068410964115141212412732013-2-300.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%-2.00%-4.00%14.20%0 0 0 011.30%0 0 0 0 011.00%0 0 0 010.60%0 0 0 0 0 0 0 0 09.60%0 06.60%0 07.50%0 08.20%0 09.20%0 0 0 012.10%0 0 011.20%0 010.70%0 0 0 0 0 0 010.40%0 0 0 0

6、 0 09.70%0 0 0 0 0 09.60%0 0 09.40%0 0 09.20%0 0 08.10%0 0 0 07.80%0 0 07.70%0 07.80%07.70%6.50%07.10%8.70%08.30%08.50%07.70%07.10%6.30%4.90%004.60%0004.00%02.40%0001.20%1.00%-1.60%-1.20%-1.50%-1.40%-1.70%-1.80%-1.20%-0.80%-0.50%0.60%1.90%01.50%02.70%2.40%2.80%03.10%2.90%3.30%3.50%3.60%04.40%005.10%

7、004.60%04.90%004.90%05.40%005.30%05.50%06.40%06.50%6.20%6.10%5.50%4.20%04.10%4.50%03.20%3.60%3.40%03.00%02.20%01.80%2.00%1.90%1.70%2.00%2.50%2.00%3.20%2.10%GDPCPI宏观经济走势趋稳银行闹“钱荒”此次救市摈弃一贯手法，坚持优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级。6月20日 中国银行间7天拆借利率飙升206基点 至两年来最高水平6月19日上海银行间同业拆放利率无一下跌，其中，近期利率涨幅较大，隔夜利率、2周利率飙升，

8、涨幅超过200个基点。1周利率突破8%，创下自2011年6月份以来的近两年新高。国务院发布“金十条”具体政策措施包括：充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用；创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，综合运用多种方式为用汇主体提供融资支持；通过探索发行优先股、定向开展并购贷款、适当延长贷款期限等方式，支持企业兼并重组；支持银行开展不良贷款转让，扩大银行不良贷款自主核销权，及时主动消化吸收风险等。商品房市场：延续前期火爆年度商品房市场走势2013年1-6月累计成交1194万方，月均199万方，供销比0.96，商品房整体均价7021元/，同比去年同期上涨

9、5.21%，市场表现与2012年相当，延续12年火爆态势。200820092010201120122013.1-650004000300020001000075005500350015001983182420952097218211431269243522391525228411943992430959626832680570212008-2012年年度市年年度市场走走势644861416807667568866809703764696681696970007141系列 1190万方/月0.950.96199万方/月月度商品房市场走势上半年市场可分为2个阶段，一季度市场延续前期火爆，二季度政策

10、影响显现，市场降温。市场高位运行，核心区域刚需产品带动成交价格稳步上扬。644861416807667568866809703764696681696970007141639366296955727473247665120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303130413051306514119618417520913322830317523125619069255245181203791482441801801871791831851852313022261602332261791706448614168076675

11、68866809703764696681696970007141系列 1157万方182万方239万方207万方191万方调控延续，持续低迷。无新政策出台，价格新低后，需求逐渐释放，加之春交会助推，市场持续升温。市场全面反弹，年末成交达300万方。市场延续前期火爆成交价格稳步上行新政影响逐步显现市场降温，量跌价涨商品房市场存量1-6月，市场供需相对均衡，存量保持在1100万方，存销比相对稳定，成交价格稳中有升，市场价格具有上行空间。01000200030004000500060007000800090000.02.04.06.08.010.012.09198818307967607687797

12、658157057477987987788399429951077117111901247128513341359133012241176118011761198115211961314130413031257122011281151117011731206库存量建面均价年均存销比4价格快速上涨4-8价格稳中有升8-12房价稳中，小幅下滑4-8价格稳中有升成交结构分析去投资化表现突出，首置类产品占比大涨。首置首改再次改善&TOP投资0%10%20%30%40%50%60%55%28%7%10%51%34%8%7%2012年2013年上半年商品房市场成交结构高层、洋房成交占比上涨，洋房涨幅更为明

13、显。2010.1-62010.7-122011.1-62011.7-122012.1-62012.7-122013.1-60%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8%6%6%6%5%6%5%7%10%9%10%8%9%10%77%75%76%71%77%72%75%4%5%5%6%5%7%4%5%4%5%7%5%7%6%别墅洋房高层商务商业2010.1-62010.7-122011.1-62011.7-122012.1-62012.7-122013.1-60%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9%7%7%7%6%7%6%7%11%10%11

14、%8%10%11%84%82%84%82%86%83%83%别墅洋房高层商品房市场结构住宅市场结构高层市场成交结构1.新政下，客户一步到位需求更加突出，同面积段下，房型功能有增多的现象，“小面积、多功能”成为新的发展新趋势。2.舒适型四房未来会成为发展新趋势。2%5%8%12%25%17%13%7%4%3%4%1202%4%12%19%23%17%10%5%2%2%4%110面积结构（）总价结构（万元）70-803房占比增加80-903.5房占比增加60-70主力面积段占比微增2.5房占比增多50-60万元主力总价段60-70万元+4%2房、2.5房占比增加40-50万元-3%洋房市场成交结构

15、1.洋房市场以城郊洋房主导，主力总价段偏低。新区竞争态势严峻，针对高层客户的洋房产品逐渐增多，小洋房占比增加。2.城市洋房产品较少，香港置地约克郡、江与城等项目推盘热销。4%15%17%28%19%5%3%3%6%2002%12%23%18%14%12%8%5%2%2%2%2%240面积结构（）总价结构（万元）60-80+7%2房、2.5房增多100-120-7%主力面积段120-140-4%40-60万元+3%60-80万元主力总价段120-180万元+3%别墅市场成交结构1.政策调控下，市场竞争加剧，催生“同总价、高业态”产品策略，经济型别墅开始瞄准洋房产品客户。2.别墅产品表现2个特征：

16、经济型别墅小型化，竞争激烈；舒适型别墅稀缺化，持续热销。0.1%11%34%19%12%13%6%3%2%4501%20%18%16%13%9%6%5%4%1%3%5%600面积结构（）总价结构（万元）100-150+5%150-200主力面积段300-350+2%400-500万元+4%250-350万元+4%100-250万元-7%2013年1-6月商品房市场企业排名序号开发商套数建筑面积（万方）套内面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）套内均价（元/）1龙湖538254.41 44.60 55.08 10122 12349 2保利414939.70 31.93 30.13 7588

17、 9435 3融创308830.12 24.00 29.83 9905 12431 4中海305729.31 22.92 27.83 9494 12141 5香港置地199425.68 21.93 25.36 9876 11566 6金科358331.86 26.14 24.03 7543 9195 7协信277625.20 20.23 20.05 7954 9908 8万科207220.02 16.23 17.90 8940 11025 9东原267720.52 16.19 17.21 8384 10625 10华润178214.93 12.24 17.09 11442 13960 2013

18、年1-6月商品房市场项目排名序号项目名称套数建筑面积（万方）套内面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/）套内均价（元/）1香港置地约克郡73512.01 10.60 13.29 11060 12539 2国际社区208017.44 13.43 13.20 7568 9831 3龙湖时代天街6335.31 3.77 12.65 23810 33585 4华润二十四城11638.23 6.72 12.21 14830 18156 5金科廊桥水乡195616.84 13.76 11.24 6677 8169 6龙湖源著12188.98 6.52 11.06 12309 16949 7奥林匹克花园

19、9488.76 6.99 9.80 11185 14017 8江与城102910.87 9.11 9.75 8971 10705 9融创伊顿庄园154513.44 10.81 9.64 7168 8915 10融侨城97812.05 9.97 9.52 7897 9549 土地市场：抢地忙2013年上半年土地市场特征小结1、商品房市场持续火爆，政府积极推出城市中心优质土地。2、大企业，如万科、恒大等，大手笔拿地，总价地王频现，带动土地市场升温。3、城市中心、轨道周边或发展重点区域地块受青睐，多企业竞拍，高溢价成交。4、万科、保利联合拿地，恒大50亿收大地块入囊，东原、华润高溢价竞拍城市中心优质

20、地块，企业战略布局集中城市核心，新形势下，品牌企业稳中求胜，未来商品房市场竞争加剧。土地市场整体走势土地供应、成交量从2009年开始迅猛增长，成交价格开始拉升。2011年为成交价格最高年份，2012年为供应、成交量最高年份。重庆土地市场整体呈现出的是一个量价皆向上的走势。2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-6月400003000020000100000500400300200100047171281717238154622679994685062120281635814313248998836199345324434310373供应量（亩）成交量（亩）平均地价（万元

21、/亩）2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-6月0100020003000400050000500100015002000250030009552494275426153982141199423872446256236531324101517382243266622652488供应可建体量（万方）成交可建体量（万方）楼面均价（元/）2008-2013年1-6月土地市场供销价格走势土地市场整体走势1207120812091210121112121301130213031304130513060200400600800100005001000150020002500300

22、03500333267431136816351140158179196210489104389193312508741143199157127337360212524782289200126542314178623462236172930932647供应可建体量（万方）成交可建体量（万方）楼面均价（元/）年土地市场供销价格走势12061207120812091210121112121301130213031304130513060510152025303540-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%43151615233474441212124427111841661%3%

23、3%6%17%10%5%7%19%29%1%12%4%底价成交非低价成交溢价率土地市场热点组团从成交分布图来看，出现了几个热点片区。一环内李家沱成交量较大，二环的照母山成交量最大、蔡家、西永、西彭几个新区表现也比较突出。照母山l 成交土地1293亩，可建设体量151.93万方，楼面地价4486元/，地块容积率；主要拿地企业：东原、恒大。西永l 成交土地1037亩，可建设体量170.86万方，楼面地价1646元/，多数地块容积率在，部分地块在1.2/3.3，首创、国盛、龙湖、宫和、逸居乐等进驻该区域。蔡家l 成交土地655亩，建设体量94.11万方，楼面地价1675元/，容积率，主要拿地企业：金

24、科、渝能、北京中昂、新兴丰能。李家沱l 成交土地777亩，建设体量110.54万方，楼面地价2022元/，容积率，主要拿地企业：东原、融科、浩博、典雅等。西彭l 成交土地748亩，建设体量100.07万方，楼面地价1250元/，容积率多在，极少在3.0，主要拿地企业：聚鑫投资、江彭置业、吉卓地产等。2013.1-6成交分土地布图企业土地储备排名序号开发企业本周新增土地储备量目前土地储备总量土地储备明细企业拿地策略总结占地面积(亩)建面面积(万)占地面积(亩)建面面积(万)1金泰国资、高科集团、渝兴 976礼嘉、大竹林区域（7082亩，可开发面积975.54万方）目标位礼嘉、大竹林区域大量的待开

25、发用地。作为【政府的平台公司】，享受80%的土地出让金返还。政府拿地，建立融资平台。2龙湖地产3351552.23U城407亩（65.1万方），源著57亩（16万方），时代天街226亩（69.8万万方)、江与城435亩（61万方）、东桥郡80亩（8万方）、春森彼岸74亩（24万方）、紫云台401亩（31万方）、两江新宸1320亩（199万方）、西永项目351亩（78.33万方）。整个集团重心偏向华东地区，重庆不是龙湖未来拿地的重心，但会继续在三北区域囤积低密度物业地块，重视中心区地块。3富力地产2526438富力城2526亩（438万方）该企业近2年未拿地，所拿地块面积较大，单项目持续开发。4

26、和记黄埔 2647356.4珊瑚水岸26亩（6.5万方）、逸翠庄园15亩（1万方）、杨家山项目2406亩（321万方）、照母山项目200亩（27.9万方）大量囤地，开发周期长，受杨家山项目影响，目前暂无拿地计划。5协信地产1989316.64阿卡迪亚137（21万方）、SFC协信中心28亩（21.7万方）、协信公馆37亩（13.6万方）、城立方409（71万方）、重庆总部城189亩（41万方）、星都会267（40.28万方）、星澜汇725亩（84.6万方）、李家沱项目96亩（16.8万方）、悦来项目100亩（6.66万方）大量储备土地，为上市做准备，同时也在关注近郊区县土地。6香港置地1726

27、303.17约克郡1236亩（173.17万方）、长嘉汇490亩（130万方）该企业前期开发地块选择合作开发的模式，目前选择新兴热点区域开发地密度产品。7万科地产21261.861649285.65万科悦峰13亩（2.3万方），万科渝园21亩（1万方），万科悦湾639亩（50.3万方），万科锦程0亩（0.13万方）、万科城268亩（41.6万方），凤鸣山地块262亩（70万方），万科西九40亩（14.57万方），万科西城目90亩（27.12万方），高九路项目104亩（16.77）万方、溉澜溪项目212亩（61.86万方）关注主城中心区域、三北及新区地块。8瑞安集团1497283.5重庆天地14

28、97亩（283.5万方）项目持续开发，重庆天地资金投入量大，开发周期长，目前暂未关注其他项目。9中渝置业 1030226.17国宾城11亩（3.65万方）、春华秋实101亩（18.12万方）、梧桐郡126亩（22.4万方）、国际都会396亩（156万方）、照母山项目396亩（66万方）本企业资金实力较强，在开发项目较多，拿地可接受楼面价较高，拿地高调。10保利地产21261.861137257.27江上明珠500亩（70万方）、港湾国际4亩（1.09万方）、花半里83亩（29.41万方）、爱尚里247亩（80.71万方）、林语溪93亩（14.2万方）、溉澜溪项目212亩（61.86万方）关注城

29、市中心“平快”住宅型现金流项目。土地市场预测2013下半年预计土地供应维持在8000-10000亩水平，供应和成交热点将向西、向南移动，转移到李家沱、大杨石、大渡口钓鱼嘴一带。土地价格区域性仍旧明显，整体不会有太大涨幅。巴滨路、龙洲湾核心拟供地：1500亩预估楼面价：2000元/茶园拟供地：360亩预估楼面价：2800元/鹿角拟供地：2300亩预估楼面价：2200元/西永（白市驿片区）拟供地：800亩预估楼面价：2000元/大杨石拟供地：500亩预估楼面价：2600元/照母山拟供地：1000亩预估楼面价：4500元/空港（中央公园旁）拟供地：1500亩预估楼面价：2500元/西永（科技园片区）

30、拟供地：2300亩预估楼面价：2000元/蟠龙双山、大渡口钓鱼嘴拟供地：700亩预估楼面价：2000元/北区南区西区供应热点区域双碑片区拟供地：1000亩预估楼面价：2500元/热点组团：供不应求&低价走量2013年上半年市场成交热点组团茶园体量：54.22万方均价：7170元/热销原因：交通改善、政府搬迁、区域逐渐成熟汽博中心体量：40.09万方均价：8699元/热销原因：高端、品质项目带动大石坝体量：42.02万方均价：7845元/热销原因：城市核心龙头寺体量：40.72万方均价：8968元/热销原因：城市核心龙洲湾体量：41.36万方均价：6105元/热销原因：交通改善、低价热销照母山体

31、量：45.58万方均价：9187元/热销原因：品牌驱动、品质项目、区域未来价值看好大学城体量：94.91万方均价：6176元/热销原因：品牌驱动、低价热销1274365大学城茶园照母山大石坝龙洲湾汽博中心9新南湖10李家沱11双山12空港新城13华岩14北滨路-观音桥15北碚新城-歇马16南坪商圈17南滨路18弹子石19冉家坝20二郎21蔡家成交量40万方20万方成交量30万方龙头寺830万方成交量40万方大学城组团大学城区域均价低于市场整体价格水平，低价热销。洋房产品挤压别墅、高层市场份额。在售项目拿地未开发2011.12011.22012.12012.22013.1200150100500

32、0200040006000800010000375884105957649636558825659617677027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%大学城主城区市场3%5%18%10%68%75%6%6%5%4%别墅洋房高层商业商务区域未开发量1030万方，存销比6.8年首置首改普通再改高端再改TOP87%8%3%1%0.2%茶园组团交通改善、政府搬迁、区域逐渐成熟，少量改善类需求存在，别墅、洋房市场份额近30%。在售项目拿地未开发2011.12011.22012.12012.22013.1200150100

33、50060006500700075008000850021263455547616798867196945717077027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%茶园主城区市场13%5%15%10%67%75%3%6%0%4%别墅洋房高层商业商务区域未开发量505万方，存销比6.6年首置首改普通再改高端再改TOP79%12%5%3%1%照母山组团品牌企业集中，品质项目聚集，高端住区代表，改善类需求集中。恒大恒大 东原 恒 大 恒大2011.12011.22012.12012.22013.12001501005000

34、5000100001500089193746136491074586019181918777027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%照母山主城区市场10%5%23%10%63%75%1%6%2%4%别墅洋房高层商业商务在售项目拿地未开发区域未开发量826万方，存销比12.7年首置首改普通再改高端再改TOP44%38%11%4%3%大石坝组团区域价格与整体市场价格吻合度高，高层产品为主，首置首改类需求主力区域。2011.12011.22012.12012.22013.12001501005006000650070

35、0075008000850021284744427861757071067583784577027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%大石坝主城区市场1%5%4%10%86%75%1%6%8%4%别墅洋房高层商业商务区域未开发量263万方，存销比3.7年首置首改普通再改高端再改TOP57%37%5%1%0.2%龙洲湾组团交通改善，低价热销。绝对的首置类需求区域。2011.12011.22012.12012.22013.120015010050002000400060008000121817324155885707

36、56925944610577027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%龙洲湾主城区市场1%5%11%10%83%75%5%6%0%4%别墅洋房高层商业商务区域未开发量308万方，存销比6.2年首置首改普通再改高端再改TOP91%6%2%1%0.3%华润二十四城奥园金域恒大绿洲保利港湾国际海兰云天保利花半里金茂珑悦南方东银保利爱尚里华美时代城万科万科保利爱尚里二期未知企业杨家坪-石坪桥组团近高层、商业两种业态，城市中心，交通便利，配套完善，市场价格引领者，首置首改类需求为主。2011.12011.22012.120

37、12.22013.120015010050002500500075001000010202732347194650968867244923877027480702074947724成交量（万方）成交均价（元/）主城区整体均价（元/）0%20%40%60%80%100%杨家坪-石坪桥主城区市场0%5%0%10%91%75%9%6%0%4%别墅洋房高层商业商务区域未开发量348万方，存销比7.0年首置首改普通再改高端再改TOP73%20%7%0%0%后市预测：渐红火下半年市场走势预判下半年市场依然处于供需相对均衡状态，全年供销均在2400万方左右。在经过7、8月淡季后，金色9月，市场伴随着即将到来的秋交会快速升温，四季度市场翘尾，成交量高位运行。市场存销比走势平稳，价格稳步上行。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4003002001000010002000300040005000600070008000900019069255245181203180200260240220200226160233226179170170180230210200210供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）