规章制度较好.doc

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1、规章制度较好第一章公司简介创立的现代化企业,它秉承了军人的优良作风,顽强拼搏的精神,钢铁般的纪律结合现代化的管理理念,打造了一支优秀的团队.坚持以人为本，确立了“团结、务实、敬业、创新”的企业精神、“业主至上，诚守信誉”的效劳宗旨、“科学、严谨、高效”的质量方针、“追求卓越、勇创一流”的经营目的。用 楼宇智能系统、机电设备自动控制、清洁机械化等高科技手段替代传统的以“人工”为主的管理，形成以低本钱运营、高效率效劳为特色的管理形式,打造企业品牌。第二章效劳承诺对小区依法施行保安、清洁、设施设备维护、家政、公共事务全天候、全方位物业管理效劳。并向物业所有人和使用人提供家政、室内局部维修、家电修理养

2、护等综合性有偿效劳。物业管理公司本着“业主至上”的工作原那么，“想业主之所想，急业主之所急”，力求将管理效劳工作的每一个细节做到尽善尽美。在工作中，物业管理公司将严格推行效劳工作时效制、回访制和效劳承诺制，通过全体员工的辛勤工作使您的生活无忧无虑，开心每一天，真正体会到“选择大名物业,给你精彩世界”的效劳理念。一、效劳纪律1、欢送您对我们的物业管理效劳工作提出批评和投诉，我们保证认真倾听您的意见，认真解决每一个合理的投诉和问题。2、对您的任何一项效劳工作我们都将实行时效工作制，使您的困难在最短的时间内得到解决。3、物业管理公司制止员工对住户进展私人性的效劳和交易，制止员工承受住户的经济恩赐和其

3、它利益。4、我们实行 24 小时公开效劳。二、物业管理指标1、整体质量控制按照 IS09000 质量控制形式进展操作。2、天然石材地面的养护率到达 100。3、员工仪容仪表达标率到达 98。4、员工礼貌礼节达标率到达 98。5、员工培训达标率到达 100。6、因管理原因造成治安案件发生率为 0。7、有效投诉办结率到达 99以上。8、有效投诉回访率到达 100。9、反应满意率到达 95以上。三、效劳目的公司以最先进的管理形式标准化运作，充分发挥物业的最大使用功能，使物业工程保值、增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三大效益统一，让物业所

4、有人和使用人付出最少的费用，享受最真、最实、最满意的效劳。第三章管理目的与管理方式一、管理目的我公司倡导科技管理的股份制物业管理企业，有才能承当起西城名都的物业管理工作。我们将以自身的人才优势、技术优势和管理优势，努力使您的物业保值增值，提供人本效劳，力争 2 年内使西城名都小区成为市级、省级物业优秀管理单位。( ( 一) ) 高效管理1、建立和施行完善的物业管理质量体系。有系统、有方案、有步骤地施行质量管理和开展创优活动，力争使西城名都成为具备高档特征和卓越品质的物业品牌。2、建立一支高素质的员工队伍。物业管理形象与其开发商的实力构成一个有机的整体，因此，必须建立起一支与之相匹配的、高素质的

5、员工队伍。引进的人才将具有较强的专业技能和较高的综合素质。公司每年将针对不同的人员分别制订出详细的培训方案，力争使大家都能做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为各职务首位晋升、末位淘汰的重要根据。培养一支高素质的、精干的员工队伍，是我公司人力资的建立目的。3、加强和完善物业管理的硬件条件。充分依托现有的管理设备，投入必要的资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，逐步实行全电脑化、智能化办公效劳系统。4、施行人性化管理。我们将广泛引入人性化的物业管理理念，不断加强企业文化建立，关注员工的生活、需求和开展，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种互相信任、尊重及和谐、有序的气氛。5、发挥业主自治

6、、自律的功能。只有启发业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律观念，使之与专业化的物业管理相结合，才能使办公大楼和学员公寓的物业管理真正得到升华，这也是提升物业管理程度的重要经历，为此我们将通过各种方式潜移默化地增强业主参与物业管理的意识。6、保证管理上的超前性和创造性。( ( 二) ) 可持续管理 我公司将着眼于长远开展，以可持续开展的追求作为西城名都物业管理的主导战略。采获得力措施，加强与业主互动，立足于长远开展，按照可持续开展的战略，制定和施行西城名都物业保值增值方案。( ( 三) ) 创新管理 创新是物业管理工作的生命泉，只有不断推陈出新，才能满足广阔业主的物质文化需求。在日常工作中，

7、我们将不断进展战略创新、制度创新、观念创新和市场创新，把创新观念浸透于管理之中。二、管理方式根据物业管理的根本要求和西城名都小区的特点，我们拟定的管理方式包含三个方面的内容：运行机制、信息反应、鼓励机制。一运行机制 1、公司总经理根据公司方案和非方案性工作向管理处发出指令，由管理处安排落实并反应信息，职能部门进展有效监控。2、公司总经理既是指挥者，又是监视者。集方案、组织、控制于一身，并掌握必要的机动力量，相机支援，防止管理环节出现缺漏和盲点。3、公司职能部门受总经理委托，对效劳工作施行全过程监控，有效保证管理及时到位。4、管理处按公司及甲方指令，详细施行各项管理效劳工作。( ( 二) ) 信

8、息反应 1、管理处承受来自业主、内部员工或其他方面的信息，进展处理，假设不能处理，那么向上级反应至相关部门、人员处进展处理。2、管理处处理完毕后迅速向有关方面反应处理信息，相关部门、人员处理完毕后向管理处反应处理信息，管理处再向业主反应处理信息。( ( 三) ) 鼓励机制 1、鼓励是公司及管理处对员工管理的重要方式之一。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2、鼓励机制包括奖惩机制、培养提升机制、文化活动机制、思想工作机制。(1)奖惩机制应坚持以表扬奖励为主、以处分为辅的原那么，但奖惩要清楚。在奖励类型上，我们坚持以精神奖励为主

9、，物质奖励为辅。(2)培养提升机制在实际工作中不可或缺，其培养的目的是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能、精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人，做到能者上、平者让，庸者下，从而把培养、提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环机制。(3)思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，适时做好深化细致的思想工作，充分调发动工的个人积极性。其主要工作方式有企业文化教育、与员工谈心、交心、组织有益的集体活动等。四、效劳思路我公司借鉴大都市先进管理经历，提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理效劳理念，从而实现管理与效劳

10、的最正确结合。1 1 、零间隔 沟通在西城名都的管理效劳中，管理效劳人员将在与用户的心理交流与效劳需求上做到零间隔 ，想用户之所想，急用户之所急，与用户的需求愿望保持同步，另一方面在承受用户意见建议的时候，让用户感受到我们善解人意，值得信赖的真诚。我公司将遵循“自信互尊、互相理解”的原那么与用户沟通，系统、标准、高效、务实、全心全意地为用户效劳，满足用户的需求。2 2 、零风险效劳 为防止意外事件的发生，公司在“人防”、“技防”和制度建立、监视机制等方面都有严格的管理措施，力争万无一失。为理解除西城名都业主的后顾之忧，我们着眼于长远承当西城名都的物业管理责任，根据西城名都的实际情况，协助用户不

11、断完善硬件与软件设施，确保物业的正常秩序效劳运行，协助做好西城名都的相关保险事项，以进步西城名都物业的抗风险才能。3 3 、零缺陷效劳 就是要求每一个员工都要细心慎重，把工作上可能发生的缺陷(缺点)降低到“零”的一种管理方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目的的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，进步效劳质量。4 4 、零干扰效劳 我们提倡以用户的需求为关注焦点。即我们在提供效劳的时候，防止干扰用户的正常工作和生活秩序，在与用户保持空间间隔 的同时适时提供用户所需求的效劳，简言之，即效劳的隐

12、形化。5 5 、零盲点效劳 即提供全方位覆盖的效劳。物业管理要真正做到高品位效劳、高质量管理，必须同时注重非重点工程的效劳，因物业管理行业逐步标准、市场竞争日趋剧烈、用户需求不断进步，许多细节问题的处理和效劳将表达物业管理企业是否真正管理效劳到位，我公司早已认识到这点，将在今后的效劳中加强内部管理，细化工作安排，不放过物业任何隐蔽的区域，做到巡查到位，主动发现问题，通过多重监视检查保证效劳的“零盲点”。第四章平安管理及人员配置管理方案一、治安管理治安力量布置根据周围治安环境、治安区域的建筑构造及区域规划、物业特性等实际情况，结合华鹏公司的效劳要求，做出合理调配：保安员定岗 12 名。保安实行二

13、班制，分为白、夜班，24 小时值勤。白班 7：3018：00；夜班 18：007：301、门卫 南门白班、夜班各设 2 名、东门白班、夜班各 2 名，监控中心白班、夜班各 2 名，共 12 名。主要任务：1文明值班，服从指挥，热情效劳。2对外来探访人员、车辆进展控制，并进展严格的登记程序。3对于确需进入院内的车辆，予以放行，并负责对其做好车辆出入登记工作，并予以放行。4发生治安突发事件，门卫负责把紧大门，配合巡逻岗完成紧急处理工作。5院内发生重大平安事故，门卫应协带相关应急器材 2 分钟赶到现场，争分夺秒，立即投入打援工作。6保持高度警觉，时刻注意视线戒备范围内的治安状况，发现平安隐患，及时处

14、理，及时汇报。7注意形象，保持仪容仪表，维护本小区的社会形象。2、巡逻员(夜班值班员轮流巡逻) 夜间 21：007：00，实行巡视、巡逻刷卡签到。主要任务 1文明值勤，服从指挥，热情效劳。2对进入院区的车辆合理调配，维护交通，控制车辆乱停、乱放现象。3熟悉掌握地形，随时变换巡查方式，展开多种巡逻战术，及进发现平安隐患，及时处理。4及时巡查建筑物的相关配套设施，发现损坏及时汇报相关部门处理以免发生重大损失。5发生重大平安事故，立即采取果断措施，应急处理并及时求援。6遇到在区域内打架、斗殴事件，及时制止，如事态已无法控制，应及时报警。7及时做好防火、防盗、防破坏等各项工作，争取把事故消灭在萌芽状态

15、。二、封闭小区出入管理标准作业规程1.0 目的 控制闲杂人员进入封闭小区，标准物品出入管理，保障小区内正常的生活和工作秩序。2.0 适用范围 适用于物业管理公司封闭小区人员及物品出入管理。3.0 职责 3.1 保安部主管、副主管负责检查执行情况。3.2 保安部当值班组长、保安员负责施行人员及物品出入管理。4.0 程序要点 4.1 人员进出管理。4.1.1 人员进出管理 1 4.1.1 对熟悉的住户进入小区时：1当值保安员立即起立，并主动问好； 2待住户分开当值保安岗位后，当值保安员方可坐下； 3及时按住户出入登记表认真登记。2 4.1.2 生疏人进入小区1当值保安员立即起立、敬礼，并说“您好！

16、请问您去哪一栋，哪一座？” 2当来人说明是住户时，当值保安员应礼貌的要求对方出示业主证、临时出入证，经核对证件无误后，将证件交还来人从验证到将证件交还来人应在 30 秒内完成，并说：“不好意思，刚认识您，谢谢您的合作，请进！” 3当来人说明是租客，但无携带临时出入证时，当值人员应立即报告班、组长前来处理：如来人能出示有效证件，应礼貌验证后按来访/施工人员出入登记表登记完毕后放行，登记应在 1 分钟内完成； 如来人不能出示有效证件或不愿办理来访登记手续时，当值班、组长应礼貌陪同来人共同进入小区内，直到证实来人确是租客时，当值班、组长方可分开。4当来人说明是来访者，当值人员应首先询问其去哪一栋、哪

17、一座、哪个单元、探访谁：如来人能准确说出方向，那么应验证后按来访人员出入登记表严格登记完毕后允许来人进入小区。如来人无法说出要访的人的姓名或单元号码时，当值人员应说：“对不起，请您与您的朋友联络好后，再来访好吗？” 如来人不愿登记或说不出要访的人姓名及单元号码且要强闯进入小区时，当值人员应立即通知当值班、组长，应急分阶队队员前来协助处理。5当来人说明是施工人员，那么需核对有无有效的施工证，如有，验证后按来访人员出入登记表严格登记完毕后再放行；如没有施工证，那么要求其办理有效的施工证前方可进入。4.1.3 对公司指导或员工进入小区检查或进展工作时，当值人员应主动问好，然后在值班记录本上记录姓名、

18、部门、进入时间、分开时间等。2 4.2 物品出入管理4.2.1 租客、来访者及施工人员进入小区携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当值保安员应礼貌的回绝物主将此类物品带入小区内。4.2.2 当值保安员应对施工人员带入小区的施工用具、材料作好登记工作。4.2.3 租客、来访人员及施工人员携带物品分开小区时，当值保安员应礼貌检查放行手续； 1如已办理了有效的放行手续时，礼貌检查放行物品与放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品； 2如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行； 3物品经核对无误放行后，当值保安员应及时在放行条上签署姓名及日期。4.2.4 物品放行后

19、，当值保安员应及时将物品的种类、数量等登记在物品放行登记表上。4.3 当值保安员在详细工作中，言行举止应严格按照管理处员工效劳管理标准作业规程的规定进展工作。4.4 每班下班前，当值保安员应搜集所有放行条交班、组长，并由班长、组长上交保安部统一保管，物品放行登记表及放行条保存期为 1 年。5 4.5 管理要点4.5.1 业主进出小区，要求保安员凭记忆进展管理。详细要求是第二次见业主见面时即能准确区分出是否为小区业主。4.5.2 租客进入小区，要求租客亮证出入。临时来访人员进入小区，保安员应按规定登记来访人员有效证件后放行，但应注意通过巡逻保安员保证来访人员不在小区乱窜。三、保安部交接班管理标准

20、作业规程1.0 目的 标准保安部、监控中心各岗位交接班工作，确保工作交接清楚，责任明确。2.0 适用范围 适用于住宅小区内保安各岗位每月每班次的交接工作。3.0 职责 3.1 保安部主管/主值班组长负责交接班工作的讲评、指示及检查工作。3.2 当值班组长负责所辖班组的交接班工作。3.3 当值保安员负责详细的工作交接。0 4.0 程序要点4.1保安部主管每周星期四前编制完成下周保安部岗位安排表，报主管经理审批，全体保安员根据保安部岗位安排表进展当值。4.2 接班前集合。4.2.1 严格执行管理员员工效劳管理标准作业规程的有关规定，不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。4.2.2 所有接班人员应于

21、接班前 15 分钟到达指定地点集合：1注意自身形象，不得互相追逐、打闹； 2保持站立姿势，不得蹲坐。4.2.3 整理着装，当值班长按管理处员工效劳管理标准作业规程的有关规定检查员工着装。4.2.4 当值班长集合队伍，点名并统计，做好记录。4.2.5 保安部主管下达工作指令，交待有关工作考前须知。4.2.6 集合过程应在 10 分钟内完成。3 4.3 接班。4.3.1 所有当值人员提早 5 分钟赶到各自岗位进展岗位交接工作。4.3.2 交接班人员互相敬礼并问好。4.3.3 接班人员清点岗位上所有公物。如：对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺、遗应立即向班组长提出，并要求上一班当值人员说明物品去

22、向及做好记录。4.3.4 认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。4.3.5 检查区域内有无异常情况，在上一班当值保安员的带着下，系统地检查责任区域内的工作情况，如发现有异常那么要求上一班当值人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录。4.3.6 交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名_，并开场接岗值勤。4 4.4 交班。4.4.1 各岗位在交班前 30 分钟需进展岗位清洁工作； 1保持地面无明显积尘，无烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹； 2灭火器排入整齐外表无积尘，电风扇外表无污垢、整洁光亮，挂钟境面干净无积尘，门窗无积尘，墙面无脚印，天花

23、无蜘蛛网； 3公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。4.4.2 认真做好值班记录，搜集整理好相关的工作证据。4.4.3 在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。4.4.4 将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。4.4.5 带着接班人员系统地检查责任区域内的工作情况。4.4.6 互相签名_后，方可离岗，并及时赶往集合地点。4.5 交班后点评 4.5.1 各区域的班、组长对区域值班情况进展讲评工作。4.5.2 当值班长讲评本班次的整体工作表现，批语或指出缺乏，提出改正措施或意见。4.5.4 完成交接。4.6 值班记录本不得撕页，记录不得涂改，记录本用完后即收回保安部统一保管，保存期

24、1 年以上。4.7 班长在上岗后 1 小时内，巡视所辖区所有岗位情况，并在值班记录本上签名_。4.8 每天早上 8：009:00 由区域班长填写保安部区域平安情况日汇总表交部门主管汇总后于当日 9：00 前交主管经理审阅。四、楼宇巡查管理标准作业规程1.0 目的 标准楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。2.0 适用范围 适用于小区的楼宇巡查工作。3.0 职责 3.1 安保部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。3.2 安保部巡逻员负责按照本规程施行楼宇巡查工作。0 4.0 程序要点4.1 楼宇巡查的必要性 4.1.1 防患于未然，通过有效的巡查，将治安、消防等隐患消除。4.1.2 杜绝违章

25、装修，将违章装修施工消除于萌芽状态。4.1.3 加强工作监视，进步员工的工作责任心，变员工的被开工作为主开工作。4.1.4 确保公共设施、设备处于良好状态。4.1.5 检查管理处清洁、绿化、保安工作质量。4.1.6 增加与住户的沟通时机。4.1.7 施行空置户的管理 4.2 安保部主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。3 4.3 楼宇巡查的内容4.3.1 治安隐患的巡查。4.3.2 公共设施设备平安完好状况的巡查。4.3.3 清洁卫生状况的巡查。4.3.4 园林绿化维护状况的巡查。4.3.5 装修违章的巡查。4.3.6 消防违章的巡查。4.3.

26、7 空置户的巡查。4.3.8 利于巡查时机与住户沟通。4.4 楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查理解”等。4.4.1“看”：通过观察来发现楼宇管理效劳中存在的问题。4.4.2“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。4.4.3“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。4.4.4“调查理解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4.5 楼宇巡查的频次 一般情况下，楼宇状况巡查每日一次；清洁状况巡查每日一次；装修施工巡查每日至少一次；空置房巡查至少每日一次，其他方面巡查每两日一次。4.6 房屋本体巡查的工作要领。4.6.1 检查水电表。检查水电表是否处于正常状态，记

27、录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发现电表异常运转如倒转、有盗电嫌疑时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告安保部主管。4.6.2 巡查楼梯间：1检查走廊灯、楼梯间是否正常、门、窗是否处于完好状态；2检查楼梯间墙身、天花板墙皮是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完好无损； 3检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象，消防通道防火门是否关闭，消防平安疏散指示灯是否完好，消防疏散通道是否堵塞，防盗预警设施及消防报警设施是否完好； 4检查卫生状况是否良好。4.6.3 巡查逃生天台 1巡查挑生天台是否

28、能随手翻开严禁上锁； 2检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好； 3检查有无违章占用逃生天台现象； 4检查雨水管是否通畅； 5检查卫生状况是否良好。4.6.4 巡查电梯：1检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动； 2检查平安标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好； 3检查照明灯及平安监控设施是否完好； 4检查卫生状况是否良好。4.6.5 巡查大堂、门厅、走廊：1检查各类平安标识是否完好； 2检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好； 3检查卫生状况是否良好。4.6.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进展调查，当原因不明时应立即告知保安部进展检查。4.6.7 巡查方

29、法及要求 1先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查； 2巡查要求两人成组进展，以防造成不必要的费事； 3注意刷卡签到或在签到本上签到； 4发现损坏情况必须当日填写公共设施设备报修记录表。4.6.8 发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自翻开住户门锁进入住户家中。4.6.9 巡查完毕，应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在巡楼日志中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。4.7 公共配套设施设备巡查的工作要领。4.7.1 巡查水、电、气、通讯设施； 1检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象； 2检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好； 3

30、检查室外设施有是否配件齐全、标识完好。4.7.2 巡查公共文体设施：1检查雕塑小品是否完好，是否有平安隐患； 2检查儿童游乐设施是否完好，有无平安隐患； 3检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。4.7.3 巡查道路、广场、公共集散地：1检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象； 2检查标识、路牌、警示牌是否完好； 3检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否完好； 4检查卫生状况是否完好。4.7.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：1检查防盗设施是否完好； 2检查停放的车辆是否有损伤现象； 3检查各类标识是否完好无损； 4检查卫生状况是否良好

31、。4.8 巡查周边环境 4.8.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.8.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、高空抛物现象。4.8.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。4.8.4 检查卫生状况是否良好。4.8.5 巡查方法及要求：1逐项检查、严禁检查； 2编制好巡查道路，进步工作效率； 3注意刷卡签到。4发现损坏情况必须当日填写公共设施设备报修记录表。五、保安部员工培训施行标准作业规程 1.0 目的 标准员工培训工作内容，使员工培训系统化、标准化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。2.1 适用范围 适用于保安部全体员工的培训 3.0 职责 3.1 主管经理负责监视及抽查培

32、训施行情况，验证培训效果及对外联络培训老师。3.2 保安部主管负责制定年度培训方案，并负责详细组织施行。3.3 保安部班组长负责协助保安部主管进展军事技能的培训。0 4.0 程序要点4.1 培训方案的制定 4.1.1 保安部主管于每年的 12 月 15 日前做出下年度的员工培训方案，并上报公司审批。4.1.2 员工培训方案必须符合以下要求：1不违背国家有的有关法律、法规； 2有详细的施行时间； 3有考核的标准； 4有明确的培训范围； 5有培训费用预算。2 4.2 新入职工的培训。新员工入职后上岗前需进展 7 天的培训，并经考核合格前方能正式上岗。4.2.1 第一天，由保安部主管负责介绍保安部工

33、作性质/公司的基本情况/部门的根本运作程序/平安教育及带着新员工熟悉小区环境。4.2.2 第二天，由保安部主管负责讲解各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定及礼貌礼仪和文明用语。4.2.3 第三天，由保安部班组长按照保安部军训标准-队列对新员工进展队列操练。4.2.4 第四天至第六天，由保安部主管安排新员工试行上岗，即 1名老保安带 1 名新保安员同时执勤，由老保安员联络实际情况对新保安员讲解岗位情况及岗位工作程序。4.2.5 第七天，考核。新员工入职培训完毕后，进展思想小结，并由保安部主管安排进展业务知识考试，试卷由保安部主管提供。4.2.6 新员工经考核合格前方可安排正式上岗

34、，不合格者那么按辞退处理。4.3 军事技能培训 4.3.1 培训内容 1队列工程：立正、稍息、跨立、蹲下起立等； 齐步、跑步、行进间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等； 动作要点见军训标准、队列。2拳术工程：捕俘拳。动作要点见军训标准-拳术。3体能训练：跑步、俯卧撑等。4.3.2 军训要求：1军训过程中按正规军事化要求操作；2队列训练中按口令完成动作操作，动作要求利落、标准； 3听从指挥员口令，答复提问整齐统一、声音洪亮、无拖音； 4养成良好的队列礼仪； 5除非因特殊原因经保安部主管批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。4.3.3 军事技能培训由保安部班组长详细负责。4.3.4 军事技能

35、培训每周周日、周四各进展 1 次，每次不少于 60分钟。4.4 消防知识培训 4.4.1 消防知识的培训时间为每月第 1 个星期的星期六进展 1 次，每次培训时间为：16:3017:30。4.4.2 培训内容 1消防法规的学习； 2消防理论知识的学习； 3灭火器的操作使用； 4灭火演练。4.4.3 消防培训时邀请公司消防管理中心的有关人员或公安消防机关的有关人员讲授示范。4.5 法律知识培训。4.5.1 法律知识培训每季度不少于 1 次，每次培训时间不少于 1小时。4.5.2 培训内容：1中华人民共和国治安管理处分条例； 2中华人民共和国刑法相关内容； 3中华人民共和国刑事诉讼法； 4其他地方

36、性法规。4.5.3 法律知识培训需要时，由主管经理联络有关法律界人士授课。4.6 效劳培训 4.6.1 培训内容 1文明用语； 2仪容仪表； 3礼貌礼节； 4效劳意识； 5效劳技能； 6效劳要求。4.6.2 效劳培训由公司安排有关人员授课。4.6.3 效劳培训每季度不少于 1 次，培训时间每次不少于 90 分钟。4.7 平安培训 4.7.1 培训内容 1工作平安； 2日常生活平安。4.7.2 平安培训由保安保主管负责，必要时可邀请相关人员共同进展。4.7.3 平安培训每季度进展 1 次，每次培训时间不少于 60 分钟。4.8 思想教育 4.8.1 思想教育的形式：1班务会； 2保安员全体会议；

37、 3个别交谈； 4交接班讲评。4.8.2 思想教育的内容：1思想品德； 2政治思想； 3行为准那么。4.8.3 班务会每周由保安部班组长主持 1 次；保安员全体会议由保安部主管负责每月进展 1 交工人；交接班时讲评由保安部当值班长负责每天进展 1 次。4.9 物业管理知识培训。4.9.1 由公司统一安排专项的物业管理知识培训及物业管理IS09002 质量体系知识培训。4.9.2 物业管理知识培训每半年至少安排 1 次，每次培训时间不少于 2 小时。第五章车辆管理1.0 目的 标准小区内的车辆，确保小区车辆井然有序 2.0 适用范围 适用于进出小区的车辆 3.0 职责 3.1 保安部负责本规程的

38、施行及质量控制 1.0 程序要点 与公路不同，小区内没有交警指挥交通，因此它的交通平安需大家共同维护。物业公司应把小区交通纳入管理，对小区停车、行走道路等进展规划，例如可设置单行道或“行人道”，防止行人与车辆碰撞，在容易发生交通事故的转弯处设置减速带或警示牌，提醒司机减速慢行。1司机起步前仔细观察，一定要确保车辆四周没有人员和其他障碍。在人员较多的小区或在车库内起步时，一定要检查车子前后有无人员或其他物品，尤其要注意车底有无顽皮儿童捉迷藏，严禁匆匆上车就发动起步。2进出小区时要集中精力。很多驾驶员在公路上驾驶车辆时很小心，可到小区后思想就放松了。尤其是上、下班时间，小区内行人较多，假如放松警觉

39、，就极易发惹事故。3小区内有很多视线死角，穿插路口也较多，骑自行车的人或行人有时突然从车前横冲猛拐，驾驶员应预测种种可能性，及时放慢车速并用喇叭提醒。4小区内可设置限速标志及限速带，将车速限制在 10，违背者由小区管理委员会实行罚款；有条件的话，物业公司还可效仿星级大酒店，由保安引领车辆平安出入 5.0 车辆进出小区 5.1 停放在小区的机动车辆，车主须提早到管理处签订停车场租用车位协议书，交纳停车费，领取车证前方可进入小区。领取停车证的住户请按停车证指定位置停放车辆，无故乱停、乱放的车辆，出现意外事故责任自负。5.2 临时出入小区的机动车辆，从进门口领取到证后，请将车辆停放在地下停车场车辆管

40、理员指定的位置。5.3 载人或运送货物的车辆进入小区，停放在保安指定位置，人下车或卸完货物后，机动车辆立即分开小区，其间不得超过半小时。5.4 小区内严禁鸣笛、超速行驶。车辆进入小区，应沿规定道路，限时行驶，车辆进入停车场时，车辆慢行，按规定行驶方向前行，车辆应整齐驶入指定停放位置，不得堵塞消防通道、进出车路口.5.5 车辆带货出小区，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时必须由户主到管理处填写申请单，领取放行条前方可分开小区。5.6 车辆在小区内行驶造成公共设施或别人财产损失时，应根据损坏情况，经管理部协调处理，照价赔偿。5.7 对于违章停放的车辆，物业管理处有权清理，清理费用由车主承当。

41、对于不听劝告造成交通堵塞者，物业管理处有权对当事人进展处分。6.0 对地上车位实行收费管理，暂定 50 元车位月,业主购置半地下车库车位的不收费。第六章绿化管理一、乔灌木养护标准作业规程1.0 程序要点 1.1 乔木修剪。修剪工具：高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等。1.1.1 修剪操作内容：棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达 23 时即应剪除，其叶壳在底部开裂达 13 以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤； 1.1.2 对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪； 1.1.3 每年 12 月至次年 2 月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫

42、枝、穿插枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状； 1.1.4 修剪整形应到达平衡树势、完好树冠和促进生长的要求； 1.1.5 剪下的枝叶应及时去除，集中运到花木基地处理。2.2.0 灌木修剪。2.2.1 修剪工具、用具主要有：绿篱机、绿篱剪、手套、警示牌等。2.2.2 修剪内容：2.2.3 所有灌木应在冬季进展一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作； 2.2.4 非观花的造型灌木生长季应每 25 天进展一次修剪以保持树冠饱满、树型美观； 2.2.5 每天巡查中应及时清剪因折断等而枯黄的枝叶； 4.2.6 对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应

43、及时将枯黄的叶边清修； 2.2.7 观花灌木应在花期过后进展较重的修剪，尽量防止在开花前修剪。3.3.0 乔灌木施肥。3.3.1 乔木应每年施肥一次，采用穴施或环施法，有机肥或复合肥均可。3.3.2 欣赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥，每年 56 月应追施一次复合肥,入冬前应施一次钾肥.3.3.3 小区内乔灌木不应施用尿素等高氮肥速施肥.4.40病虫害防治.4.4.1 小区内灌木每月应喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂.4.4.2 对突发性病虫害应及时针对性的喷杀农药.4.4.3 对园艺三大害虫应交替使用几种药物喷杀,防止重复用同一种药导致病虫产生抗药性.4.4.4 喷药时应注意喷植物的叶反面及根茎

44、局部.4.4.5 小区内禁用高毒和强刺激性的农药.4.5乔灌木养护应到达的质量标准.4.5.1 乔木生长强健,形态整齐,无混乱枝条和冗长枝叶,灌木株形整齐,造型植物轮廓明晰,修剪面平直整齐,棱角清楚.4.5.2 没有长 20 厘米以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。4.5.3 正确施肥、喷药、无明显病虫害。4.5.4 乔木基部无 30 厘米高以上萌蘖枝,无过长杂草、杂物.4.5.5 灌木脚部整齐清洁,无过长杂草、杂物,无严重黄叶积尘.4.5.6 乔木修剪接口与枝位平齐,直径 5 厘米以上的接口要封蜡.4.6 乔灌木养护考前须知.4.6.1 不得擅自改变原植株造型.4.6.2 不得擅自截剪直径 5

45、 厘米以上枝条.4.6.3 乔木修剪应两个人以上配合,用人字梯及高枝剪和高枝锯进展,不提倡爬树修剪.4.6.4 乔灌木喷药应注意风向,注意保护员工及周围人员平安 4.6.5 乔木修剪施肥喷药等养护工作应及时登记.4.6.6 山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意平安,带好有关平安设备.4.6.7 在小区内进展乔灌木修剪时,工作区域应摆放警示牌,防止无关人员走进发生危险.二、草坪日常管理标准作业规程1.0 职责 1.1 园林绿化部主管负责本规程的监视施行及质量控制。1.2 园艺师、技术员负责本规程施行过程中的培训及技术指导。1.3 绿化工按照本规程施行草坪养护作业。2.0 程序要点。2.1 草坪分级标

46、准。2.1.1 特级草坪：每年绿期达 360 天，草坪平整，留茬高度控制在 25 毫米以下，仅供欣赏。212 一级草坪：绿期 340 天以上，草坪平整，留茬高 40 毫米以下，供欣赏及家庭休憩用。213二级草坪：绿期 320 天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬 60 毫米以下，供公共休憩及轻度践踏。214三级草坪：绿期 300 天以上，留茬 100 毫米以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。215四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。32 .0 淋水。321特级、一、二级草坪夏秋生长季每天淋水 1 次，秋冬季根据天气情况每周淋水 23 次。322三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原那么。323四级草坪根本上靠天水，如长期干旱那么按园林绿化灾害预防标准作业规程处理。第七章清洁 管理一、室外清洁标准作业规程1.0 目的 标准室外公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好、环境整洁。2.0 适用于辖区内公共场地的环境清洁管理。3.0 职责 3.1 保洁部主管负责室外卫生清洁方案的制定、组织施行和质量监控。3.2 保洁部领班负责协助主管检查、组织