土地增值税清算.pptx

《土地增值税清算.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税清算.pptx（72页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一部分土地增税基本问题一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。u不论法人与自然人u不论经济性质u不论内外资企业、中国公民与外籍个人u不论部门注：全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定（1993年12月26日八届人大五次会议）国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知（国发199410号）国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通知（国税发1994123号）第1页/共72页二、征税范围转让国

2、有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。（一）基本范围转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让存量房地产的买卖注：转让与出让的区别；“卖方”；存量房；补交土地出让金。第2页/共72页（二）具体情况判定“继承、赠与”不予征税。不予征收土地增值税的赠与行为主要包括两种：房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。房地产的出租指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使

3、用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。第3页/共72页房地产的抵押房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。第4页/共72页房地产的互换房地产的互换由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。以房地产进行投资联营以

4、房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。第5页/共72页合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，

5、故不在土地增值税征税范围。第6页/共72页房地产的重新评估按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。土地使用者处置土地使用权土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值

6、税和契税等。第7页/共72页三、税率、应税收入和扣除项目土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（5）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035税率：四级超率累进税率第8页/共72页应税收入的确定转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益扣除项目取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让

7、土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。第9页/共72页房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。细则规定：u财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。u其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。u凡不能提供金融机构证明的，利息不单独

8、扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。第10页/共72页利息支出的具体规定的解释纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内第11页/共72页房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发费用的计算不能同时使用上述方法全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除利息

9、扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。其他扣除项目从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计20扣除第12页/共72页旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

10、纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数第13页/共72页四、土地增值税税收优惠政策建造普通标准住宅税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建筑的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用此免税规定。第14页/共72页普通标准住宅应同时满足

11、下列条件（2005年6月1日起实施）住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。第15页/共72页因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这类房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府征用或收回的房地产。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向

12、税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年末满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。其他优惠政策第16页/共72页二、土地增值税清算概述（一）土地增值税特点以转让房地产的增值额为计税依据征税面比较广实行超率累进税率实行按次征收第17页/共72页（二）土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系汇（清）算时间上存在差异企业所得税实行的是按年汇算清缴，土地增值税实行的是按项目（清算单位）清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。成本计算项目上存在差异企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目（可否

13、销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。而土地增值税清算时除考虑上述原则外还需要考虑普通标准住宅和非普通标准住宅问题。第18页/共72页扣除项目存在差异房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除

14、；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。第19页/共72页利息费用存在差异企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。第20页/共72页公共成本和间接成

15、本分摊方法的差异土地增值税：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用（国税发2009.91号）；所得税规定有具体的费用分配方法，并对特定费用的分配有原则性规定（国税发2009.31号）土地增值税法规（新）国税发（所）200931号.doc预增计算基数差异第21页/共72页（二）土地增值税清算条件应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的。第22页/共72页可清算条件对符合以下条件之一的，主管税务机

16、关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。第23页/共72页（三）土地增值税清算单位确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（细则）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（国税发2006187号）未经政府有关部门批准，企业自行

17、分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和土地增值税项目登记表，本着“实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。第24页/共72页审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位第25页/共72页几个建筑行业术语建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完

18、整的系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。按照建设项目分解管理的需要可将建设项目分解为单项工程、单位工程（子单位工程）、分部工程（子分部工程）、分项工程等。单项工程：具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分项工程指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。分部工程单位工程的组成部分,分部工程一般是按单位工程的结构形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的工程项目。第26页/共72页开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施建设项目就是某一小区；别墅区

19、、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。而别墅区，又分为土建、安装等单位工程；而土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；而混凝土，又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。第27页/共72页（四）土地增值税清算工作流程、资料收集、总体要求清算工作流程应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。第28页/共72页主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合

20、清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收

21、管理法有关规定处理。第29页/共72页土地增值税清算资料收集土地增值税清算表及其附表。房地产开发项目清算说明项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。第30页/共72页纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，

22、应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告及相关资料。房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。其他与项目清算有关资料。第31页/共72页土地增值税清算总体要求主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的

23、土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。第32页/共72页三、土地增值税清算审核清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；实地审核是指在案头审核的基础上

24、，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。第33页/共72页（一）转让房地产收入的审核收入确认的原则转让房地产收入的确定：纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第34页/共72页关注税法与会计收入确认的差异会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通

25、常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。第35页/共72页税法确认收入土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号）。第36页/共72页视同销售收入的确认房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投

26、资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号、国家税务总局关于印发的通知国税发200991号）。第37页/共72页审核重点以账面为起点审核，账表、账证核对。u审核“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“预收账款”、“应收账款”、“其他应收款”、“银行存款”等账户u查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋

27、实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、匿报收入的情况。u重点将账户所计销售收入金额和核对确认的已售面积、销售金额以及纳税申报表进行比对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。第38页/共72页审核“开发产品”、“固定资产”、“无形资产”、“开发成本”、“应付账款”、“其他应付款”等账户，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要审核账务处理和收入

28、核算是否准确，是否按规定申报纳税。主管税务机关应通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。第39页/共72页收入的实地审核。实地察看各项目分期楼盘开发情况（建筑面积、建筑结构等）、整体项目的销售情况（可销售面积、不可售面积、已销售面积及金额），核对房源销售平面图、商品房销售明细表，调查、询问夹层、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、夹层、停车位、地下室等的销售状况。将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施等信息及账面记载面积与实

29、地开发面积核对，审核有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。未售面积和不可售面积的状况，审核是否存在已销售或视同销售而未作销售处理的情况，是否存在公共配套设施建成后有偿转让不确认收入的情况。第40页/共72页注意与中介机构资料的勾稽关系调取与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照中介服务机构的销售明细表，审核有无分解开票、隐瞒销售收入等问题。根据代理销售协议及有关资料确定收入确认计量的准确性。（国家税务总局关于印发的通知国税发200931号)。第41页/共72页动迁房屋补偿问题调取开发项目的动迁房屋

30、产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实拆迁安置房屋的面积和补差价款的实际支付情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否按（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。第42页/共72页企业和有关个人开户信息按法定程序到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，审核有无隐匿账外资金等情况。税收征收管理法：经县以上税务局（分局）局长批准，凭全国统一格式的检查存款帐户许可证明，查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人在银行或者其他金融机构的存款帐户

31、。税务机关在调查税收违法案件时，经设区的市、自治州以上税务局（分局）局长批准，可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料，不得用于税收以外的用途。第43页/共72页3.注意事项代收费用是否确认收入。是否有未按规定时限确认收入。在审核转让房地产收入时，成交价格明显低于公允价格情况。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入。产权未转移的处理。土地使用者转让、抵押或置换土地情况（国税函2007645号）。收入应按开发产品种类归类。转让房地产收入应区分普通住宅、非普通住宅（或和非住宅）收入。第44页/共72页核算对

32、象暂行条例实施细则第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（财税字199548号）：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（财税200621号）：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”第45页/共72页（财税200621号）：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。（国税发20061

33、87号）：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。（国税发200991号）：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。第46页/共72页（二）扣除项目及费用的审核审核扣除项目是否符合下列要求（国税发200991号）其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。应当准确地在各扣除

34、项目中分别归集，不得混淆。各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第47页/共72页审核的具体内容取得土地使用权所支付的金额u审核政策依据u审核重点审核取得土地使用权所支付金额的真实性审核取得土地使用权所支付金额核算的准确性第48页/共72页注意事项u土地使用权出（转）让价款核算的税务会计差异u土地使用权所支付金额相关票据的确认关于土地闲置费：

35、（国税函2010220号）明确规定：房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。第49页/共72页土地征用及拆迁补偿费审核内容土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。第50页/共72页审核重点审核拆迁补偿费是否实际发生。注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。第51页/共72页注意事项关于拆迁安置：（国税发2006187号）规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业应建立拆迁安置户分户档案，主要内容包括：房屋拆迁补偿安置协议；房屋评估及测绘资料；房屋拆迁补偿安置计算

36、单；被拆迁房屋权属相关材料；被拆迁人身份证明材料；安置资金结算及交付证明材料；其它有关材料。应注意其真实性、关联性与完整性，以确保拆迁安置成本准确扣除。第52页/共72页土地征用及拆迁补偿费核算的税会差异会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本土地征用及拆迁补偿”科目。现行土地增值税政策因在扣除项目上将“取得土地使用权所支付金额”从“开发成本土地征用及拆迁补偿”会计科目剥离出来，导致税法扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”明显小于“开发成本土地征用及拆迁补偿”会计科目中所记载的金额。第53页/共72页土地征用及拆迁补偿费票据的确认根据“实质重

37、于形式”的原则，只要拥有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，原则上予以认可。支付给个人的拆迁补偿款票据的确认非发票性质的书面凭据票据的确认对财政部门管理的行政事业性收款收据票据的确认。对村委会开具的收据票据的确认。对支付给拆迁指挥部款项票据的确认。第54页/共72页前期工程费审核内容前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。第55页/共72页审核重点对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、取得的合法票据及对应的款项，审核

38、前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时要注意实际发生的费用如设计费是否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除。对“三通一平”等支出的审核，应注意是否实际发生或是否多开票虚列成本的情形。具体审核方法参见建筑安装工程费的审核。注意事项审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。第56页/共72页建筑安装工程费建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤

39、为重要是清算审核的枢纽核心，也是检验清算审核成果的关键所在。该成本项目存在的问题很多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有：开发商虚列“甲供材料”，人为加大建安成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。第57页/共72页审核内容建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。第58页/共72页法律、法规相关规定招标投标法：下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施

40、工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。第59页/共72页工程建设项目招标范围和规模标准规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：施工单项合同估算价

41、在200万元人民币以上的；重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。第60页/共72页建筑工程施工发包与承包计价管理办法工程发承包计价包括编制施工图预算、招标标底、投标报价、工程结算和签订合同价等活动。招标人与中标人应当根据中标价订立合同。不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。其他相关规定：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定；建设工程价款结算暂行办法第61页/共

42、72页建筑安装工程费的审查主要依据建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。建筑工程施工合同：建筑工程竣工决算书房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档第62页/共72页审核重点基本原则：工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票之间的一致性审核。重复列支审核当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地

43、建设部门公布的建安工程造价指标比较第63页/共72页纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的审核重点。可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形。在建安工程合同或协议的真实性审核方面（合同或协议备案，“阴阳”合同、“错位”合同必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制。第64页/共72页注意事项关于开发企业为施工方代垫的水电费关于装修费用：建设部2002年发布的商品住宅装修

44、一次到位实施细则；（国税发2006187号）关于对房地产开发企业质量保证金的处理验证建筑安装工程费支出是否异常第65页/共72页开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。第66页/共72页开发间接费用的内容工资：指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费：指按上项人

45、员工资总额的一定比例提取的职工福利费。折旧费：指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。修理费：指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。办公费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。第67页/共72页水电费：指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。劳动保护费：指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。周转房摊销：指不

46、能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。利息支出：指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。第68页/共72页开发间接费用审核凭证的合法有效性“三项费用”界限划分分配对象的收益性分配方法的合理合规性利息费用的剔除第69页/共72页（五）“三项费用”见前述内容需要说明的有关问题关于样板房问题预售房款监督费问题第70页/共72页四、土地增值税计算同一清算单位分别计算增值额、增值率和土地增值税“普通住宅”与“普通住宅”认定其他有关规定第71页/共72页感谢您的观看。第72页/共72页