土地增值税清算规程.pptx

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1、土地增值税清算规程土地增值税清算规程2014.3.4 总 则 前期管理 清算操作程序 清算审核 核定征收总 则 清算的概念责任主体内容 征纳双方的责任纳税人：申报税务机关：审核前期管理 项目管理国税发199590号国税发2006128号国税发2007114号 项目档案 项目台账 全过程监控清算操作流程 税务受理 税务审核 清算结论 资料归档清算发起 清算发起应清算 发起人：纳税人 发起形式：书面申请报告可清算 发起人：税务机关 发起形式：清算通知 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号： ） 事由：事由：土地增值税清算通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发2009

2、91号） 通知内容：通知内容：你（单位）开发的_房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关税务机关( (签章签章) ) 年年 月月 日日 _税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（清算通知） 税通税通 号号逾期限改 清算期限应清算：满足条件之日起90日内可清算：收到清算通知之日起90日内 逾期限改 逾

3、期责任_税务局税务局 责令限期改正通知书责令限期改正通知书 税限改 号_：（纳税人识别号：（纳税人识别号： ） 你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据中华人民共和国税收征收管理法，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关（签章）税务机关（签章） 年年 月月 日日申报资料 土地增值税清算表及其附表

4、 房地产开发项目清算说明 相关表、证、单、书 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告 税务初核 符合性审核是否以项目或分期项目为清算单位是否符合清算条件不同类型房地产是否分别计算增值额报送资料是否完备 逻辑性审核主表与附表的逻辑关系是否对应报表内部的逻辑关系是否对应数据计算是否准确税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（受理通知） 税通 号 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号： ） 事由：事由：土地增值税清算受理通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 通知内容：通知内容：经初步审查，你单位于

5、 年月日到本机关办理 房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关税务机关( (签章签章) ) 年年 月月 日日税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（补证通知） 税通 号 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号： ） 事由：事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 通知内容：通知内容：经审查，你（单位）申请的 _房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知

6、之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关税务机关( (签章签章) ) 年年 月月 日日清算审核 审核时限 审核形式案头审核实地审核 审核结论 结果执行实地审核 前期准备 审核实施账外调查账内调查 资料归集收集证据审核底稿审核报告前期准备 内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料 外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料 分析数据，发现异常 制定方案（确定范围、重

7、点、策略、时间、进度、人员分工等） 制作税务执法文书账外调查 通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况 责成提供相关文件资料 前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料 实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性 如有必要，可持税务检查通知书对其他与案情有关的单位和个人进行调查账内调查 详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查） 根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠基本情况基本情况企业情况企业情况项目情况项目情况征管情况征管情况证照：成立时点证照：成立时点经济性质经济性质账户：所有开户账户：所有开户银

8、行及帐号银行及帐号资金：投融资方资金：投融资方式、渠道式、渠道规模：土地储备规模：土地储备开发项目、面积开发项目、面积财务：核算体系财务：核算体系及内部控制及内部控制土地：土地：取得取得时点时点方式方式 面积面积 价款价款立项立项：建设规模：建设规模占地及建筑面积占地及建筑面积规划许可规划许可：占地：占地及建筑面积及建筑面积施工许可施工许可：工程：工程价款及建筑面积价款及建筑面积竣工验收竣工验收：结算：结算价款及实测面积价款及实测面积主管税务机关主管税务机关税款征收方式税款征收方式土增税预征方式土增税预征方式标准住宅认定标准住宅认定清算通知书清算通知书文号、送达时间文号、送达时间清算申报表清算

9、申报表报报送时间、补退情况送时间、补退情况其他事项其他事项权属：权属：预售许可预售许可总登总登 两权证办理两权证办理土地增值税审核重点 清算单位的确定 开发产品的审核 销售收入的审核 征税类型的确定 扣除项目的审核清算单位的确定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（实施细则第八条） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发2006187号）清算单位的确定某企业以8,500万元的价格（含契税）取得32,000平方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本17,500万元，无法提供金融机构贷

10、款凭证。 占地面积占地面积可售面积可售面积转让收入转让收入转让税费转让税费预征预征土地增值税土地增值税1-6#住宅楼12,80048,000 25,0001,4005007-9#非住宅19,20020,00019,0001,064950合计32,00068,00044,0002,4641,450【案例案例1 1】纳税人申报情况纳税人申报情况项目项目普通住宅普通住宅非住宅非住宅合计合计一、转让收入一、转让收入25000.00 19000.00 44000.00 二、扣除项目金额二、扣除项目金额21875.8514384.0036264.00（一）地价款（一）地价款3400.00 5100.00

11、8500（二）开发成本（二）开发成本12352.95 5147.05 17500（三）开发费用（三）开发费用1575.30 1024.70 2600（四）转让税费（四）转让税费1400.00 1064.00 2464.00 （五）加计扣除（五）加计扣除3150.60 2049.40 5200三、增值额三、增值额3121.15 4614.85 四、增值率四、增值率14.27%32.08% 五、应征税款五、应征税款01384.4551384.455六、已征税款六、已征税款5009501450七、补退税款七、补退税款-65.545纳税人主张1、该项目总体规划与设想是一期全是沿街店面，作为整个项目的主

12、力销售，以店面带动住宅销售。 一期是：7-9#楼是2层店面；二期是：1-6#楼为17层住宅1-6#楼约占整块地总面积的60%，7-9#楼约占整块地总面积的40%，取得土地使用权所支付的总金额8560万元。2、应根据土增税实施细则第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊”规定进行土地价款的计算分配。 清算单位的确定【案例案例1 1】税务机关审核情况税务机关审核情况项目项目普通住宅普通住宅非住宅非住宅合计合计一、转让收入一、转让收入250001900044000二、扣除项目金额二、扣除项目金额25258

13、.83511005.16536264（一）地价款（一）地价款600025008500（二）开发成本（二）开发成本12352.955147.0517500（三）开发费用（三）开发费用1835.295764.7052600（四）转让税费（四）转让税费140010642464（五）加计扣除（五）加计扣除3670.591529.415200三、增值额三、增值额-258.8357994.835 四、增值率四、增值率72% 五、应征税款五、应征税款02647.682647.68六、已征税款六、已征税款5009501450七、补退税款七、补退税款1197.68税务机关处理1、 该项目的立项批文、建设用地规划

14、许可证、建设工程规划许可证均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。2、政策依据（1）国税发2006187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。（2）土增税规程第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。清算单位的确定税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，

15、应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。清算单位的确定税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为

16、总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。清算单位的确定某项目建设开发商业地产，总建筑面积120,000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积3,400

17、平方米（已移交）。预售许可证标注可售建筑面积98,600平方米，已销售面积98,600平方米，取得收入128,000万元。整个项目发生扣除项目金额97,000 万元。已预征土地增值税 6400万元。 开发产品的审核开发产品的审核纳税人申报情况纳税人申报情况项目项目金额金额一、转让收入一、转让收入128000二、扣除项目金额二、扣除项目金额97000三、增值额三、增值额31000四、增值率四、增值率31.96%五、应征税款五、应征税款9300六、已征税款六、已征税款6400七、补退税款七、补退税款2900【案例案例2 2】税务机关审核情况税务机关审核情况项目项目金额金额一、转让收入一、转让收入1

18、28,000.00二、扣除项目金额二、扣除项目金额82025.73 三、增值额三、增值额45974.27 四、增值率四、增值率56.05%五、应征税款五、应征税款14288.42 六、已征税款六、已征税款6400.00七、补退税款七、补退税款7888.42 纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由预售许可证上标注的“总可售面积”承担。税务机关处理1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。2、政策依据国税发2006187号第四点：“房地产开发

19、企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。 开发产品的审核开发产品的审核开发产品的审核要点开发产品的审核要点一、房地产开发经营业务1、土地的开发2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述）开发产品的审核要点开发产品的审核要点四、基本原理 1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额开

20、发产品总建筑面积 2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点开发产品的审核要点五、实际运用1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额开发产品总可售建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额已销售开发产品建筑面积开发产品的审核要点开发产品的审核要点六、“可售面积”的把握1、狭义的可售面积=预售许可证标注的“可售面积”2、广义的可售面积=总建筑面积- -产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积3、土地增值税清算

21、过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。开发产品的审核要点开发产品的审核要点七、总建筑面积的数据来源总产权登记面积或实测面积八、“不可售面积”的确定实际移交九、移交滞后的对策切忌切忌直接使用狭义的可售面积直接使用狭义的可售面积审核开发审核开发产品建成情况产品建成情况竣工验收竣工验收建筑面积建筑面积扣除项目金扣除项目金额的承担者额的承担者不承担扣除项不承担扣除项目金额的建筑目金额的建筑面积面积预售许可证预售许可证确认的可售面积确认的可售面积虽未经销售许可但虽未经销售许可但归开发商拥有或控归开发商拥有或控制的建

22、筑面积制的建筑面积建成后产权归建成后产权归全体业主所有全体业主所有的建筑面积的建筑面积 建成后无偿移交建成后无偿移交给政府等部门的给政府等部门的建筑面积建筑面积 开发产品审核开发产品审核审核要点 审核资料 1、审核总建筑面积：审核立项文件、各类许可证、竣工验收材料、测绘报告、预先登记等资料中的建筑面积；2、审核不可售面积：（1）审核建成后无偿移交政府或非营利机构的建筑面积；（2）审核建成后归全体业主共同所有的建筑面积；3、审核可售面积：可售面积=总建筑面积-不可售面积 1、国家计划主管部门（发改委或计委）的项目立项文件；规划主管部门的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设工程项目竣工综合

23、验收备案证明；专业机构的开发项目测绘报告；房管部门的预先登记证书。2、房管部门的预售许可证；不可售面积的证明材料：开发企业书面报告、无偿移交相关部门的移交文书、建筑面积归全体业主所有的确认资料 转让收入审核转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入、实物收入和其他收入。 条例条例第五条第五条1、货币收入、货币收入纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；2、实物收入、实物收入纳

24、税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。3、其他收入、其他收入纳税人转让产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。收入总额收入总额1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函税函2010220号）第一条：号）第一条：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，

25、在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2、财税、财税199548号第六条第一款号第六条第一款:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入视同转让房地产收入额视同转让房地产收入额国税发国税发2006187号第三条第一款号第三条第一款房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列

26、方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（拆迁安置房）（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 审核取得转审核取得转让收入金额让收入金额确认转让行确认转让行为为确认转让开确认转让开发产品种类发产品种类确认各种类确认各种类转让转让面积面积确认各种类确认各种类转让转让金额金额 先判定住宅与非先判定住宅与非住宅，再将其中的住宅，再将其中的住宅细分为标准住住宅细分为标准住宅与非标准住宅宅与非标准住宅视同销售的视同销售的情形、时点情形、时点分期收款的按全部价款分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核确认；视同销售的按核定金额

27、确认。定金额确认。正常销售按合同正常销售按合同或实测确认；视或实测确认；视同销售按权属证同销售按权属证书确认书确认。价格明显偏低的关价格明显偏低的关联交易应予调整联交易应予调整一、纳税人自报转让情况一、纳税人自报转让情况二、税务机关审核转让情况二、税务机关审核转让情况 查阅查阅预售许可证预售许可证得知，得知，*花园地下车位并不在预售许花园地下车位并不在预售许可之列。可之列。*花园地下车位使用权买卖合同花园地下车位使用权买卖合同明确规定明确规定*花花园地下车库（位）的所有权（产权）归园地下车库（位）的所有权（产权）归*房地产开发集团有房地产开发集团有限公司所有限公司所有 转让收入的审核转让收入的

28、审核销售情况销售情况非普通住宅非普通住宅非住宅（网点）非住宅（网点） 车库车库合计合计收入收入412,463,386.00150,579,820.0039,380,000.00602,423,206.00面积面积74,022.7920,103.2910,236.17104,362.25销售情况销售情况非普通住宅非普通住宅非住宅（网点）非住宅（网点）合计合计收入收入412,463,386.00150,579,820.00563,043,206.00面积面积74,022.7920,103.2994,126.08销售比率销售比率0.6060217230.1645848590.770606582三、纳

29、税人土地增值税清算申报情况三、纳税人土地增值税清算申报情况 应征应征 4,449,926.61元（税负元（税负0.74%） 已征已征 7,010,861.05元，元， 应应退退 2,560,934.44元。元。四、税务机关土地增值税清算审核结果四、税务机关土地增值税清算审核结果 应征应征 14,699,015.83元（税负元（税负2.61% ），）， 已征已征 7,010,861.05元，元， 应应补补 7,688,154.78元。元。五、前后相差五、前后相差10,249,089.22元元三、转让收入的审核三、转让收入的审核转让收入的审核转让收入的审核分析分析1、无法办理产权转移的地下车库（位

30、），使用权转、无法办理产权转移的地下车库（位），使用权转让价格较低，车库（位）作为收入并入计算土地增让价格较低，车库（位）作为收入并入计算土地增值税，势必拉高扣除项目金额，降低增值空间和增值税，势必拉高扣除项目金额，降低增值空间和增值水平，导致低税负。值水平，导致低税负。2、由于无法办理产权转移的地下车库（位）计入销、由于无法办理产权转移的地下车库（位）计入销售面积售面积，使得，使得销售率从销售率从77.06%人为地抬高到人为地抬高到90.81%，多计扣除项目金额多计扣除项目金额13.75%。 项目项目非普通住宅非普通住宅网点网点车库（位）车库（位）销售均价销售均价5,572.117,490.

31、313,847.14车库（位）均价比车库（位）均价比69.04%51.36%3、纳税人将取得的行政管理部门禁止出售（不予办理转移、纳税人将取得的行政管理部门禁止出售（不予办理转移确权）的地下车库、地下车位、地下仓库的非转让收入纳入确权）的地下车库、地下车位、地下仓库的非转让收入纳入土地增值税征税范围土地增值税征税范围，违反了违反了中华人民共和国土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例暂行条例第二条关于第二条关于“转让国有土地使用权、地上的建筑转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人税义务人”

32、和和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）第号）第三条第二款关于三条第二款关于“房地产开发企业将开发的部分房地产转为房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用成本和费用”的规定。的规定。转让收入的审核转让收入的审核转让收入的审核转让收入的审核*项目中，销售给关联企业项

33、目中，销售给关联企业*投资管理公司投资管理公司328个车位，销售均价个车位，销售均价20万元万元/个，每平方米销售价格个，每平方米销售价格低于成本低于成本50%，且远低于而同一时期销售给其他单，且远低于而同一时期销售给其他单位位80万元万元/个的销售价格。应调增收入个的销售价格。应调增收入19560万元。万元。分析分析（一）谁主张谁举证（一）谁主张谁举证-操作性操作性（二）重点关注：（二）重点关注： 1、关联关系、关联关系 2、偏低幅度、偏低幅度 3、大量交易、大量交易转让收入的审核转让收入的审核 *项目中，以每一楼栋的户均建筑面积和平均每平方米售价判定该楼栋内所有的房产类型，因A2-10号楼

34、、A2-4号楼两指标同时满足标准，就将该两栋楼337户套、44808.44平方米、449,794,566元确定为转让普通住宅，其他楼栋或户均建筑面积或平均每平方米售价不满足标准，全部判定为转让其他商品房。 抽查销售明细表发现，A2-10号楼、A2-4号楼个别楼房的单套建筑面积超过140平方米，却被判定为普通标准住宅；也发现其他楼栋的许多楼房同时满足普通标准住房，却被判定为非普通住房。转让收入审核转让收入审核审核要点 审核资料 1、审核转让收入：2、审核视同销售收入：3、审核拆迁补偿：1、转让合同、协议、测绘报告，查询购买方相关信息，与销售发票、合同、销售分户明细表核对。2、会议纪录、董事会决议

35、、合同协议；3、拆迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议；4、实地察看了解项目销售情况，核对销售平面图、销售明细表，掌握停车位、地下室的销售情况5、代理销售合同、协议，佣金金额和计算比例； 某房地产企业某房地产企业2008年初以年初以10,000万元的价格（含契税）取得万元的价格（含契税）取得30,000平方米的土地使用权；平方米的土地使用权； 2009年开始并完成整幅土地的年开始并完成整幅土地的“三通一平三通一平”，发生开发成本，发生开发成本500万元；万元； 2010年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积15000平方米，平方米，工业厂房后续投入开发成

36、本工业厂房后续投入开发成本1000万元。无法取得金融机构贷款凭证。万元。无法取得金融机构贷款凭证。 该企业房地产转让情况如下：该企业房地产转让情况如下： （一）（一）2008年年12月月31日转让土地日转让土地5000平方米，转让收入平方米，转让收入2000万元，万元，缴纳流转税费缴纳流转税费112万元；万元； （二）（二）2009年年12月月31日转让土地日转让土地10000平方米，转让收入平方米，转让收入5000万万元，缴纳流转税费元，缴纳流转税费280万元；万元； （三）（三）2010年年12月月31日整体转让工业厂房在建项目，转让收入日整体转让工业厂房在建项目，转让收入9000万元，缴

37、纳流转税费万元，缴纳流转税费504万元。万元。土地增值税征税类型土地增值税征税类型 纳税人土增税申报情况纳税人土增税申报情况项目项目金额金额一、转让收入一、转让收入16000二、扣除项目金额二、扣除项目金额15846（一）地价款（一）地价款10000（二）开发成本（二）开发成本1500（三）开发费用（三）开发费用1150（四）转让税费（四）转让税费896（五）加计扣除（五）加计扣除2300三、增值额三、增值额154四、增值率四、增值率0.97%五、应征税款五、应征税款46.2税务机关土增税审核情况税务机关土增税审核情况项目项目生地生地熟地熟地在建项目在建项目合计合计一、转让收入一、转让收入20

38、005000900016000二、扣除项目金额二、扣除项目金额1778.673853.34869414306.01（一）地价款（一）地价款1666.673333.34500010000（二）开发成本（二）开发成本020013001500（三）开发费用（三）开发费用00630630（四）转让税费（四）转让税费112280504896（五）加计扣除（五）加计扣除04012601280三、增值额三、增值额221.331146.663061693.99四、增值率四、增值率12.44%29.75%3.52%五、应征税款五、应征税款66.399343.99891.8502.197土地增值税的计征类型土地增

39、值税的计征类型（扣除项目组成）（扣除项目组成）一、转让土地一、转让土地 （一）转让生地：地价（一）转让生地：地价+规费规费+税费税费 （二）转让熟地：地价（二）转让熟地：地价+规费规费+开发成本开发成本（1+20%）+税费税费二、转让存量房二、转让存量房 （一）按评估价：实际支付的地价（一）按评估价：实际支付的地价+规费规费+重置成本价重置成本价成新成新 度折扣率度折扣率 +税费税费 （二）按发票额：发票额（二）按发票额：发票额（1+持有年度持有年度 5%） +税费税费三、转让增量房：地价三、转让增量房：地价+开发成本开发成本+开发费用开发费用+转让税费转让税费+加计扣加计扣除除 （一）预征：

40、分类预征（一）预征：分类预征 （二）清算（二）清算 1、查实征收、查实征收 2、核定征收、核定征收 （1）大核定：按收入额定率征收）大核定：按收入额定率征收 （2）小核定：核定收入、核定扣除项目金额）小核定：核定收入、核定扣除项目金额扣除扣除原则原则真实性真实性合法性合法性实际实际支付支付准确性准确性相关性相关性配比性配比性成本费用应成本费用应当准确地在当准确地在各列举扣除各列举扣除项目中分别项目中分别归集，不得归集，不得混淆。混淆。同时满足以下两条件：同时满足以下两条件：1 1、款项已经实际支付、款项已经实际支付2 2、取得合法有效凭证、取得合法有效凭证三次分配：本项目各三次分配：本项目各开

41、发产品扣除项在已开发产品扣除项在已售和未售间进行分配售和未售间进行分配一次分一次分配：共配：共同扣除同扣除项在多项在多个项目个项目间进行间进行分配分配所归集的各项成所归集的各项成本和费用必须是本和费用必须是真实发生真实发生的。的。二次分配：本项目二次分配：本项目扣除项扣除项在在各各开发产品开发产品间（普通、非间（普通、非普普通住宅通住宅）进行分配）进行分配取得土地使用权所支付金额的审核取得土地使用权所支付金额的审核审核要点审核要点审核资料审核资料1 1、审核支付金额的真实性、审核支付金额的真实性2 2、审核支付金额核算的准确性、审核支付金额核算的准确性1 1、土地使用权证、土地使用权出（转）、

42、土地使用权证、土地使用权出（转）让合同、土地出让金票据、契税完税凭证、让合同、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证及政府相关部门的协议；银行支付凭证及政府相关部门的协议； 2 2、“开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费用用”、“预提费用预提费用”和往来账等科目；和往来账等科目；土地征用及拆迁补偿费的审核土地征用及拆迁补偿费的审核审核要点审核要点审核资料审核资料1 1、审核拆迁补偿费是否实际发生、审核拆迁补偿费是否实际发生2 2、审核支付金额核算的准确性、审核支付金额核算的准确性1 1、房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证、房屋拆迁安房屋拆迁安置补偿协议置补偿协议、拆迁台账拆迁

43、台账及签收花名及签收花名册或签收凭证；册或签收凭证； 2 2、“开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费用用”、“预提费用预提费用”和往来账等科目；和往来账等科目；前期工程费前期工程费规划、设计、规划、设计、勘勘察、察、项目可行性项目可行性研究研究等支出等支出 水文、地质、测水文、地质、测绘等支出绘等支出 “三通一平三通一平”等等支出支出 多项目受益应按各多项目受益应按各用地面积或各建筑用地面积或各建筑面积（规划）分配面积（规划）分配建设工程勘察设计建设工程勘察设计合同管理合同管理怵目惊心的怵目惊心的“设计费设计费”、“咨询费咨询费”规划设计计费标准规划设计计费标准 一般发生在

44、立项开工前一般发生在立项开工前应严格对号入座，防止应严格对号入座，防止“管理费用管理费用”挤列本项挤列本项目目前期工程费的审核前期工程费的审核审核要点审核要点审核资料审核资料1 1、审核建筑总面积、审核建筑总面积2 2、审核前期工程费支出真实性合法性：、审核前期工程费支出真实性合法性：审核服务外包的各类合同或协议的签审核服务外包的各类合同或协议的签订时间和主要内容；审核合同协议的订时间和主要内容；审核合同协议的计费标准是否符合规定；审核劳务提计费标准是否符合规定；审核劳务提供方的资质证明；审核接收的服务产供方的资质证明；审核接收的服务产品（各类文本资料）。品（各类文本资料）。3 3、审核实体工

45、程的竣工验收资料；审、审核实体工程的竣工验收资料；审核竣工结算资料；核竣工结算资料；4 4、如存在甲供材料设备的，审核甲供、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。材料设备购进、领用及成本结转情况。5 5、审核支付凭证的合法有效性；、审核支付凭证的合法有效性；6 6、审核支出款项是否支付；、审核支出款项是否支付；7 7、如存在与其他项目共同费用的审核、如存在与其他项目共同费用的审核分配情况分配情况1 1、预先登记证预先登记证（或（或测绘报告测绘报告）2 2、合同（协议）文书：、合同（协议）文书：规划服务合规划服务合同同、测绘合同测绘合同、工程勘察合同工程勘察合同、工程设

46、计合同工程设计合同、可行性研究报告委可行性研究报告委托协议书托协议书、工程施工合同工程施工合同等等3 3、执照及资质证书：劳务提供方的、执照及资质证书：劳务提供方的营营业执照业执照；相关业务管理部门颁发的；相关业务管理部门颁发的资资质等级证书质等级证书。4 4、竣工验收报告竣工验收报告、工程结算审核工程结算审核结果通知书结果通知书、5 5、甲供材料设备购领存明细表甲供材料设备购领存明细表6 6、支付凭证：税务部门监制的、支付凭证：税务部门监制的专用发专用发票票、财政部门监制的、财政部门监制的专用收据专用收据等。等。7 7、付款凭证：通过金融部门划转的、付款凭证：通过金融部门划转的付付款凭证款凭

47、证。8 8、共同费用分配表共同费用分配表建安建安工程费工程费 出包出包方式方式自营自营方式方式 建安工建安工 程是否程是否 真实发真实发 生生工程造工程造价是否价是否异常异常有无施有无施工资质工资质和队伍和队伍 建安工建安工 程是否程是否 真实发真实发 生生 甲供材甲供材 料是否料是否 重复扣重复扣 除除 人工等人工等 各项费各项费 用是否用是否 虚列虚列形式方面审核：款项必须形式方面审核：款项必须支付支付、凭证必须合法有效。、凭证必须合法有效。对于对于“预提预提”、“暂估暂估”应予剔除。应予剔除。实质方面实质方面审核：审核：1、实地、实地查看；查看；2、与预、与预概算、施概算、施工、决算工、

48、决算中介、审中介、审计等进行计等进行分析比对分析比对已开已开票未票未支付支付的质的质量保量保证金证金除外除外建安预警值建安预警值建筑安装建筑安装工程构成工程构成建安发票是否建安发票是否在项目所在地在项目所在地税务机关开具税务机关开具 建筑安装工程内容建筑安装工程内容 为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工程项目里是以各个单位工程单体出现，按照程项目里是以各个单位工程单体出现，按照GB50300-2001统一标准，每个单位工程由地基与基统一标准，每个单位工程由地基与基

49、础、主体结构、装饰装修、建筑屋面础、主体结构、装饰装修、建筑屋面 、建筑电气、建筑电气、通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。 代代垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不属于建筑安装工程费属于建筑安装工程费建安工程费的审核建安工程费的审核审核要点审核要点审核资料审核资料1 1、审核建设工程设计施工图审查情况；、审核建设工程设计施工图审查情况；建设工程规划许可情况。建设工程规划许可情况。2 2、审核工程发包情况：工程内容范围、审核工程发包情况：工程内容范围（结构、种类、楼层）、工程承包方（结构、种类、楼层）、工程

50、承包方式、合同价款、计价办法、付款方式式、合同价款、计价办法、付款方式等；审核工程施工许可情况等；审核工程施工许可情况. .3 3、如存在甲供材料设备的，审核甲供、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。材料设备购进、领用及成本结转情况。4 4、审核建设工程竣工验收情况确定验、审核建设工程竣工验收情况确定验收时间；审核建设工程结算情况；审收时间；审核建设工程结算情况；审核测绘报告；审核项目综合验收情况，核测绘报告；审核项目综合验收情况，审核总产权登记情况审核总产权登记情况5 5、审核支付凭证的合法有效性；、审核支付凭证的合法有效性；6 6、审核支出款项是否支付、审核支出