土地增值税清算政策解读.pptx

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1、土地增值税清算政策解读1第一部分 清算要求的相关规定第二部分 收入确定的政策规定第三部分 扣除项目的政策规定第四部分 其他方面的政策规定2第一部分 清算要求的相关规定3土地增值税清算条件（一） 符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知、苏地税发200972号关于印发土地增值税清算管理规程的通知）三个一流考核要求4土地增值税清算条件（二） 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进

2、行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（规程）（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 、苏地税发200972号关于印发土地增值税清算管理规程的通知 ）5土地增值税清算时限对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税

3、务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。 （苏地税发200972号关于印发土地增值税清算管理规程的通知）6土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 7土地增值税清算审核1

4、、转让房地产收入的审核2、取得土地使用权支付金额的审核3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）的审核4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）的审核5、与转让房地产有关的税金的审核6、加计扣除的审核8第二部分 收入确定的政策规定9转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（条例、实施细则）l货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。 l实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种

5、实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 l其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。 10转让房地产收入的其他内容： 房产赠与 转让房地产收入，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 “赠与”是指如下情况： 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（实施细则、财税字199548号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通

6、知）11转让房地产收入其他内容： 非直接销售和自用 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

7、）12转让房地产收入其他内容： 隐瞒、虚报房地产成交价格隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。（实施细则） 13转让房地产收入审核其他内容： 票据的开具

8、 房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务机关应当责令其开具。 14转让房地产收入审核其他内容： 交易价格偏低且无正当理由 对房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定

9、。 15转让房地产收入审核其他内容： 代收费用的处理 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（财政字199548号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知）16转让房地产收入的确认时点问题转让房地产收入的确认时点问题土地增

10、值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知） 17转让房地产预征收入的规定转让房地产预征收入的规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（实施细则第十六条）对纳税人在项目全部

11、竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财政字199548号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第十四条）18第三部分扣除项目的政策规定19第一节 取得土地使用权支付金额第二节 开发土地和新建房及配套设施的成本 （房地产开发成本）第三节 开发土地和新建房及配套设施的费用 （房地产开发费用）第四节 与转让房地产有关的税金第五节 加计扣除20第一节取

12、得土地使用权支付金额21取得土地使用权支付金额的含义取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（实施细则）结合实际情况，具体为： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。 22取得土地使用权支付金额相关政策规定 成本分摊扣除 纳税人成片受

13、让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（实施细则） 23例:一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米；一座为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。公寓应分摊土地出让金： 1000万元*(6000/10000)=600万元24取得土地使用权支付

14、金额相关政策规定 契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）25取得土地使用权支付金额审核要点取得土地使用权支付金额相关票据的确认 取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转账记录等。具体有国有土地出让合同、土地出让专用收据（转让发票）、财政局开具的契税票据等。 26取得土地使用权支付金额具体审核要点审核取得土地使用权所支付金额的真实性 审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性 审核取得土地使用权所

15、支付金额核算的正确性 27第二节房地产开发成本28房地产开发成本的含义 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通

16、讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （实施细则）29房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）30房地产开发成本相关政策规定 配套设施 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会

17、所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）31房地产开发成本相关政策规定 装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）

18、样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值（以合法有效凭证为准）。 32房地产开发成本相关政策规定 成本分摊属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知） 33房地产开发成本相关政策规定 核定建安成本房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机

19、关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知） 本市规定34房地产开发成本相关政策规定 质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的

20、通知）35房地产开发成本相关政策规定 土地闲置费房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）36房地产开发成本相关政策规定 预提费用房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）37房地产开发成本相关政策规定 拆迁补偿费（一） 安置回迁安置回迁房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、

21、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知、国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）38房地产开发成本相关政策规定 拆迁补偿费（二） 异地安置异地安置开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当

22、年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知、国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）39房地产开发成本相关政策规定 拆迁补偿费（三）货币安置货币安置货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）40房地产开发成本审核要点： 建安发票的真实性问题 清算实践中，有些房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票比较混乱

23、，代开混开情况较多，这主要是由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工程由不同的建设方承担。因此，应对开发企业取得的建安发票加强真实性审核，特别是金额较大的发票。审核中应重点关注： 已开具的发票是否符合苏州市关于对建安发票开具的相关规定。 开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着代开、虚开发票的情况。审核人员可将金额较大的工程发票输入发票查询系统，以验证发票的领购方。 所开具的发票的相应款项是否已足额支付。41房地产开发成本审核要点： 甲供材成本重复列支问题 对纳税人采用甲供材方式的，应审查其是否存在重复列支成本问题，着重审核其与施工企业签订的建安合同

24、对甲供材的约定情况，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。 42房地产开发成本审核要点： 开发企业为施工方代垫临时水电费列支问题 在房地产开发过程中，施工方发生的临时水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取(与为施工企业代付统筹费用的操作类似)，这部分代付的费用应作为往来款项(一般为“其他应收款”科目)进行核算。因此，在清算审核中，应关注开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目(开发成本)扣除。 43房地产开发成本审核要点： 行政性罚款列支 房地产开

25、发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的各类行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 44房地产开发成本审核要点： 物业看护费、售楼处的水电、办公费 部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入房地产开发费用而不是在开发成本中列支，因此在清算审核中应加强对“开发间接费”科目中是否有这些内容的审核，如有应予以调出。 45房地产开发成本审核要点： 区分开发间接费用和房地产开发费用根据细则第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧

26、费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。 46房地产开发成本审核要点审核开发成本的真实性 审核开发成本的配比性 审核开发成本的合理性 审核成本归集的规范性 审核开发成本的可比性 47第三节房地产开发费用48房地产开发费用的含义房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（实施细则） 49土地增值税扣除项目中 “房地产开发费用”的含义扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。 这是因为: 土地增值税要按转让项目计

27、算增值额。而房地产开发企业按财务会计制度规定，其三项费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。但考虑到房地产开发费用中的利息支出所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特殊规定。 50房地产开发费用相关政策规定： 具体扣除标准 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内予以扣除； 凡不能提供金融机构证

28、明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10以内计算扣除。（实施细则） 51房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（一） 全部使用自有资金全部使用自有资金，没有利息支出的，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）52房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（二） 既向金融机构借款，又有其他借款的房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用计算利息两种办法。（国税函2010220号国家税务总局关

29、于土地增值税清算有关问题的通知） 53房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（三） 开发期间的利息费用土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）54房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除（一） 向境外金融机构的借款利息支出房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按细则第七条（一）、（

30、二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。55房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除（二） 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除； 对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还(包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款)方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。 56房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除审核利息支出利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的项目贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。利用闲置项目借

31、款进行对外投资的，该闲置项目借款利息支出是否扣除。57第四节与转让房地产有关的税金58与转让房地产有关税金的相关政策规定关于计算增值税时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。（财税字199548号财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知）在计征土地增值税时，对省政府开征的教育地方附加费，可比照教育费附加予以扣除。（苏地税发1999087号江苏省地方税务局关于地

32、方税有关业务问题的通知 ）59与转让房地产有关税金的审核要点 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，则在计算时不可再次扣除。 60与转让房地产有关税金的审核要点 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。江苏省开征的“地方教育附加”可比照扣除。 享受减免税金的部分不可视为已缴税金在清算时予以扣除。61第五节加计扣除62加计扣除政策规定及审核 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额

33、之和，加计20%的扣除。 在实际审核过程中，应严格按照相关规定确定可以加计扣除的基数。 63案例分析案例分析 某房地产开发公司，某房地产开发公司，2009年发生以下业务：年发生以下业务：（1）1月通过竞拍取得市区一处土地，支付土地出让金月通过竞拍取得市区一处土地，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费万元，缴纳相税费240万元；万元；（2）以上述土地开发建设普通住宅和写字楼各一栋，占地面积）以上述土地开发建设普通住宅和写字楼各一栋，占地面积各为各为1/2；（3）住宅楼开发成本）住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息万元，

34、包括超过贷款期限的利息40万元；万元；（4）写字楼开发成本）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；支出具体数额；（5）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元；将写字楼作价万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。万元。64解解： （1）转让房地产收入转让房地产收入:15000万元万元 将写字楼作价与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风

35、将写字楼作价与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险的行为，实质上是出租行为，不征收土地增值税的，不确认收入，也不扣险的行为，实质上是出租行为，不征收土地增值税的，不确认收入，也不扣除相应的成本和费用；与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、除相应的成本和费用；与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，但不确认收入。费用可以扣除，但不确认收入。 （2）应扣除的土地使用权的金额（）应扣除的土地使用权的金额（6000+240）1/262401/23120（万元）（万元） （3）应扣除的开发成本）应扣除的开发成本3000（万元）（万元） （4）应扣除的开发费用和

36、其他扣除项目（）应扣除的开发费用和其他扣除项目（300-40）+（3000+3120）5+（3000+3120）20%=1790（万元）（万元） （5）应扣除的税金）应扣除的税金150005750（万元）（万元） （6）增值额）增值额15000-（3120+3000+1790+750）15000-86606340（万元）（万元） 增值率增值率6340866010073.21，适用，适用40的税率的税率应纳土地增值税应纳土地增值税634040-86605%2536-433=2103（万元）（万元）65扣除费用审核基本要求（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取

37、得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的， 或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。66第四部分其他方面的政策规定67土地增值税

38、核定征收政策规定 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。68土地增值税核定征收的征收率（调整后）普通住宅（普通标准住宅），核定征收率为

39、5%。非普通住宅、非住宅用房，核定征收率为7%或8%。房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算。不分别核算或不能准确核算的，适用7%的核定征收率。对“擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的”或“符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的”情形的，适用8%的核定征收率征收土地增值税 69调整后核定征收率的执行时点自七月一日起执行。已在清算项目，以主管税务机关发出核定征收税务事项告知书的时间为准。已发出核定征收税务事项告知书的，仍有余房未销售的，余房销售时以发出核定征收告知书上的核定率为准。 70其他方面

40、的相关政策规定： 法律责任对未按规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 （财税200621号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）71其他方面的相关政策规定： 普通住宅定义苏州市对“普通住宅”的定义：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。（财税200621号财政部

41、 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知、苏府200561号苏州市加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见）72其他方面的相关政策规定： 税收优惠政策纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（细则、实施细则） 73其他方面的相关政策规定： 普通标准住宅定义我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适

42、用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。 74谢谢!祝工作顺利，万事如意！75扣除项目有下列几项内容: (一)取得土地使用权所支付的金额。 (二)开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。 (四)与转让房地产有关的税金。 (五)加计扣除。例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项：例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项： 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额100万元；万元； 实际支出的房地产开发成本实际支出的房地产开发成本300万元；万元； 按规定计算的房地产开发费用按规定计算的

43、房地产开发费用60万元；万元； 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金30万元。万元。 加计扣除数：加计扣除数：(100万元万元+300万元）万元）*20%=80万元万元 扣除项目金额合计：扣除项目金额合计：100+300+60+30+80=570万万元。元。 返回76 苏州市对苏州市对“普通住宅普通住宅”的定义：住的定义：住宅小区建筑容积率在宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑以上，单套建筑面积在面积在144平方米以下，实际成交价格低平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。倍以内。 返回返回77 按照相关财务制度规定，房地

44、产开发企业对尚未结转销售收入的，应记入“预收账款”科目，在房产销售实现确认收入时应记入“主营业务收入”科目。因此，应结合企业提供的商品房预售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、项目销售表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定是否存在未完全确认收入的情况。 返回78 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。如果有此现象，应对低价销售情况进行重点核实，销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整

45、处理。 返回79 房地产开发企业对外出租房产的收入记入“其他业务收入”科目，房产销售收入记入“主营业务收入”科目。房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为(即房产所占土地性质为集体土地)，在清算土地增值税时，不应计入转让收入总额中，相应的成本也不能扣除。因此，审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。 返回80 按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应根据不同的销售形式，结

46、合销售合同，确认其实现收入的时间。 返回81 房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本”科目。因此，应结合企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录等，查看出让合同、土地收据和契税票据三者之间在土地位置、面积上是否一致，从而计算本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，并审核其受让土地面积是否正确。 返回82 根据“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”的规定，对

47、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、准确。 返回83 房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。 返回84合法有效凭证的审核 如果对方单位是经营性企业(如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须

48、提供税务部门监制的发票； 如果对方是行政机关(如：房产局、土地局、规划局等)或是政府行业管理机构(例如：质监站、消防等)，且提供的是非应税行为的政府性收费，则可以是行政事业性收据。若这些部门提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用中。 开发间接费用中，合法凭证中包含了部分自制凭证，如：发放工资、领用的劳保用品等。 其他白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。 返回85返回返回项目结构造价数据（元/平方米）备注2004年2005年2006年经济适用房砖混686720756多层（七层以下）砖混721757795框架9079521000小高层（八十八层）框架13001365

49、1433包括电梯、消防高层（十九层以上）框架150815831662包括电梯、消防86开发成本真实性审核 在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。确认扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录、银行对账单等，从而判断其交易的真实性。 返回87开发成本配比性审核 在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于

50、当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。对“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，查看企业是否重复列支材料价款。 检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位成本=成本对象可售部分成本总可售面积 已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位成本 返回88开发成本