房地产经济学6房地产价格.pptx

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1、房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）【能力目标能力目标】1.能够分析城市的房地产价格存在差异的原因；能够分析城市的房地产价格存在差异的原因；2.能够运用估价法进行简单估价。能够运用估价法进行简单估价。【知识目标知识目标】1.理解房地产价格的实质；理解房地产价格的实质；2.了解房地产价格的分类；了解房地产价格的分类；3.了解房地产价格的影响因素；了解房地产价格的影响因素；4.掌握房地产评估的基本方法。掌握房地产评估的基本方法。第第六六章章 房地产价格房地产价格 【教学建议教学建议】房地产价格是业界讨论的焦点，也是社房地产价格是业界讨论的焦点，也是社会的关注点

2、。本章由实例导入，教师可以将本会的关注点。本章由实例导入，教师可以将本章的知识结合实事进行讲解。章的知识结合实事进行讲解。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）北京房地产价格的历史变迁北京房地产价格的历史变迁案例导入案例导入【案例案例思考题】思考题】1 1房价升值是一种长期趋势吗？房价升值是一种长期趋势吗？2 2北京房地产价格飞速上涨的原因何在？北京房地产价格飞速上涨的原因何在？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）第一节第一节 房地产价格的本质、特征及分类房地产价格的本质、特征及分类一、一、房地产价格的本质房地产价格的本

3、质 价格是商品价值的货币表现。房地产价格是建设物连同其所占土地的价格，是人们合法地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。在当今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，加以房地产作价入股换取设备、技术等。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征（一）房地产价格实体构成具有二元性（一）房地产价格实体构成具有二元性（二）房地产价格是关于房地产权属利益的价格（二）房地产价格是关于房地产权属利益的价格（三）房地产价格具有单件性（三）房地产价格具有单件性（四）房地产

4、价格具有明显的区域性（四）房地产价格具有明显的区域性（五）房地产价格具有多样性（五）房地产价格具有多样性（六）房地产价格具有趋升性（六）房地产价格具有趋升性房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类（一）按房地产的实物形态不同划分（一）按房地产的实物形态不同划分 按房地产的实物形态不同划分，房地产价格可分为房产价格、地产价格、房地产价格。房产价格有时称房屋价格或建筑物价格，它是房屋或建筑物经济价值的货币表现。地产价格亦称土地价格，它是土地经济价值的货币表现。由于土地“生熟”程度不同，其价格也有差异。房地产价格是房产与地产作

5、为一个整体的价格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）按房地产价格形成机制不同划分（二）按房地产价格形成机制不同划分 按房地产价格形成机制不同，房地产价格可分为计划价格、市场价格、理论价格、基准价格、评估价格、影子价格。计划价格是指国家按照价值规律和价格政策的要求，制定的具有一定指导性或强制性的房地产价格。市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，它随着时间和供求关系的变化而经常波动。理论价格是房地产价值在观念上的货币表现，是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心。基准价格是国家制定的房地产浮动价格的中间基准价格，企业可以在这一价格基础上，在规定的

6、上下浮动幅度内自行确定价格。评估价格是按一定的估价原则与程序，采用科学方法对房地产所作的一种估价。影子价格是运用线性规划数学方法计算的、反映房地产资源获得最佳配置的一种价格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）按房地产交易权属不同划分（三）按房地产交易权属不同划分 按房地产交易权属不同，房地产价格可分为所有权价格和使用权价格。房地产所有权价格是房地产所有者向房地产需求者让渡房地产所有权时所取得的货币收入。我国目前不仅存在房产所有权交易，而且还存在土地所有权交易。如国家建设时征用农村集体土地，就是土地集体所有权向国家所有权的转移，其实质是土地所有权交易

7、。房地产使用权价格是为了获得一定期限内房地产使用权而支付的代价，其中地产使用权价格就是未来一定年限内各年租金现值的总和。房产使用权价格主要表现为房屋租金。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（四）按房地产估价目的不同划分（四）按房地产估价目的不同划分 按房地产估价目的不同，房地产价格可分为出售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格等。出售价格是指房地产所有者出售其房地产的所有权或使用权时的价格，其特点是一次性让渡房产的所有权与其地基一定期限的使用权。租赁价格是房地产商品在保持其所有权关系不变的前提下，对房地产的使用价值实行分期出售的价格。抵押价格是为

8、抵押贷款而评估的房地产价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，故比一般市价要低，约为市场价格的60%70%。课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。征用价格是政府为征收房地产补偿而评定的价格，其标准和计算方法由政府确定。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（五）按房地产交易方式不同划分（五）按房地产交易方式不同划分 按房地产交易方式的不同，房地产价格可分为拍卖价格、招标价格、协议价格。拍卖价格是指采用拍卖方式出让房地产的成交价。招标价格是指采用招标方式出让房地产的成交价。协议价格是指采用协议方式出让房地产的成交价。在目前

9、国有土地使用权出让中，拍卖出让土地使用权采取“价高者得”的原则；而招标出让土地使用权，由谁获得土地一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信等；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者协商确定出让价格。因此通常情况下，拍卖价格要高于招标价格，招标价格要高于协议价格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（六）按房地产计价范围不同划分（六）按房地产计价范围不同划分 按房地产计价范围的不同，房地产价格可分为总价格、单位价格、楼面地价。总价格是指一宗房地产的整体价格。既可以是一幢楼的总价格，也可以是一个地区乃至一国范围内房地产的总价格。单位

10、价格是指单位土地面积或单位建筑物面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价亦称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格建筑总面积房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（七）按房地产价格构成因素不同划分（七）按房地产价格构成因素不同划分 按房地产价格构成因素的不同，房地产价格可分为全价、优惠价、折扣价等。全价是包括房地产商品的完全成本和社会平均营利的价格。目前它主要适用于工商营业用房和高级住宅出售，对企事业单位和高收入者也可按全价出售。优惠价是依据国家社会保障政策，对中低收入阶层提供优惠性

11、住房的销售价格。这种价格的构成因素一般只包括房屋本身的建筑造价和征地拆迁补偿费，而不包括配套设施费及开发费用，国家还免征综合造价中的有关税费。目前它主要适用于城市中低收入者，买受人一般只享有有限产权。折扣价是在优惠价基础上进行合理折价，以实现一次性优惠售房。目前它主要用于旧公房向个人出售。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（八）按房地产价格作用不同划分（八）按房地产价格作用不同划分 按房地产价格作用的不同，房地产价格可分为底价、期望价、补地价。底价是政府出让土地或企业与个人出售房地产时所确定的最低价格，在房地产拍卖中亦称起叫价格，若低于这个价格则不出售。

12、期望价一般指政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格。如在底价的基础上上涨15%，则可视为期望价。补地价是企业改变原出让土地使用权时规定的用途，增加容积率或转让、出租、抵押划拨土地使用权时按规定交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途前后的地价差额。对于增加容积率来说，补地价的数额可按下式计算：补地价（增加后的容积率-原容积率）原容积率原容积率时的地价房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（九）按房地产价格管理目的不同划分（九）按房地产价格管理目的不同划分 按房地产价格管理目的的不同，房地产价格可分为法定地价、标准地价、申报地

13、价、公告现值。法定地价是土地所有权人依法向当地土地主管机关申报，经核定登记于地价册上的地价，是税务部门征收土地增值税等的依据。标准地价是政府根据土地市价和收益价格估计的地价，作为土地所有者或使用者申报地价的参考。申报地价是土地所有者或使用者参考标准地价向政府申报的地价，它只能在标准地价的基础上作增减。公告现值是政府对其管辖范围内的土地，根据调查的市价，每年公布的土地现时价格。它可以作为征收土地增值税的依据和土地交易申报价格审定的标准。房地产价格除以上九种分类外，还可按计价时间不同分为原价、重置价和余价；按交货时间不同分为现货价和期货价；按土地开发程度不同分为生地价和熟地价等。房地产经济学（第房

14、地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）第二节第二节 房地产价格的构成及其影响因素房地产价格的构成及其影响因素一、房地产价格的构成原理一、房地产价格的构成原理房地产作为一个整体，其价格有两种表现形式，即出售价格和出租价格（租金）。同时，房地产价格按房地产存在的实物形态又可以分为建筑物部分价格和土地价格。（一）土地价格的构成（一）土地价格的构成在我国，城市土地出让的价格构成主要包括两大部分：地租:来自土地利用所产生的超额利润；土地开发成本、利润、税金之和：来自于对土地的投资，其中“土地开发成本”包括征地、拆迁、安置费用和土地实际开发费用。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）

15、版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）房地合一（商品房）价格的构成（二）房地合一（商品房）价格的构成1成本部分成本部分（1）土地出让金(地租)。（2）土地投资成本。（3）房屋建筑成本。（4）商品房流通费用。2利润部分利润部分 （1）土地开发利润。（2）建筑物的建造利润。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）房地合一（商品房）租金的构成（三）房地合一（商品房）租金的构成房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。（1）折旧费。（2）维修费。（3）管理费。（4）利润。（5）利息。（6）地租。（7）保险费。（8）税金。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2

16、版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、经济适用房价格构成和廉租房的租金构成二、经济适用房价格构成和廉租房的租金构成（一）经济适用房的价格构成（一）经济适用房的价格构成 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济适用房价格实行政府指导价，由价格主管部门根据经济适用住房价格管理办法（国家计委、建设部计价格20022503号）国家有关规定，根据开发企业的开发成本加规定的利润和税金核定。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）廉租房的租金构成（

17、二）廉租房的租金构成 廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是中国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。实物配租的廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）三、房地产价格的影响因素三、房地产价

18、格的影响因素（一）供求因素（一）供求因素 房地产的供求状况有如下4种类型：城市或全国房地产总的供求状况；城市或全国本类型房地产的供求状况；本地区房地产的供求状况；本地区本类型房地产的供求状况。前两种类型应归属于一般因素，后两种类型则归属于区域因素。（二）物理因素及环境因素（二）物理因素及环境因素1区位区位房地产所处区位是房地产所处位置的反映。房地产区位的优劣，直接关系到其所有者或使用者的经济收益、社会影响和生活满足程度。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2地形和地势地形和地势由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等会影响到房地产的开发建设成本或利用价值，从而影

19、响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。3土地面积和形状土地面积和形状同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。4地质条件地质条件地质条件决定着地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降不超过允许值的地基承载能力。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）5肥力肥力肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土壤改良使其

20、肥力提高。在影响农用地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。6日照、风向、降水量、天然周期性灾害日照、风向、降水量、天然周期性灾害在同一城市中，不同区域或地段的空气污染、水源洁净、交通便利、绿化程度等是各不相同的，即使在同一区域内各种建筑物的周围环境和小气候也不尽相同，从而会对当地房地产价格产生影响。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）7市政基础设施条件市政基础设施条件 市政基础设施条件主要包括：一是交通运输设施、邮电通讯设施和给排水设施等，这些设施完善与否直接影响到当地企业生产经营和居民的生活条件；二是公共建

21、筑配套设施条件，主要包括商业服务设施、文化教育设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。这些配套设施条件越好，当地房地产价格往往越高，反之价格就低。8建筑物的结构、内部格局、设备配备和施工质量等建筑物的结构、内部格局、设备配备和施工质量等如果结构合理、设施齐全、质量优良，建筑物价格就高。建筑物外观，主要包括建筑式样、建筑风格和颜色等。建筑外观漂亮、新颖，建筑物价格就高。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）行政因素（三）行政因素1.土地制度和住房制度土地制度和住房制度在行政性因素中，土地制度和住房制度对房地产价格有着决定性影响。科学合理的土地制度和住房制度，

22、可以使价格趋于合理，进而促进房地产资源的优化配置。2.房地产价格政策房地产价格政策土地是一种重要的生产资料，且是不可再生资源，因而国家会采取一系列措施，使土地价格相对稳定。居民住宅是最基本的生活资料，一般情况下，国家也要对住宅价格实施不同程度的干预。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）3.城市规划城市规划政府在城市规划中，规定土地的用途、容积率、覆盖率和建筑高度等指标，这些都会对房地产价格产生影响。尤其是规定土地用途会使城市的经济区位发生移动或变动，从而导致该地区房地产价格的变化。4.住宅政策住宅政策国家实行何种住宅政策，金融机构和地方政府及社会团体是否协

23、调土地与住宅的供给，都将影响到房地产价格水平。5.房地产税制状况房地产税制状况我国目前虽然还未建立完善的房地产税制度，但已经开征土地税、房屋税、增值税等税种。国家通过调整这些税种和税率来影响房地产的供需状况。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（四）经济因素（四）经济因素1经济景气状况经济景气状况当经济繁荣时，随着国民生产总值迅速增长，居民的收入水平也会不断提高，社会购买力强，对房地产的有效需求相应增加，这时房地产市场行情就会上涨。如果经济陷入低谷，市场疲软，社会购买力下降，则行情自然下跌。2物价水平物价水平在通货膨胀比较严重的时期，建材产品的价格也会上涨

24、，因而使得房地产的建造成本提高，由于成本上涨的推动作用也会使房地产价格猛涨；反之则会跌价。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）3财政金融状况财政金融状况当银行利率提高、银根紧缩时，居民会倾向于到银行存款而不愿意持有房地产，这会导致对房地产的需求减少；与此同时，过高的利率水平使资金占用成本增加，房地产投资风险变大，因此房地产市场供求两方面都会呈现低潮。反之，当银行利率调低、银根放松时，房地产市场行情则会上升。4.消费者收入消费者收入消费者收入是指消费者个人从各种来源所得到的货币收入，通常包括个人的工资、奖金、其他劳动收入、退休金、助学金、红利、馈赠、出租收入

25、等。消费者收入主要形成消费资料购买力，这是社会购买力的重要组成部分。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）5.消费支出模式消费支出模式德国统计学家恩格尔根据经验统计资料对消费结构的变动提出这一看法：一个家庭收入越少，家庭收入中或者家庭总支出中用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中或者家庭总支出中用来购买食物的支出将会下降。恩格尔系数是用来衡量家庭富足程度的重要指标。恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：恩格尔系数食物支出金额/家庭总支出金额房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版

26、）（张文洲主编）（张文洲主编）（五）人口因素（五）人口因素房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。在购买力一定的情况下，人口数量越多，意味着市场规模和市场容量越大，对房地产的需求量越大。一般而言，人口密度高的地区对房地产的需求相应增加，房地产供给相对缺乏，因此导致房地产价格水平趋高；而且由于人口密度高，促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展，从而也会推动房地产价格上升。另一方面，人口密度过高将导致生活环境恶化，有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区时会出现这种情况。人口素质包括人们的教育水平、公民意识、守法程度、收入水平等，标志着社会的文明

27、程度与经济发展水平，从而影响房地产价格的高低。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（六）社会因素（六）社会因素1政治安定状况政治安定状况 如果政局稳定，社会安宁，有利于增强投资者购买房地产的信心，这是保持房地产价格稳定的积极因素，还有可能促使房地产价格上升；相反，政治不稳定，社会动荡频繁，必然造成房地产价格低落。2社会治安状况社会治安状况社会治安状况是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的刑事犯罪情况。由于社会治安的不平衡性，按影响范围的大小，可进一步区分为一般社会治安状况和区域社会治安状况。对某一具体房地产价格影响大的是区域社会治安状况。房地产所处的地区，若治

28、安混乱，经常发生刑事犯罪案件，则人身安全及财产缺乏保障，长此以往，必然造成房地产价格低落。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）3城市化发展水平城市化发展水平城市化一词一般有4个含义：城市中心对农村腹地影响的传播过程；全社会人口逐步接受城市文化的进程；人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大；城市人口占全社会人口比例提高的过程。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断地、持续地增加，从而带动城市房地产价格上涨。4房地产投机行为房地产投机行为房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。房地产投机对房地产价格的影

29、响归为3种情况：当房地产供不应求时，由于投机者的抢购而哄抬房地产价格。当房地产供过于求时，由于投机者的抛售而使房地产价格更为下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出。这样就会出现，当房地产需求低迷时，投机者购置房地产，造成房地产需求增加，抬高房地产价格；而在房地产需求旺盛时，投机者抛售房地产，增加房地产供应，从而平抑房地产价格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（七）心理因素（七）心理因素房地产价格变动还受交易双方各种心理因素的影响。如果人们对政治、经济的发展前景普遍持乐观态度，尤其是人们预期

30、某些因素会导致房地产价格猛涨时，房地产市场会呈现一片繁荣气氛；反之，如果人们对未来的发展前景不乐观，甚至持怀疑态度，就可能引起房地产价格下跌。此外，影响房地产价格的心理因素还有人们的爱好和趣味、时尚风气、讲究风水及价值观的改变等。由于各种购买者的个性心理特征千差万别，其价值观和偏爱也是不同的，因而对房地产的购买行为有不同的承购心理，这直接影响房地产的成交率和成交价格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（八）国际因素（八）国际因素（1）国际经济状况。国际经济持续发展，速度较快，一般有利于房地产价格上升；反之则可能引起房地产价格下跌。（2）军事冲突情况。如果

31、国与国之间出现军事对抗，甚至发展到军事冲突或战争，那么受到军事冲突和战争影响的地区的房地产价格就可能大幅度降低。（3）政治对立状况。若国与国之间出现政治对立，则不免会出现相互实行经济封锁、冻结贷款、终止往来等情况，这些也会影响房地产价格。（4）国际竞争状况。包括国际房地产市场销售竞争、价格竞争、质量竞争和品种规格竞争等，都可能在不同程度上引起房地产价格涨落，尤其是对涉外房地产市场行情会产生较大的影响。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）据加拿大据加拿大世界日报世界日报报道，华人相当注重门牌号码的吉凶，许多人讥为报道，华人相当注重门牌号码的吉凶，许多人讥为迷

32、信，但加拿大卑诗大学迷信，但加拿大卑诗大学(UBC)(UBC)学者研究显示，华人比例高地区，门牌最后一码为学者研究显示，华人比例高地区，门牌最后一码为“4”4”者，较其他号码售价低者，较其他号码售价低2.2%2.2%，反观最后一码为，反观最后一码为“8”8”者，售价高出者，售价高出2.5%2.5%，证，证明这些地区物业的门牌吉凶，确实影响房价，在房价高昂地区，价差可达数万元。明这些地区物业的门牌吉凶，确实影响房价，在房价高昂地区，价差可达数万元。对于数字来说，许多华人最忌对于数字来说，许多华人最忌“4”4”字，因与字，因与“死死”字谐音；但最喜爱字谐音；但最喜爱“3”3”(生生)、“8”(8”

33、(发发)，“9”(9”(久久)，因此买车或买屋，车牌与门牌，甚至电话号码，都，因此买车或买屋，车牌与门牌，甚至电话号码，都不要不要“4”4”。而卑诗大学经济系教授科婷而卑诗大学经济系教授科婷(Nicole Fortin)(Nicole Fortin)的研究显示，一些华裔比率较高地的研究显示，一些华裔比率较高地区，门牌最后一个号码不同，房价差异颇大。区，门牌最后一个号码不同，房价差异颇大。她分析她分析20002000年到年到20052005年间近年间近11.711.7万笔成交纪录，发现一些华人比例高于全市平万笔成交纪录，发现一些华人比例高于全市平均值的地区，只要门牌最后一码是均值的地区，只要门牌

34、最后一码是“4”4”者，成交价较其他号码平均低者，成交价较其他号码平均低2.2%2.2%；反观；反观最后一码为最后一码为“8”8”者，售价高出者，售价高出2.5%2.5%。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）教学互动教学互动 以当时的平均房价以当时的平均房价4040万元计算，这个万元计算，这个“迷信迷信”所造成的房价差异超过所造成的房价差异超过1 1万万元。在一些房价高昂的地段，价差更大。她说房地产经纪人早就深谙此道，并广元。在一些房价高昂的地段，价差更大。她说房地产经纪人早就深谙此道，并广泛利用。泛利用。科婷举温哥华本地一个针对中国大陆买家的售屋广告为例

35、，当中科婷举温哥华本地一个针对中国大陆买家的售屋广告为例，当中2020栋房子有栋房子有8 8栋门牌最后一码为栋门牌最后一码为“8”8”，另有，另有1111户售价最后一码为户售价最后一码为“8”8”。20122012年房价追踪网站年房价追踪网站TT的分析也发现，在亚裔群居的小区，售价最后的分析也发现，在亚裔群居的小区，售价最后一码不是一码不是“0”0”的房子，有的房子，有20%20%最后一码为最后一码为“8”8”，而售价超过，而售价超过100100万元者，比率更万元者，比率更达达37%37%。反观其他地区，比率只有。反观其他地区，比率只有4%4%。科婷提醒政府部门，许多人士会透过土地变更或其他法

36、律漏洞申请变更门牌科婷提醒政府部门，许多人士会透过土地变更或其他法律漏洞申请变更门牌号码，让物业变得号码，让物业变得“更值钱更值钱”，例如她自己的邻居就将门牌的最后一个号码从原，例如她自己的邻居就将门牌的最后一个号码从原来的来的“4”4”改为改为“6”6”，她原以为邻居会直接要求改成，她原以为邻居会直接要求改成“8”8”。或许该邻居有试过，。或许该邻居有试过，但市府不同意。但市府不同意。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）【思考题思考题】想想看，这种情况说明了什么？想想看，这种情况说明了什么？第三节第三节 房地产价格评估房地产价格评估一、房地产价格评估的内

37、涵一、房地产价格评估的内涵房地产估价，英文为Real estate appraisal或Real property valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，我国香港常称为物业估价，我国内地有人称为房地产评估。房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）正确认识房地产估价，关键要把握以下几点：（1）房地产估价是科学与艺术的有机结合。（2）房地产估价不是对房地产价格的主观确

38、定，而是把房地产客观存在的价格通过估价活动正确地反映出来。（3）不同估价目的将影响估价结果。（4）房地产的从业者要有职业资格。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产估价师职业资格考试一、报考条件一、报考条件凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等

39、专业学历，具有中等专业学历，具有8 8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5 5年；年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6 6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满实务满4 4年；年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4 4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满实务满3 3年；年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究

40、生班毕业，从事房地产估价实务满（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2 2年；年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有理级资格考试并取得相应资格，具有1010年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6 6年，成年，成绩特别突出的。绩特别突出的。房地产经

41、济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）知知 识识 链链 接接 获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专业人员，符合上述规定的，也可报名获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专业人员，符合上述规定的，也可报名参加房地产估价师执业资格考试。参加房地产估价师执业资格考试。二、考试内容二、考试内容房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试设考试设房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）、（含房地产估价相关知识）、房地产开发经营与管理房地产

42、开发经营与管理、房房地产估价理论与方法地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析（开卷）（开卷）4 4个科目。考试分为四个半天进行，每个个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。科目考试时间为两个半小时。房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；房地产估价案房地产估价案例与分析例与分析科目采取在答题纸上作答

43、的方式。科目采取在答题纸上作答的方式。三、成绩管理三、成绩管理考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4 4个科目考试的人员必须在连续的两个考个科目考试的人员必须在连续的两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。详情可查询：详情可查询：中国房地产估价师http:/ 中国房产考试网http:/ 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、房地产价格评估的意义与作用二、房地产价格评估的意义与作用房地产估价在估价活动中具有主流地位。

44、主要表现在：（一）土地使用权出让的需要（一）土地使用权出让的需要（二）房地产转让、租赁的需要（二）房地产转让、租赁的需要（三）房地产抵押、典当的需要（三）房地产抵押、典当的需要（四）房地产保险、税收的需要（四）房地产保险、税收的需要（五）房地产征收和征用的需要（五）房地产征收和征用的需要（六）房地产损害赔偿的需要（六）房地产损害赔偿的需要（七）房地产纠纷调查处理和有关司法鉴定的需要（七）房地产纠纷调查处理和有关司法鉴定的需要（八）企业有关经济行为的需要（八）企业有关经济行为的需要（九）房地产管理的需要（九）房地产管理的需要（十）其他方面的需要（十）其他方面的需要房地产经济学（第房地产经济学（第

45、2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）如果没有房地产价格评估，在实际房地产的各种如果没有房地产价格评估，在实际房地产的各种市场行为（如房地产买卖）中会产生什么问题？市场行为（如房地产买卖）中会产生什么问题？教学互动教学互动 三、房地产价格评估的基本方法三、房地产价格评估的基本方法（一）（一）市场比较法市场比较法 1市场比较法的概念市场比较法的概念市场比较法（Market comparison approach，或Sales comparison approach）也叫市场买卖实例比较法，是在求取一宗待评估土地的价格时

46、，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）市场比较法的关键是选择类似房地产。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。运用市场比较法时，必须具备以下条件：（1）在选择房地产市场比较法实例时，一定要使比较的对象具有较大相似性和替代性。（2）房地产市场比较发达，拥有丰富的房地产市场交易资料，具体来说，可选取的

47、交易实例应数量充足。（3）要分析和确定比较实例的可靠性和合理性，然后运用科学的方法和估价的经验加以修正。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2市场比较法的适用范围市场比较法的适用范围市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。3市场比较法的公式市场比较法的公式运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。估价对象价格的计算公式如下：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数房地

48、产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）成本法（二）成本法1成本法的概念成本法的概念成本法(Cost approach或Contractors method)，又称逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估算房地产价格的方法。成本法概念中的“成本”具有特殊的含义。首先，它不但包括开发商的开发成本，还包括开发商的应纳税金和应得到的正常利润，它实质上是一种价格，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。其

49、次，它不是历史成本或账面成本，而是当前成本，即待估房地产在估价时点的重新建造成本。再次，它不是开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本，而是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本。这也是成本法与商品房定价不同的地方，商品房定价一般依据某一商品房实际发生的成本来衡量。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2成本法的适用范围成本法的适用范围成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，它适用于：（1）无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场上房地产的估价。（2）对于无收益的房地产，如政府办公楼、图书馆、学校教学楼等的估价特别

50、适合。（3）对一些很少交易的房地产，如厂房、仓库、码头、医院等也较适合。（4）在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中通常也采用成本法估价。此外，由于成本法应用简便，也广泛应用于一些特殊目的的估价，如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益的纠纷中经常采用成本法估价。（5）在运用其他估价方法估价时，成本法也可以作为验证估价结果的一种手段。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）3成本法的基本公式成本法的基本公式 待估房地产价格=重新购建价格-建筑物的折旧 针对不同的估价对象，上述公式可作相应变化：（1）新开发土地新开发土地价格=取得土地的费用+开发土地的