房地产经济学5房地产市场.pptx

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1、房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）【能力目标能力目标】1.能够分析房地产市场的基本特点及功能；能够分析房地产市场的基本特点及功能；2.能够对房地产市场的供求因素进行分析。能够对房地产市场的供求因素进行分析。【知识目标知识目标】1.掌握房地产市场的特点、功能与作用；掌握房地产市场的特点、功能与作用；2.掌握影响房地产市场供求的社会经济因素以及对这些因素如掌握影响房地产市场供求的社会经济因素以及对这些因素如何进行分析。何进行分析。第第五五章章 房地产市场房地产市场 【教学建议教学建议】教学中，建议积极引导学生理解马克思政治教学中，建议积极引导学生理解马克思政

2、治经济学的理论精髓，引导学生辨别马克思政治经经济学的理论精髓，引导学生辨别马克思政治经济学与其他各种西方经济学理论关于市场论述的济学与其他各种西方经济学理论关于市场论述的本质区别。本质区别。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）20142014年国内房价上涨或将见顶年国内房价上涨或将见顶案例导入案例导入【案例案例思考题】思考题】1.1.房地产市场的周期理论在我国适用吗？房地产市场的周期理论在我国适用吗？2.2.制约房价的综合因素有哪些？制约房价的综合因素有哪些？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）第一节第一节 房地产市场

3、概述房地产市场概述 一、房地产市场的含义及构成一、房地产市场的含义及构成（一）房地产市场的含义（一）房地产市场的含义房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域，是房地产商品交易各方经济关系的总和，它包括土地、房屋等的交易、开发、物业管理等经济关系。房地产市场有狭义、广义之分。狭义的房地产市场是指房地产作为交易对象进行交易的场所。由于房地产具有不房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）可移动性，因而房地产自身不能像其他商品一样集中固定的场所进行交易，而只是观念上的集中，即房地产的产权的集中与流转。广义的房地产市场是指房地产作为一种商

4、品交易对象进行交易所发生经济关系的总和，如房地产交易价格及其体系、房地产供给与房地产需求、房地产的管理及中介服务等，都包括在房地产市场的广义内涵里。房地产市场的客体是指双方交易的对象，即房产和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地的使用权，房产则包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）房地产市场的构成（二）房地产市场的构成1房地产市场主体房地产市场主体房地产市场主体是指提供房地产商品所有权或使用权的单位和个人，主要包括：（1）政府，出让土地使用权；（2）房地产商，从事房地产开发经营活动的

5、企业，是本市场的最基础的开发经营主体，也是房地产市场商品的主要实体供给者；（3）企事业单位，将拥有的土地及闲置的房地产推向市场；（4）投资公司，包括以股权、债权来获得开发控制权的投资银行；（5）居民。2房地产市场客体房地产市场客体房地产市场客体主要指交易对象即房地产商品。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）3中介机构中介机构中介机构是指在房地产流通环节中为交易双方提供咨询、委托代理等业务经纪活动的单位或个人。（1）咨询机构。（2）评估机构。（3）经纪机构。4管理者、监督者管理者、监督者房地产市场的管理者和监督者主要有行政主管部门、财政部门、物价部门、工商行

6、政部门和税务部门。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、房地产市场的分类二、房地产市场的分类1按组成要素分类按组成要素分类(1)土地使用市场：是国家对城市土地使用权进行有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。(2)房产市场：是指房产的转让、租赁、抵押等权益转让而形成的交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。(3)房地产金融市场：是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等而形成的市场。(4)房地产劳务市场：是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。(5)房地产技

7、术信息市场：是指为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及有关资料的市场。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2以房地产流通顺序分类以房地产流通顺序分类(1)一级房地产市场。又称土地出让市场，这是国家垄断的市场。房地产一级市场又分为三种类型：一是以协议方式出让土地使用权的市场；二是以招标方式出让土地使用权的市场；三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场，是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。房地产二级市场主要包括土地租赁市场、地产使用权抵

8、押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场等四方面内容。(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场，是指使用者之间、经营者之间以及相互之间的交易行为所形成的市场，是将二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场，包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产市场的分类方法还有很多，如按照房地产市场交易的地域性，可分为区域房地产市场和全国房地产市场；按照时间，又可分为当前市场、潜在市场和未来市场；按照环节，可分为房地产开发市场、投资市场

9、、中介和物业管理市场；按照供求关系，可分为买方市场、卖方市场等。房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系。每一种房地产市场既有相对独立性，但又不是孤立存在的，如土地是房屋的物质基础，房屋又是建筑在土地上的建筑，因此，土地市场与房产市场密不可分；同时，无论土地市场，还是房产市场，都离不开中介服务市场和金融市场。这种多种相互交织、相互制约的辩证关系，又进一步促进了房地产市场的理性和健康发展。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）三、房地产市场的特点、功能与作用三、房地产市场的特点、功能与作用（一）房地产市场的特点（一）房地产市场的特点1房地产市场的供

10、给和需求的层次性和差别性房地产市场的供给和需求的层次性和差别性2房地产市场交易对象和交易方式的多样性房地产市场交易对象和交易方式的多样性 3房地产市场消费和投资的双重特性房地产市场消费和投资的双重特性4 房地产市场供给和需求的不平衡性房地产市场供给和需求的不平衡性 5房地产市场与资本市场的重要区别房地产市场与资本市场的重要区别6房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分机部分房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）房地产市场的功能（二）房地产市场的功能1配置社会资源和调剂利益功能配置社会资源和调剂利益功能2

11、调节和平衡供求关系功能调节和平衡供求关系功能3价值实现和价值评价功能价值实现和价值评价功能（三）房地产市场的作用（三）房地产市场的作用房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房地产建设资金的良性循环。房地产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房

12、地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）经典经典案例案例房地产市场现状：房地产市场现状：调不完的政策涨不停的房价调不完的政策涨不停的房价第二节第二节 房地产市场的供求分析房地产市场的供求分析一、房地产市场的供给一、房地产市场的供给1房地产市场供给的含义房地产市场供给的含义从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。房地产供给要具备两个条件：一是出售或出租的愿望；二是供给能力。房地产经济学（第房地产

13、经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2房地产供给的特点房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。（2）房地产供给的层次性。（3）房地产供给的滞后性。（4）房地产供给的时期性。3影响和决定房地产供给的因素影响和决定房地产供给的因素 （1）房地产市场价格。（2）土地价格和城市土地的数量。（3）资金供应量和利率。（4）税收政策。（5）建筑材料供应能力和建筑能力。（6）房地产开发商对未来的预期。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、房地产市场的需求二、房地产市场的需求（一）房地产市场需求的含义和类型（一）房地产市场需求的含义和类

14、型1房地产市场需求的含义房地产市场需求的含义从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求的总量，包括实物总量和价值总量。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2房地产市场需求的类型房地产市场需求的类型 （1）生产性需求：指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产

15、商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。（2）消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%80%左右。（3）投资性需求：指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（二）房地产市场需求的特点（二）房地产市场需求的特点1房地产需求的整体性房地产需求的整体性2房地产需求的区域性房地产需求的区域性3房地

16、产需求的层次性房地产需求的层次性（三）影响房地产市场需求的因素（三）影响房地产市场需求的因素1经济发展水平经济发展水平2居民收入水平和消费结构居民收入水平和消费结构3房地产价格房地产价格4城市化水平城市化水平5国家有关经济政策国家有关经济政策6 消费者对未来的预期消费者对未来的预期房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）三、房地产市场状况分析三、房地产市场状况分析（一）供给分析（一）供给分析（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循

17、环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。（二）需求分析（二）需求分析（1）需求预测。（2）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。（3）吸纳率分析。（4）市场购买者的产品功能需求。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）竞争分析（三）竞争分析（1）列出与竞争有关项目的功能和特点。（2）市场细分，明确拟建项目的目标使用者。（四）市场占有率分析（四）市场占有率分析（1）基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。（2）市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有

18、率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）容积率和空置率容积率和空置率所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发

19、展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5 5，多层住宅应不超过，多层住宅应不超过3 3，绿，绿化率应不低于化率应不低于30%30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。空置率（空置率（vacanciesvacanci

20、es）是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。）是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）知识链接知识链接屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房

21、屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。新房屋。按照国际通行惯例，商品房空置率在按照国际通行惯例，商品房空置率在5%10%5%10%之间为合理区，商品房供求平之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发

22、展；空置率在衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%20%10%20%之间为空置危险区，要采取之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在正常运行；空置率在20%20%以上为商品房严重积压区。以上为商品房严重积压区。但在国内，许多城市的商品房空置率都在但在国内，许多城市的商品房空置率都在10%10%以上，而房地产市场大部分楼以上，而房地产市场大部分楼盘的销售却依然火爆，此类现象的出现反映出国内商品房空置现象是由于以前的盘的销售却依然火爆，此类现象的出现反

23、映出国内商品房空置现象是由于以前的不规范操作或供求错位而产生的。不规范操作或供求错位而产生的。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。后，空置的房子与建成的房子之比。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）本章小结 本章以市场的观点作为问题的出发点，从两个方面分析房地产市本章以市场的观点作为问题的出发点，从两个方面分析房地产市场的含义、特点与功能，即从供应与需求两个因素对房地产市场的影场的含义、特点与功能，即从供应与需求两个因素对房地产市

24、场的影响来全面分析围绕供求关系对房地产商品的价值影响，重点介绍了房响来全面分析围绕供求关系对房地产商品的价值影响，重点介绍了房地产市场与一般商品市场的共性与特性。本章始终贯穿商品价格必须地产市场与一般商品市场的共性与特性。本章始终贯穿商品价格必须围绕其商品价值本身来波动，而作为市场的供求关系只能是在一段时围绕其商品价值本身来波动，而作为市场的供求关系只能是在一段时间、一定的空间内对房地产商品的价值具有影响作用，这种影响并非间、一定的空间内对房地产商品的价值具有影响作用，这种影响并非起着决定性的作用，因而，围绕价格的波动到底受谁的影响更大，在起着决定性的作用，因而，围绕价格的波动到底受谁的影响更

25、大，在文中已有充分的阐述，对社会、对居民、对学生分析房地产价格的走文中已有充分的阐述，对社会、对居民、对学生分析房地产价格的走势都有一定的警戒效用。势都有一定的警戒效用。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）1.1.房地产市场的供给因素；房地产市场的供给因素；2.2.房地产市场的需求因素。房地产市场的需求因素。重重 点点难难 点点影响房地产市场供求的因素。影响房地产市场供求的因素。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）1.影响房地产市场供给的因素有哪些？影响房地产市场供给的因素有哪些？2.影响房地产市场需求的因素有哪些？影

26、响房地产市场需求的因素有哪些？3.试述房地产市场的特点、功能与作用。试述房地产市场的特点、功能与作用。4.试述供求关系对商品的价格（价值）的影响。试述供求关系对商品的价格（价值）的影响。请你对居住地房地产市场供求的基本现状展开调查。请你对居住地房地产市场供求的基本现状展开调查。知识练习知识练习能力练习能力练习房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）补充阅读补充阅读 一一“住房痛苦指数住房痛苦指数”抑或抑或“住房幸福指数住房幸福指数”房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）补充阅读补充阅读 二二房地产泡沫房地产泡沫房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）