房地产经济学10房地产经济宏观调控.pptx

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1、房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）【能力目标能力目标】1.能够熟悉房地产经济宏观调控的方式；能够熟悉房地产经济宏观调控的方式；2.能够简单分析房地产宏观调控对房地产业的影响；能够简单分析房地产宏观调控对房地产业的影响；3.熟悉房地产经济调控的主要政策。熟悉房地产经济调控的主要政策。【知识目标知识目标】1.掌握房地产经济周期与国民经济周期之间的关系；掌握房地产经济周期与国民经济周期之间的关系；2.掌握房地产经济的宏观调控目标；掌握房地产经济的宏观调控目标；3.掌握房地产经济宏观调控的主要政策。掌握房地产经济宏观调控的主要政策。第第十十章章 房地产经济宏观调

2、控房地产经济宏观调控 【教学建议教学建议】房地产的调控政策对房地产业的影响是巨大的，房地产的调控政策对房地产业的影响是巨大的，同时影响也是多方面的，因此在学习此章内容的时候，同时影响也是多方面的，因此在学习此章内容的时候，要将抽象、复杂的调控政策进行积极转化，使学生更要将抽象、复杂的调控政策进行积极转化，使学生更易于理解。易于理解。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）20142014楼市调控路线浮出水面楼市调控路线浮出水面 房地产税代替行政调控房地产税代替行政调控案例导入案例导入【案例案例思考题】思考题】1.1.房地产宏观调控的手段有哪些具体形式？房地产宏

3、观调控的手段有哪些具体形式？2.2.房地产宏观调控对房地产业和房地产企业有什么影响？房地产宏观调控对房地产业和房地产企业有什么影响？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）第一节第一节 房地产经济与国民经济周期房地产经济与国民经济周期一、房地产经济周期的含义一、房地产经济周期的含义世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。房地产行业是国民经济中的支柱产业，也会受到经济

4、周期的影响而呈现明显的由高涨到萧条再到高涨这样反复发展的过程。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济周期中的四个阶段：1.复苏与增长阶段复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段一般会经历较长的时间。2.繁荣阶段繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。3.危机与衰退阶段危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。4.萧条阶段萧条阶段经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周

5、期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）教学互动教学互动 讲述自己了解或者经历的房地产讲述自己了解或者经历的房地产经济周期以及表现形式。经济周期以及表现形式。二、房地产经济周期的影响因素二、房地产经济周期的影响因素1宏观经济环境宏观经济环境2投资因素投资因素3消费因素消费因素 4政策因素政策因素三、房地产经济周期与国民经济周期的关系三、房地产经济周期与国民经济周期的关系 1.房地产经济周期与国民经济周期的关系房地产经济周期与国民经济周期的关系（1）经

6、济复苏，房地产萧条。（2）经济高涨，房地产复苏。（3）经济衰退，房地产高涨。（4）经济萧条，房地产衰退。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2.我国房地产经济周期与国民经济周期我国房地产经济周期与国民经济周期回顾改革开放后中国房地产业的发展历程，从短期波动上考虑可划分为四个时期：1979年1985年，1986年 1990年，1991年 1998年，1999年至今。从中期发展形态上可划分为三个周期：1979年 1990年为第一轮，1991年 1998年为第二轮，1999年至今为第三轮。就全国范围而言，1998年住房体制改革以前房地产业的主流形态是计划经济，其

7、后市场因素才能成行业发展的主导因素。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）第二节第二节 房地产经济宏观调控的基本原理房地产经济宏观调控的基本原理 一、房地产经济宏观调控的含义一、房地产经济宏观调控的含义 房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展一直受到国家的高度关注和调节，对房地产经济的调节也构成了国家经济宏观调控的重要组成部分。宏观调控是国家为了保持国民经济能持续、稳定、健康、迅速的发展，促进经济结构的优化，引导推动社会全面进步而采取的经济措施。根据宏观调控的含义，对于房地产经济的宏观调控则是指政府通过经济的、法律的，并辅之以计划的、行政的政策手段和市

8、场机制，对房地产行业的经济运行的宏观调节和控制。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）二、房地产经济宏观调控的目标二、房地产经济宏观调控的目标（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡这里所说的总量平衡，是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标。（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率 结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展；而结构优化则是指结构的升级换代

9、。通过结构平衡和结构优化，以达到充分合理利用房地产资源的目的，提高其资源配置效率。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定（三）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定 房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响。实现房地产价格的合理化，保持房价的基本稳定，也是对房地产经济实施宏观调控的重要目标之一。（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要和居民生活消费的需要 这是房地产经济宏观调控的最终目标。所谓持续发展，就是

10、指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件，绝不能片面追求当前的发展，而损害今后的发展。所谓稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动。所谓健康发展，就是按比例协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，并且取得较好的经济效益。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）教学互动教学互动 你认为房地产经济宏观调控的目你认为房地产经济宏观调控的目标应该是什么？标应该是什么？三、房地产经济宏观调控的重要政策手段三、房地产经济

11、宏观调控的重要政策手段 产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有效的调节和控制。（一）房地产产业政策（一）房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为产业促进政策和产业抑制政策两种。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）1.房地产产业政策的目标房地产产业政策的目标房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。

12、（1）房地产业发展水平目标。（2）房地产内部结构协调目标。（3）房地产业效益目标。2.房地产产业政策的实施手段房地产产业政策的实施手段房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。其实施的方法主要是运用间接的经济性调控手段，并辅之以必要的行政控制手段。（1）间接的经济调节手段。（2）信息引导手段。（3）直接的行政控制手段。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）经典经典案例案例国务院常务会议：国务院常务会议：“国五条国五条”出台出台（二）货币政策（二）货币政策 1.货币政策的含义和

13、主要任务货币政策的含义和主要任务 一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2.货币政策的主要

14、工具货币政策的主要工具 货币政策对房地产经济宏观调控的作用是通过一定的金融工具来实现的。（1）利率政策。利率是货币信贷政策最重要的杠杆。当信贷规模过大、资金供应紧张时，提高贷款利率，使房地产开发融资成本上升，抑制开发量；住房消费信贷利息负担加重，减少住房消费贷款，抑制住房需求量。反之，降低贷款利率，则作用相反。（2）公开市场业务。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上，通过买卖有价证券的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（3）法定存款准备金率。这是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准备

15、金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制信贷总量。（4）再贴现率。再贴现率是指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再贷款利率。各商业银行主要通过两种方式向中央银行贷款：一是将各种票据如国库券等政府公债向中央银行再贴现；二是用自己所拥有的政府债券和其他财产为担保，向中央银行贷款。中央银行运用提高或降低贴现率的办法来调节货币投放量。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）（三）财政政策（三）财政政策 财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡

16、目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。1.财政收入政策财政收入政策 财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两个方面：（1）税收对房地产市场消费需求的调节作用。（2）税收对房地产市场供给的调节作用。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）2.财政支出政策财政支出政策 从对房地产经济的调节和控制来讲，首先，在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量。如近年来国家为

17、扩大内需，增加对住宅建设的投资，既促进了房地产业的发展，又拉动了整个国民经济增长。其次，在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住房消费，直接拉动了住房消费需求。再次，通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例。如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资，压缩办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐步趋向合理。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）教学互动教学互动 我国我国20132013年后对于房地产税收

18、年后对于房地产税收政策有哪些改变？政策有哪些改变？（四）房地产投资政策（四）房地产投资政策 投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段。在市场经济条件下，由于企业是市场经济的主体，也是投资主体，因而除了政府投资可以直接控制之外，主要运用经济手段进行诱导，以达到宏观调控的目标。1.房地产投资规模控制房地产投资规模控制 房地产投资规模受到一系列因素的制约，因此，政府对房地产投资规模的控制，应重点把握以下准则：（1）投资目标准则。（2）投资品保证准则。（3）市场需求准则。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版

19、）（张文洲主编）（张文洲主编）2.房地产投资结构控制房地产投资结构控制 这里所说的房地产投资结构，是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系。（1）房地产投资的客体结构。即投资于生产用房、商业用房、办公用房、游乐设施和住宅等方面各种房地产的类型。（2）房地产投资的时间结构。即房地产投资在各个年份均衡增长，以与市场需求增长相适应。（3）房地产投资的空间结构。即房地产投资要素在全国各地区中比例关系的合理配置，力求做到地区分布相对平衡。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）本章小结 房地产的宏观调控是房地产业健康发展的基础，它既可房地产的宏观调控是房地产

20、业健康发展的基础，它既可以在房地产业低迷的时候拉动和加速产业的发展，又可以在以在房地产业低迷的时候拉动和加速产业的发展，又可以在房地产业过于高涨的时候抑制和调节它的发展，从而使得房房地产业过于高涨的时候抑制和调节它的发展，从而使得房地产业按照国家的经济发展要求适度增长。国家对于房地产地产业按照国家的经济发展要求适度增长。国家对于房地产宏观调控的手段多种多样，包括产业政策、货币政策、财政宏观调控的手段多种多样，包括产业政策、货币政策、财政政策和投资政策等，它们都会对房地产业产生影响，其影响政策和投资政策等，它们都会对房地产业产生影响，其影响结果如何需要结合实际情况具体分析。结果如何需要结合实际情

21、况具体分析。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）1.1.房地产经济周期；房地产经济周期；2.2.房地产经济宏观调控；房地产经济宏观调控；3.3.房地产经济宏观调控的政策；房地产经济宏观调控的政策；4.4.房地产产业政策。房地产产业政策。重重 点点难难 点点1.1.房地产经济周期的发展过程；房地产经济周期的发展过程；2.2.房地产经济宏观调控目标；房地产经济宏观调控目标；3.3.房地产经济宏观调控的产业政策实施手段；房地产经济宏观调控的产业政策实施手段；4.4.房地产经济宏观调控的财政政策实施手段。房地产经济宏观调控的财政政策实施手段。房地产经济学（第房地产

22、经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）1.房地产经济周期的影响因素有哪些？房地产经济周期的影响因素有哪些？2.房地产经济周期与国民经济周期之间有何联系？房地产经济周期与国民经济周期之间有何联系？3.房地产经济调控的目标是什么？房地产经济调控的目标是什么？4.房地产经济调控的主要政策有哪些？房地产经济调控的主要政策有哪些？5.试说明房地产经济调控政策中的货币政策是如何影响和调控房地产业发展的。试说明房地产经济调控政策中的货币政策是如何影响和调控房地产业发展的。结合当前房地产业的发展，试分析房地产经济宏观调控对房地产的影响。结合当前房地产业的发展，试分析房地产经济宏观调控对房地产的影

23、响。知识练习知识练习能力练习能力练习房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）补充阅读补充阅读 20122012年楼市调控博弈年楼市调控博弈房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）版）（张文洲主编）（张文洲主编）序号序号书书 名名书书 号号作作 者者定价定价出版时间出版时间是否有课件是否有课件1房地产经营管理房地产经营管理9787562930686 黄小彪黄小彪322009.12配电子课件配电子课件2房地产估价（第房地产估价（第2版）版）9787562942443 李晓东李晓东302014.2配电子课件配电子课件3房地产法规房地产法规9787562931010

24、 宋子柱宋子柱292010.1配电子课件配电子课件4房地产市场营销房地产市场营销9787562931904 胡胡 钰钰282010.7配电子课件配电子课件5房地产经纪与实务房地产经纪与实务9787562932123 黄小彪黄小彪342010.11配电子课件配电子课件6房地产房地产经济学经济学（第（第2版）版）9787562945635张文洲张文洲332014.11配电子课件配电子课件7房地产投资分析房地产投资分析9787562934028 蓝兴洲蓝兴洲332011.3配电子课件配电子课件8房屋构造与维护管理房屋构造与维护管理9787562933212 王铁菊王铁菊272011.8配电子课件配电子课件9房地产开发实务房地产开发实务9787562931720 李晓东李晓东312011.6配电子课件配电子课件10房地产金融实务房地产金融实务9787562933984 葛春凤葛春凤262012.2配电子课件配电子课件武汉理工大学出版社武汉理工大学出版社高职高专房地产类专业规划教材高职高专房地产类专业规划教材