房地产投资信托基金(REITS)bhxo.pptx

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1、深圳证券交易所深圳证券交易所房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITS)毛志荣毛志荣深圳证券交易所深圳证券交易所2004年年11月月1深圳证券交易所深圳证券交易所房地产投资信托房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划公司或集合资金投资计划；经营活动中所得经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。收入的绝大部分以派息形式分配给股东。21 1、什么是、什么是REITsREITs？2深圳证券交易所深圳证券交易所产品要点产品要点:1.1.股权类证券投资产品股权类证券投

2、资产品;2.2.对投资方向对投资方向,收入分配有严格要求收入分配有严格要求;3.3.避免双重征税避免双重征税;4.4.在交易所上市在交易所上市,与普通股票一样交易与普通股票一样交易.32 2、REITsREITs产品的要点产品的要点3深圳证券交易所深圳证券交易所房地产行业迫切需要银行外的融资渠道房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约大约80%80%为风险较高的股权类产品，大约为风险较高的股权类产品，大约20%20%为债券类低风险产品为债券类低

3、风险产品;发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。交易前景好。44 4、我国为什么要发展、我国为什么要发展REITS?REITS?4深圳证券交易所深圳证券交易所历史历史:在在美美国国起起源源于于十十九九世世纪纪八八十十年年代代。当当时时投投资资者者为为了了避避免免双双重重征征税税，成成立立信信托托形形式式的的公公司司，主主要要原原因因是是依依照照税税法法，信信托托公公司司如如果果收收入入分分配配给给收收益益人人，不不被被征收公司利润税。征收公司利润税。对对信信托托公公司司的的税税收收优优势势在在二二十十世世纪纪的的三三十十年年代代被被取取消消

4、，公公司司和和个个人人的的收收入入必必须支付公司和个人收入税。须支付公司和个人收入税。在在19601960年年由由于于对对房房地地产产投投资资信信托托投投资资的的需需求求，艾艾圣圣豪豪威威尔尔总总统统签签署署了了将将房房地地产产投投资资信信托托作作为为利利润润传传递递(PASS-TRHOUGH)(PASS-TRHOUGH)的的特特殊殊税税收收条条例例。自自此此，除除了了一一些些很很小小的的修修改改，该该条条例例基基本本没没变变。房房地地产产投投资资信信托托按按此此条条例例可可以以避避免免双双重重征征税税，享受税收优势。享受税收优势。19861986年的税法改革允许年的税法改革允许REITsRE

5、ITs直接管理地产。直接管理地产。19931993年退休基金投资年退休基金投资REITSREITS的限制被取消。的限制被取消。55 5、REITs REITs 的历史的历史5深圳证券交易所深圳证券交易所美国迄今已有美国迄今已有300300多家多家REITsREITs在交易所上市交易，市值达三千在交易所上市交易，市值达三千亿美元。亿美元。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITsREITs上上市市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对一些国家都针对REITsREITs

6、制定专门的立法制定专门的立法,推进推进REITsREITs的发展，的发展，截止至截止至20032003年底，已有年底，已有1818个国家和地区制定了个国家和地区制定了REITsREITs的法的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。66 6、REITsREITs的现状的现状6深圳证券交易所深圳证券交易所美美国国REITsREITs的的发发展展模模式式主主要要表表现现在在两两个个主主要要方方面面：第第一一，税税法法规规定定了了REITsREITs的的基基本本条条件件；税税收收优优惠惠是是REITsREITs发发展展的的主主要要驱驱动动力力；第第二二，

7、REITsREITs根根据据市市场场的的发发展展不不断断创创新新，选选择择合合适适的的结结构构和和发展策略。发展策略。亚亚洲洲各各国国和和地地区区在在很很大大程程度度上上吸吸收收了了REITsREITs在在美美国国的的发发展展经经验验,在在结结构构、投投资资范范围围和和收收入入分分配配等等方方面面的的要要求求与与美美国国REITsREITs很很相似相似.亚亚洲洲模模式式与与美美国国模模式式的的主主要要差差别别在在于于亚亚洲洲普普遍遍采采用用专专项项立立法法，通通过过修修改改投投资资、信信托托等等有有关关法法律律，对对REITsREITs的的设设立立、结结构构、投资资产、收入及其分配等方面予以明

8、确的规定。投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。77 7、REITs REITs 的发展模式的发展模式7深圳证券交易所深圳证券交易所投资方向或收入来源投资方向或收入来源:投资与房地产投资与房地产;或收入来源于房地产或收入来源于房地产美国美国:至少至少75%75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益新加坡新加坡:至少至少70%70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产的投资在房地产以及与房地产有关的资产香香港港:只只限限投投资资于于可可以以产产生生收收入入的的香香港港房房地地产产项项目目;所所持持有有的的不不产产生生收收入入的的非非房地产资产

9、不可超过总资产净值的房地产资产不可超过总资产净值的10%10%；收入分配收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者收入的绝大部分以分红形式分配给投资者美国美国:将不低于将不低于90%90%的利润作为红利分配给股东的利润作为红利分配给股东新加坡新加坡:每年必须将至少每年必须将至少90%90%的收入分配给投资者的收入分配给投资者香港香港:90%:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人的净利润以红利形式分配给信托单位持有人88 8、REITs REITs 的条件的条件8深圳证券交易所深圳证券交易所REITsREITs的种类的种类(美国美国)资资产产类类:投投资资并并拥拥有有房房地地产产；主

10、主要要收收入入来来源源于于房房地地产产的的租租金。金。(96.1%)(96.1%)房房地地产产贷贷款款类类:投投资资并并拥拥有有房房地地产产抵抵押押贷贷款款。主主要要经经营营有有，发发放放贷贷款款给给房房地地产产业业主主；投投资资（购购买买）现现有有的的房房地地产产贷贷款款或或房房地地产产支支持持证证券券（MBSMBS)。收收益益主主要要来来源源于于房房地地产产贷贷款款的的利息利息(2.3%)(2.3%)混混合合类类:采采取取资资产产类类和和房房地地产产贷贷款款类类的的投投资资策策略略，投投资资既既包括房地产本身也包括房地产贷款。包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)(1.6%)99 9

11、、REITsREITs的种类的种类9深圳证券交易所深圳证券交易所美国美国REITsREITs投资的房地产分布投资的房地产分布101010、REITs REITs 房地产分布房地产分布零售业零售业Retail 20.1%20.1%住宅住宅Residential 21.0%21.0%工业工业/办公办公Industrial/Office 33.1%33.1%特殊特殊Specialty 2.3%2.3%医疗医疗Health Care 3.8%3.8%自助式储存仓库自助式储存仓库Self Storage 3.6%3.6%分散化资产分散化资产Diversified 8.5%8.5%MBS1.5%1.5%酒

12、店酒店/度假村度假村Lodging/Resort 6.1%6.1%10深圳证券交易所深圳证券交易所1 1、具有债券和小盘股票的收益特征、具有债券和小盘股票的收益特征2 2、与其他金融投资的低相关读较低、与其他金融投资的低相关读较低3 3、按按规规定定必必须须将将90%90%的的收收入入作作为为红红利利分分配配，投投资资者者可可以以获获得得比较稳定的既期收入；比较稳定的既期收入；4 4、上上市市交交易易的的REITsREITs较较房房地地产产业业的的直直接接投投资资，信信息息不不对对称称度度低低；其其经经营营情情况况受受独独立立董董事事、分分析析师师、审审计计师师、商商业业和和金金融媒体的监督。

13、融媒体的监督。111111、REITs REITs 的投资特性的投资特性11深圳证券交易所深圳证券交易所121212、REITs REITs 交易和收益交易和收益12深圳证券交易所深圳证券交易所房地产行业迫切需要银行外的融资渠道房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场需要风险相对较低的产品我国证券市场需要风险相对较低的产品发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好交易前景好以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险但隐含巨大风险131313、我国发展、我国发展REITsREITs产品的环境

14、产品的环境13深圳证券交易所深圳证券交易所以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险但隐含巨大风险5050多个房地产信托计划多个房地产信托计划,实质上是对房地产实质上是对房地产项目的贷款项目的贷款项目管理的水平和经验有限项目管理的水平和经验有限现行房地产信托计划的发展风险和前景令人现行房地产信托计划的发展风险和前景令人担忧担忧141414、我国发展、我国发展REITsREITs产品的环境产品的环境14深圳证券交易所深圳证券交易所1 1、信托计划模式、信托计划模式 2 2、房地产上市公司模式、房地产上市公司模式3 3、封闭式产业基金模式、封闭式产

15、业基金模式151515、我国、我国REITsREITs产品的发展路径产品的发展路径15深圳证券交易所深圳证券交易所1 1、公司型：发行：公司在最近三年内连续盈利，并可向股东、公司型：发行：公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利（公司法第支付股利（公司法第137137条（二）条（二）2 2、信托模式：公募和私募、信托模式：公募和私募 （信托公司资金管理办法（中（信托公司资金管理办法（中国人民银行国人民银行20022002年年6 6月月2626日）第日）第5 5条条 ）资金信托合同不得超过资金信托合同不得超过200200份，每份合同金额不得低于人民币份，每份合同金额不得低于人民币5 5万元万

16、元 （办法第（办法第6 6条）条）3 3、封闭式产业基金模式（缺乏相关法规）、封闭式产业基金模式（缺乏相关法规）161616、我国发展、我国发展REITsREITs产品的法律制度产品的法律制度16深圳证券交易所深圳证券交易所171717、我国、我国LPFsLPFs产品设计要点产品设计要点契约型上市房地产基金（契约型上市房地产基金（Listed Property Funds-LPFs），在交易，在交易所上市交易所上市交易；我国我国LPFs产品由基金份额持有人、基金管理人和基金托管人组成产品由基金份额持有人、基金管理人和基金托管人组成；投资目标是以租金收入为主的房地产，不能参与房地产的开发项投资目

17、标是以租金收入为主的房地产，不能参与房地产的开发项目；目；LPFs主要通过四个方面实现增值：主要通过四个方面实现增值：1）通过再出租现有地产获取）通过再出租现有地产获取更高的租金；更高的租金；2）通过收购新的地产或对项目进行开发以实现新的）通过收购新的地产或对项目进行开发以实现新的收入增长；收入增长；3）进行地产的再开发以提高收入；）进行地产的再开发以提高收入；4）减低运行成本；）减低运行成本；收益的绝大部分作为分红分配给持有人。收益的绝大部分作为分红分配给持有人。17深圳证券交易所深圳证券交易所181818、我国、我国LPFsLPFs产品的设计结构产品的设计结构 LPFs LPFs持有人持有

18、人房地产或房地产有关资产房地产或房地产有关资产房地产管理公司房地产管理公司 LPFsLPFs信托计划信托计划托管人托管人18深圳证券交易所深圳证券交易所1、法规政策、法规政策借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训，结合亚洲国家和地区的借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训，结合亚洲国家和地区的REITs模式，建议制定符合模式，建议制定符合REITs发展要求的专项法规，发展要求的专项法规，提出提出LPFs产品的设立条件和监管要求，强调产品的设立条件和监管要求，强调LPFs结构中各参与结构中各参与方的资格和责任。方的资格和责任。根据根据LPFs的特殊性，明确发行审核、上市监管、资产种类、结的特殊性，明确发行审核、上市监管、资产种类、结构设计、参与方职责等方面的专项监管要求。构设计、参与方职责等方面的专项监管要求。2、实施、实施 交易系统、上市条件、信息披露和交易监管等方面的工作交易系统、上市条件、信息披露和交易监管等方面的工作191919、我国发展、我国发展LPFsLPFs产品的工作产品的工作19深圳证券交易所深圳证券交易所谢谢！谢谢！202020、结束、结束20演讲完毕，谢谢观看！