REITs房地产投资信托基金rgj.docx

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1、REITTs房地地产投资资信托基基金作者：深深圳国际际信托投投资有限限责任公公司 徐徐亚男REITTs(房房地产投投资信托托基金)，这个个在欧美美和亚洲洲发达国国家房地地产市场场的“火火爆”之之物，在在20005年成成了中国国房地产产业界的的“热词词”。媒媒体上隔隔三岔五五就会出出现“某某某公司司收购某某某物业业准备打打造中国国第一RREITTs”，“第第一REEITss即将赴赴新加坡坡上市”的的新闻；专家和和业内人人士也在在各种论论坛上大大谈中国国REIITs的的前景，RREITTS该选选择何地地上市等等等。 但REEITss究竟为为何物？纵观国国内相关关的报道道，笔者者发现投投资者，甚甚至

2、一部部分专家家，对RREITTs概念念的理解解不甚相相同。有有的说是是房地产产信托，有有的则说说是房地地产上市市公司，有有的说是是一种国国外的新新的融资资股票。 传统的的REIITs基基本上是是指专门门持有房房地产、与与抵押贷贷款相关关的资产产或同时时持有这这两种资资产的一一种封闭闭式基金金。这种种投资工工具于119600年由美美国国会会批准设设立，目目的在于于使普通通投资者者能够以以小额的的资金投投资于资资金规模模需求巨巨大的房房地产行行业。在在REIITs出出现以前前，投资资者只能能从房地地产市场场（而不不是股票票市场）上上购买房房地产。然然而，随随着REEITss的出现现，在股股票市场场

3、上进行行股票交交易就成成为了可可能，因因为它们们以公司司或信托托的形式式出现。投投资者在在股票市市场上购购买了RREITTs股票票，就相相当于购购买了房房地产和和抵押贷贷款。因因此，RREITTs的出出现，使使得小额额投资者者也可以以进行房房地产投投资了。 近年来来，美国国税法的的调整使使得REEITss可以直直接管理理其所拥拥有的房房地产，并并为其租租户提供供相关的的服务。从从这种意意义上来来说，一一些现代代的REEITss也可以以被认为为是房地地产经营营公司（而而不想传传统的RREITTs那样样，仅仅仅是一个个纯粹的的封闭式式基金）。然然而，即即使是现现代的RREITTs，其其所持有有的主

4、要要资产仍仍然是房房地产。有有鉴于此此，我们们可以公公平的说说，大多多数REEITss，不管管其是传传统的还还是现代代的，都都可以被被看作是是一个由由房地产产（和/抵押贷贷款）组组成的资资产组合合。为了了做出合合理的投投资决策策，REEITss的投资资者必须须同时了了解房地地产市场场和股票票市场。虽虽然一些些投资者者拥有很很好的在在房地产产市场上上进行投投资的经经验，而而另外一一些则可可能更擅擅长在股股票市场场上进行行投资，但但很少有有投资者者同时精精通两个个市场上上的投资资。 我们再再回过头头来看看看国内的的房地产产信托产产品，就就会发现现，国内内现有的的房地产产信托产产品只能能算是准准RE

5、IITs（雏雏形）：REIITs是是标准化化可流通通的金融融产品，国国内的房房地产信信托计划划有2000份合合同限制制的、非非标准化化金融产产品，不不能在证证券交易易所上市市流通；REIITs是是房地产产资产在在类型、空空间等方方面的投投资组合合，风险险得到了了较好的的分散，国国内的房房地产信信托计划划大多针针对某个个具体的的房地产产项目，资资产单一一，风险险较为集集中；RREITTs没有有份额的的限制，一一般的中中小投资资者均可可以进行行投资，国国内的房房地产信信托计划划由于有有2000份的限限制，加加上融资资规模往往往较大大，单份份合同金金额在330万、440万以以上的屡屡见不鲜鲜，如今今

6、年深国国投发行行的长沙沙、重庆庆、芜湖湖沃尔玛玛购物广广场受益益权转让让集合资资金信托托计划，起起点金额额均为330万，但但最终签签约金额额平均都都超过了了90万万。可见见，目前前国内的的房地产产信托产产品面对对的还都都是高端端客户；REIITs投投资回报报是把收收入的大大多数分分配给投投资者，例例如美国国要求把把所得利利润的995%分分配给投投资者，国国内的房房地产信信托产品品对投资资者的回回报为信信托计划划方案中中的预计计收益率率，目前前一般在在3%至至8%左左右；RREITTs负责责提供资资金并组组建资产产管理公公司或经经营团队队进行投投资运营营；国内内房地产产信托计计划的运运作方式式是

7、提供供短期资资金（贷贷款）、监监管资金金或部分分参与项项目公司司运作（部部分参股股）获取取回报。 REIITs和和上市房房地产公公司的区区别：现现代意义义上的RREITTs确实实是一上上市房地地产公司司，但却却是特殊殊的上市市房地产产公司：REIITS在在投资政政策上是是有限制制的，比比如REEITSS需要额额外融资资，须得得到基金金持有人人的许可可，且投投资产业业必须与与投资策策略一致致；REEITss有最高高的负债债比率限限制，其其负债比比率低于于上市房房地产公公司；RREITTs的股股利分配配政策是是把收入入的大多多数分配配给投资资者；但但国内的的上市房房地产公公司并非非REIITs：上

8、市房房地产公公司投资资政策没没有限制制，可自自由投资资在物产产、空置置土地、房房地产开开发和其其它非相相关物产产的企业业活动；上市房房地产公公司没有有最高负负债比率率限制，由由于参与与房地产产开发，负负债比率率较REEITss高；上上市房地地产公司司的股利利分配政政策也可可以另外外多变，甚甚至可以以不分配配。REITTs的基基本理念念起源及及其在美美国的发发展REITTs的基基本理念念，起源源于199世纪中中叶在马马萨诸塞塞州波士士顿市设设立的商商业信托托。由于于产业革革命所创创造的财财富，导导致了对对房地产产投资机机会的需需求。而而在当时时，该州州的法律律要求是是：除非非房地产产是其整整体商

9、业业的一部部分，否否则，禁禁止公司司拥有房房地产。这这就使得得公司无无法作为为一种独独自投资资和交易易房地产产的工具具。针对对这一规规定设计计的马萨萨诸塞信信托，是是第一种种被允许许投资房房地产的的合法实实体。这这一实体体与公司司拥有同同样的权权利：股股权可以以转让、有有限责任任以及专专业人员员集中管管理。随随后因其其逐渐发发展成为为规避公公司所得得税的不不动产投投资组织织，而被被美国最最高法院院认定为为商业信信托与公公司相似似，并视视同联邦邦公司组组织加以以课税，导导致其发发展一度度停滞。但但由于后后来的投投资信托托法规不不断健全全，且经经济发展展态势良良好，美美国房地地产投资资信托的的发展

10、又又日益茁茁壮起来来。鉴于于房地产产投资信信托的优优点，119600年，在在艾森豪豪尔大总总统任期期的最后后几个月月前，签签署了房房地产投投资信托托法案，规规定满足足了一定定条件的的房地产产投资信信托可以以免征所所得税和和资本利利得税，这这就是最最初的房房地产投投资信托托法。119611年，当当第一家家REIITs进进入市场场时，其其内在的的理念实实际上已已经存在在了1000年左左右。 其后，RREITTs的发发展也是是一路坎坎坷，直直到上世世纪800年代末末，REEITss才迎来来了其迅迅速发展展期。REITTs五大大优势 热到最最高点1.变现现性高 2.分分散投资资风险 3.对对抗通膨膨

11、4.增值潜潜力大 5.收收益能力力稳定富富邦一号号获五倍倍超额认认购 近来，台台湾一直直笼罩在在湿冷的的寒流中中，台股股大盘也也很牛皮皮，不过过，REEIT（RReall Esstatte IInveest-mennt TTrusst不动动产投资资信托基基金）却却热到最最高点。 3月110日，国国内第一一档REEIT-富邦邦一号挂挂牌上市市。挂牌牌首日，就就以涨停停开出，不不少投资资人趁机机获利了了结，爆爆出6.99万万张的大大量。若若以发行行58.3万张张换算，上上市首日日的单日日周转率率近122%，更更创下受受益凭证证上市交交投最热热纪录。 当初，富富邦REEIT一一号募集集总额是是新台币

12、币58.3亿元元，募集集下来，却却获得五五倍超额额认购，四四天即募募集成功功。 这股热热潮，就就连境外外基金业业者也感感受到了了，投顾顾业者说说：最最近不少少投资人人打电话话来，都都是问RREITTs。 投信对对REIIT商品品也很有有兴趣，至至少已有有三家投投信相中中相关商商品。富富邦投信信已经送送件申请请全球不不动产基基金，宝宝来投信信紧追在在后，上上周送件件；此外外，大众众投信以以台湾工工银作后后盾，打打算在第第三季时时送件申申请，基基金投资资标的将将以证券券化商品品为主。 全球市市场 美美国为首首 美国国国会虽在在19660年代代就通过过不动产产投资信信托法，但但直到119900年起，

13、RREITTs才大大鸣大放放，以全全球REEIT市市场来看看，美国国最成熟熟，规模模也最大大，全球球市占率率约五成成。 根据UUBS统统计至去去年100月底，美美国目前前约有3300檔檔REIITs，总总资产超超过3,0000亿美元元，横跨跨的产业业别包含含购物中中心、办办公大楼楼、公寓寓、仓储储、饭店店、量贩贩卖场及及集合式式住宅等等。 富邦投投信说，日日本、欧欧洲，不不动产证证券化商商品算是是新秀，但但爆发力力十足，日日本从220000年推出出相关商商品，两两年内，RREITTs市场场成长到到1400亿美元元。其它它亚洲国国家方面面，新加加坡从119866年引进进，其它它如泰国国、马来来西

14、亚、韩韩国都在在起步阶阶段。 获利表表现 领领先美股股 究竟什什么是RREITT？富邦邦投信指指出，RREITT是不动动产证券券化的形形式之一一，将不不动产的的所有权权单位位化后后，转化化成有价价证券，之之后再发发行受益益证券，让让大众投投资。 以富邦邦REIIT一号号为例，初初始投资资标的包包括了富富邦人寿寿大楼、富富邦中山山大楼以以及天母母富邦大大楼，每每单位发发行价格格是100元，最最低需申申购1,0000个单位位。 换言之之，投资资人以最最低1万万元的成成本投资资，有机机会获取取这三栋栋大楼因因为增值值，或租租金收入入所带来来的获利利。 投资资人获得得收益来来源，主主要有两两块，一一是

15、资本本利得，另另一块就就是配息息。富富兰克林林证券投投顾经理理罗尤美美说，从从科技泡泡沫以后后，过去去五年来来，REEITss表现持持续领先先大盘。 根据统统计，在在20000年科科技泡沫沫之际，MMSCII世界指指数跌了了15%，但是是REIIT指数数却逆势势涨了330%；到了去去年，美美国标准准普尔指指数（SS&P5500）报报酬率是是9%，MMSCII世界指指数涨幅幅13%，但是是REIIT却涨涨了322%。 在配息息方面，RREITT也比大大盘来得得高。根根据彭博博信息（BBlooombeerg ）统计计至3月月7日，道道琼工业业指数的的股利率率是2.23%，标准准普尔5500指指数1

16、.94%，但是是彭博不不动产投投资信托托指数股股利率却却达5.03%。 宝来证证券指出出，从过过去绩效效来看，RREITT除了收收益率稳稳定外，还还有几项项优点。 一，是是资产流流动性、变变现性高高。 过去，投投资人若若要投资资不动产产，只能能直接接购买，或者者投资资不动产产相关类类股两两种管道道。 若要直直接购买买不动产产，通常常需要中中介机构构，费时时费力，手手续也复复杂，最最重要的的是，变变现性不不佳。不不动产证证券化后后，投资资人可以以在集中中市场，或或者次级级市场交交易，RREITTs交易易方式和和股票相相同，流流动性也也较佳。 至于买买卖不动动产相关关类股，交交易费用用虽然较较低，

17、但但是股市市波动度度大，投投资人仍仍须承担担较大风风险。 对一般般投资人人来说，投投资房地地产动辄辄千万，进进入门坎坎相对为为高，RREITTs则让让小额投投资人也也可参与与。 二，分分散投资资组合风风险。 REIITs与与股、债债等其它它资产类类别的相相关系数数低，将将这类资资产那进进投资组组合中，可可以达到到分散风风险效果果。 举例来来说，若若投资标标的与大大盘相关关系数是是正一一，就就表示两两者是绝绝对正相相关，当当大盘上上涨1%时，投投资人可可以预测测，投资资标的理理论上也也会上涨涨1%。 投资组组合首重重分散风风险，纳纳入低低正相关关性甚甚至是负相关关的标标的，就就可以降降低投资资组

18、合的的波动性性。 统计至至1月331日，过过去100年的彭彭博房地地产投资资信托指指数以及及标准普普尔5000指数数的连动动性，是是0.2284；和那斯斯达克指指数连动动性是00.011，摩根根士丹利利世界指指数的连连动性是是0.220。 在债市市部分，RREITT指数和和美林政政府公债债（公司司债）指指数关连连度也仅仅0.22。 三、可可对抗通通货膨胀胀。 在通货货膨胀率率（消费费者物价价指数）上上升时，一一般固定定收益证证券的价价值，有有下跌压压力。不不过，根根据统计计，过去去六年来来，美国国REIITs 指数和和消费者者物价指指数两者者的关系系，却是是同向向变动。 宝来证证券解释释，通货

19、货膨胀发发生时，租租金、停停车费等等REIITs相相关收益益，会因因为物价价水平提提高，跟跟着向上上调整，两两者呈现现同向变变动，因因此，RREITT还具有有抵抗通通货膨胀胀的能力力。 四、具具有股票票资产增增值潜力力的特性性。 投资人人投资股股票时，投投资标的的是一家家特定公公司，但但事实上上，投资资人真正正投资的的是该公公司经营营团队，以以及未来来创造公公司营收收成长的的潜力。 REITTs也是是如此，一一般人直直接投资资不动产产，只是是纯粹投投资物业业，投资资REIITs却却不只投投资不动动产，更更包括经经营团队队可能为为此物业业所带来来的增值值潜力，例例如创造造未来高高现金流流量、研研

20、发创新新产品的的能力。 五、收收益能力力稳定。 公司财财务状况况，以及及获利能能力，会会迅速反反映在股股价上，如如果公司司营收状状况及股股息配发发率不如如预期，股股价往往往会重挫挫。反观观REIITs ，REEIT的的现金流流量，主主要来自自租金收收入、管管理维修修费用及及承租率率等，相相对稳定定。 宝来证证说，以以一般上上市电子子公司为为例，产产品生产产线满载载率、上上下游厂厂商需求求、全球球经济表表现、原原物料价价格等各各环节，都都会影响响电子产产业营收收。相对对来说，RREITTs财务务报表比比较稳定定，每季季揭露的的财务报报表，和和财务预预测的误误差值，多多维持在在1%至至2%内内。

21、宝来证证也强调调，稳定定的财务务报表，不不代表公公司没有有无财务务风险，但但是长期期来看，投投资REEITss的风险险，较一一般股票票低。 REITTS的投投资特性性REITTS具有有其他投投资产品品所不具具有的独独特优势势。第一一，REEITSS的长期期收益由由其所投投资的房房地产价价值决定定，与其其他金融融资产的的相关度度较低，有有相对较较低的波波动性和和在通货货膨胀时时期所具具有的保保值功能能；第二二，可免免双重征征税和无无最低投投资要求求；第三三，REEITSS按规定定必须将将90的收入入作为红红利分配配，投资资者可以以获得比比较稳定定的即期期收入；第四，在在美国RREITTS的经经营

22、业务务通常被被限制在在房地产产的买卖卖和租赁赁，在税税收上按按转手证证券计算算，即绝绝大部分分的利润润直接分分配给投投资者，公公司不被被征收资资本利得得税；第第五，一一般中小小投资者者即使没没有大量量资本也也可以用用很少的的钱参与与房地产产业的投投资；第第六，由由于REEITSS股份基基本上都都在各大大证券交交易所上上市，与与传统的的以所有有权为目目的房地地产投资资相比，具具有相当当高的流流动性；第七，上上市交易易的REEITSS较房地地产业直直接投资资，信息息不对称称程度低低，经营营情况受受独立董董事、分分析师、审审计师、商商业和金金融媒体体的直接接监督。(剖析主主流资金金真实目目的，发发现

23、最佳佳获利机机会！) 与其他金金融资产产的相关关度 REIITS收收益回报报与其他他金融资资产的相相关度较较低，可可以为资资产组合合提供资资产分散散的选择择。从资资产类RREITTS收益益与其他他投资产产品的相相关系数数（表55）可以以看出，资资产类RREITTS与RRUSSSELLL20000的相相关系数数最高，与与NASSDAQQ1000的相关关系数最最低；RREITTS与其其他投资资产品的的相关性性在逐步步降低，与与NASSDAQQ1000的相关关系数在在七十年年代是00344,到九九十年代代末降为为0001。 投资的收收益和风风险 收益分分析 RREITTS的税税收条件件要求RREIT

24、TS将990以以上的收收入用于于分红；而且RREITTS投资资的资产产必须是是房地产产。因此此，REEITSS的投资资特性是是高分红红和适度度成长。在在有效的的资产市市场结构构中，RREITTS的投投资特性性表现为为其投资资总收益益比高增增长公司司低，但但比债券券收益高高。美国国REIITS行行业协会会NARREITT的研究究比较了了从20002年年到20003年年11月月各投资资产品的的收益状状况（图图2）。研研究显示示NASSDAQQ市场指指数的收收益最高高，平均均年收益益率达到到4678（20003年年）；RREITTS的行行业指数数（NAAREIIT EEQUIITY REIITS I

25、NDDEX）收收益率为为3388（20003年年），在在大盘股股和债券券的收益益率之间间，基本本上与小小盘股的的收益相相同。值值得注意意的是，在在20002年股股市全面面下跌时时，NAAREIIT指数数的收益益率为55222，比比10年年期的国国债收益益率高。 与规模模相似的的小盘股股比较，RREITTS的分分红比例例要高出出很多。RREITTS在RRUSSSELLL 20000小小盘股指指数中占占6的的比重，在在19995至220000年中，RREITTS的平平均分红红收益率率为73，是是同期RRUSSSELLL 20000中中公司平平均分红红收益率率的6倍倍。所有有的REEITSS都有分分

26、红，而而相对应应的RUUSSEELL 20000 中中，只有有不到一一半的公公司有分分红派息息。 投资风风险 RREITTS作为为投资产产品有其其自身的的收益是是和风险险结构。在在此，以以收益的的波动性性来衡量量REIITS的的收益风风险，RREITTS的风风险远低低于NAASDAAQ指数数，比标标准普尔尔5000市场指指数低大大约3至至4个百百分点。关于美国国房地产产投资信信托基金金(REEITss)美国REEITss的发展展历程房地地产投资资信托基基金（ Reaal EEstaate Invvesttmennt TTrussts,简称 REIITs）是是一种以以发行收收益凭证证的方式式汇集

27、特特定多数数投资者者的资金金，由专专门投资资机构进进行房地地产投资资经营管管理，并并将投资资综合收收益按比比例分配配给投资资者的一一种信托托基金。它它是根据据19660年美美国国会会房地地产投资资信托法法案的的规定，按按一定的的法人组组织形式式组建而而成的。美国国马塞诸诸塞商业业信托是是目前RREITTs的前前身，由由于经济济利益的的驱动，最最初以信信托作为为公司形形式是为为了规避避州法禁禁止公司司以投资资为目的的持有不不动产的的规定，随随后因其其逐渐发发展成为为规避公公司所得得税的不不动产投投资组织织。美国国最高法法院认为为商业信信托与公公司相似似，并视视同联邦邦公司组组织加以以课税，导导致

28、其发发展一度度停滞。由由于后来来的投资资信托法法规不断断健全，且且经济发发展态势势良好，美美国投资资信托的的发展又又日益茁茁壮起来来。着眼眼于投资资信托的的优点，119600年，在在艾森豪豪尔大总总统任期期的最后后几个月月前，签签署了内内国岁人人法，其其中8556-8859条条的法文文，规定定满足了了一定条条件的房房地产投投资信托托可以免免征所得得税和资资本利得得税，这这就是最最初的房房地产投投资信托托法。从本本质上讲讲，REEITss 是一一种信托托投资基基金，它它通过组组合投资资和专家家理财实实现了大大众化投投资，满满足了中中小投资资者将大大额投资资转化为为小额投投资的需需求，并并在一定定

29、条件下下可以免免交企业业所得税税。同时时，REEITss 又类类似于一一个产业业公司，它它通过对对现存房房地产的的获取和和经营来来获利，在在不改变变产权的的前提下下提高了了房地产产资产的的流动性性和变现现能力，因因此它是是一种证证券化的的产业投投资基金金。REEITss在美国国已有几几十年的的发展历历史了，在在美国，RREITTs 的的长期表表现参差差不齐，它它们虽然然不一定定总能缔缔造高于于美国债债券的收收益率，但但却能持持续地实实现较股股票高出出3000-6000 个个基点的的回报。经过过近400多年的的发展，RREITTs 在在美国已已经有了了相当的的规模。目目前大约约有3000 个个R

30、EIITs在在运作之之中，管管理的资资产总值值超过330000亿美元元，而且且其中有有近三分分之二在在全国性性的证券券交易所所上市交交易。 美国国REIITs的的设立条条件及种种类当然然，美国国REIITs的的快速发发展得益益于其严严格的管管理规定定。依照照法律规规定，采采用公司司型模式式，并且且是封闭闭型基金金。美国国的REEITss成立并并能投入入运作必必须满足足一定的的条件。至今今为止，美美国的RREITTs 市市场几乎乎是全球球市场的的全部。由由于其他他国家的的REIITs 产品和和市场大大都是在在20000 年年以后发发展起来来的，因因此我们们主要考考察美国国REIITs 的种类类。

31、 1.按按照REEITss组织形形态分类类,可分分为契约约型和公公司型两两种。 2.按按照投资资人能否否赎回分分类,可可将REEITss分为封封闭式和和开放式式两类：1)封封闭式。封封闭式RREITTs发行行规模固固定,投投资人若若想买卖卖此种投投资信托托的证券券,只能能在公开开市场上上竞价交交易,而而不能直直接同RREITTs以净净值交易易,同时时为保障障投资人人的权益益不被稀稀释,此此种REEITss成立后后不得再再募集资资金。22)开放放式。开开放式RREITTs的发发行规模模可以增增减,投投资人可可按照基基金的单单位净值值要求投投资公司司买回或或向投资资公司购购买股份份或认购购权证。

32、3.根根据REEITss 资金金投向的的不同，可可以分： 1）资资产类（EEquiity）：投资并并拥有房房地产；主要收收入来源源于房地地产的租租金。资资产类RREITTs的目目的在于于获得房房地产的的产权以以取得经经营收入入。他们们直接控控制房地地产资产产或通过过合营公公司来控控制该资资产。资资产类RREITTs既对对具体项项目进行行投资，如如写字楼楼、住房房等，也也可以对对某个区区域进行行长远投投资。一一般情况况下，不不同的资资产类RREITTs的收收益通常常是不同同的，它它主要取取决于投投资者、经经营者的的经营策策略。资资产类RREITTs受利利率影响响相对比比较小，因因为资产产类REE

33、ITss可以通通过提高高租金来来提高其其现金流流量。所所以，资资产类RREITTs在选选择投资资物业上上就要求求所选择择的物业业能持续续增值，从从而使其其租金或或房价有有不断上上涨的趋趋势。资资产类RREITTs的魁魁力在于于：通过过资金的的“集合合”，为为中小投投资者提提供了投投资于利利润丰厚厚的房地地产业的的机会；专业化化的管理理人员将将募集的的资金用用于房地地产投资资组合，分分散了房房地产投投资风险险；投资资人所拥拥有的股股权可以以转让，具具有较好好的变现现性。 2）抵抵押类(Morrtgaage) ：投投资房地地产抵押押贷款或或房地产产抵押支支持证券券，收益益主要来来源于房房地产贷贷款

34、的利利息。抵抵押REEITss主要从从事一定定期限的的房地产产抵押款款和购买买抵押证证券业务务。机构构本身不不直接拥拥有物业业，而将将其资金金通过抵抵押贷款款方式借借贷出去去，从而而获得商商业房地地产抵押押款的债债权。在在过去，抵抵押REEITss既可以以投资于于现有的的物业，同同时也可可以投资资于正在在建筑的的物业。但但是现在在的抵押押REIITs则则只通过过向现有有物业提提供短期期或长期期的抵押押贷款服服务，以以获得各各种相关关手续费费及贷款款利差。通通常抵押押REIITs股股息收益益率较资资产类RREITTs高。不不过根据据风险收益原原理，高高收益意意味着高高风险。抵抵押REEITss受

35、利率率的影响响比较大大，其风风险主要要来自利利率风险险。抵押押类REEITss的投资资魁力在在于：为为中小投投资者提提供了介介入房地地产抵押押贷款市市场、获获得较高高借贷利利差的机机会；专专业化的的管理人人员将募募集的资资金用于于多个房房地产项项目的抵抵押贷款款，分散散了房地地产借贷贷风险；投资人人所拥有有的资产产可以转转让，具具有较好好的变现现性。 3）混混合类(Hybbridd) ：它是介介于资产产类和抵抵押类之之间的一一种房地地产投资资信托，混混合类RREITTs采取取上述两两类的投投资策略略，具有有资产类类REIITs和和抵押类类REIITs的的双重特特点，即即在从事事抵押贷贷款服务务

36、的同时时，自身身也拥有有部分物物业产权权。在理理论上，混混合类RREITTs在向向股东提提供该物物业在增增值空间间同时，也也能获得得稳定的的贷款利利息。 据统计计，美国国的REEITss 中的的绝大部部分是从从事资产产类投资资，占所所有REEITss 的996.11%. 每个RREITT 根据据各自的的专长选选择投资资领域。有有的以地地理区域域为专长长，如地地区、州州、都市市的地产产；有的的专长于于各种行行业地产产，如零零售业、工工业、办办公楼、公公寓、医医院等房房地产；有些RREITTs 选选择广泛泛的投资资类型，包包括房地地产、贷贷款类的的众多产产品。在在各种房房地产业业的投资资中，零零售

37、业、住住宅、工工业/办办公地产产的投资资占绝大大部分，总总计超过过总投资资的744%。 美国RREITTs的优优势股本金金低，持持股灵活活。通常常合股性性质的公公司或企企业会要要求鼓动动的最低低投资额额不低于于150000美美元，但但对于RREITTs来说说，每股股只需要要10-25美美元。同同时REEITss对持股股数量没没有限制制，既可可以只购购买一股股，也可可以拥有有数股。因因此，中中小投资资者通过过投资RREITTs在承承担有限限责任的的同时，还还可以间间接获得得在大规规模的房房地产投投资的收收益。美美国REEITss 的出出现为公公众提供供了参与与商业性性房地产产权益投投资的机机会，

38、民民众可以以通过购购买REEITss 收益益凭证的的方式参参与投资资，分享享美国宏宏观经济济增长带带来的收收益。 属多元元化组合合投资，市市场回报报高。REEITss 的资资产是分分散化了了的房地地产资产产组合，基基金单位位可以转转让和上上市交易易，流动动性强。与与传统的的房地产产开发只只能投资资于固定定单个项项目相比比，REEITss 可以以投资于于不同的的项目，回回避风险险的能力力较强。RREITTs最大大的优点点，是可可投资于于不同的的REIITs，涵涵盖不同同类别的的房地产产项目，不不会为个个别REEITss的局限限而受限限制，情情况犹如如投资股股票基金金，会较较投资单单一股份份更灵活

39、活、风险险更分散散一样。此此外，RREITTs可将将部分资资金继续续投资于于不同类类别的资资产，增增加收入入来源，让让投资更更多元化化。REEITss通过多多元化投投资组合合，选择择不同地地区和不不同类型型的房地地产项目目及业务务，有效效地降低低了投资资风险，也也取得了了较高的的投资回回报。RREITTs最吸吸引之处处，是定定期的股股息收益益。而且且股息率率相对优优厚，由由19993年112月至至20003年11月期间间的平均均年度股股息率达达6.996%，较较十年期期美国政政府债券券（5.86%）、标标准普尔尔指数公公用股（44.455%）及及标准普普尔5000指数数（1.79%）为佳佳。不

40、过过，前面面介绍的的三种形形式的RREITTs，其其市场回回报率是是不一样样的。按按市场回回报由大大到小排排列依次次是“抵抵押类RREITTs混混合类RREITTs资资产类RREITTs”，而而投资增增值幅度度由大到到小排列列顺序是是“资产产类REEITss混合合类REEITss抵押押类REEITss”。 具有较较高的流流动性。房地地产属于于不动产产，由于于其本身身的固定定性使得得它的流流动性较较差，投投资者直直接投资资于房地地产，如如果想要要变现，往往往在价价格上不不得不大大打折扣扣，而且且一般要要全部出出售（如如一间房房子，要要卖就得得全部卖卖掉）。当当投资者者未必需需要那么么多的现现金时

41、，房房地产买买卖的难难度就更更大。要要是投资资于房地地产投资资信托，这这些麻烦烦就不存存在。RREITTs是一一种房地地产的证证券化产产品，通通常采用用股票或或受益凭凭证的形形式，使使房地产产这种不不动产流流动起来来。而且且由于RREITTs股份份基本上上都在各各大证券券交易所所上市，与与传统的的以所有有权为目目的房地地产投资资相比，投投资者可可以根据据自己的的情况随随时处置置所持RREITTs的股股份，具具有相当当高的流流动性。而而与房地地产证券券化的其其他方式式相比, REEITss在产权权、资本本经营上上更具优优势, REIITs常常常在证证券市场场上公开开交易,因此它它又比房房地产有有

42、限合伙伙公司方方式具有有更多的的流动性性，其流流动性仅仅次于现现金。 税收优优惠、股股东收益益高。REEITss 的税税收政策策也吸引引了众多多投资人人。REEITss 在税税法上是是一个独独立的经经济实体体，根据据19960 年美国国国内税税收法案案规定定，如果果REIITs将将每年度度盈利的的大部分分以现金金红利方方式回报报投资者者，则无无需缴交交公司所所得税，这这就避免免了对RREITTs 和和股东的的双重所所得课税税。此外外，投资资人可以以通过提提高REEITss 的负负债率和和降低房房地产资资产折旧旧年限等等方式来来实现RREITTs 的的“账面面损失”，这这样就可可以降低低其应缴缴

43、纳税收收的基础础。通常常房地产产投资信信托公司司是将每每年盈利利的大部部分以现现金红利利方式回回报给投投资者，再再由投资资者自己己缴纳个个人所得得税，因因此REEITss所发红红利特别别高。 实行专专业化团团队管理理，有效效降低风风险。自世纪纪年年代以来来，美国国REIITs所所募集的的资金往往往大多多委托专专业的管管理公司司自主管管理、集集中管理理，管理理人员为为有经验验的房地地产专业业人员，他他们擅长长于股市市运作，时时刻关注注收益率率变化，制制订最佳佳的投资资策略，可可有效降降低投资资风险。 灵活的的金融投投资及管管理工具具。作为为一种现现代房地地产金融融投资工工具，RREITTs具有有

44、很大的的灵活性性。主要要表现在在：REEITss有基金金创立机机构、市市场中间间商（经经纪人）及及持有人人的广泛泛参与；REIITs可可作为融融资渠道道；共同同基金可可以转换换成REEITss；REEITss还可以以作为一一种证券券工具，把把一些机机构或面面临困境境的物业业销售商商持有的的分散房房产包装装上市；甚至也也可以把把整个纳纳税集团团公司纳纳入REEITss进行运运作。 美国RREITTs对我我国的启启示 一、我我国REEITss发展的的可行环环境及其其发展意意义 可行环环境。房地地产业的的融资需需求是RREITTs 发发展的“基基础”行行业，房房地产业业在我国国随着国国民经济济的发展

45、展和人民民生活的的改善正正在逐步步成为经经济发展展的主导导产业之之一。同同时，我我国房地地产业已已成为与与银行业业高度依依存的一一个行业业，大约约70%的房地地产开发发资金来来自银行行贷款的的支持。近近年来， 房地产产贷款在在金融机机构新增增资产中中的比重重呈上升升的趋势势，从220011年的339%，预预测会上上升到220055年的442%67%，20010年年的455%62%，这将将对银行行产生很很大的压压力。为为了防止止房地产产市场的的隐患最最终转嫁嫁给商业业银行，抑抑制可能能产生的的泡沫，中中国人民民银行在在20003年66月133日出台台了新的的房产信信贷政策策（银发发2000312

46、11号），对对房地产产开发商商的开发发贷款、土土地储备备贷款、个个人住房房贷款、个个人住房房公积金金贷款等等个方方面提高高了信贷贷门槛。央行行的1221号文文件使人人们重新新审视中中国的房房地产融融资机制制，而众众多房产产商对银银行严格格房贷政政策的惶惶恐更是是突出反反映了中中国房地地产融资资渠道极极其单一一脆弱的的现状。构构建渠道道多元化化、高效效并且有有利于风风险分散散的房地地产金融融成为中中国房地地产发展展一个亟亟待解决决的问题题。目前前，房地地产行业业迫切需需要银行行外的融融资渠道道，以解解决房地地产开发发和经营营的资金金问题。从资资金供给给角度看看， 改改革开放放为我国国积累了了巨大

47、的的社会财财富，而而在社会会财富不不断积累累的过程程中，伴伴随着的的是民间间资本的的力量日日益强大大。20003年年，我国国城乡居居民人民民币储蓄蓄存款余余额已突突破100万亿元元。在民民间资本本不断积积累壮大大达到一一定量之之后，它它必然需需要相应应的释放放渠道。另另外，随随着中国国保险市市场的发发展和中中国养老老保障制制度的改改革，中中国的机机构投资资者也已已经成型型。同时时，我国国证券市市场的产产品存在在结构方方面的缺缺陷，高高风险产产品占主主要地位位，目前前在我国国证券市市场上的的可交易易品种，大大约800%为风风险较高高的股权权类产品品；低风风险金融融产品不不仅市场场规模小小，而且且品种单单调，只只有少量量流动性性较差的的国债及及少量企企业债、金金融债、可可转债，不不能满足足广大投投资者的的投资理理财需求求。因此此，有侧侧重地发发展低风风险市场场产品，使使我国证证券市场场的产品品结构趋趋于合理理，是证证券市场场发展的的重点之之一。在交交易所发发展REEITss交易产产品具有有相当的的可行性性。首先先，REEITss在国外外交易所所成功上上市的经经验可供供借鉴；其次，