某广场策划建议案.pptx

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1、致致:君瑞地产君瑞地产重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司谨呈谨呈20112011年年3 3月月豪布斯卡 I 君瑞 滨河广场策划建议案聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受Site deep experienceSite deep experience 聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受Site deep experienceSite deep experience 聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受Site deep experienceSite deep experience 聚鹏聚鹏咨询咨询前 言我公司在接触本案后，由于时间仓促，因此公司就本我公司在接触本案后，由于时间仓促，因此公司就本我公司在接

2、触本案后，由于时间仓促，因此公司就本我公司在接触本案后，由于时间仓促，因此公司就本案的前期市场调研工作稍后进行，现就本案项目策划以及案的前期市场调研工作稍后进行，现就本案项目策划以及案的前期市场调研工作稍后进行，现就本案项目策划以及案的前期市场调研工作稍后进行，现就本案项目策划以及推广的建议做如下阐述。推广的建议做如下阐述。推广的建议做如下阐述。推广的建议做如下阐述。前 言聚鹏聚鹏咨询咨询 市场分析市场分析第一部分 价格定位策略价格定位策略3.2.品牌塑造1.品牌推广品牌推广2.品牌提升品牌提升3.报告摘要报告摘要 招商策略招商策略4.项目定位项目定位1.第二部分 项目推广策略项目推广策略5.

3、项项目目总总占地：占地：63亩亩 总总建筑面建筑面积积：137494.9平方米平方米 组组 成：塔楼成：塔楼3幢幢29层层，其中其中 住宅建筑面住宅建筑面积积：90521.18 2幢幢17+1层层，1幢幢16层层 商商业业建筑面建筑面积积：29313.48 地下建筑面地下建筑面积积：17660.28 聚鹏聚鹏咨询咨询项目性质:住宅 位于巫溪赵家坝与老城衔接处，与改造中的漫滩路三期相连，位于巫溪赵家坝与老城衔接处，与改造中的漫滩路三期相连，与即将修建的巫溪旅游码头遥相呼应，属赵家坝成熟社区，各项与即将修建的巫溪旅游码头遥相呼应，属赵家坝成熟社区，各项配套设施俱全。配套设施俱全。第一部分 市场分析

4、【20102010】巫溪县城建成区面积达到巫溪县城建成区面积达到5.755.75平方公里，完成各类建筑总面积平方公里，完成各类建筑总面积257257万平方米，县城人口万平方米，县城人口8.258.25万人，城镇居民人均可支配收入达到万人，城镇居民人均可支配收入达到1156211562元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入37863786元。元。聚鹏聚鹏咨询咨询宏观经济发展【2011】城市建成区面积扩大城市建成区面积扩大1 1平方公里，新增城市人口平方公里，新增城市人口2 2万人，县城总万人，县城总人口达到人口达到9 9万人，完成建筑业总产值万人，完成建筑业总产值1515亿元，房地产开发总投资亿元

5、，房地产开发总投资8 8亿亿元。元。政府将政府将加快城市住宅建设，增加房屋建设投放量，有效稳控房加快城市住宅建设，增加房屋建设投放量，有效稳控房价。价。规划规划加快君瑞加快君瑞 滨河广场等公租房、经济适用房、廉租房、拆滨河广场等公租房、经济适用房、廉租房、拆迁安置房及各类商住房建设速度，全年总计完成建筑面积迁安置房及各类商住房建设速度，全年总计完成建筑面积120120万，万，其中，竣工其中，竣工7070万，建成房屋万，建成房屋70007000套套；并；并启动危旧房改造攻坚计划，启动危旧房改造攻坚计划，力争用三年时间排除全县所有危旧房；实现建成小区物业管理全覆力争用三年时间排除全县所有危旧房；实

6、现建成小区物业管理全覆盖。盖。聚鹏聚鹏咨询咨询宏观经济发展SWOT分析所谓所谓SWOTSWOT（态势）分析（态势）分析，就是针对产品的各种优势（Strengths）、弱点（Weaknesses）、市场的机会（Opportunities）和威胁（Threats）通过调查罗列出来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（如对策等）的分析方法。聚鹏聚鹏咨询咨询Strength产产品品优势优势分析分析Weakness产产品劣品劣势势分析分析本案地处本案地处CLD中心地带中心地带本案拥有巫溪目前单体最大的商业体量本案拥有巫溪目前单体最大的商业体量本案前期的设计和

7、建设规模很容易形成具有鲜明文化特色的本案前期的设计和建设规模很容易形成具有鲜明文化特色的商业文化氛围商业文化氛围本案的建筑外立面有别于巫溪其他建筑物，加上所处柏杨河，本案的建筑外立面有别于巫溪其他建筑物，加上所处柏杨河，即将成为巫溪新的地标式建筑即将成为巫溪新的地标式建筑本案所处区域还未有成规模的商业物业本案所处区域还未有成规模的商业物业本区域目前还无其他任何入场经营的大型综合商业场所本区域目前还无其他任何入场经营的大型综合商业场所本区域因为一直没有大型的商业综合体，以及对大型高品质小区的商业在本区域因为一直没有大型的商业综合体，以及对大型高品质小区的商业在心理上有一个接受过程心理上有一个接受

8、过程巫溪县城结构分为三大块，老城、赵家坝和马镇坝。三大块的分散对于总巫溪县城结构分为三大块，老城、赵家坝和马镇坝。三大块的分散对于总人口仅人口仅8万人的县城来讲为中心商圈的形成增加了难度万人的县城来讲为中心商圈的形成增加了难度现阶段国际经融危机造成的不利因素还远为消除，国内通货膨胀的风险又现阶段国际经融危机造成的不利因素还远为消除，国内通货膨胀的风险又在不断加大，消费者投资取向受到了很大的冲击，同时消费者也对巫溪商业在不断加大，消费者投资取向受到了很大的冲击，同时消费者也对巫溪商业的发展方向疑虑较多，最终形成持币观望的局面的发展方向疑虑较多，最终形成持币观望的局面本案的开发商的品牌信誉度在巫溪

9、还远没有建立起来本案的开发商的品牌信誉度在巫溪还远没有建立起来开发商没有商业经营管理方面的经验和精力，难以形成强有力的专业团队开发商没有商业经营管理方面的经验和精力，难以形成强有力的专业团队Opportunity市市场场机会分析机会分析Threat市市场场威威胁胁分析分析本案所在区域没有大型的综合性强的商业物业本案所在区域没有大型的综合性强的商业物业巫溪马镇坝的建设、巫溪政府机关的搬迁、巫溪政治中心的建成，巫溪马镇坝的建设、巫溪政府机关的搬迁、巫溪政治中心的建成，将伴随巫溪商业中心建设机遇的来临将伴随巫溪商业中心建设机遇的来临巫溪巫溪CLD的不断成熟的不断成熟，寻求，寻求CBD的步伐肯定加快，

10、而本案及周边的步伐肯定加快，而本案及周边项目的加快建设，离真正的项目的加快建设，离真正的CBD就不远了就不远了2011年政府规划在巫溪县城将建设三个四星级酒店年政府规划在巫溪县城将建设三个四星级酒店漫滩路三期工程已确定为【巫溪县漫滩路三期工程已确定为【巫溪县2011年十大民心实事】，这对年十大民心实事】，这对本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意义本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意义如果有专业的团队加盟，将会使本案实现成功运营变为可能如果有专业的团队加盟，将会使本案实现成功运营变为可能随着巫溪城市化发展进程速度的加快，巫溪第一商圈的选址竞争相随着巫溪城市化发展进程速度的加快，巫溪第一商圈的选址

11、竞争相当激烈；本案的进程速度如果放慢，将很可能被明珠广场或其他潜在当激烈；本案的进程速度如果放慢，将很可能被明珠广场或其他潜在项目所取代项目所取代本项目就现实讲，如果选择的入市时机较晚，将会被巫溪新近政府本项目就现实讲，如果选择的入市时机较晚，将会被巫溪新近政府倡导的重客隆及已经建成或正在建设的项目和未来将要建设的项目所倡导的重客隆及已经建成或正在建设的项目和未来将要建设的项目所取代取代本案的地理位置从地块属性角度分析，属于活跃区，而从本区域人本案的地理位置从地块属性角度分析，属于活跃区，而从本区域人本案的地理位置从地块属性角度分析，属于活跃区，而从本区域人本案的地理位置从地块属性角度分析，属

12、于活跃区，而从本区域人口数量、人员结构、收入水平、消费结构以及本案所处赵家坝的人流量口数量、人员结构、收入水平、消费结构以及本案所处赵家坝的人流量口数量、人员结构、收入水平、消费结构以及本案所处赵家坝的人流量口数量、人员结构、收入水平、消费结构以及本案所处赵家坝的人流量分析，符合支撑一个商业项目基本的元素；加之本案从建设之初至今，分析，符合支撑一个商业项目基本的元素；加之本案从建设之初至今，分析，符合支撑一个商业项目基本的元素；加之本案从建设之初至今，分析，符合支撑一个商业项目基本的元素；加之本案从建设之初至今，对于品牌树立、品牌归属、品牌号召力等方面都没有系统考量。因此本对于品牌树立、品牌归

13、属、品牌号召力等方面都没有系统考量。因此本对于品牌树立、品牌归属、品牌号召力等方面都没有系统考量。因此本对于品牌树立、品牌归属、品牌号召力等方面都没有系统考量。因此本案真正意义上的第一次面市，必须全方位的进行品牌塑造，另辟蹊径寻案真正意义上的第一次面市，必须全方位的进行品牌塑造，另辟蹊径寻案真正意义上的第一次面市，必须全方位的进行品牌塑造，另辟蹊径寻案真正意义上的第一次面市，必须全方位的进行品牌塑造，另辟蹊径寻求巫溪商业物业发展的新亮点。求巫溪商业物业发展的新亮点。求巫溪商业物业发展的新亮点。求巫溪商业物业发展的新亮点。结论结论聚鹏聚鹏咨询咨询项目定位项目综合定位项目综合定位项目综合定位项目综

14、合定位豪布斯卡豪布斯卡君瑞君瑞 滨滨河广河广场场聚鹏聚鹏咨询咨询概念提升概念提升豪布斯卡豪布斯卡豪布斯卡豪布斯卡”（HOPSCAHOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店为酒店为酒店为酒店HOTELHOTEL写字楼写字楼写字楼写字楼OFFICEOFFICE停车场停车场停车场停车场PARKINGPARKING大型综合购大型综合购大型综合购大型综合购物中心物中心物中心物中心SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL娱乐空间娱乐空间娱乐空间娱乐空间CONVENTION

15、CONVENTION商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓APARTMENTAPARTMENT的复合体。的复合体。的复合体。的复合体。聚鹏聚鹏咨询咨询豪布斯卡特征豪布斯卡特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。形成的特点密切相关。高可达性高可达性功能复合性功能复合性高密度，集约性高密度，集约性土地使用均衡性土地使用均衡性整体统一性整体统一性空间连续性内

16、部空间连续性内部外部联系完整性外部联系完整性巨大的社会效应巨大的社会效应巨大的升值潜力巨大的升值潜力聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（一）商（一）商（一）商（一）商业业业业部分定位部分定位部分定位部分定位1、定位依据、定位依据 本案商本案商业业部分是部分是项项目的重要目的重要组组成部分，因此成部分，因此对项对项目定位主要依照下面几个因素考目定位主要依照下面几个因素考虑虑。采取差异化定位，采取差异化定位，强强调调本案商本案商业业的独特性，区的独特性，区别别于巫溪目前无商圈、商于巫溪目前无商圈、商业业凌乱的凌乱的现现状。状。与与项项目的整体定

17、位一致，与目的整体定位一致，与项项目其他功能形成巨大磁目其他功能形成巨大磁场场。巫溪巫溪远远期将形成具有国期将形成具有国际际化的都市氛化的都市氛围围，因此本案的定位需有局部超越性与引，因此本案的定位需有局部超越性与引导导性。性。如何成功地与巫溪消如何成功地与巫溪消费费市市场场接接轨轨。作作为为巫溪大型商巫溪大型商业业物物业项业项目，开目，开发发定位与城市定位与城市规规划及运划及运营营有机有机结结合。合。定位后定位后对项对项目乃至整个片区商目乃至整个片区商业业市市场场甚至巫溪商甚至巫溪商业业市市场产场产生深生深远远的影响。的影响。2、商、商业业主主题题定位定位巫溪缺什么？巫溪需要什么？巫溪缺什么

18、？巫溪需要什么？巫溪作巫溪作为为小三峡主要旅游景区，小三峡主要旅游景区，经济发经济发展逐年加速，人民生活水平得到展逐年加速，人民生活水平得到显显著提高，同著提高，同时时各各项项事事业业也得到蓬勃也得到蓬勃发发展，促展，促进项进项目商目商业业市市场场的繁荣。的繁荣。目前巫溪三大板目前巫溪三大板块块形成了巫溪凌乱的商形成了巫溪凌乱的商业现业现状，巫溪商状，巫溪商业业市市场场的的尴尴尬局面尬局面缺少文化性与缺少文化性与娱乐娱乐性、整体性。作性、整体性。作为为古城，巫溪不缺少古城，巫溪不缺少传统传统消消费场费场所，而是缺少集所，而是缺少集购购物、旅游、商物、旅游、商务务、办办公、公、娱乐为娱乐为一一体

19、的商体的商业场业场所，缺少有特色的所，缺少有特色的现现代化消代化消费场费场所，因此如何打造独特的商所，因此如何打造独特的商业项业项目，乃是本案成功的关目，乃是本案成功的关键键所在。所在。通通过过我我们对们对商商业经营业经营者的者的调查访问调查访问，发现发现大部分商家不大部分商家不满满足巫溪目前商足巫溪目前商业业状况。同状况。同时时巫溪巫溪业业内人内人士也提出了士也提出了对对目前巫溪商目前巫溪商业业状况的一些看法，状况的一些看法，认为认为巫溪需要一个大型巫溪需要一个大型综综合商合商业购业购物物环环境，需要一个集境，需要一个集旅游、旅游、购购物、物、办办公、休公、休闲闲、娱乐娱乐的互的互动动式商式

20、商业业中心。中心。本案位于巫溪本案位于巫溪赵赵家家坝坝片区，片区，该该区域金融商区域金融商务较发务较发达，然商达，然商业业相相对对薄弱。因此本案通薄弱。因此本案通过过各功能的相各功能的相互整合，可打造独具特色的商互整合，可打造独具特色的商业业形形态态项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（一）商（一）商业业部分定位部分定位业态经营定位：业态经营定位：特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化经营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜经营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜功能定位：集旅

21、游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心功能定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心市场定位：中高档次市场定位：中高档次商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（一）商（一）商业业部分定位部分定位聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位 1 1）品牌定位）品牌定位超前的、现代的、丰富的、融洽的超前的、现代

22、的、丰富的、融洽的未来都市生活方式未来都市生活方式聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼 未来城未来城 案名联用：滨河案名联用：滨河未来城未来城 释义释义及支持点及支持点“未来未来”的内涵的内涵 “未来未来”象征着超前、象征着超前、现现代、科技、代、科技、发发展、健康、文明、展、健康、文明、丰富、和丰富、和谐谐、融洽等；、融洽等；意味着高度意味着高度发发达、高度成熟、高度便捷、高度自由，生活达、高度成熟、高度便捷、高度自由，生活 异常丰富，异常丰富，发发展空展空间间

23、极大极大聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼“未来未来”的外延的外延与楼盘定位方向的契合与楼盘定位方向的契合“未来未来”本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，是目标，是每个人心中都会有的梦想；是目标，是每个人心中都会有的梦想；创造、炒作一个创造、炒作一个“拥有未来生活拥有未来生活”

24、的概念，明确提出一个品牌承诺和的概念，明确提出一个品牌承诺和品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的定位方向，容易得到目标群的认同感定位方向，容易得到目标群的认同感聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼“城城”城市，都市，意味着一个城市，都市，意味着一个规规模宏大的、模宏大的、现现代的、成熟的、丰富的、文明的生存和代的、成熟的、丰富的、文明的生存和发发展空展空间间 在一个特定的区域，在一

25、个特定的区域，以一个特定的概念，以一个特定的概念，开开发发并差异化展并差异化展现现一个特定的楼一个特定的楼盘盘 科科 技技发发展的展的动动力，力，“未来未来”的支撑的支撑 新型、高科技建筑材料的使用新型、高科技建筑材料的使用 智能化智能化设设施施 网网络络中心平台：中心平台：链链接接业业主、社区和世界的主、社区和世界的桥桥梁梁 名牌物管名牌物管(顾问顾问)/先先进进的物管服的物管服务务聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位 滨河滨河未来城未来城 2 2）概念提炼）概念提炼 升值空间升值空间 发展的结果，发展的结果

26、，“未来未来”的必然的必然 位置因素：位处巫溪赵家坝片区，是老城与赵家坝连接必经之地，是衔接新区马镇坝的纽带位置因素：位处巫溪赵家坝片区，是老城与赵家坝连接必经之地，是衔接新区马镇坝的纽带 环境因素：观柏杨河，闹中取静，随着巫溪城区的发展及政府扶持，势必带动物业附加值的环境因素：观柏杨河，闹中取静，随着巫溪城区的发展及政府扶持，势必带动物业附加值的 不不 断提升；断提升；物业因素：随着项目开发进程的加快物业因素：随着项目开发进程的加快,规模优势将呈现规模优势将呈现,内部配套日益完善内部配套日益完善,综合质素不断提升综合质素不断提升,升升 值指日可待；值指日可待；市场因素市场因素:社会社会/经济

27、迅猛发展经济迅猛发展,人们的消费水平不断提高人们的消费水平不断提高/居住观念不断提升居住观念不断提升,越来越多的人希望越来越多的人希望 拥有更有品味拥有更有品味更有档次的生活方式更有档次的生活方式,高档特色物业势必越来越受市场追捧。高档特色物业势必越来越受市场追捧。对二次置业人士和投资者而言，对二次置业人士和投资者而言，“未来城未来城”都是一个升值的城。都是一个升值的城。聚鹏聚鹏咨询咨询 滨河滨河未来城未来城3)3)主题语提炼主题语提炼 揽盛世，观宁河未来城未来城对美好人生孜孜不倦追求的产物对美好人生孜孜不倦追求的产物完美的生活、发展、自我实现的空间完美的生活、发展、自我实现的空间超前的、现代

28、的、丰富的、融洽的生活方式的展示超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示我们相信，我们已经找到了我们相信，我们已经找到了一个新颖、贴切的差异化核心推广概念一个新颖、贴切的差异化核心推广概念项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（二二）住宅住宅部分定位部分定位聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（三三）写字楼写字楼部分定位部分定位1 1、定位背景、定位背景巫溪经济持续快速发展巫溪经济持续快速发展本案位于赵家坝目前最具商务条件的（本案位于赵家坝目前最具商务条件的（CLDCBDCLDCBD）中心中心本案所在区域

29、集中主要的商务办公场所本案所在区域集中主要的商务办公场所本案作为政府形象工程，是巫溪的一张名片本案作为政府形象工程，是巫溪的一张名片与项目整体定位相吻合与项目整体定位相吻合聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（三三）写字楼写字楼部分定位部分定位2 2、项目开发主题定位、项目开发主题定位 豪布斯卡商务写字楼借助滨河广场的优势配套，打造全景观高档商务写字楼。借助滨河广场的优势配套，打造全景观高档商务写字楼。3 3、写字楼规划建议、写字楼规划建议（1 1）配套规划）配套规划会所，是商务交流的俱乐部，会所，是商务交流的俱乐部，是永恒的白金语言是永恒的

30、白金语言是傲气是傲气是诠释是诠释会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、餐厅、茶艺馆会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、餐厅、茶艺馆数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（三三）写字楼写字楼部分定位部分定位（2 2）酒店式大堂）酒店式大堂采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（三三）写字楼写字楼部分定位部分定位

31、4 4、星级服务，尊贵享受、星级服务，尊贵享受把星级酒店搬来，把尊崇的享受搬来，把想要的全般来。把星级酒店搬来，把尊崇的享受搬来，把想要的全般来。建议聘请重庆建议聘请重庆市知名的物业管理公司市知名的物业管理公司5 5、智能化设施及装修配套、智能化设施及装修配套中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系统、双电源线路、楼宇自动化、监视系统、花岗岩地面、外墙采用玻璃幕统、双电源线路、楼宇自动化、监视系统、花岗岩地面、外墙采用玻璃幕墙、实木门、玻璃地弹门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、铝合金天墙、实木门、玻璃地弹

32、门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、铝合金天花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字间墙面为乳胶漆花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字间墙面为乳胶漆聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（四四）酒店酒店部分定位部分定位1 1、定位思路、定位思路酒店部分作为滨河广场物业配套。酒店部分作为滨河广场物业配套。与旅游结合，形成滨河广场独具特色的星级旅游酒店。与旅游结合，形成滨河广场独具特色的星级旅游酒店。共享滨河广场的商务配套共享滨河广场的商务配套聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（四四）酒店酒店部分定

33、位部分定位2 2、项目定位、项目定位 滨河广场星级商务酒店支撑点：支撑点：与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。可借助豪布斯卡文化背景，打造滨河商务酒店。可借助豪布斯卡文化背景，打造滨河商务酒店。聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（四四）酒店酒店部分定位部分定位3 3、产品定位、产品定位全景观超豪华商务套房。全景观超豪华商务套房。景观豪华套房。景观豪华套房。标准间。标准间。经济商务间经济商务间聚鹏聚鹏咨询咨询项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析项目分功能定位分析（四四）酒店酒店部分定位

34、部分定位4 4、配套、配套酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划。在酒店其他配套功能酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划。在酒店其他配套功能上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配套功能，有效形成本案功能补充。套功能，有效形成本案功能补充。聚鹏聚鹏咨询咨询价格定位策略价格定位策略价格定位策略价格定位策略1.1.项目价格定位原则提要项目价格定位原则提要市场供需原则市场供需原则根据巫溪现有项目的市场占有率以及本案工程进度确定一个近期和远根据巫溪现有项目的市场占有率以及本案工程进度确定一个近期和远期价格预期值期价格

35、预期值价格相对稳定原则价格相对稳定原则价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。律及原则。聚鹏聚鹏咨询咨询价格定位策略价格定位策略价格定位策略价格定位策略2.2.项目价格定位目标提要项目价格定位目标提要符合项目最大利润目标符合项目最大利润目标符合项目市场占有份额及销售进度符合项目市场占有份额及销售进度能有效确立项目应有的市场份额能有效确立项目应有的市场份额项目品牌、企业品牌目标项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同

36、时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格及有利于项目开发目标的实现。同，制定合理的销售价格及有利于项目开发目标的实现。聚鹏聚鹏咨询咨询价格定位策略价格定位策略价格定位策略价格定位策略3.3.价格定位策略价格定位策略A.A.平衡性定价策略平衡性定价策略即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身

37、产品的高品质感够保证自身产品的高品质感B.B.差别定价策略差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格朝向、景观的差异制定不同的价格聚鹏聚鹏咨询咨询其他其他其他其他根据我司的定位思路，除上述内容外，我司将在确定合作关系后，继续深入根据我司的定位思路，除上述内容外，我司将在确定合作关系后，继续深入研究以下重点内容：研究以下重点内容：（1 1）滨河广场的招商及运营模式研究

38、；）滨河广场的招商及运营模式研究；（2 2）巫溪商业市场深层次研究；）巫溪商业市场深层次研究；（3 3）目标消费及购房客群需求研究；）目标消费及购房客群需求研究；（4 4）本案功能结构面积定位；）本案功能结构面积定位；（5 5）本案功能定位深化，等等。）本案功能定位深化，等等。聚鹏聚鹏咨询咨询第二部分 市场推广品牌塑造品牌塑造项目项目VIVI系统包装系统包装楼盘名称、楼盘名称、logologo设计设计聚鹏聚鹏咨询咨询品牌品牌推广推广营销与传播的整合营销与传播的整合传播目标与传播工具的整合传播目标与传播工具的整合传播工具内部的整合传播工具内部的整合楼书及楼书及DMDM设计设计售楼部设计及售楼部设

39、计及POPPOP、户外广告展示、户外广告展示传播途径选择传播途径选择sp活动设计活动设计聚鹏聚鹏咨询咨询品牌品牌提升提升品牌的终极价值就在于能够促进项目以各种可能的方式实现大踏步的成长，同品牌的终极价值就在于能够促进项目以各种可能的方式实现大踏步的成长，同时在项目的成长中又互动式地增进品牌价值，纵观中外所有强势品牌的发展历时在项目的成长中又互动式地增进品牌价值，纵观中外所有强势品牌的发展历程，用品牌来发展新业务同时用新业务来反哺品牌是一条金科玉律，不如此品程，用品牌来发展新业务同时用新业务来反哺品牌是一条金科玉律，不如此品牌将是一潭死水，品牌价值必不进则退，这就是品牌提升的意义所在牌将是一潭死

40、水，品牌价值必不进则退，这就是品牌提升的意义所在结合本案，我们的思路是：豪布斯卡（豪布斯卡（HOPSCAHOPSCA）聚鹏聚鹏咨询咨询 HOPSCA HOPSCA对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。品牌品牌提升提升聚鹏聚鹏咨询咨询招商策略（第一步是（第一步是针对主力店和住宅，第二步是零散商主力店和住宅，第二步是零散商铺）1、经营管理模式的

41、确定管理模式的确定投投资经营资经营；委托；委托经营经营；租；租赁经营赁经营；直接；直接经营经营；虚；虚拟经营拟经营；2、招商原、招商原则则和准和准备过备过程程招商目招商目标标的的选择选择主要指主力店的主要指主力店的选择选择（根据商（根据商业业态业业态的不同的不同形式、不同模式、不同档次、不同服形式、不同模式、不同档次、不同服务对务对象等方面与本案定位相象等方面与本案定位相结结合而合而进进行行筛选筛选确定）确定）招商招商谈谈判原判原则则的确定的确定招商招商谈谈判的准判的准备备聚鹏聚鹏咨询咨询3 3、确定招商方式与渠道、确定招商方式与渠道 商业物业项目招商的方式主要有两种，商业物业项目招商的方式主

42、要有两种，即：即：1 1）委托专业招商咨询机构进行项目招商；）委托专业招商咨询机构进行项目招商；2 2）自己搭建招商团队进行招商工作。）自己搭建招商团队进行招商工作。4 4、制订谈判策略、制订谈判策略 明确谈判目的明确谈判目的招商策略聚鹏聚鹏咨询咨询项目推广策略十二字战略方针十二字战略方针 凝聚气场凝聚气场 抢占市场制高点抢占市场制高点抢占市场制高点抢占市场制高点 连续样板连续样板 连续硬样板、软样板工程连续硬样板、软样板工程连续硬样板、软样板工程连续硬样板、软样板工程按计划推出，项目形象阶梯状迈向顶峰按计划推出，项目形象阶梯状迈向顶峰按计划推出，项目形象阶梯状迈向顶峰按计划推出，项目形象阶梯

43、状迈向顶峰 多边营销多边营销 动态连续性、多边、务实的动态连续性、多边、务实的动态连续性、多边、务实的动态连续性、多边、务实的经营操作经营操作经营操作经营操作聚鹏聚鹏咨询咨询凝凝 聚聚 气气 场场THE FIRSTTHE FIRST造气工程造气工程 慈善之行：自强寻访计划慈善之行：自强寻访计划慈善之行：自强寻访计划慈善之行：自强寻访计划寻访家庭居住条件困难但自强不息的学子，予以金钱、房屋等寻访家庭居住条件困难但自强不息的学子，予以金钱、房屋等资助，结合媒体报道自强事迹，进行炒作。资助，结合媒体报道自强事迹，进行炒作。凝凝 聚聚 气气 场场THE SECONDTHE SECONDTHE SECO

44、NDTHE SECOND聚气工程之聚气工程之聚气工程之聚气工程之 著名物业管理公司入驻著名物业管理公司入驻著名物业管理公司入驻著名物业管理公司入驻1 1、引入服务理念，、引入服务理念，推广服务模式推广服务模式 2 2、树立品牌形象，、树立品牌形象，拓展市场空间拓展市场空间3 3、提升项目品质，、提升项目品质，推动行业发展推动行业发展聚鹏聚鹏咨询咨询凝凝 聚聚 气气 场场THE THIRD THE THIRD 凝气工程凝气工程之之 “形象代言家庭形象代言家庭形象代言家庭形象代言家庭”评选聚焦视线评选聚焦视线评选聚焦视线评选聚焦视线 在全库区范围内展开“项目形象代言家庭”评选活动，通过报纸报道参选

45、家庭情况，评选大赛电视直播等互动活动，掀起古城街头巷尾的话题风潮，极大提高项目知名度和美誉度。聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板硬性样板之一 销售咨询中心销售咨询中心销售咨询中心销售咨询中心 与房地产开发的一线、二线城市相比，在卖场的包装上巫溪还十分落后。大气、舒适、漂亮的销售中心将营造不可比拟的营销氛围，并有助于体现开发商的实力，有助于项目和企业品牌的树立。聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板硬性样板之二 户型空间样板户型空间样板户型空间样板户型空间样板前期样板房系列前期样板房系列前期样板房系列前期样板房系列 实践和经验证明，前期投入非实地样板房对客户的打动作用是十分明显的，在预售阶段

46、对销售的促进很大。其投入和产出比非常高。聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板硬性样板之三建筑立面样板建筑立面样板建筑立面样板建筑立面样板 “漂亮的房屋是我的家”，实实在在的准现房，漂漂亮亮的建筑，干干脆脆的打动。聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板硬性样板之四硬性样板之四 真实现房样板真实现房样板聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板软性样板 之一：样板配套之一：样板配套豪布斯卡系列活动豪布斯卡系列活动 聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板软性样板 之二：样板管理之二：样板管理物业管理模范物业管理模范 聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板软性样板 之三：异地样板之三：异地样板业主抽奖旅

47、游观光外地楼盘业主抽奖旅游观光外地楼盘重庆 龙湖 上海 世贸滨江聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板软性样板 之四：客户及营销样板之四：客户及营销样板专业销售团队专业销售团队 专业、亲和、有耐心，真正做到百姓的置业顾问中端市场面对的客户往往更复杂，口碑销售不容忽视，对销售团队的要求非常。聚鹏聚鹏咨询咨询连连 续续 样样 板板软性样板 之五：客户关系管理系统之五：客户关系管理系统CRMCRM 以万科为代表的企业领先创建CRM客户关系管理系统，着眼长远，深度发掘，表现在客户方面的感受就是提供了完善的售后服务，持续关怀赢得口碑树立品牌。聚鹏聚鹏咨询咨询多多 边边 营营 销销技术性“蓄水”工程“君瑞会君瑞会”强势推广，积累客源强势推广，积累客源 DMDM直复营销启动，针对性推介直复营销启动，针对性推介 商业链路客户群落挖掘商业链路客户群落挖掘“贵宾计划贵宾计划”异地看盘，显示实力异地看盘，显示实力聚鹏聚鹏咨询咨询多多 边边 营营 销销体验营销 创造体验过程创造体验过程 激发体验欲望激发体验欲望硬样板君瑞会硬样板君瑞会服务社区服务社区CLDCLD生活气息感受生活气息感受成功案例寻访成功案例寻访聚鹏聚鹏咨询咨询结 束 语 统一思想、坚定信心、明确统一思想、坚定信心、明确方向、优质高效地完成项目开发方向、优质高效地完成项目开发运营！运营！重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司聚鹏聚鹏咨询咨询