楼盘最新推广方案.doc

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1、老子不走，*太美了*楼盘楼盘 20182018 最新推广方案最新推广方案买房价值观：一分钱一分货，价格都不能承受，何谈价值享受！买房价值观：一分钱一分货，价格都不能承受，何谈价值享受！买房小决窍：买房，不听片面之谣，全面对比更周详，看比感觉更重要！买房小决窍：买房，不听片面之谣，全面对比更周详，看比感觉更重要！买房角度观：看房，内看是居住，外看是观众，看房的角度决定深度！买房角度观：看房，内看是居住，外看是观众，看房的角度决定深度！买房风险观：买房，风险规避最重要，投机的看期房，实在的选现房。买房风险观：买房，风险规避最重要，投机的看期房，实在的选现房。巨人区位观：百亩公园千米河，只是配套！巨

2、人区位观：百亩公园千米河，只是配套！巨人规划观：家在公园外，也在公园里。巨人规划观：家在公园外，也在公园里。巨人产品观：从生活的角度出发，采光纳景。巨人产品观：从生活的角度出发，采光纳景。巨人风险观：选地选中心，风险自会低！巨人风险观：选地选中心，风险自会低！ 某某城市楼市持续加速恶化，低价抛售楼盘收效极为惨淡。3 月中旬“御景园”主推“认筹直减5 万” ，至月底开盘前仅蓄客 30 批，开盘当日成交仅 4 套；“翡翠湾”随即下旬推出“认筹享 9 折优惠” ，30 日请安徽主持“余声”到场，蓄客也仅 20 余批；“河畔清化”卖 10 套房抽一辆江淮轿车，也仅售出 5 套。我项目 3 月份到访与成

3、交量继续走低，同比 2 月到访下浮 42.55%42.55%，为 108108 批；且因到访质量严重下降，导致成交量同比 2 月直降 55.03%55.03%，仅成交 2020 套，金额 90378819037881 元。房市信心不足为当前客户观望的主要原因，而各项目满城尽推低价促销信息更加加剧了这种观望态势。再加上周边乡镇客户外出务工人气不足，县城意向公职人员因纪委核查不敢购置二套房等等因素，到访客户基本无谈价意向，低价亦不能换量救市，某某城市楼市下行基本接近零界点。以增加到访，维持剩余销售的基本目标，我处在“3-8 月营销方案”相关活动的基础上，依据当前形势，就本阶段的推方案拟定如下：一、

4、一、 推广目标：推广目标：到访目标：到访目标：提升到访量至 9 人/天，于 5 月实现到访 500 批，8 月前实现 1500 批推介目标：推介目标：通过推广“综合评比” ，提升到访客户信心，实现到访询价转化 750 批销售目标：销售目标：通过线下渠道，提升销售率至 30%，实现询价成交 55%，8 月低前实现 1.8 亿；二、二、 推广思路：推广思路：通过有奖通过有奖“最优楼盘评比最优楼盘评比”活动，吸引到场体验活动，吸引到场体验 以观注较高的苹果 6 抽奖为吸引点，外展派单到场评比送水杯到场评比送水杯 交回评比表至售楼处派单同步送纸巾盒派单同步送纸巾盒 布点，作实景展示评比抽评比抽 iPh

5、oneiPhone 6 6 9 月上市即抽奖通过评比，客观突出自身优势，降低促销控性通过评比，客观突出自身优势，降低促销控性 引导客户自己打分评价，往往比自说自话更深入人心装扮售楼部，提升客户体验质量，巩固购买信心装扮售楼部，提升客户体验质量，巩固购买信心 案场内外绿化补充、二期沙盘更新，加强区内物业管理等老子不走，*太美了第一步：通过区位、规划、产品及运作的对比，将第一步：通过区位、规划、产品及运作的对比，将 DMDM 单制成单制成“购房导购评比手册购房导购评比手册“；a) 站在客户角度，以*四方面的各项因素为参照，将各项因素价格化，引导客户理性购房，综合评比 3 个其它意向项目，增强派单及

6、到访洽谈的内容和深度，降低客户促销抗性；b) 以图形为主，文字为符，解述评判楼盘的各项标准，通过对比突出项目优势，根除项目关于密度，间距的误解谣言；c) 通过反复对比统计，全面提升案场置业顾问的销售能力，增强销售推介的感染力。第二步：以未上市第二步：以未上市 iPhoneiPhone 6 6 有奖评比吸引，通过外展派单送有奖评比吸引，通过外展派单送“纸巾盒纸巾盒“，到访，到访”送水杯送水杯“，层层递进吸引客户到场评比体验；，层层递进吸引客户到场评比体验；d) 外展展示 iPhone 6 奖品图片，项目实景，活动规则等，同步电视播放实景宣专片；e) 以置业顾问为主，分两组轮流外出拓展派单，对持单

7、到场及现场交进行绩效分配，确保衔接服务到位顺畅；f) 外场派单执行顾问实名制，协助客户评比三个意向的其它楼盘，参与派送纸巾盒；g) 客户凭表到场全程（东门、西门，样板房三章确认）体验登记，派送纪念水杯；h) 案场销售收回评比表，登记客户评比信息，于 iPhone 6 上市时通知客户返场抽奖。第三步：通过第三步：通过“综合评比综合评比” ，让客户客观了解认可项目，激发意向客户的询价兴趣。，让客户客观了解认可项目，激发意向客户的询价兴趣。a) 潜在客户：了解购房需考虑的因素，通过对比，激发客户内在潜在需求；b) 观望客户：通过对比，让观望客户理性购房，降低观望抗性，激发购房欲望；c) 意向客户：通

8、过对比，坚定客户购买信心，激发询价兴趣，创造成交机会；d) 整体市场：让客户了解各项目差异的同时，引导各楼盘进行差异化定位良性竟争。第四步：经理渠道转化，线下价格促成，确保询价成交最大化。第四步：经理渠道转化，线下价格促成，确保询价成交最大化。a) 案场坚持市场价，询价 2 次客户引导至经理办公室（后设 VIP 室于现行会议区） ；b) 经理引导渠道转化，坚定客户购买信心，线下促成客户认购（总经理特批等方式） ；c) 统计分析客户评判数据，及时调整把控促成浮度（现最低按团购优惠执行） 。第四步：装饰补充案场内外，提升体验满意度，五一、六一活动即时跟进。第四步：装饰补充案场内外，提升体验满意度，

9、五一、六一活动即时跟进。a) 装饰补充案场内外方案，沙盘等已接洽合肥相应公司对比，方案成形即时呈报；b) 五一集中优惠、六一儿童绘画依据时间点及形势另行呈报；预计预计 9 9 月组织月组织 iPhoneiPhone 6 6 有奖评比抽奖有奖评比抽奖 通过评比推广及现场体验，扎实的将项目优势植入客户心中五一七天总经理五一七天总经理 5 5 万特批优惠房万特批优惠房/ /六一儿童绘画展六一儿童绘画展 限每天 7 套，同步推出 7 套特价房/家长与儿童现场体验绘画案场坚持市场优惠，询价转入线下申请渠道案场坚持市场优惠，询价转入线下申请渠道 经理最后谈价，把控渠道转化，确保成交最大化 1212 月以车

10、位内购为缓冲，吸引老客户回访月以车位内购为缓冲，吸引老客户回访 利用老客户的回访，发售车位的同时，散播出开盘及春节活动老子不走，*太美了c) 三四女人季活动受其它楼盘开盘、汽车，明星等的影响，预期效果不佳，取消该活动。特别说明：楼市下行，软性推广为上策；恶性竟争，全面对比显品质。以未上市特别说明：楼市下行，软性推广为上策；恶性竟争，全面对比显品质。以未上市iPhoneiPhone 6 6 为吸为吸引点，将楼盘引点，将楼盘“综合评比综合评比“执行透彻，即说明巨人的高品质，又可根除密度，间距的误执行透彻，即说明巨人的高品质，又可根除密度，间距的误解谣言，更为重要的是，再配合后续提升的现场体验感，重

11、建客户购信心的同时，为二解谣言，更为重要的是，再配合后续提升的现场体验感，重建客户购信心的同时，为二期打下扎实的品牌基础！期打下扎实的品牌基础！三、三、推广文案：推广文案：（别附示样稿件）第一：户外第一：户外 老子不走了，巨人太美了老子不走了，巨人太美了首批实景现房清盘，少量绝版 3300 元/起说明：以形象代言人的口吻，延续“别看我，看巨人”主题表现，解述实景体验的感觉， “老子”一语相关，可喻为某某城市代表人物老子。 “老子不走了“首先提出悬念， ”巨人太美了“承接不走理由，类型为软性推广，与价格竟争区分开来，详细”综合对比“信息由道旗和 DM 单延展。第二：道旗第二：道旗A A、 老子不

12、走了，巨人太美了老子不走了，巨人太美了副标：副标： 五百亩公园千米河向阳河，只是配套！五百亩公园千米河向阳河，只是配套！B B、 少量绝版少量绝版 33003300 元元/ /平起平起副标：副标： 首批实景现房清盘进行时！首批实景现房清盘进行时！C C、 老子信实景，不信广告老子信实景，不信广告副标：副标： 马年买房，老子只要现房！马年买房，老子只要现房！D D、 比比更合理，评判有惊喜比比更合理，评判有惊喜副标：副标： iPhoneiPhone 6 6 上市即抽幸运奖上市即抽幸运奖背面：案名背面：案名+ +电话电话老子不走，*太美了第三：第三：DMDM 单单P1P1 封面：封面：*+logo

13、*+logo新城中央新城中央城西公园旁城西公园旁向阳河畔向阳河畔实景社区实景社区购房实用导购手册购房实用导购手册P2:P2:老子不走了，巨人太美了老子不走了，巨人太美了首批实景现房清盘进行时，少量绝版首批实景现房清盘进行时，少量绝版 33003300 元元/起起*，城西公园头排观景席位，坐拥五百亩环境绿肺；千米向阳河景观带环绕在侧，纯自然河畔景观美丽天成，一线水景尽收眼底。社区内精心打造 8 万方水景园林，以向阳河活水水系贯穿，与大自然无缝相接。十二棵单价超过 20 万的银杏，以及 16 棵单价 8 万以上的香樟成树，被从遥远的地方移植到这里扎根，进口草坪四季常青，百余种名贵植物满载盎然生机。

14、内外景观相呼应，家在公园外也在公园里，来过，就不想离开。P3P3：区位：区位综合实力评比，实用购房指南综合实力评比，实用购房指南老子不走，*太美了（说明：配区位图，含北城世纪城/七彩欢乐城/中海国际/万隆国际/紫光御景/河畔铭城/御景园七个主要项目，以 A-H 取代项目名称，区位图以小区周边罗列购物中心，学校，公园，向阳河，某某城市大剧院及县医院等配套，以供客户评比使用）中心地位，中心未来中心地位，中心未来吃喝玩乐购一网打尽，精彩永不止步吃喝玩乐购一网打尽，精彩永不止步区位配套包含哪些？周边绿化购物休闲医疗教育餐饮文化娱乐体育健身金融服务市政公建交通路网城市通达性公共交通体系等序号区位因素比重

15、评判参考标准1周边自然环境22%看意向楼盘周边的绿化植被覆盖情况，是否给家人带来居住舒适，这是居家享受的主要问题2周边公共配套18%看意向楼盘周边的购物、学校、医疗等公共配套是否便利，如大型的购物广场或学区房价值偏高3道路/交通状况6%看意向楼盘道路的通达性，还要看道路是主干道，还是次干道，往往主干道楼盘会较为便利*，坐享五百亩城西公园，千米向阳河景，南侧紧邻名校云集的高中城，北侧欢乐城五万方商业即将崛起，四星级酒店、家乐福有意进驻，尚居都、新长途汽车站、城市大剧院近在咫尺，2 分钟车程可达急救中心，网罗全方位璀璨资源，畅享便捷精彩生活。您可以对照一下，您意向的楼盘具备了多少？P4P4 规划：

16、规划：第一规划，第一享受第一规划，第一享受6060 万方皖北第一国际生活城！万方皖北第一国际生活城！规划包含哪些？幼儿园社区会所景观绿化建筑密度地下停车社区规模等序号规划因素比重评判参考标准4社区景观7%看意向楼盘自身的景观设计和绿化覆盖情况，期房往往只能想像，且受规划绿地面积的制约；5规模配套6%看意向楼盘的自身配套设施，如幼儿园、老年活动会所，蓝球场、网球场等须具备一定规模才会有；6停车规划4%看意向楼盘是否为人车分流地下停车，地面停车会占用绿化面积，有老人与儿童的行走安全隐患；*，以 60 万方第一规模问鼎某某城市！社区双语幼儿园，老年会所、40%绿化，8 万方水景园林，超大地下停车场等

17、完善配套带来前所未有的人居享受。呈点式错落分布，每一个角度都经过精确的设计，封闭式安防管理，双重门禁系统，监控系统全景无死角、全覆盖昼夜监控、保安 24 小时巡逻、可视安全对讲系统令居家无忧。您可以对照一下，您意向的楼盘具备了多少？老子不走，*太美了P5P5 产品：产品：（说明：配图以 28-02 号为例，罗列户型对比优缺点，对比传统的客厅在里朝北传统户型，再附公共电梯大理石及万象城公共部位对比）品质建筑，品质生活品质建筑，品质生活精工细筑，科学空间实现理想生活精工细筑，科学空间实现理想生活建筑包含哪些？建筑外观公共门厅房间配比朝向景观采光通风等序号产品因素比重评判参考标准7景观采光视野6%看

18、意向楼盘户型的视野和采光，不仅要注重采光，更要注重各房间窗户所能看景观是否美好；8户型布局5%看意向楼盘户型的布局是否为动静干湿分离，如客厅里出现过多的门，不利于空间使用及私密保护；9公共装饰3%看意向楼盘的公共门厅及过道装饰品质，好坏往往决定居住出入的舒适感，是否利于后续维护； *，采用高档材料精心构筑社区每一处，科学合理的空间营造舒适生活，打破传统规划的建筑，以确保每一户都拥有绝佳的视野。双阳台带来的双景生活、大尺度客厅带来奢阔享受，不同格局满足不同居住梦想，同时现房实景可亲自考证。您可以对照一下，您意向的楼盘产品具备了多少？P6P6 运作：运作： 现房发售，告别等待现房发售，告别等待马年

19、买房，老子只要零风险现房！马年买房，老子只要零风险现房！运作包含哪些？工程进度销售比例融资方式等等编号运作因素比重评判参考标准10工程进度12%看意向楼盘工程的进度情况，进度比例越小，资金需求越大，随之购买风险越大，现房为零风险；11销售比例8%看意向楼盘的整体销售回款情况，销售越好，风险越小；还要看回款，低首付套贷款，回款较慢；老子不走，*太美了12融资方式5%看意向楼盘的开发融资方式，自有资金不存在还贷和利息风险，而民间借贷等开发风险较大。*获评亳州市住宅优秀示范小区第一名！实景现房呈现，告别对图纸的疑虑，零风险购房！在如今期房时代下，能买到合适的准现房实属不易。社区周边配套是否完善、开发

20、商的承诺能否真正兑现，都是购买期房时不得不担心的一个问题。敢于推出现房的开发商，往往对品牌信誉、建筑品质更有信心。您可以对照一下，您对意向的楼盘运作了解了多少？P7P7 有奖评比：有奖评比：比比更合理，评判有惊喜比比更合理，评判有惊喜iPhoneiPhone 6 6 上市即抽幸运奖上市即抽幸运奖 您的满意是我们奋斗的唯一标准！真诚感谢您的评判参与，衷心希望您的满意是我们奋斗的唯一标准！真诚感谢您的评判参与，衷心希望我们的导购手册能在您的购房过程中予以帮助。我们的导购手册能在您的购房过程中予以帮助。活动对象：即日起至抽奖前参与导购评比的客户，限一人一次；抽奖时间：暂定为 iPhone 6 于中国

21、大陆区上市后一周，预计 9 月 1 日。活动流程：奖项设置：一等奖 3 名 新上市 iPhone 6 二等奖 6 名 平板电脑 ipad3三等奖 180 名 云南红酒套装 活动须知： 参评客户须按示例要求填写表格方可参与抽奖活动；抽奖时间以 iPhone 6 上市后由开发商统一另行通知抽奖时间；抽奖客户仅限一人一次，凭身份证兑换抽奖奖券；最终解释权归某某城市县巨人房地产开发有限公司所有。至巨人营销中心领取“导购手册折页”按“示例”评比您所意向的 3 个楼盘交回“评比表” ，领取精美纪念礼品抽奖前凭身份证明领取幸运抽奖券抽取新上市幸运 iPhone 6老子不走，*太美了P8 封底整体参考因素编号

22、编号类别占比类别占比因素因素比重比重1周边自然环境22%2周边公共配套18%3区位（45%）道路/交通状况6%4社区景观7%5规划（17%）规模配套6%6景观/采光/视野6%7户型布局5%8产品（14%）公共装饰3%9工程进度12%10销售比例8%11运作（24%）融资方式5%参评姓名：身份证后四 位：联系电话：参评日期：年 月 日*价值因素价值因素意向楼盘同等因素对比取值意向楼盘同等因素对比取值意向意向 1 1 楼楼盘盘意向意向 2 2 楼楼盘盘意向意向 3 3 楼楼盘盘因素名录因素名录比重比重价值价值较强较强120%120%同等同等100%100%略弱略弱80%80%较弱较弱50%50%微

23、弱微弱20%20%示例楼示例楼盘盘城西公园12%460 552 460 368 230 92 230230 向阳河10%400 480 400 320 200 80 200200 家乐福超市6%250 300 250 200 125 50 250250 新七小中学4%150 180 150 120 75 30 150150 四星级酒店3%130 156 130 104 65 26 130130 某某城市县医院3%110 132 110 88 55 22 132132 老子不走，*太美了新长途客运站1%40 48 40 32 20 8 4040 某某城市大剧院1%20 24 20 16 10 4

24、 2020 乐行路主干道6%220 264 220 176 110 44 264264 8 万方水景园林4%150 180 150 120 75 30 7575 40%成木绿化覆盖3%130 156 130 104 65 26 6565 12 班双语幼儿园2%70 84 70 56 35 14 7070 老年活动会所1%50 60 50 40 25 10 4040 4 万平配套商业1%50 60 50 40 25 10 5050 蓝球场、网球场等1%50 60 50 40 25 10 2525 全地下停车设计4%150 180 150 120 75 30 3030 错排采光纳景3%130 15

25、6 130 104 65 26 130130 点式开阔视野3%100 120 100 80 50 20 8080 大开间客厅3%100 120 100 80 50 20 100100 动静干湿分离2%90 108 90 72 45 18 7272 大理石门厅道路2%70 84 70 56 35 14 3535 假山雕塑小品1%50 60 50 40 25 10 2525 即买即住现房12%450 540 450 360 225 90 540540 首批整盘 90%8%300 360 300 240 150 60 360360 公司自有资金5%180 216 180 144 90 36 1441

26、44 合计100%39003900 意向楼盘各项因素累计：意向楼盘各项因素累计：3257 意向楼盘与本案的对比：意向楼盘与本案的对比：643643 运用公式：意向楼盘销售价格运用公式：意向楼盘销售价格+ +对比价格对比价格=*=*应售价格；应售价格；如示例楼盘实际销售 3200，则*应售：3200+643=3843 元/平感谢您阅览由巨人地产专门为您准备的购房导购指南。巨人地产自成立以来，以专业、务实和诚信赢得了市场的认可，我们将致力于为您打造值得信赖的地产开发团队！再次衷心希望我们的导购手册能在您的购房过程中予以帮助。老子不走，*太美了四、四、 推广执行：推广执行：第一：媒休计划第一：媒休计

27、划d) 户 外：更换某某城市现有乡镇及县城户；e) DM 单：印 5 万份 DM 单，用于 5 个月的外展派单及案场销售使用；f) 纸巾盒：同步定制 1 万份纸巾盒，用于派单评比参与小礼品使用；g) 短 信：主要针对通道短信有目的发送，定位短信适当减少，控制在 50 万条/月，维系信息更新热度，其它活动另外增加。注：推广以 DM 单为主，尽理缩减推广媒开支，将推广费用。 第二：时间计划第二：时间计划时间时间类别类别内容内容责任责任配合配合3-31方案确认拟定并呈报推广方案，沟通修正并安排执行梁家文张总3-31推广定稿依据推广方案修订平面设计定稿许丙军梁家文4-1推广制作户外送喷绘，DM、纸巾盒

28、等报送制作许丙军梁家文4-1派单筹备外展人员安排及所需物料筹备谢先进梁家文4-1推广培训营销团队整体工作方向及执行培训梁家文程家兴4-2楼盘评比对各楼盘按综合评比因素统一进行评比培训梁家文程家兴4-2短信发布定位短信发布 iPhone 6 有奖评比活动梁家文谢先进4-3执行考核对置业顾问进行培训实战考核，确保执行力梁家文谢先进4-4派单筹备派单相关物料到位，人员安排完毕谢先进梁家文4-5户外更换户外、道旗更换完毕，核查更换质量许丙军梁家文4-6派单执行首批 DM 评比手册到位，派单开始谢先进许丙军4-6案场装饰售楼部内外补充装饰方案呈报沟通梁家文张总4-6沙盘更新售楼沙盘洽谈完毕，呈报沟通梁家

29、文张总4-8装饰实施售楼部内外补充装饰及沙盘制作落实梁家文雷燕4-15制作完毕DM 单及纸巾全部到位，结算制作款项梁家文雷燕4-25装饰补充二期沙盘增加，售楼部装饰补充完毕 梁家文雷燕老子不走，*太美了五、五、 本次推广预算：本次推广预算：（以实际支出为准）类别品名数量单价总价盒装纸巾10000309000iPhone 6（约 9 月抽奖使用）3700021000平板电脑 ipad3（约 9 月抽奖使用）6300018000红酒（约 9 月抽奖使用）-现有礼品类水杯-现有DM 单500000.525000短信发布5 个月 250 万0.04100000户外更换及相关配合制作，含二期围档1 次7000070000外展展板，案场广告挂饰等1 次6000推广类楼盘评比 iPhone 6 抽奖氛围（约 9 月份）13000030000外出派单活动餐费，油费及杂费计 4 个月700028000其它员工夏装统一，提升形象面105005000合 计（不含五一、六一活动，案场补充装饰及沙盘制作费用）312000312000 元元不足之处，请领导批评指正！（别附户外，道旗，DM 单设计示稿）*营销部营销部梁家文梁家文2014-3-312014-3-31老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了老子不走，*太美了