远大银发住宅项目素材.pptx

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1、银银 发发 住住 宅宅第1页/共70页目录目录前言前言一、国外老年住宅分析；一、国外老年住宅分析；二、远大住工老年住宅研究成果；二、远大住工老年住宅研究成果；三、项目风险分析及应对策略；三、项目风险分析及应对策略；四、项目风险分析及应对策略；四、项目风险分析及应对策略；五、项目后期运营模式建议。五、项目后期运营模式建议。第2页/共70页前言前言全球人口老龄化问题全球人口老龄化问题l全球进入人口全球进入人口老龄化的国家和地区已达到老龄化的国家和地区已达到7272个个l19991999年全球老年人口已达到年全球老年人口已达到5.935.93亿亿l全球全球8080岁以上高龄老人占世界老年人口总数的岁

2、以上高龄老人占世界老年人口总数的11%11%。l世界百岁老人约世界百岁老人约14.514.5万万备注：备注：进入老龄社会的标准标准是：进入老龄社会的标准标准是：0-140-14岁的少年在总人口中少于岁的少年在总人口中少于30%30%；6565岁岁及以上的老年人口大于及以上的老年人口大于7%7%或或6060岁以上人口大于岁以上人口大于10%10%；中位年龄人口大于；中位年龄人口大于3030岁。岁。第3页/共70页我国老年我国老年人口人口的发展状况的发展状况我国19991999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。2020世纪8080年代以来，6060岁以上的老年人口平均每

3、年以3%3%的速度持续增长，更为突出的是，8080岁以上高龄老人已高达11001100万，并以年均5%5%的速度递增。本世纪中叶，6060岁以上的老年人口将达到4.44.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%36%，占世界老年人口总数的22.3%22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测中国人口年龄构成及发展预测(%)(%)年年 份份19531953196419641982198219901990200020002020202020402040205020500-140-14岁岁36.2836.2840.7040.

4、7033.5933.5927.6227.6226.1026.1020.6020.6019.6019.6019.8019.8015-5915-59岁岁56.4056.4053.2253.2258.7858.7863.8063.8063.8063.8064.2064.2058.3058.3058.8058.806060岁岁7.327.326.086.087.637.638.588.5810.1010.1015.2015.2022.1022.1021.4021.40资料来源：人口研究资料来源：人口研究第4页/共70页l 我国老年人口的绝对数量大。我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠

5、，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。将超过亿。l 高龄化趋势显著。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。现出明显的高龄化趋势。l“未富先老未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入

6、老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。l“空巢空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。加。关于老年人居住情况调查结果显示，关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂三代同堂”式的传统家庭越来越少，式的传统家庭越来越少，“四二一四二一”的人口结构的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。人

7、的比例还将进一步增加。l 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在乡村年龄在6565岁及以上人口的比例达到岁及以上人口的比例达到8.1%8.1%，已经高于镇，已经高于镇6.0%6.0%和城市和城市6.7%6.7%的水平。的水平。中国老龄化社会五大特点：前言前言第5页/共70页第一部分第一部分 国外老年住宅分析国外老年住宅分析1 1、发达国家老年住宅的背景；、发达国

8、家老年住宅的背景；2 2、发达国家老年住宅的范例；、发达国家老年住宅的范例；3 3、结论。、结论。第6页/共70页发达国家发达国家1 1、发达国家老年住宅的研究背景、发达国家老年住宅的研究背景建立在建立在“先富后老先富后老”基础上的养老模式基础上的养老模式l发达的生产力水平发达的生产力水平l良好的社会保障体系良好的社会保障体系l从关注老年人的心理感受出发从关注老年人的心理感受出发第7页/共70页比较项比较项西方型社会西方型社会东方型社会东方型社会传统家庭观传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构主体家

9、庭结构亲子分居小家庭为主体亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担政府立法，社会家庭共担老年福利对策老年福利对策增强老人独立生活能力增强老人独立生活能力增强家庭养老功能增强家庭养老功能老年住宅形式老年住宅形式低层独立式住宅或公寓低层独立式住宅或公寓低层集合式住宅或公寓低层集合式住宅或公寓社区服务目标社区服务目标援护纯老年家庭援护纯老年家庭援护住宅养老环境援护住宅养老环境老年居住福利设施老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老开发社区

10、服务网点，收养在宅养老有困难者有困难者1 1、发达国家老年住宅的研究背景、发达国家老年住宅的研究背景发达国家发达国家第8页/共70页发达国家发达国家l与家人同住的老人仅占老年家庭总数的与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/41/4l截止到截止到20022002年，年，6060岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%24%l入住养老院的老年人以平均年龄为入住养老院的老年人以平均年龄为8282岁的老年女性为主岁的老年女性为主l2020世纪世纪9090年代德国倡导年代德国倡导“照料护理式住宅照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年并迅速发展为德国老年住房的主要

11、模式。住房的主要模式。2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例德国德国第9页/共70页发达国家发达国家“照料护理式住宅照料护理式住宅”不来梅老年住不来梅老年住宅宅2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例德国德国l护理理念护理理念l环境理念l建筑理念第10页/共70页发达国家发达国家l6060年代末美国进入老龄社会，截止到年代末美国进入老龄社会，截止到20022002年，年，6060岁及以上的老年人岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的口比重已占美国总人口的16%16%。l经济实力强，经济实力强，7070年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。年代中开始社会养老

12、设施的兴建和老年社区的开发。l据统计，家人同居的老人很少，据统计，家人同居的老人很少，7575的老人拥有自己的住宅，因此只的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例美国美国l独立式住宅独立式住宅l养老社区（集合住宅）养老社区（集合住宅）l养老院养老院l护理院护理院l老年养生社区（综合老年人住宅小区）老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式美国老年住房五种模式 第11页/共70页发达国家发达国家l截止到截止到20022002年，年，6060岁及以上的老

13、年人口比重已占日本总人口的岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。l目前，目前，9090以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，最低居住水平，95.595.5的老人在家中养老，的老人在家中养老，4.24.2的老人住在疗养院和的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。老人中心等老人福利设施中。l日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式日本老年住房三种模式

14、 l在宅养老在宅养老l机构养老l“两代居”2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例日本日本第12页/共70页发达国家发达国家2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 第13页/共70页发达国家发达国家同居寄宿型同居寄宿型同居分住型同居分住型邻居和住型邻居和住型完全邻居型完全邻居型2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 第14页/共70页发达国家发达国家同居寄宿型同居寄宿型同居分住型同居分住型邻居和住型邻居和住型完全邻居型完全邻居型2 2、发

15、达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 第15页/共70页通过道具使参观者模拟到老年的生通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细能空间中针对老年人设计的设计细节。节。2 2、发达国家老年住宅的范例、发达国家老年住宅的范例日本日本发达国家发达国家第16页/共70页3 3、结论、结论发达国家发达国家 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居

16、住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。l在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。为主的方式解决老年人的居住问题。l企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。第17页/共70页第二部分第二部分 远大住工老年住宅研究成果远大住工老年住宅研究成果1 1、规划要求、规划要求2 2、建筑设计、

17、建筑设计3 3、景观环境、景观环境第18页/共70页1 1、规划要求、规划要求研究成果研究成果1 1）老年住宅应当配备的基础设施明细表）老年住宅应当配备的基础设施明细表第19页/共70页2 2）住宅选址与场地设计）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。场地应

18、有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。展体育活动，又方便生活。研究成果研究成果第20页/共70页容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备3）容积率研究成果

19、研究成果第21页/共70页健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。商业服务设施4）配套设施研究成果研究成果第22页/共70页空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。2 2、建

20、筑设计、建筑设计研究成果研究成果第23页/共70页2.1 2.1 住宅公共空间的设计要点住宅公共空间的设计要点2.1.12.1.1住宅的坡道无障碍设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m1.50m的轮椅缓冲地带。的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm50mm的安全档台的安全档台。研究成果研究成果第24页/共70页设置斜坡设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡

21、，斜坡的引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。坡度应平缓。设置扶手设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感同时还应注意扶手的手感和耐久性。和耐久性。坡度平缓的台阶坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大踏步踢面高不宜大于于120mm120mm，踏面宽，踏面宽不应小于不应小于380mm380mm。设置房檐设置房檐出入口及斜坡上方宜设出入口及斜坡上方宜设置房檐。置房檐。铺设防滑地面材料铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，地面铺设应平坦，不应出现积水现象

22、，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。椅乘坐人的通行。研究成果研究成果第25页/共70页2.1.2 2.1.2 楼厅和电梯的设计要点楼厅和电梯的设计要点留足轮椅可转身的空间留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于门宽大于等于800mm800mm，出，出入口不设置台阶，宜选用推入口不设

23、置台阶，宜选用推拉门、自动门。拉门、自动门。设置信箱和留言板设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。用高度要方便所有用户。设置电梯设置电梯超过超过3 3层要配备电梯。层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置电梯内部设置轿厢壁上离地轿厢壁上离地0.9m0.9

24、m和和0.75m0.75m处有扶手处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。管装置，防止夹伤。研究成果研究成果第26页/共70页2.1.3 2.1.3 公用走廊设计要点公用走廊设计要点设置连续扶手设置连续扶手在在0.9m0.9m和和0.75m0.75m高高处宜设圆杆横向扶手，处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面扶手离墙面404050mm50mm。防

25、滑地面防滑地面使用浸水后也能防滑使用浸水后也能防滑的地面材料。的地面材料。窗门不应妨碍通行窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。妨碍走廊的通行。无突出的墙壁无突出的墙壁灭火器、留言板等应灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通设置在不妨碍走廊通行的位置上。行的位置上。无台阶地面无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m1.2m。研究成果研究

26、成果第27页/共70页2.1.4 2.1.4 公用楼梯设计要点公用楼梯设计要点易识别的台阶面易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。颜色和材质，可便于识别。设置扶手设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在有可能最好与走廊连接在一起。一起。坡度平缓的楼梯坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的为尽可能缩短

27、万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm150mm，踏面宽度不，踏面宽度不应小于应小于300mm300mm。楼梯的宽度充足楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，用拐杖的老人和搀扶人，宽度约宽度约1200mm1200mm。踏步的防滑措施踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持条，要和台阶面保持在同一平面。在同一平面。研究成果研究成果第28页/共70页2.1.5 2.1.5 院落设计要点院落设计要点防滑地面材料的铺设防滑地面材料的铺设引道

28、和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。出。设置车库设置车库车库应设计在户门附近，车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋从车棚到大门处不被雨淋到。到。房檐的设置房檐的设置在户门处可设置宽大的房在户门处可设置宽大的房檐。檐。充足的照明充足的照明门廊要保持充足的照明，门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置的阴影，注意照明的

29、位置和角度，可设置低位灯。和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置对讲话筒设置扶手设置扶手台阶边应设置连续式扶手。台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。阶附近设置斜坡。研究成果研究成果第29页/共70页2.1.6 2.1.6 细部空间设计要点细部空间设计要点1 1）墙壁）墙壁墙壁转角部分作圆角处理墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高扶手连续性处理，距地高700700800mm,800mm,采用手感好的材料采用手感好的材料如木材，截面

30、直径如木材，截面直径40mm40mm，转角也要作圆角处理。，转角也要作圆角处理。转转角角圆圆角角处处理理墙墙面面无无凸凸出出物物研究成果研究成果2 2）地面）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。耐磨损。第30页/共70页2.2 2.2 住宅室内空间的设计要点住宅室内空间的设计要点2.2.12.2.1门窗的设计要点门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m1.1m，内门通行宽度不得小于内门通行宽度不得小于0.8mm0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门轻易于开启

31、，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m0.9m1m1m之间；之间；居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆研究成果研究成果第31页/共70页易开闭的户门易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度

32、，不应产生具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。浓重的阴影部分。采用醒目的开关。采用醒目的开关。扶手的设置扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半扶手的断面采用易抓握的半圆形。圆形。台阶的处理台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。以便识别。防滑地面防滑地面采用浸水后仍防滑的采用浸水后仍防滑的地面材料。地面材料。地砖接缝不要太宽。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在户门门槛高度应控制在2cm2cm左右。左右。2.2.22.2.2门厅的设计要点门厅的设计要

33、点研究成果研究成果第32页/共70页2.2.3 2.2.3 室内走廊的设计要点室内走廊的设计要点连续扶手连续扶手使用近圆形的扶手。使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。置低的壁灯。使用方便的开光装置使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面应设置带指示功能的大面板开关。板开关。走廊长的房间，应在多处走廊长的房间，应在多处设置控制开关。设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料便于使用的扶手高度和材料设

34、置扶手高度约设置扶手高度约700700800mm800mm，注意材料的手感和耐久性。注意材料的手感和耐久性。防滑地面防滑地面地面使用防滑材料。地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。采用坚硬的材料。宽敞的走廊宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于共同通过，宽度不应小于1m1m。进房间的入口的宽度不得小于进房间的入口的宽度不得小于800mm800mm。无阶差地面无阶差地面地面应无阶差，各房间地地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在面的高差应控制在3mm3mm以内。以内。研究成果研究成果第33页/共70页2.2

35、.4 2.2.4 楼梯的设计要点楼梯的设计要点楼梯的宽度不应小于楼梯的宽度不应小于1200mm1200mm，满足两人搀扶，满足两人搀扶通过；通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有角，楼梯带有500500600mm600mm的暗示区；的暗示区；扶手半径以扶手半径以303040mm40mm为为宜，扶手与墙之间应有宜，扶手与墙之间应有404050mm50mm的空隙；的空隙；扶手可设置为双重高度扶手可设置为双重高度（900900和和750mm750mm两种）两种）研究成果研究成果第34页/共70页宽敞楼梯宽敞楼梯楼梯可并行

36、通过使用拐杖楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。的老人与搀扶人。扶手的设置扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一设置防滑条时和台阶在一个平面上。个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。台阶边沿不应突出。方便的开关方便的开关除感应灯外，安装带暗示除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双上下楼两侧都可操作的双路开关。路开关。充

37、足照明充足照明为了不产生浓重的阴影，为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。研究成果研究成果第35页/共70页2.2.5 2.2.5 卫生间设计要点卫生间设计要点无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面

38、材料防滑并易清洗。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。研究成果研究成果第36页/共70页浴室设计要点浴室设计要点开关方便且安全的门开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。易破碎的玻璃。看护用空间看护用空间浴室应保证看护时必要的浴室应保证看护时必要的空间。空间。防滑地面材料防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设应选用防水防滑地面铺设材料。材料。设置扶手设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水水龙头一侧的

39、墙壁上应设置水平和垂直扶手。平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水选择使用方便且可调节水温的水龙头。温的水龙头。设置紧急告警装置设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置置，应事先设置备用配置管线。管线。尽量少设置台阶尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设不得以设置台阶时，应设置扶手置扶手高度适当的浴缸高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为避免过高，应为30cm30cm50cm50cm。研究成果研究成果第37页/共70页2.2.62.2.6厨

40、房设计要点厨房设计要点使用方便的操作台设计使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作台高度适合老人坐着操作。操作。安全操作装置安全操作装置煤气灶上方应安装安全装煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发或者忘记关煤气的情况发生。生。尽量使用没有明火的电磁尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。等厨房器具。安装告警装置安装告警装置安装防火告警装置或预留安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。安装告警装置的配管配线。光线充足的照明光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部

41、时，还应考虑操作台局部的照明。的照明。使用方便的杂物柜使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。置在使用方便的位置。方便使用的开关方便使用的开关安装便于操作的大面板开安装便于操作的大面板开关关操作性好的水龙头操作性好的水龙头应应操作简单并且容易调节操作简单并且容易调节。防滑防污地面防滑防污地面厨房面积要求厨房面积要求使用面积不宜小于使用面积不宜小于6m6m2 2。最小短边净尺寸不应小于最小短边净尺寸不应小于2.1m2.1m。研究成果研究成果第38页/共70页2.2.7 2.2.7 居室设计要点居室设计要点冷暖空调的设置冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置为

42、了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取避免使用燃油、燃气式取暖器。暖器。安全并且使用方便的窗饰安全并且使用方便的窗饰框框窗户直接对外采光；在玻窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶与各房间的连接处的台阶设置设置尽量少设置台阶，如需设尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在置，注意高差控制在3mm3mm以内。以内。防滑地面材料防滑地面材料地面应铺设防滑材料。地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插使用方便的开关、电源插座座大面板开

43、关的设置以及电大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用源插座应安装在便于使用的位置。的位置。光线充足的亮度光线充足的亮度充分获取自然光，注意适充分获取自然光，注意适当的亮度设计。当的亮度设计。开关方便的门开关方便的门最好采用平开门形式，采最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。用的握柄式把手。研究成果研究成果第39页/共70页2.3物理环境室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。

44、住宅通风与采用新风系统。研究成果研究成果第40页/共70页3.13.1老年人室外居住环境的分类老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境供老年人从室内观赏的室外环境3 3、环境景观、环境景观研究成果研究成果第41页/共70页3.2 3.2 老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点庭院的朝向应避开强风和庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外

45、响，注意庭院与室内、外的关系。的关系。庭院中步行通道的位置应庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。避免干扰。庭院与室内的庭院与室内的关系关系庭院与室外的庭院与室外的关系关系研究成果研究成果第42页/共70页3.3 3.3 老年人室外活动场所的细部设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需还要考虑老人们交谈的需要。要。花坛和种植地应高出地面至花坛和种植地应高出地面至少少75cm75cm，预防老年行人被，预防老年行人被绊倒。绊倒。室外标志地设计应

46、考虑老年室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速设置的标志应与从时速25km25km汽车上观看的标志尺汽车上观看的标志尺寸相同。寸相同。研究成果研究成果第43页/共70页第三部分第三部分 远大住工老年住宅尝试远大住工老年住宅尝试第44页/共70页设计举措设计举措规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。实践尝试实践尝试第45页/共70页实践尝试实践尝试设计举措设计举措小区入口的无障碍设计小区入口的无障碍设计第46页/共70页设计举措设计举措小区道路的无障碍设计小区道路的无障碍设

47、计实践尝试实践尝试第47页/共70页设计举措设计举措组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间。形成利于沟通的邻里空间。实践尝试实践尝试第48页/共70页设计举措设计举措每个组团端头的每个组团端头的“五合一五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设置。用、告示为一体）的小型场所的设置。实践尝试实践尝试第49页/共70页第四部分第四部分 项目风险分析及应对策略项目风险分析及应对策略第50页/共70页项目风险分析及应对策略 项目风险及分析老年人及其子女对居住养

48、老方式和生活方式认知认程度及时间长短无产权销售，贷款不能办理后期运营及交易问题较多转让、产权归属问题复杂不清目标客群及其子女的传统观念风险因素第51页/共70页项目风险应对策略硬件、软件相结合推介宣传以服务为导向，化解人们对养老社区的疑虑以人为本，实现人性化设计“量身定做”的设计建设配套完善的养老社区，从环境优美，设施齐全合理的定价策略，刺激其消费载体多管齐多管齐下综合下综合治理治理项目风险分析及应对策略 第52页/共70页使用权销售与法律风险分析及应对策略无产权产权交易复杂购买时不能办理银行按揭购买后不能办理抵押贷款购买及后期转让存在众多问题合理定价，利用价格优势分期付款或降低销售年限开发商

49、品牌保障相关企业及政府部门担保专业运营公司提升项目核心竞争力风 险应对策略第53页/共70页第五部分第五部分 项目后期运营模式建议项目后期运营模式建议第54页/共70页1、养老社区养老模式 养老社区的特征 养老社区的类型 运营模式建议储藏办公管理门厅接待医疗护理保健棋牌棋牌健身居居住住单单元元居居住住单单元元居居住住单单元元绿地庭院餐餐厅厅车库洗衣后勤锅炉厨房杂院服务型养老社区服务型养老社区生活完全或部分能够处理希望得到照顾的老人身患平生疾病或无法处理生活的老人按需要提供服务全方位服务提供膳食、清洁安全管理等服务私密性较强除餐厅、活动室等公共空间外，居室有一定私密性提供膳食、护理安全管理等服务

50、私密性较强除餐厅、活动室等公共空间外，居室受到监护第55页/共70页老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐老有所教老年人对养老模式的需求 追求个人兴趣，实现个人价值追求个人兴趣，实现个人价值自我实现需求自我实现需求知识、理想、抱负等知识、理想、抱负等使老有所为，发挥余热使老有所为，发挥余热受人尊敬需求受人尊敬需求成就、权力、名誉等成就、权力、名誉等保持与子女密切的联系，邻里和谐保持与子女密切的联系，邻里和谐情感的需求情感的需求交往、归宿感、亲友之交往、归宿感、亲友之爱等爱等独立卧室、不被打扰、防卫措施独立卧室、不被打扰、防卫措施安全需求安全需求回避危险、恐惧、威胁回避危险、恐惧、威胁等等居住