一专题房地产业与房地产法.pptx

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1、2023/2/21房地产法框架体系房地产业与房地产法房地产登记问题房地产保险问题商品房预售问题商品房按揭问题房地产租赁问题建筑物区分所有权之共有问题物业税问题城市房屋拆迁问题第1页/共33页2023/2/21第一专题 房地产业与房地产法概述房地产业房地产法概述第2页/共33页2023/2/21相关法理土地管理法：土地所有权与使用权开发与交易的基础；建设用地管理；城市房地产管理法：房地产开发（主要为房地产交易）我国的土地所有权主体只有两类：国家、集体；使用权主体却相当分散国有土地主要用于建设用地，而建设用地也只能使用国有土地（有例外）；集体所有的土地只有被征收为国有后才能用于建设用地（土地征收制

2、度）；集体所有的土地主要在于承包用于农业经营，但在特定情形下也可以用于建设用地（乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设；临时用地2年）第3页/共33页2023/2/21概 述一、房地产概念的产生（一）我国内地：与不动产是同一语义（二）不动产的概念大体有三种表述一是大陆法不动产的概念：不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等，强调自然属性；二是传统英美法不动产的表述：不动产是指拥有所有权的事物所有者可以使用、控制或处置的事物，强调所有权属性；三是现代意义上的不动产：指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制

3、条件下使用、处置和使用土地的权利。它强调限制条件和包括政府税收、债权人利息等形式的优先要求权。第4页/共33页2023/2/21（三）不动产与房地产概念的产生有以下三个显著区别一是概念产生的时间不同：房地产比不动产要晚得多，不动产自罗马法以来已有上千年历史，而我国法律上动产与不动产概念的沿用只是近百年的事情。我国房地产一词最早见于20世纪初叶，它是中国现代城市社会的产物。二是利益的重心不同：传统不动产利益对个人私有财产予以最强有力的法律保护，特别是对土地利益的保护，保护的重心是土地，性质是私有。房地产以房屋为重心，它是现代城市经济的产物，只有在城市中，不动产才以房屋为主要表现形式，只有城市的土

4、地才不再称为“田”而称为“地”追求一种特殊的利益格局：城市商业利益优势的格局。第5页/共33页2023/2/21三是产生的法律要求不同：当房地产社会关系完全可以被私法所调整时，它就为不动产制度所覆盖，无须形成所谓的房地产法。但当对这种社会关系私法不足以调整，需要特别法或以特别法为主导时，就有形成相对独立的规范体系的必要和可能。二、房产的概念房产，是指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。（一）房产不同于房屋：房屋是建筑物的自然属性；房产是建筑物的社会经济形态第6页/共33页2023/2/21（二）房产具有更鲜明的

5、物权属性（三）房产概念的局限性：无论大陆法系还是英美法系都不存在房产的概念，即使经常使用房地产概念的我国香港和澳门地区，也从未有过与地产并列的所谓房产。房产是我国内地房地产制度中的一个特有的概念，其产生和存在主要有以下三个原因：第一，中国历史上的民法受日本民法影响较大，在土地与建筑物关系上采纳了分别主义原则，且香港地区房地产制度实行的一物多权原则亦对内地房地产法有较大的影响；第二，新中国房地产制度有特殊的历史背景，即便如此，目前国家的政策法规中已很少见到孤立的房产的提法；第7页/共33页2023/2/21第三，我国实行土地公有制，房屋的所有权与土地的所有权往往是不一致的。房地产消费者通过房地产

6、市场直接获得的主要是房产，而地产则主要是开发商与政府之间的事情，一度通行的房产与地产二证分离的状况加剧了这种分裂。（四）房产的广义与狭义问题狭义房产，指城市中有商品意义的可交易的房产，主要指城市房地产业中的房产，首先受城市房地产管理法等特别法的规范，也受民法等一般法的规范。广义房产，既包括城市房产，也包括乡村房产和特殊用途房产。从发展来看，房产的概念应当逐步被物权法的相关概念所取代；广义房产不属于房地产业的范畴，也不属于狭义房地产法的调整对象。第8页/共33页2023/2/21三、地产的概念（一）狭义的地产，是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能

7、带来相应经济效益的建设用地。广义的地产，指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。第9页/共33页2023/2/21（二）一般说来，地产是普通法上的一个概念。大陆法由于有系统的物权法和不动产制度（许多国家还另有土地法），因此，一般不单独使用地产的概念。在大陆法上，与地产最为相关的概念往往被理解为不动产意义的土地，即法律上确认了所有权的土地。（三）地产实际是强调用财产法而非管理法来对待土地资源，这在我国房地产法中有待加强的。由于我国土地所有权存在不同的法律类型，而且土地利益在我国具有复杂多样且至关重要的意义。第10页/共33页2023/2/21因此，我

8、国地产的概念应当区别不同情况而严格区别：1、城市房地产开发经营，要严格限制在狭义地产的范围，只有那些与国有土地使用权相联系的土地才具有地产的意义，而一切作为资源特别是予以保留的资源土地，或者是法律禁止其发生土地使用权流转关系的土地，这些土地基本上是绝对禁止或严格限制进入房地产市场的。2、对于其他地产如乡村地产、有限制允许进入房地产市场的地产，应当首先适用特别法的规定。避免这类地产对城市房地产业的干扰和冲击。第11页/共33页2023/2/21四、房地产的概念广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。事实上与不动产具有同一性。狭义上的房地产特指以商品经

9、营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。是现行房地产制度和理论的研究对象。是我国内地和港澳地区既有别于传统大陆法不动产制度，又有别于英美财产法制度的一项特有的制度。第12页/共33页2023/2/21房地产业一、房地产业的概念和性质（一）在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。房地产业，指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业不同于房地产：房地产业是一种经营行为，客体是房地产，对象是房地产消费者；房地产是一种财产权，房地产消费者直接追求的就是这种财产权。房地产业经营者追求的是这种财产权所带来的商业利益。第13页/共33页2023/2/21（二）房地产业

10、的特征1、经营性与投机性：商品经济意义上的特征不动产的资产特点（不可移动性；异质性，即独特的位置决定了不可替代的性质；不灭性和稀缺性；聚合效应，成本与效益的差异巨大）；来源于商品经济的要求，与传统的不动产制度追求的财产权稳定性形成对照的是，房地产业的投机性异常强烈；来源于房地产业投资的特点：周期长、规模大；房地产具有投资性与投机性，这种高投资、高效益的投机机制具有极强的资金凝聚力，形成“开发热”、“房地产热”；房地产投机既具有积极功能也具有消极功能。第14页/共33页2023/2/212、城市第三产业性与综合产业性：与其他产业关系的特征；第三产业狭义房地产业的基本属性；房地产业的第三产业性质或

11、服务业性质决定了它的基本功能应当是：以最广大群众最迫切需要的住房利益的实现为首要宗旨，保证房地产商品全面、优质、公正地在社会生活中实现其价值和使用价值。但是3、综合导向性与泡沫性综合导向性主要表现在：房地产业对经济总体运行具有较强的导向性；房地产业在工业化、城市化进程中兴起和发展，成为相对独立的产业，它又反过来促进工业化、城市化的发展。房地产业作为经济发展的标志，是宏观调控的主要领域之一。房地产业的泡沫性的危害：“房地产热”、“开发区热”，虚假的繁荣，社会资源的巨大浪费，随之而来的深刻危机。第15页/共33页2023/2/21二、房地产业的作用（一）对人民生活的作用：隐含着一个不可回避的矛盾：

12、一方面要满足人民住房的基本需求，另一方面是房地产商品的巨大商业利润。（二）对完善市场体系的作用：房地产业的活力是整个市场活力的重要方面：第一次带动、第二次带动；房地产业是我国目前最大的利用外资市场之一。涉外房地产业吸引外资主要有四种形式：折资入股；土地有偿有期限出租或出让；出租或出售房地产；通过金融机构为外商提供贷款或为外商向境外银行申请房地产抵押贷款提供担保业务。发展涉外房地产业的直接作用：开拓创汇渠道，提供建设投资，增加城市资金积累，完善我国市场体系；但是，其更具有投机性和泡沫性。第16页/共33页2023/2/21（三）对发展国民经济、增加国家财富的作用：土地出让金（或称地租）、税收、费

13、用，构成国家对房地产收益进行再分配的租税费体系。目前存在的问题：对租和税征管不严，造成房产税收和土地收益的严重流失；在房地产费征管上则乱收费，加重发展商和消费者的负担。三、我国房地产业的可持续发展问题（一）可持续发展原理的基本内容：其思想源于二战后对发展理论的变革与更新；在国际社会则始于我们共同的未来的研究报告。早期的核心思想：“既满足当代人的需要，又不对后代满足其需要的能力构成危害”；包括两个概念：“需要”、“限制”；里约宣言与21世纪议程等国际公约中均予以确认。社会可持续发展战略理论最初是针对环境与资源问题，目前已将这一概念扩大到社会经济领域。2004年8月28日土地管理法第1条作为立法宗

14、旨第17页/共33页2023/2/21（二）我国房地产业与可持续发展要求的差距我国房地产业在很大程度上依然保留着以往传统发展和粗放经营为特征的发展模式。具体表现为：发展模式上：重经济效益，轻环境效益和社会效益，重发展的速度和数量，轻发展的效益和质量，重外延型的扩大再生产，轻内涵性的扩大再生产；对土地资源的立法取向上：长期以来我国的土地管理法事实上是一部征地法，特别是在房地产建设用地问题上，重开发和利用，轻保护和补偿，造成土地资源的大量浪费和破坏；在房地产业利益结构上：房地产业发展中的大起大落与可持续发展要求的持续和稳定相悖，房地产利益结构中各种利益主体的矛盾深化与可持续发展要求的利益兼容一致相

15、悖（滥批地问题和土地投机问题，违背了限制原则）第18页/共33页2023/2/21我国内地借鉴了香港的土地使用权出让制度，其与可持续发展不相适应的各种弊端在我国房地产业的发展过程中也都不同程度的反映出来，在某些方面甚至比香港更为严重；具体表现为：浪费土地资源；损害消费者利益：热衷于高档房投资；抬高房屋售价；与建筑商串通，不顾工程质量，偷工减料。不符合优先保护原则与代内公平原则。（三）可持续发展战略与我国房地产法律制度的完善可持续发展战略在我国法律规范中的体现目前主要限于我国承认和加入的一些国际公约；国内规范中，国务院制定的21世纪议程是我国可持续发展原理最系统的阐述，近年来更成为我国经济发展战

16、略规定于党和政府的文件中（政策性规范）；真正规定在法律中的仅见于新修改的土地管理法。第19页/共33页2023/2/21房地产法概述一、房地产法的概念房地产社会关系受政策、法律、行业规约、传统习惯、组织纪律与内部规章等多种社会规范调整，其中房地产法是调整特定房地产社会关系的法律规范的总称。广义的房地产关系：房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系。狭义的房地产关系：房地产业城市房地产管理法我国房地产法是国家制定或认可的并以国家强制力保障实施的，调整以房地产经营和房地产管理为核心，包括房地产民事和社会保障关系的法律规范总称。第20页/共33页2023/2/2

17、1二、房地产法的调整对象（一）我国房地产专门法所调整的房地产社会关系，核心领域是房地产经营管理关系；城市房地产管理法第2条，特定的房地产社会关系即房地产经营管理关系，狭义的房地产社会关系，也是广义房地产社会关系中的核心部分。（二）我国房地产法与相关法律部门共同调整的房地产社会关系，按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为四类：1、房地产民事关系：房地产权属法律关系，房地产交易关系；某些部分以民法一般调整为主，专门法规为辅，另一部分则为一些房地产专门法所调整的社会关系；第21页/共33页2023/2/212、房地产管理关系：除了有一部分是纯粹的行政关系外，绝大部分属于管理关系；另一部分也是大部分属

18、于与经济法律关系相交叉而又以行政性为主的关系（不具备财产内容或不以财产内容为主，以管理与被管理的关系为主）；3、房地产社会保障关系：住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。这类房地产关系虽具有较强的公法性，但与房地产行政关系有本质上的区别；虽然有一定的财产内容，但与民商事关系亦有本质上的区别；它与经济法律关系更为接近，但经营管理的因素很有限。目前在我国，这类社会关系介乎于经济法律关系与劳动法律关系之间，而基本上可以纳入经济法律关系。第22页/共33页2023/2/214、房地产法调整对象的主要特征决定了房地产法的综合法律规范特

19、征。房地产专门立法大都带有综合性，其中有一些民法属性较强些；有一些行政法属性较强些；有一些较多地体现了社会保障法的功能；更多的房地产法律规范直接体现了经济法律规范的综合性。这一特征决定了对房地产关系的法律调整不能片面强调某一部门法的功能而忽视其他部门法的功能，例如过于强调房地产法的经营性，即商法属性，势必助长房地产开发热，就不能保证房地产业健康、持续发展，这是我国前一个时期存在的主要问题。从本质上说，房地产法应当主要属于经济法的范畴。第23页/共33页2023/2/21三、房地产法律关系房地产业是以现代城市经济为重要标志的市场经济发展到较高程度的产物，而现代市场经济本身即意味着法制经济。房地产

20、法律关系具有如下特征：（一）是一种新型的法律关系：体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值：在产权制度方面，现代物权法和财产法重土地利用权原则；在价值取向方面，房地产的社会价值和公民的居住基本生存权利的价值；在调整方法上，提倡法律对各种不同利益的协调、兼顾和综合调整；在法理学方面，贯穿了现代法理学的许多新理念，突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限（合理利用与持续发展；代内公平与代际公平；发展与限制原理）。第24页/共33页2023/2/21（二）是一种综合的法律关系：主体的综合性（民事、行政、经济法律关系主体）；内容的综合性（民事、行政、社会保障法律关系）；客体的综合性（包括物、但主

21、要是服务性的经营行为）。（三）是一种有限的法律关系：这种局限性在不同国家和地区有所区别：西方，基本上局限于不动产交易法律关系；我国港澳地区则局限于房地产开发和交易关系；我国内地房地产法律关系的范围在理论上尚无定论，主要争论之一在于住宅商品化制度特别是带有社会福利性质的住宅开发和交易应否属于房地产法律关系（有必要进入房地产市场）。第25页/共33页2023/2/21四、房地产法律关系的要素（一）主体：即房地产法律关系的参加者，可以从不同角度进行分类1、从一般民事法律关系的角度可分为：国家、法人和公民，这是许多房地产法论著的分类方法，但不能涵盖一切主体房地产民事诉讼法律关系要求必须是平等主体之间产

22、生的房地产纠纷，下列房地产纠纷法院不予受理：（1）属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件；（2）用行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷案件；（3）因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷案件；（4）因军队离休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷案件；（5）关于违章建筑的认定与处理的纠纷案件；（6）因所有权或使用权权属不明发生的纠纷案件。上述案件有的按行政案件处理；有的由有关部门处理；有的由单位内部处理。第26页/共33页2023/2/212、从各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可分为：（1）国家或政府：具有三重性质或地位：一般民事法律关系主体；作为房地产法

23、律活动中的管理者所具有的主体资格；作为国有土地资源所有者和管理者的特殊主体资格，这是我国内地和港澳地区的特有现象；（2）房地产开发商：房地产发展商。我国的房地产开放企业分为三种五级：房地产开发专营企业；房地产开发兼营企业；房地产开发项目公司。我国对房地产开发企业实行分等定级，将房地产专营企业按企业的资金、人员的素质、管理的水平等资质条件分为五个等级；第27页/共33页2023/2/21（3）建筑商：又称工程承包商，受建筑法和合同法的规范。我国对建筑施工企业的管理主要包括：企业资质管理、施工管理和建设工程监理；并按企业的资历、技术管理人员等级和数量、固定资产和专业设备的数量以及生产能力等条件分为

24、四个等级，并以此划分可承接的不同规模和类别的建筑项目；（4）房地产卖方：主要指作为商品的房屋的出售者，也包括土地使用权转让的卖方，但不包括土地使用权出让的卖方。亦可分为：销售商、投机商和非经营性销售者；（5）房地产买方：具有消费者资格，应当受到消费者权益保护法的进一步严格保护；（6）房地产辅助商：房地产经纪人；房地产交易行；房地产金融和保险机构；房地产估价机构；房地产咨询顾问人；物业管理企业；房地产律师；（7）房地产他项权利人和义务人：抵押权人及其相对人、承租人等。第28页/共33页2023/2/213、从房地产利益机构关系，可以分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。在房地产三元利益结构

25、中，首先政府处于最强有力的地位；其次是商人或企业的地位和利益；处于最弱势地位的是作为房地产消费者的公民个人。我国前一时期一些地方的房地产立法和政策取向过分强调市场和价值规律的作用，事实上是商业利益主导我国房地产主体利益结构决定了我国房地产法律调整的总方针。（二）客体：房地产物质利益，是物与行为相结合而成的。从宏观上来看，房地产法也正是对这种物质利益进行协调的法律体系。（三）内容：综合性性质上可分为三类：1、房地产民事权利义务：其特征是权利义务主体一律平等，以财产权为核心，如房地产物权、债权与继承权；2、房地产行政权利义务：其特征是主体地位不平等，权利义务不涉及或不直接涉及等价交换的物质利益，体

26、现的是一种领导与被领导、管理与被管理的关系；3、房地产经济权利义务：其特征是，同时具有房地产财产内容和管理内容，二者缺一不可；它以国家意志和社会利益为本位；其调整方法是法律、行政和经济手段的综合。第29页/共33页2023/2/21五、房地产法的渊源我国房地产法的渊源可分为两大类：专门性规范和相关性规范（一）专门性规范我国狭义的房地产关系主要通过这类规范中的专门法律、法规调整；而房地产社会保障关系目前则主要通过这类规范中的政策性规范调整。1、现有的房地产专门性法律、法规2、我国现行房地产重要政策规范主要包括以下几个方面：保护土地特别是耕地的政策；对房地产社会经济关系中政治性较强领域的政策；房地

27、产社会经济关系中的一些边缘性问题的政策；党和政府关于房地产发展方向的一些基本原则性的政策规定；改革过程中一些过渡性规范；3、法律解释：立法、司法和行政解释第30页/共33页2023/2/21（二）相关性规范1、宪法：其价值主要体现在严格保护土地公有制，保护作为公民基本权利重要组成部分的房屋所有权。2、民法：在大陆法系中，所谓的房地产法实际上直接来源于民法中的不动产制度3、经济法：房地产法与经济法的联系最为紧密，经济法中与房地产法直接相关的主要规范包括：土地法；城市规划法；公司法；4、社会保障法：应当包括：解决低薪阶层住房的立法；住房补贴的立法；公务员住房立法等5、相关其他法律：主要包括环境保护法、消费者保护法等。第31页/共33页2023/2/21第32页/共33页2023/2/21感谢您的观看！第33页/共33页