《土地所有权》PPT课件.ppt

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1、第三章第三章 土地所有权土地所有权土地所有制土地所有制n土地土地,是一个可以保值和增值的特是一个可以保值和增值的特殊物品殊物品.n土地所有权的归属问题土地所有权的归属问题千百年来一千百年来一直是人们斗争的主题，中国历史上，直是人们斗争的主题，中国历史上，每一次农民起义都是以和每一次农民起义都是以和“耕者有耕者有其田其田”类似的口号作号召的，从这类似的口号作号召的，从这个意义上说，每一次农民起义，都个意义上说，每一次农民起义，都是是“土地革命土地革命”。n封建时期的土地革命故事：封建时期的土地革命故事：n秦朝秦朝陈胜吴广起义陈胜吴广起义 “王侯将相，宁有种乎？伐无道，王侯将相，宁有种乎？伐无道，

2、诛暴秦诛暴秦”n唐朝唐朝黄巢起义黄巢起义 “天补均平天补均平”首次提出了首次提出了“平均平均”财富的财富的要求要求n清朝清朝太平天国运动太平天国运动 “有田同耕，有饭同食，有有田同耕，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人钱同使，无处不均匀，无人不饱暖不饱暖”土地所有制土地所有制n近代我国土地革命运动一共有近代我国土地革命运动一共有5 5次：次：1 1）国民大革命时期）国民大革命时期打土豪打土豪 分田地分田地 2 2）国共十年对峙时期）国共十年对峙时期在根据地开展以在根据地开展以“依靠贫雇农，依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消

3、灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民土地所有制变封建半封建的土地所有制为农民土地所有制”为路线的为路线的土地革命土地革命 3 3）抗日战争时期）抗日战争时期“双减双交双减双交”政策政策 4 4）解放战争时期）解放战争时期没收地主土地，实行耕者有其田的土没收地主土地，实行耕者有其田的土地制度，按农村人口平均分配土地地制度，按农村人口平均分配土地 5 5）建国初期）建国初期彻底废除封建土地所有制彻底废除封建土地所有制 土地所有制土地所有制n土地所有制是土地制度的核心土地所有制是土地制度的核心n土地制度有广义和狭义的概念之分土地制度有广义和狭义的概念之分 n广义的土地制度广义的土地制度是指包括

4、一切土地问题的制度，是人们在是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等制度、土地税收制度和土地管理制度等 n狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。和土地的国家管理制度。土地所有制土地所

5、有制n土地制度土地制度人们在拥有、占有、使用、收益和处人们在拥有、占有、使用、收益和处置土地方面所形成的社会关系的总和。置土地方面所形成的社会关系的总和。教材对教材对“土地制度土地制度”的定义的定义重点掌握重点掌握补充资料：我国三次土地制度变革补充资料：我国三次土地制度变革 n建国以来，我国土地制度经历了三次重大变革：建国以来，我国土地制度经历了三次重大变革：1 1）1949-19531949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向农民土地所有制的年土地改革，完成了封建土地所有制向农民土地所有制的过渡；过渡；解放后我国土地制度改革是在解放后我国土地制度改革是在19471947年我党制定的中

6、国土地法大纲的年我党制定的中国土地法大纲的基础上进行的。土地改革法的立法宗旨是：实现土地所有制的转变，建基础上进行的。土地改革法的立法宗旨是：实现土地所有制的转变，建立农民的土地所有制，但这并不是农民土地私有制。农民只是拥有了土立农民的土地所有制，但这并不是农民土地私有制。农民只是拥有了土地的使用权。地的使用权。中国革命的目的是消除剥削，而剥削的根源就是封建社会中国革命的目的是消除剥削，而剥削的根源就是封建社会私有制，显然，我们不会用一种土地私有制取代另一种土私有制，显然，我们不会用一种土地私有制取代另一种土地私有制。地私有制。2 2）19581958年的人民公社运动，实现了农民土地所有制向集

7、体所有制的年的人民公社运动，实现了农民土地所有制向集体所有制的转换；转换；土地改革后，农民虽然分得了土地等生产资料，但由于农村生产力极土地改革后，农民虽然分得了土地等生产资料，但由于农村生产力极其落后，农民拥有的生产工具严重不足，生产资料十分缺乏，农民在其落后，农民拥有的生产工具严重不足，生产资料十分缺乏，农民在生产中遇到了很大的困难。面对这种客观现实，走合作经营的道路成生产中遇到了很大的困难。面对这种客观现实，走合作经营的道路成为了必然的选择。为了必然的选择。合作社分为初级社和高级社。地和生产资料是农民参加初级社的合作合作社分为初级社和高级社。地和生产资料是农民参加初级社的合作条件，农民凭借

8、自己的劳动和提供合作的生产资料，分享合作收益。条件，农民凭借自己的劳动和提供合作的生产资料，分享合作收益。合作社的积极效应是，促进了合作社的产量；使合作社社员的收入大合作社的积极效应是，促进了合作社的产量；使合作社社员的收入大大提高。即实现了大提高。即实现了1+11+12 2的效应。的效应。高级合作社的主要特点是：土地和其他主要生产资料归合作社集体所高级合作社的主要特点是：土地和其他主要生产资料归合作社集体所有，以生产队为基本的劳动组织形式，集体劳动，以社为单位统一进有，以生产队为基本的劳动组织形式，集体劳动，以社为单位统一进行生产计划，产品归合作社集体占有，行生产计划，产品归合作社集体占有，

9、补充资料：我国三次土地制度变革补充资料：我国三次土地制度变革 3 3）1979-19841979-1984年农村土地承包经营权制度的确立，建立了在集体所有的年农村土地承包经营权制度的确立，建立了在集体所有的土地上设立的土地用益物权制度。土地上设立的土地用益物权制度。从人民公社体制转变为土地承包经营责任制，经历了渐进性的变化过从人民公社体制转变为土地承包经营责任制，经历了渐进性的变化过程。程。19791979年年9 9月，党的十一届四中全会通过关于加快农业发展若干月，党的十一届四中全会通过关于加快农业发展若干问题的决定、问题的决定、19801980年年9 9月会议纪要关于进一步加强和完善农业生月

10、会议纪要关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题和产责任制的几个问题和19821982年年1 1月月1 1日中共中央发出的日中共中央发出的“一号文件一号文件”，这些文件确立了农村土地承包经营权制度，保证了土地制度在所有，这些文件确立了农村土地承包经营权制度，保证了土地制度在所有权不变的前提下，实现了土地所有权与利用权的分离，为以土地利用权不变的前提下，实现了土地所有权与利用权的分离，为以土地利用为中心的为中心的土地用益物权土地用益物权制度的建立奠定了基础制度的建立奠定了基础。n三次土地变革有着不同的社会、经济背景，表现出不同的制度特征，三次土地变革有着不同的社会、经济背景，表现出不同的制度

11、特征，但变革的规律基本是相同的，即都是沿着但变革的规律基本是相同的，即都是沿着“以土地利用为中心以土地利用为中心”的土的土地制度的方向发展。地制度的方向发展。补充资料：我国三次土地制度变革补充资料：我国三次土地制度变革 n土地所有制土地所有制以国家意志对土地所有权的内涵、以国家意志对土地所有权的内涵、性质和地位做出界定，是人们行使土地权利时必性质和地位做出界定，是人们行使土地权利时必须遵守的行为规范。须遵守的行为规范。教材对教材对“土地所有制土地所有制”的定义的定义重点掌握重点掌握n土地所有制争议的实质就是土地所有制争议的实质就是,土地的的增值部分归谁所有土地的的增值部分归谁所有的问题的问题.

12、私有制是归私人所有私有制是归私人所有,公有制是归大家所有公有制是归大家所有.n土地所有制形式：土地所有制形式：n国家（全民）所有国家（全民）所有主要存在于社会主义国家主要存在于社会主义国家n国家（国王）所有国家（国王）所有主要存在于君主立宪制国家主要存在于君主立宪制国家n国家（中央政府或各级地方政府）所有国家（中央政府或各级地方政府）所有n各级政府分别所有各级政府分别所有主要存在于联邦制国家主要存在于联邦制国家土地所有制形式土地所有制形式n土地所有制形式：土地所有制形式：n合作组织集体所有合作组织集体所有在我国表现为农民集体所有制在我国表现为农民集体所有制n公共事业部门或团体所有公共事业部门或

13、团体所有n部落、氏族、村社、宗族等所有部落、氏族、村社、宗族等所有n私人所有私人所有土地所有制形式土地所有制形式n土地所有权土地所有权是土地所有权人对土地的是土地所有权人对土地的拥有、占有、使用、拥有、占有、使用、收益和处分的权利收益和处分的权利，它是一种，它是一种权利束权利束。n土地所有权的特征：土地所有权的特征：1 1）权利的基础性）权利的基础性 土地所有权是一切与土地有关的物权的权力基础，任何土地所有权是一切与土地有关的物权的权力基础，任何与土地有关的法律关系主体的权利来源于土地所有权。与土地有关的法律关系主体的权利来源于土地所有权。在我国，根据我国宪法和土地管理法的规定，在我国，根据我

14、国宪法和土地管理法的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体。土地所有权的主体只能是国家和集体。土地所有权的内涵和特征土地所有权的内涵和特征n土地所有权的特征：土地所有权的特征：2 2）权利的逻辑性）权利的逻辑性 土地所有权是一种权利束，在这几种权利中，拥有权是基土地所有权是一种权利束，在这几种权利中，拥有权是基础，占有权是前提，使用权和收益权是目的，支配权是手础，占有权是前提，使用权和收益权是目的，支配权是手段。因此上述这几种权利之间是存在逻辑关系的。段。因此上述这几种权利之间是存在逻辑关系的。3 3）权利的派生性）权利的派生性 相对于土地私有制国家而言，这是我国土地所有权最具特相对于土地私有

15、制国家而言，这是我国土地所有权最具特色和先进的地方。色和先进的地方。土地的使用权就是从所有权当中分离出去的，还包括土地的使用权就是从所有权当中分离出去的，还包括地役地役权和相邻权。权和相邻权。土地所有权的内涵和特征土地所有权的内涵和特征补充名词：地役权补充名词：地役权n地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。的土地的权利。n地役权的发生地役权的发生须有两个不同归属的土地存在须有两个不同归属的土地存在，为他人，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。的土地

16、称为需役地。n根据物权法的最新规定，根据物权法的最新规定，“地役权地役权”自合同生效自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记；权登记；n根据物权法规定，已经登记的地役权变更、转让根据物权法规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权案例地役权案例n甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两

17、工厂约定，甲乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立立“通行地役权通行地役权”，利用期限为，利用期限为1010年。双方向登年。双方向登记机构申请地役权登记。记机构申请地役权登记。n在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，厂转让给了丙工厂，丙工厂还应履行地役权合同丙工厂还应履行地役权合同 吗？吗？n土地的他项权利是指土地所有权（包括土地使用土地的他项权利是指土地

18、所有权（包括土地使用权）以外的其他权利。土地他项权利是设定在他权）以外的其他权利。土地他项权利是设定在他人所有（或使用）土地的权利，包括：地上权、人所有（或使用）土地的权利，包括：地上权、地役权。地役权。n他项权利实质上是在他人土地上对他人所有权和他项权利实质上是在他人土地上对他人所有权和使用权的限制。使用权的限制。土地的他项权利土地的他项权利n相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系相邻关系时所享时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，使

19、用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。n 案例：在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定案例：在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐

20、去筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。竹木，已造成损失的，应予赔偿。补充名词：相邻权补充名词：相邻权地役权和相邻权的区别地役权和相邻权的区别案例案例nA A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店华酒店。该地旁边有一商店B B，A A与与B B曾于曾于19941994年年5 5月订立一月订立一项书面合同，约定：项书面合同，约定：B B在在2020年内不得抗拒除该商店并兴建年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍高层建筑，以阻碍A A的旅客在酒店上眺望大海。为此，的旅客在

21、酒店上眺望大海。为此，A A每每年向年向B B支付支付1010万，以作为补偿。合同生效后万，以作为补偿。合同生效后1 1年，年，B B因经营因经营不善便将其房屋全部转让给不善便将其房屋全部转让给C C。在与。在与C C订立合同时，订立合同时，B B未向未向C C提及其与提及其与A A的协议，的协议，C C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A A酒店相距约酒店相距约200200米。米。A A得知这一情况后，立即找得知这一情况后，立即找B B和和C C交涉，请求交涉，请求C C停止兴建旅馆，停止兴建旅馆，遭到

22、拒绝；遭到拒绝；A A便在法院提起诉讼，请求法院责令便在法院提起诉讼，请求法院责令C C停止兴建停止兴建旅馆，请求确认旅馆，请求确认B B与与C C之间转让商店的合同无效，并要求之间转让商店的合同无效，并要求B B赔偿损失。赔偿损失。地役权和相邻权的区别地役权和相邻权的区别案例案例n问题：问题：n1 1、C C兴建五层旅馆是否侵犯兴建五层旅馆是否侵犯A A的相邻权的相邻权?n2 2、A A与与B B的合同属于什么性质的合同属于什么性质?是否设定了是否设定了地役权地役权?n3 3、B B与与C C的转让协议是否有效的转让协议是否有效?地役权和相邻权的区别地役权和相邻权的区别案例案例n回答：回答：

23、n1 1、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。对于眺望来说则不碍或对自己的基本人身权利造成损害。对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言之，法律属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言

24、之，法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。在本案中，在本案中，C C兴建五层楼的旅馆相距兴建五层楼的旅馆相距A A酒店有酒店有200200米，故而米，故而也不会影响也不会影响A A酒店的通风和采光问题。因此，酒店的通风和采光问题。因此，C C旅馆的兴建旅馆的兴建可能会影响可能会影响A A酒店旅客的眺望，但并不构成对酒店旅客的眺望

25、，但并不构成对A A酒店相邻权酒店相邻权的侵犯。的侵犯。地役权和相邻权的区别地役权和相邻权的区别案例案例n回答：回答：n2 2、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。因此，这种协议仍然是依容不得违背相邻权的基本内

26、涵。因此，这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中，义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，因此，我们可以确定因此，我们可以确定A A与与B B之间不是相邻关系。但是，他们之间不是相邻关系。但是，他们的协议设定地役权了吗的协议设定地役权了吗?答案也是否定的，

27、因为地役权是答案也是否定的，因为地役权是一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能原则，应当以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能算成立。算成立。A A与与B B的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。登记要件而没有能真正设立地役权。地役权和相邻权的区别地役权和相邻权的区别案例案例n回答：回答：n3 3、A A与与B B之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同并对并对B B处

28、分商店的权利作出限制，即规定处分商店的权利作出限制，即规定B B在在2020年内不得拆年内不得拆除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是A A与与B B之间的合之间的合同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善B B商商店的归属问题，即店的归属问题，即B B对商店仍享有所有权，因此，对商店仍享有所有权，因此，B B仍有权仍有权向向C C转让其商店。转让其商店。(四四)A)A是否有权请求是否有权请求C C停止兴建五层楼的停止兴建五层楼的旅馆旅馆?如前所述，地役权只有在登记后才能成立，从具有如前所述，地役权只有在

29、登记后才能成立，从具有公示作用，产生对抗第三人的效力。本案中，公示作用，产生对抗第三人的效力。本案中，A A与与B B协议中协议中是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了A A对对B B的债的债权，而没有成就权，而没有成就A A对对B B土地的物权土地的物权地役权。所以，它不地役权。所以，它不可能对第三人可能对第三人C C产生拘束力。产生拘束力。A A可以基于可以基于B B违反合同约定出违反合同约定出卖商店而导致合同中卖商店而导致合同中A A的利益的利益(眺望权眺望权)将受到损害，请求将受到损害，请求B B承担违约责任，而不能要求第三人承担违约责任，

30、而不能要求第三人C C停止兴建旅馆，也就停止兴建旅馆，也就是说，是说，A A无权以其与无权以其与B B订立的合同中取得的权利对抗订立的合同中取得的权利对抗C C。n土地所有权的特征：土地所有权的特征：n4 4）权利的排他性）权利的排他性 土地所有权人依法享有排他性的拥有、占有、使用、收益土地所有权人依法享有排他性的拥有、占有、使用、收益和支配的权利。和支配的权利。在我国，所有权所包含的各项权利都可以独立于所有权而在我国，所有权所包含的各项权利都可以独立于所有权而存在。存在。所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效益。益。土地所有权的内

31、涵和特征土地所有权的内涵和特征n我国实行的土地所有制为公有制我国实行的土地所有制为公有制n我国现有的土地所有权只有两种形式：我国现有的土地所有权只有两种形式：n国家（全民）土地所有权和集体土地所有权国家（全民）土地所有权和集体土地所有权n国家土地所有权国家土地所有权n集体土地所有权集体土地所有权我国土地所有权形式我国土地所有权形式n我国的土地所有权有两种：国有和集体所有。城市的土地我国的土地所有权有两种：国有和集体所有。城市的土地一律国有，农村的土地除了国有部分以外，为集体所有。一律国有，农村的土地除了国有部分以外，为集体所有。宪法第十条这样规定：宪法第十条这样规定：城市的土地属于国家所有。城

32、市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。体所有。然而这两种土地所有权都非常模糊。然而这两种土地所有权都非常模糊。土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建

33、设。不得出让、转让或者出租用于非农业建设。课堂讨论：课堂讨论：房价居高不下的制度性原因是？房价居高不下的制度性原因是？1.1.地方政府垄断城市土地地方政府垄断城市土地 理论上，国有土地所有权应该属于中央政府，但是实际上，城市的土理论上，国有土地所有权应该属于中央政府，但是实际上，城市的土地完全由各地方的市政府控制。出让土地的收益，是地方财经的重要地完全由各地方的市政府控制。出让土地的收益，是地方财经的重要经济来源。经济来源。地方政府有强烈的意愿推高土地价格，这是因为：地方政府有强烈的意愿推高土地价格，这是因为：1 1）土地价格越高，）土地价格越高，财政收入就越多；财政收入就越多；2 2）GDP

34、GDP事实上是评价政绩的唯一标准，土地价格的事实上是评价政绩的唯一标准，土地价格的上升会拉动上升会拉动GDPGDP的上升，因为房地产业的产值变大了；而我国的官员的上升，因为房地产业的产值变大了；而我国的官员都是换届任命的，行为高度短期化，所以会追求都是换届任命的，行为高度短期化，所以会追求GDPGDP的短期快速上升。的短期快速上升。2.2.农民无法获得土地收益农民无法获得土地收益 也许有人会说，法律只规定了城市的土地国有，而农村土地是相对便也许有人会说，法律只规定了城市的土地国有，而农村土地是相对便宜的，那么可以去农村买地建房，那样就会有便宜的房子。宜的，那么可以去农村买地建房，那样就会有便宜

35、的房子。但是事实上，法律还规定，农村的土地不能用来建商品房，除非土地但是事实上，法律还规定，农村的土地不能用来建商品房，除非土地先卖给政府，商品房只能建在国有土地上。先卖给政府，商品房只能建在国有土地上。请想象这样一种情景：政府低价收购了农村土地，然后转手高价卖给请想象这样一种情景：政府低价收购了农村土地，然后转手高价卖给开发商。在这个过程中，某些人获得暴利，农民却没有得到合理的补开发商。在这个过程中，某些人获得暴利，农民却没有得到合理的补偿，无法享受到土地升值的收益。这种事情在中国已经遍地都是了，偿，无法享受到土地升值的收益。这种事情在中国已经遍地都是了，成为农村矛盾和官员腐化的一个制度性原因。成为农村矛盾和官员腐化的一个制度性原因。课堂讨论：课堂讨论：房价居高不下的制度性原因是？房价居高不下的制度性原因是？