客栈市场产业分析.docx

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1、一、总体规模客栈是指以城乡合法民居建筑为经营场地，结合当地人文、自然景观、生态 环境资源及农林渔牧生产活动等，以旅游经营方式，为游客提供体验当地自然民 俗文化与生产生活方式的餐饮住宿设施。大理州委、州政府要求要深入贯彻落实 党的十九大精神，贯彻实施乡村振兴战略，牢固树立“绿水青山就是金山银山” 的发展理念，依托我州独特的自然风光、生态环境和人文底蕴，结合美丽乡村建 设，以市场为导向，按照“政府引导、市场运作、群众参与、形式多样”的发展 思路，围绕客栈规范化、特色化、规模化、品牌化发展总目标，加强大理州客栈 的规范管理，不断提升客栈经营管理水平和服务质量，促进全州客栈行业持续健 康发展。重点在城

2、市近郊、景区周边、文化遗存地等地和历史文化名城、特色小 镇、历史文化名镇名村、特色旅游景观名村、传统村落、美丽乡村示范村等区域 优先发展特色客栈,着力规范提升客栈发展水平和服务质量,形成规划布局合理、 品牌特色突出、经营秩序良好的发展格局，构建“三产联动、多业融合”的“客 栈+”农村经济新业态，助力全州全域旅游发展。到2020年，将全州客栈业培育 成为地域特色鲜明、服务水平一流、市场知名度和产业规模位居全国前列的重要 产业。据不完全统计，大理客栈共4000多家，其中大约有1500家特色鲜明、拥 有自主客源与品牌的客栈群，接纳总量为房间数31230间，床位数60870个，多 数客栈房间数在102

3、0间房之间。主要集中在大理古城、双廊、喜洲、才村等 环洱海地区以及剑川沙溪寺登街、巍山古城等地，以海景、田园、山光和各种主 题，吸引着旅游者前往休闲、度假，其中大理古城内客栈最多，共有客栈1000 多家，分布在洱海周围、大理古城、喜州、双廊。二、行业分布大理州客栈行业的分布以旅游客栈为主。大理历史悠久，风光秀丽，风情浓 郁，旅游资源得天独厚。近年来，随着大理旅游二次创业的推进，大理旅游产业 蓬勃发展,2016年大理州共接待海内外旅游者3859. 18万人次，同比增长31. 78%； 旅游业总收入534. 58亿元，同比增长37. 64%。其中，接待海外旅游者93. 44万 人次，同比增长7.

4、09%,旅游者在大理的平均停留天数为2. 56天。大理客栈依托大理苍洱风光、民族风情为背景，融入世界各地多元文化，在 大理旅游休闲项目中做出了特色，甚至做到了精致，也形成了满足各种需求层次 的高、中、低档旅游客栈。综观这些客栈有如下特色：一是客栈大多由白族民居 改造而成，包含浓郁的白族文化和民族风情，融大理文化与民族风情为一炉；二 是依山傍水，占尽大理苍洱风光，尤其是环洱海的临海客栈，一窗海景备受游客 青睐；三是专业化程度高，接待群体相对固定，比如有专门接待户外运动者的海 地生活客栈，有专门接待影视明星的古城人家客栈；四是注重交流，几乎每个客 栈都拥有酒吧、书吧和电脑、网线，住宿的同时，方便客

5、人之间的学习交流，在 如画的风景中尚可保持与原来的生活不相脱节；五是网络营销，几乎所有的客栈 都有自己的网站，直接撇开了旅行社，在网上宣传、营销、订房，直接介入E 时代人们的网络生活，方便又时尚；六是在价格上有高、中、低不同的价位，来 适应不同需求，比如有海地生活30块钱一个床位的低价，也有太阳宫3500元一 晚的套房。因地制宜结合当地资源禀赋和人文历史等优势，注重项目的创意创新，突出 客栈产业的个性魅力，强调产品的唯一性和独特性，紧扣时尚潮流、低碳环保、 品位高端、个性独特的要求，通过多元化、个性化的巧妙设计，做到“人无我有、 人有我新”，打造极具创意和景观美学概念的特色客栈产品，逐步形成“

6、一村一 特”“一村一品”“一户一景”的发展格局，不断提高客栈的吸引力和竞争力。深 入挖掘大理历史文化、地域特色文化、民族民俗文化、传统农耕文化等本土文化， 加大对大理非物质文化遗产的传承和发展，在趣味性、参与性、体验性上下功夫， 提高客栈的内涵品味，构建个性化的文化客栈、高端化的度假乡居、创意化的休 闲聚落、产业化的主题庄园等模式，推出优质大理特色客栈品牌。今后还会以“一部手机游云南”平台建设为依托，大力发展“互联网+客栈”， 探索建立大理州客栈信息化管理平台，实现“对外推介营销，对内监测统计”等 实时推介、线上预订、数据采集、统计分析等功能，用好用活微博、微信和APP 等自媒体手段、大理旅游

7、公众号、大理旅游官网以及国内外知名的携程、驴妈妈 等第三方平台，同时还可通过组团或联盟的方式与旅行社、媒体、网络大V等合 作沟通、开展营销活动，扩大大理客栈品牌影响力。各县市要积极引导有条件的 地区组建客栈协会，进一步完善客栈协会内部管理制度，以失信惩戒、“红、黑” 名单等管理方式为重点，树立会员自律意识，强化会员自律能力，自觉抵制和杜 绝行业违法违规经营行为，共同维护旅游市场秩序，切实保障协会会员和旅游消 费者的合法权益；同时，按照“请进来、走出去”的模式，组织引导协会会员单 位开展考察、交流和学习等活动，强化专业人才教育和培训，不断提升管理水平 和服务能力，持续推进客栈业的健康有序发展。三

8、、区域分布大理旅游资源较为丰富，除苍山洱海区域之外，还有州属各县的地域风光。 如巍山古城、宾川鸡足山、剑川沙溪古镇、洱源温泉、祥云水目山、云龙诺邓等 等，然而客栈的快速发展主要集中在环洱海周围的海东和海西。以古城、双廊为 中心沿苍山脚、洱海边展开，分布在环洱海周边地区的各个村镇。目前，比较典 型的有九大片区：大理古城、双廊镇、才村码头、马久邑村、桃源码头、龙龛码 头、挖色镇、喜洲古镇、下关洱海公园旁等。当然剑川沙溪古镇、巍山古城、洱 源西湖和宾川鸡足山的客栈也有一定规模的发展。但大理州客栈分布过于集中，类型构成不合理，缺乏精品特色客栈。日前， 大多数客栈多分布在大理市及重点旅游景区，大理客栈类

9、型构成不合理，区域分 布不合理，大理客栈业的季节差异化特征十分明显，在旅游旺季时旅游住宿供求 矛盾突出。目前，州委、州政府按照全州一盘棋、体系化推动的思路，紧扣“十三五” 全州旅游产业总体布局，注重与其他上位规划和专项规划的衔接，按照“保护生 态、因地制宜、彰显特色、合理布局、有序发展”的要求，科学编制大理州客 栈发展规划，划定重点建设区、控制建设区和禁止建设区，合理规划客栈发展 总体空间布局，选择大理古城、巍山古城、剑川古城和喜洲、沙溪、诺邓等一批 自然环境优美、文化底蕴深厚、基础设施相对完善、具备一定发展潜力的区域率 先发展特色客栈，分步实施、有序推进基础配套服务设施建设，逐步引导全州客

10、栈连点串线成片规模发展。同时,要注重与其他业态的融合互动,整合多种资源， 有效融入商务休闲、户外运动、生态观光、乡村生活、养生度假和怀旧体验等新 业态，相互借力、错位互补，延长客栈产业链，提升客栈价值，逐步形成集“吃、 住、行、游、购、娱” 一体且能满足不同人群需求的客栈发展新格局。今后要以祥云、宾川、弥渡、巍山、洱源为重点，丰富客栈类型，根据旅游 区特色重点兴建温泉客栈、古镇客栈等主题客栈，以国内背包客和青年游客为对 象，重点发展经济型客栈青年客栈。启动客栈评级体系。通过客栈评级，规范服 务、规范价格，提升游客满意度。从而摆脱低端旅游接待的窘境，提升旅游接待 的服务水平。四、景气度分析全国客

11、栈在2016年高速发展之后，2017年总量继续急剧增加，呈现爆发式 增长，突破了 20万家，同比增长超过300%；厦门、大理、丽江、三亚也成为目 前我国大陆地区客栈目的地市场热度最高的城市。大理客栈作为火爆快速发展的新兴业态，不管是政策、标准，还是产品、市 场，都在发生着巨大的变化，政策的不确定性、发展规划的不统一、发展定位不 清晰、地方文化内涵缺失、安全隐患的存在、产品同质化、收入结构单一、专业 人才匮乏、品牌不多等突出问题日益凸显，特别是环洱海周边客栈的过度集中和 无序发展，给生态环境保护带来较大压力。随着旅游市场秩序综合整治和洱海保 护治理工作的开展，我州不同程度出现了部分客栈关停、客栈

12、住客数量下降等影 响；尤其是大理市洱海保护治理“三线”划定工作的开展，将有可能出现部分客 栈拆除迁建的情况。2017年旅游旺季期间，大理客栈从流量、入住率以及单房价格等方面在全 国客栈市场中虽名列前茅，但较之过去的火爆形势有所下降。淡季入住率也只有 少数客栈能达70%,而大多数客栈都只在40-60%间徘徊，客栈的发展明显出现了 下滑趋势，大理客栈景气度面临许多挑战。(-)环境污染严重。2010年前后，客栈行业大批兴建，由于当时的基建和规划都跟不上形势， 所有客栈和居民的生活污水大都直排洱海，直至2013年，洱海大面积出现了蓝 藻现象，之后政府不断加大对洱海环保的整治力度，环洱海的乡镇铺设了排污

13、管 道，建起了部分污水处理设施，污水直排洱海的情况才有所改善，洱海水至今才 得以维持n类或III类水质。伴随着游客数量增长带来的住宿需求的增加，大理逐 渐形成的环洱海客栈群的排污问题长期存在，洱海环保十分严峻。针对洱海污染, 政府有关部门对重点区域的客栈进行了多次的严杳。如2016年10月，双廊镇旅 游地标性客栈海地生活被勒令停业整顿，同时22家客栈餐饮经营户因排污问题 被依法查封。2017年1月4日至7日，双廊镇查封未安装污水处理设施和未办 理排污证的25家客栈。2017年1月7日，凤仪镇对波罗江、白塔河沿岸餐饮客 栈无证经营户19户进行关停。2017年1月9日和10日，大理市古城开展联动

14、执法，27家无证经营客栈遭到封停等等。大力整治下，大理客栈行业形势错综 复杂，而客栈与保护洱海之间的关系也极其微妙。洱海的自然风光是客栈行业发 展的重要依托之一，所以，对洱海水质造成污染的部分从业者，既是洱海环境污 染的施害者，又是环境污染这一结果的被害者。事实上，对洱海的保护措施和力 度只会越来越强，随着大理洱海环湖截污工程（PPP）的启动和建设，洱海保护 与治理将日趋规范与严格，客栈的发展面临着新的挑战，只有建立在环境保护的 轨道上，客栈才能稳步健康发展。（二）发展规划缺失从现状看，大理客栈的发展存在着一定程度上的盲目无序状况，严重缺乏统 筹规划布局。而且客栈产业的组织化程度也很低，经营者

15、处于各自为战的散乱状 态，即便出现一些类似“组织化”的经营模式，但也没有统一的标准、规章和利 益风险共担等基本的制度性保障。这样的状况既影响大理客栈的整体声誉和可持 续发展，又会埋下利益冲突的隐患。事实上，当一个产业陷入无序发展时，它便 会面临被扼杀的危险。目前，为了保护洱海生态环境，政府不得不采取强有力的 措施，严禁环洱海周边再建客栈或其他建筑物。（三）监督管理滞后大理客栈从诞生之日起，就面临着尴尬的局面。起初，刚出现的私家客栈在 行政上就面临着监管空白，从而游走在法律边缘。一边是私家客栈的高速发展, 另一边却是行政上由于无法可依没有纳入监管，让大量私家客栈在大理真实存在 着，并享受着大理旅

16、游快速发展的成果。之后随着客栈的合法化，加之大理客栈 出现井喷式的发展，监督管理体系远远跟不上发展的节奏，检查也不可能完全到 位，致使一些客栈没有办理诸如营业执照、税务登记证、消防许可证、特种行业 许可证、排污许可证等证件，无证经营时时发生，处于灰色经营地带，游走于法 律边缘。这些客栈，在经营过程中，一方面规避检查，偷税漏税谋取利益，给大 理客栈行业形象造成负面影响；另一方面处于偷偷摸摸被动经营的尴尬地位，由 此也陷入不利境地。和客人、房东等发生纠纷时，正当利益很难受到保护，导致 利益受损。证件不全或者其他问题，受到行政机关的处罚，直接导致经济上的损 失。遇到有关部门、机关检查，只能关门歇业，

17、不能接待客人，在此期间也受到 一定损失。以上这些严重地影响到大理客栈可持续、正常、健康的发展。（四）投资成本高，回报周期长客栈行业其实是一个资金回报周期比较长的行业，随着房租、材料费、人工 成本、软装用品、人员管理等费用的增长，以及中高端的定位，客栈行业的投资 成本越来越高，动辄百万千万。在高成本的投资下，经营好的最快也得五年左右 才可回本甚至更长。但是受市场环境、淡旺季明显、行业竞争激烈等外部因素及 管理水平有限、产品模式单一等内在因素的影响下，回报周期漫长。轻则收支平 衡、利润空间小，重则导致赔本、转让、关门歇业等。特别是在2015年市场利 好的情况下，部分商家大力炒作了大理客栈,客栈运营

18、快钱模式不断发生。例如： 把到手的客栈精装修后高价转让，以求快速回本或盈利，致使大理客栈的经营恶 性循环。（五）人才信息稀缺，客栈整体服务水平不高大理客栈这几年发展速度相当快，但是相关的专业经营管理人才十分缺乏。 由于和客栈的业态存在差别，客栈科班出身的经营管理人员也不一定能适应客栈 的经营管理。客栈经营业主在经营管理中，大部分处于试探摸索的过程，一边经 营一边学习积累相关经验。另外，客栈的相关资料相对宾馆客栈来说较少。在网 上搜索宾馆客栈的相关资料，有专业客栈的交流平台、有专业的网站，很容易找 到想要的知识信息。而对于客栈，网络上相关信息少之又少，特别是有效信息更 少。不仅获取相关信息难度大

19、。而且缺乏专业的信息共享平台。如交流、招聘、 易耗品购买、转让、投资、维修等信息。这些都严重的制约着大理客栈服务水平 的提高。五、融资情况分析大理客栈主要是以个体零散经营为主，目前还没有形成相关较大组织或者团 体，总体而言，大理州客栈市场融资通过外来投资者居多，占到了 80%,并且大 多数客栈平均3年就会经历一次转让，还有就是通过众筹平台来融资，通过众筹 方式建立有等级的朋友圈，他们有自己推广的渠道，这样形成良性循环。赚钱的 客栈不缺钱，就是怕好的产品没有销售渠道，卖不出。另外可以拿风投的钱，可 以做大，但要有盈利模式和运营团队。部分旅行社愿意采用预存款深度合作的方 式，预存实际上也意味着预售

20、了房间，虽然对价肯定是一个非常低的折扣房价, 但是对于想获得融资发展的客栈来说，这是近几年出现的一条新的路子。而且旅 行社也会拼命帮你去推广，本身也有广告的收益在里面。但当地居民投资经营对 旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利，但中小客栈融资难是一个大理州 客栈行业的痛点。随着我国旅游业的快速发展，以客户为导向的新型客栈行业已成为旅游住宿 的重要补充力量，呈现高速发展趋势。消费者日渐多样化的需求，推动了客栈类 新兴住宿产品的发展，而客栈整个行业转型升级已经成为多方共识。如何推动行 业又快又好的发展，银行业一直在探索，大理州当地银行推出了 “客栈+金融” 业务发展新模式，并取得良好的效果，从

21、金融产品、商业模式、服务手段上不断 更新、提升，围绕着客栈旅游微目的地的打造，银行机构提供特色化金融服务, 准入快、审批快、放款快，助力产业发展。债券与股权也是客栈融资的重要方式，银行抵押贷款，好处是基本可以拿到 实物价值的70%,但是如果想更高的拿到资金，就需要提高资产的价值，各类评 估担保公司的价值就出现了，他们的成本在3%-5%之间；银行授信，目前各大集 团与各地银行很多时候都有合作，优势在于资金成本不高，加上品牌的担保成本 在1.1%元/月左右，虽然这样的资金成本比民间借贷强；但是银行对于资金的使 用规定与现金流的控制，很多时候也让客栈投资方使用方头疼；互联网金融，虽 然互联网金融有着

22、传统银行不具备的优势，但是在资金成本、还款周期、额度等 方面，互联网金融的劣势还是非常明显。基于创新型金融场景，即以金融为核心，强调分销、技术、数据、资金的结 合。作为金融场景化解决方案之一，客栈间夜权质押贷，告别传统重资产抵押融 资模式，将间夜权作为有价资产，更轻松的获得银行的无抵押信用贷款，用于经 营周转。针对客栈、客栈行业的融资需求，目前，大理州部分银行业已经推出： 客栈客房间夜权质押贷、客栈无忧贷、客栈项目贷款、客栈并购贷款、客栈物业 装修贷款，未来，银行业将提供一站式特色服务，通过“金融+客栈”模式，打 造客栈金融生态圈。州委、州政府要求针对不同区域、不同资源，积极探索构建政府引导、

23、多元 投入的新机制，找准社会资本、村集体、农户的利益平衡点，为农户、社会资本 进入客栈“量体裁衣”，设计好制度和路径；引导社会资本、专业团队、创客队 伍进入客栈发展领域，支持州属国有企业先行先试,鼓励村集体和农户自主创业, 形成以社会资本为主、村集体和农民为辅的多元建设经营新格局。经营过程中, 可通过资产入股、委托管理、加盟经营等方式，组建公司、协会、联盟等利益共 同体，发挥专业团队的优势，实施统一管理、规范、营销和推介，提升发展质量。 积极引导和支持在经营规模和效益方面位居行业前列、竞争优势明显、品牌影响 力强、经营网络覆盖面广的客栈企业做大做强，创新发展。参考文献：1许鑫.“新文化新旅游新生活” 2018大理旅游及生活趋势峰会侧记 JL中国民族,2018(5)2梁武.旅游产业发展背景下的大理古城客栈文化研究J.大理大 学,2017(6)3李泽菊.客栈发展，旅游转型新的突破口 J.旅游纵览,2017(5)4龙肖毅.大理旅游客栈现状及其发展策略J.大理学院学报,2017(9)5李云.中国民宿客栈、主题酒店、度假村投资开发运营模式大全J.安 家，2016(12)