2022年房地产市场回顾及2022年展望.docx

《2022年房地产市场回顾及2022年展望.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产市场回顾及2022年展望.docx（8页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年房地产市场回顾及2022年展望行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启2022年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化 明显，中国经济也一改“高增长”的姿势，在“稳增长”和“调结构” 指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱 势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国 民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速消失明 显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业 进展“拐点”已经到来，将来行业进入“白银时代”成为普遍共识。2022年房地产行业回顾一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多 2022年，虽

2、然中国经济基本面没有发生大幅转变，但在经济 增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加” 背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度 GDP同比增速分别放缓至7. 3%、7. 5%和7.3%,仅次于2022年一季度 全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的 17. 7%下降至11月的15. 8,房地产开发投资增速更是从19. 8%逐月下 滑至H.9%,并有连续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显 示出国内外需求低迷,通胀率持续走低并面临通缩风险,投资、出口、 消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显 现。1在这种

3、状况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳 增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资 大幅加大，肯定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。 另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓舞金融机构连续支持 居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年 的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次 不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳 增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势 整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖 并走出调整期。二、开发投资增速持续回落，新开工面

4、积降幅扩大2022年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义 增长11. 9%,增速较去年回落了 8个百分点，其中，住宅投资58676 亿元，占房地产开发投资的比重为67. 8%,增速10. 5%,较去年同期 回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比 增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业 处在调整态势，市场波动较大，当前市场照旧以去高企库存为主，加 之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的 大幅下滑成为其增长的主要负赘。2022全年开发投资估计增幅 10212%之间，增速较往年有明显的回落，

5、且明显低于固定资产投资 的增幅，下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。从新开工面积来看，2022年市场回落的态势更为明显，2022 年1-11月，全国房地产新开工面积16. 47亿平方米，同比下跌9%, 其中住宅新开工面积11. 46亿平方米，同比回落13. 1%,均创下2022 年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势 看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。 但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场 开头回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企 业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅削减的主要缘由，而新开工的 削

6、减将导致明年市场供应量消失肯定的下滑。三、商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售 金额双双呈负增长，且降幅存在连续扩大的趋势。1-11月份，商品 房销售面积101717万平方米，同比下降8. 2%。商品房销售额64481 亿元，下降7. 8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米， 商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。 考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年估计商品房成交量仍能维持在 12亿平方米左右。今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳 回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后

7、，整体走势较为 平稳，特殊是7月以来走势相对平缓，9月开头成交量开头回升，接 下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额均更是 创年内新高。进入2022年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品 房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今 年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。四、商品房待售面积同比增28%,行业库存创历史新高到11月末，全国商品房待售面积达59795万平方米，同比大 幅增长27. 8%,相比2022年末时的49295万平方米的待售面积连续 增加10500万平方米。其中，住宅待售面积增加6929万平方米，办 公楼待售面积增加471万平方米，商业

8、营业用房待售面积增加2067 万平方米，商品房待售面积再创新高。尽管下半年以来，房地产行业各类救市政策频频，市场成交量 有所回升，行业库存得到了肯定消化。但由于今年房企普遍完成业绩 压力较大，企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给行 业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看，已由年 初的23%逐月上升至11月的28%,连续增加了 5个百分点。五、房价连续九个月环比下跌，年底同比增幅转负据国家统计局数据测算，2022年1T1月份，全国商品房成交 均价同比上涨0.4临 消失微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价 格环比跌幅1%,同比下降12. 2%,今年同比跌幅最大的一个月，

9、且跌 幅不断增加。70个大中城市房价已连续三月全部停涨，11月，有67 城下降，但环比降幅进一步收窄。从中国城市住房价格288指数来看，今年前三个月指数呈上行 趋势，但涨幅渐渐收窄，4月开头环比消失下滑，全国一手房价格指数连续八个月消失下跌，且越降幅度越大；今年1-11月，与去年同 期相比虽仍在上涨，但是涨幅渐渐收窄。而11月指数仅有1083.7, 同比涨幅仅剩0.04%, 12月下滑趋势还在连续，同比不但归零，而且 很可能提前成负数。上半年市场形势严峻，成交量持续走低，库存高企，三季度以 来行业逐步回稳，购房者预期向好，但不少仍持观望态度。各房企以 价换量仍是主旋律，乐观降价促销去化库存，因

10、此房价整体一降究竟。六、土地成交整体冷清，出让规模持续负增长2022年前11月，全国房地产企业购置土地总建面积为2. 97 亿平方米，同比下降14. 5%,在2022年至今的11年同期间的其次低， 仅高于2022年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则连 续攀升，再创历史同期新高，达8657亿元，同比下降0.1%,环比增 长 20. 4%o在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依旧保持坚 挺，房价与地价已经形成明显的背离，这是企业不愿乐观拿地的主要 缘由。目前除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市场依 旧低迷。从今年土地购置面积增幅走势看，前3月进入负增长区间后, 整体

11、基本处于平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月 同比再次回到正增长区间，主要是10月当月企业购地同比大幅上升 所致。近期随着九月底限贷政策的放宽，一些房企对市场信念有所上 升，重新进入市场拿地；止匕外，一些房企为了完成年度土地储备，在 四季度也加快了拿地节奏。2022年展望一、稳增长是2022年主要任务，政策刺激将促房地产行业加 速回暖虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍 较低经济增速，注意经济结构改革，是为“新常态”。但产能过剩、 杠杆化严峻、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年 的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务，其中” 一是努力 保持经济

12、稳定增长”成为首要任务。会议明确了将连续实施乐观的财 政政策和稳健的货币政策。乐观的财政政策要有力度，货币政策要更 加注意松紧适度。虽然在今年中央经济工作会议上没有提房地产调控，但房地产 行业一旦长期低迷，中国经济下行的速度将更快。在出口受阻，消费 的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住明年的经济增长，无疑 只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的低位, 且依旧是拉动中国经济增长最重要的一环。无疑，明年在“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及供 应更为宽松的货币环境，尤其是在当前大宗商品价格下降以及低通胀 的状况下，为宽松的货币政策供应了充分的操作空间，明年降息、降 准有望

13、再现市场，资金面会更加宽松，房地产行业也将在今年低迷的 表现中迎来真正的回暖。二、行业新常态差异化挑战加剧，难现以往调整后“量价齐升” 局面虽然行业将迎来回暖良机，但在今年行业内部的不断调整中, 行业生态已经发生转变，格局也与以往不同，房地产超级大富强时代 已经完结。随着人口红利的褪去，社会开头渐渐步入老龄化，刚需主 力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达 到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供 求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的状况下，房地产行业也 迎来了新常态。在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但 可以预见的是，2022年

14、本轮调整的结束，将不会再现2022、2022年 调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎 其微。总体来说明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。三、市场走势不会消失根本转变，各项指标仍将低位运行从趋势来看，在去库存背景下，明年上半年行业开发投资、新 开工等指标在惯性影响下，仍将连续回落格局，下半年，随着市场预 期和信念都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续“盘整”，平 稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下，领先反弹复苏。 开发投资增速将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄 态势，商品房销售也会与今年基本持平，维持在12亿平方米左右， 商品房价格将不会消

15、失大起大落。首先，商品房销售面积和金额可能领先企稳回升，但总量与 2022年水平相当。今年市场虽然低迷，但整体呈现先抑后扬的局面， 尤其在四季度成交回暖明显。在政策宽松的环境中，这种回稳的态势将连续到明年一季度，商品房销售面积和金额能够维持目前平稳运行 水平。考虑到行业供大于求的格局尚未根本扭转，行业分化将会更加 显著，不同城市、企业表现不一，总量不会较2022年消失更大突破。其次，供应量因企业拿地量下滑以及新开工的削减而消失肯定 的下滑。2022年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产 销售量下滑明显，与之相对应的是待售面积的高企，不仅加剧了去库 存压力，也降低了房地产开发投资速度，而

16、销售的不力，也削减了今 年企业拿地的热忱，影响了明年的开发投资力度，估计明年行业商品 房新增供应量偏紧，仍以去库存为主，而成交量上也不会突破今年成 交，将维持在高位平稳运行。再次，地方推地意愿加强，土地供应将上升，土地成交价格上 将不会大幅上升，底价成交仍是常态。在市场、政策、投资者信念等 多方面因素的作用下，今年以来国内房地产行业土地市场出让规模持 续负增长。由于今年市场冷淡，部分城市都削减了土地供应，土地财 政收入今年也大幅削减，房地产开发企业土地购置方面，随着市场预 期的回升，以及行业新格局的到来，企业势必重新调整城市布局，加 之一、二线城市并不缺地，明年土地市场也将一改今年冷清的局面,

17、 企业在窗口期拿地布局，土地购置面积同比也将攀升。考虑到企业自 身的拿地意愿和资金链状况，土地成交价格上将不会大幅上升，底价 成交仍是常态。想要了解更多关于房地产行业的进展前景及将来进展趋势，请访 问房地产开发行业分析及市场讨论报告，宇博智业市场讨论中心供应市场规模和潜力讨论、市场细分和用户行为讨论、渠道模式讨论、 竞争对手调查、市场进入讨论、消费者讨论、可行性讨论、商业方案、 产业规划等系统的市场讨论询问服务。在消费品、能源化工、机械电 子、IT软件、教育培训、车辆交通、零售百货等众多领域积累了丰 富的讨论阅历和实战询问顾问阅历。宇博智业讨论中心专业的投资分 析人员为您的投资保驾护航，为您的投资削减一份风险，增加一份保 障。网站展现的内容有限，如您对此报告感爱好，我们会为您供应 更多增值服务，详情请直接在线联系我们或者拨打我们的询问热线: