2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析.docx

《2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析.docx（12页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析1. 2021 年全国销售前高后低，百强房企销售金额、市占率双双下行1.1 2021 年全国商品房销售增速前高后低，销售均价增幅收窄上半年受疫情低基数影响，叠加需求释放，销售增速较高，下半年市场迅速转冷。2021 年 1-11 月全 国实现商品房销售面积 15.8 亿平，同比增长 4.8%，实现销售金额 16.2 万亿元，同比增长 8.5%。整体呈前 高后低的节奏，上半年受 2020 年疫情低基数的影响，2 月商品房销售面积与金额的同比增速达到全年最高 水平，分别达 105%、133%。行业销售在 6 月出现拐点，7 月确认下滑趋势，8 月至 11 月

2、均进一步延续下 滑，且降幅有所扩大。我们认为市场需求阶段性释放完毕，以及房地产税出台的预期加重观望，均导致了 销售增速的持续下行，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，但市场下行预期短期内仍难改变。2021 年销售均价增幅收窄。2021 年前 11 个月的商品房销售均价为 10224 元/平米，较 2020 全年增长 3.7%，增速自 2018 年的 10.7%逐步回落。其中 2 月的 11029 元/平米为全年最高水平，随后受调控持续维 持紧状态影响，房地产市场进入量价齐跌的阶段。直至 2021 年 11 月，单月销售均价已下行至 9597 元/平 米。1.2 百强房企下半年销售承压，TOP5

3、房企年末率先修复百强房企销售动能在 2021 年下半年持续放缓，12 月单月同比降幅达 36%。根据克而瑞公布的百强房企销 售榜单，2021 年百强房企实现全口径销售金额 126318.4 亿元，同比减少 3.2%。单月来看，2021 年 12 月百强房 企实现全口径销售金额约 11007 亿元，较 2020 年同期下降 36%，降幅有所回落，较 11 月收窄 3.3pct；若以 2019 年为基数，2021 年 12 月的两年年复合增速为-9%，较 11 月增长 5.6 个百分点，降幅有所收窄。从销售增速的节 奏来看，百强房企的单月销售增速与全国增速走势基本保持一致，自 2021 年初 2

4、月份达到增速峰值后逐渐下降， 2021 年 6 月单月销售金额同比增速达到 0%，7 月份正式步入同比下行阶段，且降幅逐步扩大。2021 年内各梯队房企销售均处于增速下行区间，TOP5 房企于年末率先修复。以各梯队房企于 2021 年内的 单月销售增速变动来看，百强房企中的 TOP5 与 TOP10 的单月销售增速均呈现下行态势。其中，TOP5 房企的 单月销售金额同比增速于 6 月率先进入负区间，9 月同比增速一度由 6 月的-2%下行至-47%，随后降幅逐步收窄， 但 12 月的增速仍然维持-29%的低位，而 TOP10 房企则于 7 月进入负区间，12 月单月的增速下行至-36%。相比

5、于百强房企总体的销售在 2021 年 11-12 月仍呈现较高降幅的态势，TOP5 房企的销售降幅于 2021 年年末明显收 窄。年末按揭贷款发放速度加快，以及政府两维护政策带来了市场预期的修复，头部房企凭借其较为深厚的产 品、品牌、渠道实力，更快实现了销售的边际修复。2021 年内各梯队房企集中度先升后降，全年集中度下行。以权益销售金额/全国商品房销售金额衡量的 TOP5、 TOP10 与百强房企的集中度，总体呈现先升后降的走势，在 7 月达到峰值，分别为 18%、24%、56%；此后各 梯队房企集中度下行，11 月分别下行至 7%、13%、38%。以 2021 年 1-11 月的总体销售情

6、况来看，TOP5 房企 集中度为 12.4%，较 2020 年全年下降了 1.7pct；TOP10 为 19.1%，下降了 2.2pct；百强房企为 50.1%，下降了 4.3pct。图：2016-2021 年 TOP5、10、100 房企权益销售金额占全国商品房销售金额比2. 一二线城市量价表现好，长三角和海西区域在高基数下仍延续增长2.1 70 城销售表现优于全国，均价增速收窄样本 70 城 2021 年销售表现优于全国。根据 CRIC 的 70 城数据（包含一线 4 城、二线 21 城、三线 45 城）， 2021 年实现销售金额 10791.7 亿元，同比增速达 12.9%，总体表现优

7、于全国。月度变化呈现“先升后降”的态 势，自 7 月开始销售面积与销售金额进入同比负增长区间，12 月 70 城的单月销售面积与金额的同比增速分别 下降至-20%和-21%。70 城全年销售均价约 1.7 万元/平，全年增速收窄至 3.4%。样本城市的单月销售均价在 2021 年内波动，波 动区间为 15765-17948 元/平米。全年销售均价为 16826 元/平米，同比增速为 3.4%，相比于 2018-2020 年的同比 增速 9.7%、8.7%、7.3%大幅下降。2.2 一二线城市量价表现较好，均价差距进一步拉大分能级来看，一线城市销售增速优于二三线城市。2021 年一线城市的销售面

8、积与金额同比增速分别为 17.0%、 20.9%，二线城市分别为 15.1、18.2%，三线城市分别为 3.7、5.6%。2021 年的全年销售金额占比中，一线城市 为 21%、二线城市为 47%、三线城市为 32%，分别较 2020 年占比变动+1%、+2%、-3%。一线城市的销售复苏， 得益于多批次豪宅限价入市带动的投资性需求集中入市，带动市场情绪的整体修复，广州、深圳等地房贷利率 的下调，也在一定程度上刺激一线城市需求释放。而二三线城市内部则分化明显，弱二线与弱三线城市在地产 信贷收紧后，当地居民购买力难以匹配高房价，造成市场成交下行。销售均价方面，2021 年一线城市销售均价为 368

9、01 元/平米，二线城市为 15272 元/平米，三线城市为 13959 元/平米，同比增速分别为 3.3%、2.7%、1.9%，一线城市房价与二三线城市间的差距进一步增大。2.3 长三角和海西区域市场疫情后率先恢复，2021 年持续表现良好中西部、海西区域销售占比提升，销售年度增速领先；长三角销售均价跃居区域之首。2021 年中西部地区 和海西地区销售面积和金额占比增加，两地区 2021 年销售面积占比分别较 2020 年增长 3 个百分点和 1 个百分 点，销售金额占比分别较 2020 年增长 1 个百分点和 1 个百分点。2021 年度销售增速上，中西部与海西区域领 先其他区域，中西部

10、2021 年销售面积与销售金额的同比增速分别为 24%、20%，海西为 54%、51%，长三角为 6%、14%，环渤海为 2%、8%，大珠三角为 3%、9%。其中，中西部的高增速源于 2020 年近-10%的销售降幅带 来的低基数，而海西区域则在 2020 录得 16%的销售面积增长与 25%的销售金额增长，2021 年的销售高增速质 量更高。年度销售均价方面，2021 年长三角超越海西成为五大区域中均价最高的区域，达 20332 元/平米，海西、大 珠三角、环渤海、中西部的年度均价分别为 20120 元/平米、17520 元/平米、16804 元/平米、12338 元/平米。2021 年长三

11、角与海西区域的单月销售复合增速优于其他区域。各区域与全国及分线城市市场变动节奏相似， 2021 上半年基本处于销售正向增速区间，而 2021 下半年开始各区域间销售增速开始分化，海西、长三角相对 于 2019 年同期的两年销售复合增速开始优于其他区域，7-12 月累计的两年销售金额同比增速，海西为 23.8%， 长三角为 2.2%，大珠三角为 2.1%，环渤海为-2.3%，中西部为-2.5%。长三角与海西区域率先从疫情中恢复，并 且在房地产市场自 2021 年 7 月确认下行区间后，仍保持良好发展态势。其中，海西区域的厦门、福州，长三角 区域的杭州、南京等城市于 2021 年成交表现亮眼，支撑

12、各自区域销售水平的维持。3. 央国资背景房企表现较民企更佳，上年度拿地强度及布局显著影响当年销售3.1 头部房企增速承压，央国资背景房企表现显著优于民企TOP10 房企增速承压下行，但 4 家央企背景房企均实现正增长。由于行业融资监管的收紧和需求下行，叠 加部分房企的信用风险暴露，TOP10 房企 2021 年实现全口径销售金额 42589.5 亿元，同比下降 4.7%。其中仅 有6家房企的销售金额实现正增长。但值得注意的是，4家具备央企背景的房企均实现正增长，平均增速达8.6%。 具体包括，招商蛇口增长 17.6%，华润置地增长 10.8%，保利发展增长 7.1%，中国海外发展增长 2.1%

13、。这也使 得 2021 年 TOP10 房企的结构相较于 2020 年发生较大变化。其中，招商蛇口的排名提升 3 位，万科、融创中国、 保利发展、华润置地、龙湖集团的排名提升 1 位，绿地的排名下降 2 位，中国恒大的排名下降 3 位，世茂集团 的排名下降 4 位。增速居前的房企多具备央国资背景。2021 全口径销售金额 TOP50 的房企中，销售金额同比增速排名前十 的房企分别为电建地产（33.2%）、建发（32.0%）、卓越集团（25.8%）、宝龙地产（24.8%）、绿城中国（24.2%）、 滨江集团（24.0%）、越秀地产（21.8%）、金地集团（18.1%）、招商蛇口（17.6%）、首

14、开股份（16.3%）。而 2020 至 2021 排名提升靠前的十家房企分别为电建地产（提升 14 名）、卓越集团（提升 13 名）、宝龙地产（提升 12 名）、建发（提升 10 名）、越秀地产（提升 9 名）、中交房地产（提升 8 名）、远洋集团（提升 7 名）、海伦堡（提 升 7 名）、绿城中国（提升 6 名）、中国铁建（提升 6 名）。这些房企中的大部分拥有央企或国企背景，央国企的 资源支持叠加前期的稳健运营，使得他们能够在行业的调整期拥有更大的发展优势。3.2 房企全年销售表现受前一年度拿地强度与区域布局影响房企上年拿地强度与其销售增速呈现正相关性。以 2020年的新增土地价值/全口径

15、销售金额而得出的 TOP50 房企拿地强度角度来看，排名前十的房企分别为中交房地产（81.1%）、卓越集团（73.5%）、绿城中国（66.2%）、 宝龙地产（53.9%）、滨江集团（52.4%）、首开股份（52.4%）、招商蛇口（52.0%）、电建地产（48.5%）、华润置 地（46.5%）、龙湖集团（46.3%）。其中，与 2021 销售金额增速排名前十重合的房企共有 7 家，分别为卓越集团、 绿城中国、宝龙地产、滨江集团、首开股份、招商蛇口、电建地产；与 2021 销售排名提升的前十名房企重合的 共有 5 家，分别为中交房地产、卓越集团、绿城中国、宝龙地产、电建地产。房企 2020 年的拿

16、地强度与其 2021 年销售金额增速呈现较强的正相关性。图：TOP50 房企 2020 年拿地强度与 2021 年销售增速房企的拿地/土储的区域分布结构，同样影响其销售表现。以销售增速 销售排名提升靠前的 4 家房企为例， 其拿地/土储结构中与海西、长三角等 2021 年地产销售表现较好区域的较高重合度，利好其销售增长表现。建 发国际集团 2021 年中的土储货值占比中，有 23%位于海西区域、33%位于华东区域；宝龙地产 2020 年新增的 土储建面中，有 62.6%位于长三角、11.4%位于海西；绿城中国 2020 年的新增土储货值中，有 61%位于长三角， 其中 41%位于市场热度较高的

17、浙江省；滨江集团 2020 年末的土储货值中，有 65%位于 2021 年地产市场火热的 杭州市。于地产热点区域的提前布局，推动了房企销售的良好发展。4. 2022 年销售展望：总体呈负增长，趋势前低后高，房企间分化加剧4.1 预计 2022 年销售面积增速-5%，销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%我们整体判断房地产行业各核心指标增速在 2022 年会延续下行趋势，预计 2022 年销售面积增速为-5.0%， 销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%。从销售面积的角度来看，一方面，由于 2021 年房企拿地的减少、部分 大中型房企出现风险事件、房地产税出台预期增加投资需求的观望，20

18、22 年全国房地产销售有向下的压力；另 一方面，针对房企的融资在边际调整下继续坚持强管控，抢抓销售回款仍是房企工作重点，快开工回款将对 2022 年销售产生向上的承托。综合判断 2022 年的房地产销售将出现下滑，但幅度不会过大。从节奏上看，由于 2021 上半年地产销售的高基数，2022 年的销量增速将呈现前低后高的特征。均价来看，由于高杠杆、低信用房企降 价回款策略会带动竞品价格向下压力，预计 2022 年房价涨幅出现一定压力。4.2 房企间销售表现分化加剧，央国企及优质民企占优预期在政策的定向支持下，2022 年央国企、优质民企表现将优于其他性质房企。一方面，2021 年中央经济 工作会

19、议继续坚持“房住不炒”基调，指出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。预期行业调控政策将 在边际放松的情况下维持紧状态，大概率不会出现针对行业整体的融资松动政策。另一方面，近期多家房企证 实，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标；央行、国资委、银保监 会等多部门也在会议中鼓励优质企业（主要为央国企和优质民企）按照市场化原则并购出现风险的大型房地产 企业的优质项目。在融资政策针对行业收并购定向放松的背景下，2022 年的房地产市场将会出现更多房企收并 购项目，央国企和优质民企将在此过程中进一步提升市场份额。相对于民企，央国企在 2021 年的融资、拿地、销售上

20、都更具优势。（1）央国企融资畅通度较高，2021 下 半年民企发债规模收缩程度明显大于央国企。相比于 2021 上半年，2021 下半年至今房企发债规模由 5682 亿元 下降 36.4%至 3611 亿元；其中央企发债规模下降 26.9%，地方国企发债规模下降 12.5%，而以民企为代表的其 他企业的发债规模下降 54.6%，其发债总额占比由 51.1%下降至 36.5%。（2）22 城集中供地中央国企拿地金额 占比六成，第二三批民企拿地占比明显下滑。民企拿地金额占比于三批次总量占比四成左右，不及央国企的六 成。民企在第一批中拿地金额占比尚有优势，约占 56%，第二三批明显下滑，占比仅 27

21、%-28%。相反，央国企 优势得以体现。（3）央企市占率稳步提升，民企集中度提升趋势 2021 年遭受冲击。TOP200 房企销售金额市占 率总体由 2020 年的 61.0%下降至 2021 年的 54.1%，主要由于民企市占率由 2020 年的 41.4%下滑至 2021 年的 34.6%，意味着民企的集中度提升趋势在 2021 年遭受冲击。但是央国企市占率在 2021 年保持稳定，基本与 2020 年持平，细分来看央企的市占率还较 2020 年提升 0.2 个百分点。拉长来看，2017-2021 年央国企市占率由 18.0%提升至 19.5%，主要由央企市占率提升带来，央企市占率由 8.

22、5%提升至 11.2%。相较于普通民企，央国企和优 质民企在融资、拿地、销售等多方面的优势将助力其进一步提升竞争力，使行业竞争格局分化加剧。我们重申 2021Q42022Q1 将成地产板块最佳配置窗口的观点，行情表现上将出现明显的公司 Alpha 重于行业 Beta 的情况，部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高信用或商业运营能力突出的 房企。此外，多元化转型卓有成效的开发商也值得关注。开发商推荐 A 股：万科 A、保利发展、金地集团、 新城控股、广宇发展、万业企业；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。物业管理 推荐包括 A 股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。代建 标的推荐绿城管理控股。