某楼盘可行性研究报告104121.docx

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1、 骏景南苑项项目可行性性研究报告告（东区）广州合生骏骏景房地产产有限公司司二00二年年十月目 录录 一、项目目名称 3二、项目地地点 3三、项目背背景 3四、项目开开发企业概概况 3（一） 发展商简介介 3（二） 投资商简介介 4 五、项目规规划设计 55（一） 总体规划 5（二） 主要经济技技术指标 5（三） 形态结构规规划 6（四） 住宅基本户户型 7六、市场分分析及发展展前景 7（一） 2001年年广州市房房地产市场场前景分析析 7（二） 项目市场分分析 101、 优越的地理理位置 1112、 配套完善，生生活便利 113、 周边楼盘分分析 124、 项目的发展展前景 112七、项目资资

2、金筹集 12八、基础数数据说明.13九、项目开开发与销售售计划.13十、财务分分析 144（一） 销售收益估估算表 14（二） 利润估算表表 14（三） 现金流量表表 15十一、项目目评估结果果 16骏景南苑（东东区）可行行性研究报报告一项目名名称骏景南苑二项目地地点广州市天河河区中山大大道南面、车车陂路西面面地段。建建设用地规规划许可证证号：穗规规地证字（11997）第第136号号。项目东东侧为车陂陂路；南面面为规划住住宅区，距距黄浦大道道约5000米；西侧侧为规划住住宅区；北北面是成熟熟住宅小区区“骏景花园园”，紧临中中山大道。三项目背背景第一、广州州市经济发发展势态，为为房地产业业的快速

3、发发展提供有有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、广州州市区东移移，使天河河区成为新新的市中心心区，“骏景南苑苑”所在地成成为近市中中心区，具具有优越的的地理位置置。“九运”主会场建建于东浦，使使东浦板块块成为房地地产的热炒炒之地。第三、“骏骏景花园”的成功开开发，为“骏景南苑苑”开发奠定定了良好的的基础。可可以说“骏景南苑苑”的开发是是应消费者者之求，按按需而开，顺顺势而生。第四、“骏骏景南苑”的开发商商为“广州合生生骏景房地地产有限公公司”，与“骏景花园园”开发商“广州合生生科技园房房地产有限限公司”是一套人人马，有较较高的房地地产开发技技术力量，在

4、在小区规划划、建筑安安装、销售售策划、物物业管理等等方面有着着丰厚的基基础和丰富富的经验。四项目开开发企业概概况（一）发展展商简况 广州州合生骏景景房地产有有限公司是是由广州天天河科技园园实业发展展有限公司司和（英属属处女岛）南南博置业有有限公司合合作成立的的中外合作作公司，经经广州市工工商行政管管理局批准准于二000一年六月月四日注册册登记，注注册资金为为221667万元，合合作经营期期限为300年。 合合作公司宗宗旨为：为为社会提供供环境优美美、生活舒舒适、价格格适宜的房房地产商品品，并从开开发中获得得合法利润润，发展各各方经济。生生产经营范范围是：在在经广州市市规划局编编号为：穗穗规地证

5、字字（19997）第1136号建建设用地规规划许可证证同意使用用的位于天天河区中山山大道南面面、车陂路路西面地段段土地的开开发、建设设、销售、出出租以及管管理自建的的商业住宅宅楼宇。合合作项目规规划总用地地面积为22539665平方米米，项目计计划分期分分批进行开开发，建筑筑总面积约约为45万万平方米。 合作公司司设董事会会，实行董董事会领导导下的总经经理负责制制。董事长长肖燕霞系系由南博置置业公司委委派，董事事会成员共共五人，由由董事会决决定合作公公司的一切切重大事宜宜。公司下下设办公室室、财务部部、工程部部、销售部部等部门。公公司员工共共30人，其其中大专以以上学历220人，中中级职称11

6、0人，高高级职称22人，聚集集了一批房房地产开发发建设、销销售各方面面的人才。 （二）投投资商简况况 中方方 广广州天河科科技园实业业发展有限限公司。该该公司提供供项目已三三通一平的的用地开发发权及5%注册资本本。外方 南博置业业有限公司司（英属处处女岛）是是香港合生生创展集团团旗下的投投资公司，倚倚靠集团的的实力，在在内地投资资创业。集集团自933年在内地地投资以来来，拥有在在内地注册册的十二个个房地产项项目公司的的物业发展展及投资权权益，其总总注册资金金为680054万元元，总建筑筑楼面面积积约为266213000平方米米。98年年公司股票票在香港联联交所上市市，筹集资资金达644300万

7、万元，加上上集团对广广州房地产产市场的深深刻认识，使使本集团成成为广州房房地产界之之翘楚。合生创展集集团拥有完完整合理的的内部结构构及各方面面专业人员员，在广州州市房地产产市场竞争争中具备较较大的优势势，并把控控制成本放放在各项工工作的首位位。公司利利用大批量量生产的优优势，从设设计方案上上大套用、小小调整，原原材料大批批量采购，加加上采用标标准化管理理模式施工工建设等方方式，有效效地降低开开发成本，使使公司可以以将中高档档的楼盘按按中低档的的价格出售售，从而取取得价格优优势、规模模优势，有有效地提高高了在市场场的竞争力力。 近近年来，合合生创展集集团凭借其其雄厚的经经济实力，良良好的施工工质

8、量，不不断强化其其品牌优势势。公司组组织开发的的华景新城城、暨南花花园、愉景景雅苑、骏骏景花园，帝帝景苑在广广州市各具具特色、灿灿烂一方，堪堪称典范，这这些楼盘总总建筑面积积超出1225万平方方米，推出出销售住宅宅的销售率率达90%以上，市市场反应热热烈。公司司在发展过过中，与金金融部门、合合作单位建建立了良好好的信用关关系，取得得了良好的的社会信誉誉和广泛的的社会支持持。目前正在全全面展开开开发的楼盘盘有：华南南新城（占占地30000亩，设设计总建筑筑面积2660万平方方米）；珠珠江帝景（占占地10000亩，设设计总建筑筑面积1556万平方方米）；逸逸景翠园（占占地5800亩，设计计总建筑面

9、面积90万万平方米）；骏景南苑苑（占地3375亩，设设计总建筑筑面积455万平方米米）；愉景景南苑（占占地4.88万平方米米，设计总总建筑面积积15.77万平方米米），这些些新盘的顺顺利开发，将将更显“合生”气势，稳稳固龙头地地位。五项目规规划设计骏景南苑将将建设成为为大型高尚尚住宅区，以以其优越的的地理位置置、超前的的规划设计计、完善的的配套设施施、幽雅的的园区环境境，专业的的物业管理理，为居民民提供舒适适、方便、高高质生活环环境。（一）、总总体规划 骏景景南苑项目目占地面积积约25万万平方米，总总建筑面积积约49万万平方米。充充分利用其其优越的地地理位置，全全部用于建建造13-19层低低密

10、度、高高尚的大规规模住宅小小区。骏景景南苑东区区，占地面面积810000多平平方米，规规划建筑面面积约27757744平方米，由由37栋113-199层住宅楼楼组成。1、 规划结构力力图淡化组组团模式，采采用小区邻邻里住宅群群的结构模模式，削弱弱组团形态态，规划的的重点是组组织和丰富富居民的邻邻里交往和和居住生活活活动内容容，精心组组织住宅组组群。2、 以大面积的的绿地为纽纽带的机组组合，形成成风格各异异的围合或或半围合空空间。3、 住宅首层大大部分规划划为架空层层，以拓展展花园绿地地的空间，采采用点、线线、面结合合的方式形形成小区的的绿化系统统，中心绿绿化广场东东西向贯穿穿整个小区区。4、

11、小区以东部部40米规规划路为界界，分为东东西两部分分，两部分分在建筑形形式、建筑筑组合、路路网走向、绿绿地系统上上相互呼应应，使小区区成为一个个统一整体体。（二）、骏骏景南苑主主要经济技技术指标1、规划用用地平衡表表：2、主要经经济技术指指标表：项 目数 量单 位总征用地2539665平方米总规划用地地1620000平方米总建筑面积积49409905平方米其中：1、住住宅建筑面面积4660008平方米2、其中公公建面积280822平方米绿地面积156800平方米道路面积540400平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数数3628户居住总人口口126988人人口毛密度度78

12、3.88人/公顷 (三)、形形态结构规规划小区规划总总目标：特特色鲜明、生生态优良、经经济与环境境协调发展展的居住园园区。住宅设计健康、自自然、户型型多样。所所有户型设设计均考虑虑到自然通通风，创造造良好的室室内气候，依依据人的生生活模式，以以起居室为为中心，公公私、洁污污、闹静分分区。厅、房房朝向均以以景观视线线为主，兼兼顾朝向。立立面处理以以具有现代代化气息的的岭南特色色为目标。底底层部位架架空结合布布置环境艺艺术小品，娱娱乐设施等等，将室外外铺地自然然延伸进入入架空层，避避免架空层层无人光顾顾的情景，屋屋顶部分作作绿化处理理，顶盖弧弧型飘板，局局部漏空，体体伸通透轻轻灵的特点点。标准层层

13、处理为标标准凸窗台台，透空铁铁饰阳台栏栏杆，同时时户型之间间避免视线线干扰。（四）、住住宅基本户户型 小区设计有有三种住宅宅类型，共共63栋，户户型从二房房一厅一卫卫至五房二二厅二卫等等6种户型型，住宅面面积从666.95140平平方米（套套内面积）。六市场分分析及发展展前景（一） 2001年年市场分析析广州市经济济发展势态态，为房地地产业的快快速发展提提供有力保保障1、 近几年，广广州市的GGDP保持持了持续平平稳增长，从从19988年以来，增增长速度分分别为133%、133.3%、113.6%，20000年创近近5年来最最大增幅。从从而带来广广州居民收收入的持续续增长：城城市居民人人均可支

14、配配收入111683.39元，人人均消费性性支出95546.223元，同同比分别增增长16.9%和117.4%，20001年，市市政府预计计增长速度度仍会达到到12%，如如果按国际际上通行的的年收入价价格比来考考核居民的的购房负担担，19998年广州州的这一比比例超过了了9，高于于国际上较较为合理水水平3-66的范围，目目前，这一一比例则下下降到7.5-8，居居民的有效效购房能力力大大提高高。2、 房地产投资资资金充裕裕。20000年全市市房地产开开发企业资资金来源合合计5466亿元，比比前年同期期增长133.74%，房地产产资金来源源与实际完完成开发投投资的比例例为1.55 ：1，房房地产投

15、资资资金来源源充裕，投投资增长潜潜力较大。3、 买房者平均均月收入提提高，房价价承受能力力提高。根根据统计，22000年年44%潜潜在消费者者家庭月收收入达30000-66000元元，总体平平均月收入入52188.4元，比比上年的44802元元有所提高高，显示经经济环境进进一步改善善。当中220-400岁的年轻轻家庭受教教育程度越越高，月收收入明显高高于年长家家庭5000元甚至上上千元。近近城买家认认为30000-50000元/平方米的的住房最易易接受，平平均单价为为40399元/M22，与上半半年38007元/ M2相比，他他们对商品品房价承受受能力有所所提高。政府政策与与市政配套套建设，有

16、有利于房产产业的发展展1、 政府出台新新政策，使使房产市场场完备化、秩秩序化，一一方面继续续刺激消费费，另一方方面保护消消费者。例例如：、金融界推推出“零首期”业务，二二手楼按揭揭业务，建建立二手楼楼交易中心心等，在信信贷资金上上更有力地地支持购房房者，在市市场信息上上更充分地地提供给求求购者，从从而使集团团购买力退退出市场后后，个人购购房时期平平稳过渡。根根据市国土土房管局对对市属八区区的房地产产交易统计计，20000年，二二手房屋交交易面积增增长99%，达到1125.447万平方方米。、“交通年票票制”，带动海海珠、芳村村、白云楼楼市；、“提高预售售政策门槛槛”，“实行套内内面积制”，“回

17、收闲置置土地”等政策的的出台，用用有形之手手大清场，使使有实力的的发展商占占领市场，从从而保护消消费者利益益，保证市市场运作更更规范更有有效。2、 市政配套建建设上新台台阶，带旺旺新板块地地产开发。、 新世纪广州州城市总体体规划拟定定“西调、南南拓、东移移、北抑”八字方针针，番禺、花花都撒市改改区，广州州将向国际际化大都市市发展。花花都发展“空港产业业”，番禺建建成广州的的休闲居住住旅游区，各各卫星城与与旧城区相相连，各功功能区生态态环境更趋趋于合理。此此举使广州州成为真正正的山水海海滨城市，并并使广州房房地产开发发格局产生生重大变化化。、 地铁二号线线动工兴建建、新港东东路的竣工工、会展中中

18、心的建设设等将使琶琶洲板块炙炙手可热；三号线规规划出台、带带旺了番禺禺、河南楼楼市，番禺禺区新一年年数个巨无无霸楼盘几几乎同时有有所动作；举办九运运会，东圃圃板块有突突出表现；花都区新新机场建设设亦带动楼楼市兴旺。市市政建设的的配套和完完善，使新新一轮的房房地产快速速发展势头头已开始出出现。3、 发展商积极极储备土地地，对房地地产业持乐乐观态度。22000年年，全市开开发企业购购置土地面面积7422.52万万平方米，比比19999年同期增增长72.6%。土土地购置费费达到522.82亿亿元，增长长46.333%。说说明开发企企业正在积积极增加土土地储备及及前期开发发准备工作作，反映出出房地产开

19、开发企业对对广州房地地产发展前前景的乐观观态度。广州市具有有庞大的房房产消费群群体1、 据广州日报报调查，普普通员工买买房人数大大增。两年年内打算购购房的潜在在消费者，773%是220-400岁的青壮壮年，其中中26-335岁的青青壮年由于于正值结婚婚成家的年年纪，对住住房需求表表现更加迫迫切。在单单位任职管管理人员的的潜在消费费者占了448%，比比上半年559%有明明显减少。而而一般职工工的购房比比例则由上上半年122%上升到到24%，显显示消费群群向中等偏偏低收入层层扩充。2、 非本地人买买楼占4成成。广州作作为一个开开放城市，有有着宽容的的成长氛围围。最新的的统计数字字表明，若若以是否“

20、从小在广广州长大”划分广州州本地人和和非本地人人，购房比比例为本地地人占577%，外地地人占433%，而22000年年上半年是是62%、338%，反反映出广州州正吸引越越来越多非非本地人在在此落户。这这些外地人人72%具具有大专以以上学历，远远远高于本本地人，而而且其家庭庭收入也高高于本地人人家庭。安安居才能乐乐业，买房房置业是欲欲望在广州州发展的非非本地人的的首选，具具有很大的的房产市场场。3、 广州市人均均住房面积积又多3平平方米。据据统计，打打算买房的的消费者现现有的住房房面积为771.3平平方米/户户，按每户户3.3人人计算，人人均使用面面积为211.6平方方米，比上上半年的118.8

21、平平方米增加加近3平方方米，反映映出广州人人的居住水水平正在不不断提高，这这又是房地地产业发展展的内在动动力。4、 集团购房退退出市场，个个人购房时时期已平稳稳过度。取取消福利分分房后，原原本占市场场消化率三三成的集团团购买力全全面退出市市场，年初初曾有业内内专家担心心住宅市场场会因此出出现“断层”。然而，由由于强劲的的个人消费费及时补位位，楼市已已顺利实现现由以集团团消费为主主向个人消消费为主的的平稳过渡渡，20000年的房房地产市场场出现了投投入增加、销销售活跃、购购销两旺的的良好发展展势态。统统计显示，22000年年头10个个月，全省省商品房地地产开发投投资同比增增长22.82%，其其中

22、住宅投投资增长229.822%；竣工工面积同比比增长133.68%；销售面面积同比增增长27.5%。广广州市商品品房总售出出量达到7701万平平方米，比比99年同同期下降约约8%。这这种下降是是与99年年由于房改改末班车而而引发的购购房热潮的的高峰期相相比的，在在集团购买买大幅下降降情况下，商商品房能保保持10%以内的降降幅，都足足以说明市市场已经实实现由集团团消费与个个人消费相相结合的时时代向个人人消费市场场的平稳过过渡。中国房协副副会长顾云云昌分析，我我国的住宅宅与房地产产业发展经经历了3个个时期，第第一时期是是十一届三三中全会前前，以“国家包”为特征，当当时不让也也不用个人人建房、购购房

23、；之后后的20年年是第二个个时期，表表现为“单位包”，主要是是发挥企事事业单位的的积极性；目前正处处于第三个个时期，属属于百姓大大众买房时时代的到来来，意味着着住宅已变变成了个人人直接消费费的零售商商品，房地地产业也随随之步入了了全新的发发展阶段。 （二二）项目市市场分析该项目地段段位于中山山大道与车车陂路交会会点，毗邻邻黄浦大道道，其市场场优势主要要表现在如如下： 1、优优越的地理理位置 本项项目位居天天河要冲，西西倚天河公公园，民族族学院等著著名学府近近在咫尺，北北接中山大大道，东行行车陂路，与与广深高速速公路相通通，交通极极为便利。广州市中中心东移，使使之正处于于市中心黄黄金地段。其其周

24、围环境境以骏景花花园为首，汇汇集了一大大群新建住住宅小区，交交映生辉。骏骏景花园以以其宽阔的的广场、优优雅的居室室设计、美美丽的园林林绿化，置置身其中，首首屈一指、更更胜一筹，尽尽显住宅群群中的优越越之尊。犹犹如众星捧捧月、靓丽丽非常，成成为好地段段上的热点点。 22、高尚层层次的需要要 珠江江三角洲地地区在全国国率先富了了起来，为为广东首府府的广州市市更是聚集集着众多的的富豪阶层层，这一阶阶层人士凭凭自有的经经济实力，对对生活环境境、消费水水平有着更更高、更新新、更好的的要求。为为满足这些些富裕群体体的需要，建建设一个气气派、豪华华、智能、聚聚高尚娱乐乐、安全舒舒适、环境境优雅于一一身的住宅

25、宅小区，能能满足高收收入阶层追追求完美、与与众不同、尽尽显贵尊的的消费愿望望。骏景花花园正是基基于此种社社会现实投投资兴建的的小区，是是适时而建建、顺势而而生，定会会有乐观前前景。 33、配套完完善，生活活便利 11）生活设设施配套：小区内设设有大型的的农贸市场场、超级市市场、士多多店、酒店店餐厅、理理发店等、极极大方便居居民日常生生活需要。 22）健身娱娱乐、医疗疗保健设施施：小区本本身附设有有医疗、娱娱乐设施、市市政各种设设施，可满满足居民各各种娱乐休休闲、医疗疗健身需要要。 33）教育设设施：小区区本身附设设有中学、小小学、幼儿儿园。 44、周边楼楼盘分析及及售价定位位项目名称项目地点目

26、前销售均均价开发楼盘发展商骏景花园中山大道车车陂花园旁旁5500元元/平方米米66栋122-14层层广州合生科科技园房地地产有限公公司天朗明居中山大道车车陂花园旁旁5110元元/平方米米19栋188-26层层广州天力房房地产有限限公司叠翠台中山大道与与天府路交交界处理品品6143元元/平方米米6栋13-32层广州东顺房房地产有限限公司华江花园黄埔大道5756元元/平方米米6栋9-330层广州华嘉房房地产有限限公司伟诚广场天河公园南南门东侧4200元元/平方米米1栋23层层广州伟腾房房地产有限限公司与上述楼盘盘相比，骏骏景南苑在在地理位置置上占有绝绝对优势，并并且，其开开发商合生生创展集团团在广

27、州市市具有强大大实力，在在广州市开开发过多个个大型享有有极高声誉誉的居民居居住小区，尤尤其是倚骏骏景花园的的成功气势势，积成功功之经验，使使骏景南苑苑一出胎便便有一种优优越之感，优优胜之能。我我司初步将将售价定位位于55000元/平平方米，仍仍留有余地地，随着该该项目的逐逐步开发，其其售价也将将步步走高高，有望突突破60000元/平平方米。5、项目的的发展前景景广州市重心心东移及南南移的趋势势已是不容容置疑，天天河区作为为今后广州州市房地产产发展的重重心地带已已成现实。即即将全线通通车的广州州环城高速速公路将使使广州市的的重心东移移、南移范范围进一步步扩大。近近期内天河河区政府迁迁到员村二二马

28、路，“九运”主会场建建于东浦，是是其明显的的迹象。这这种发展趋趋势将为该该项目带来来巨大的发发展机会。七项目开开发资金筹筹集计划项目开发总总成本约11156770万元，我我司计划采采用滚动式式开发，预预计前期投投入为922533万万元，计划划资金来源源于：1、注注册资本金金106000万元；2、集团团公司内部部自筹及销销售滚动投投入669933万元元； 3、预预备向银行行借款155000万万元。八、财务分分析1、骏景南南苑施工、销销售计划科目2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年合计施工计划30%35%30%5%100%销售计划7.5%15%25%20%20%12.5%100%2、单位成成本表（附附表一）3、总体成成本表（附附表二）4、利润估估算表（附附表三）5、项目现现金流量表表（附表四四）6、财务现现金流量表表（附表五五）九、结论本项目总成成本1155670万万元，总收收入1455845万万元，税前前利润300175万万元，税后后利润为2202177万元，净净利润率为为17.488%，内部收收益率为113.266%，投资回回收期为55.11年年，这些指指标都优于于社会同类类平均经济济指标，从从经济指标标上来看，表表明本项目目具有较好好的投资效效益,本项目可可行。广州合生骏骏景房地产产有限公司司二00二年年十月