某楼盘开发可行性研究报告104120.docx

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1、时富花园DD、E栋开开发可行性性研究报告告（目录）一、 报告摘要1开发企企业2项目简简介3项目经经济效益指指标4结论、风风险及建议议二、 项目概况1项目综综述1.1项项目位置2项目用用地2.1用用地面积2.2地地块形状2.3地地块现状2.4项项目经济技技术指标3项目发发展状况3.1项项目发展单单位简介3.2项项目法律手手续三、 项目投资环环境1宏观经经济分析1.1全全国整体经经济环境1.2东东莞经济环环境2寮步镇镇概况2.1寮寮步镇经济济2.3寮寮步镇城镇镇规划四、 区域地产市市场分析1市场总总体特征2市场供供给分析2.1住住宅供给2.2商商业供给3市场需需求分析3.1住住宅需求3.2商商业需

2、求五、 项目发展定定位1项目SSWOT分分析2发展战战略3形象定定位4产品定定位5户型定定位6客户定定位7价格定定位六、 营销策略1营销策策划2营销计计划3场地布布置4营销费费用七、 物业管理策策略1物业管管理的前期期介入2管理费费的确定3具体对对本小区的的物业管理理的建议八、 项目可行性性研究1项目投投资估算及及资金筹借借计划1.1投投资与成本本费用估算算1.2开开发费用估估算1.3总总成本费用用汇总分摊摊表1.4资资金筹借、投投资计划及及借款利息息2项目销销售和租贷贷收入测算算2.1住住宅销售单单价的确定定2.2商商铺销售单单价的确定定2.3车车位销售单单价的确定定2.4总总收入估算算3项

3、目财财务评价3.1税税金计算3.2损损益表及静静态盈利分分析3.3现现金流量表表及动态盈盈利分析3.4资资金来源与与运用表的的货款偿还还能力4项目不不确定分析析4.1盈盈亏不确定定分析4.2敏敏感性分析析4.3决决策概率分分析4.4风风险规避和和控制措施施5项目效效益评价5.1项项目社会效效益评价5.2项项目环境效效益评价6结论与与建议一、 评估结论二、 有关说明及及建议一、 报告摘要1.1 开发企业 东莞莞市时富花花园开发有有限公司是是香港时富富集团下属属全资企业业,主要从从事房地产产开发、销销售、租贷贷及管理业业务，注册册资本人民民币3，2200万元元。企业经经营状况良良好，具有有较好的发

4、发展潜力。1.2 项目简介 本本项目位于于东莞市莞莞樟大道与与五环路、莞莞深高速莞莞城出入口口交汇处东东侧，用地地面积7，3397，774平方米米（指E和和D型），建建筑面积991，9668，800平方米，建建筑密度不不大于299%，建筑筑高度控制制在17层层以下。 1.3 项目经济效效益指标 项目目总投资：211,816,962元元 项目目销售收入入：3099,5488,8866元（别墅墅/住宅销销售率：995%）；商业销售售率：1000%税后利润554,1114,9992成本利润率率：25.55%财务内部收收益率(FFIRR)：34.27%财务净现值值(FNPPV): 45,5560,22

5、72动态投资回回收期：11.87年年贷款偿还期期：2年1.4 结论、风险险及建议 结结论 本本项目开发发商已合法法取得本项项目土地使使用权，各各项建设手手续正在申申办中。因因此，我方方在后面的的分析测算算中假定本本项目在土土地取得、立立项、开发发建设、销销售等方面面均遵照国国家及东莞莞市的房地地产项目开开发程序及及规定。 根根据测算，在在预测的销销售价格、销销售率条件件下，本项项目具备良良好的可行行性。风险及建议议寮步镇房地地产市场规规模小，具具属于封闭闭型市场，因因此需要切切实考虑市市场容量和和市场销售售节奏；本本地块虽然然土地成本本较低，但但仍需要严严格控制工工程成本和和管理成本本。充分利

6、用地地块位置优优势和地段段资源；与与知名专业业设计公司司、品牌实实力建筑公公司合作，强强强联合，打打造小区品品牌和企业业品牌；制制定合理的的市场营销销方案，扩扩大媒体宣宣传，注重重营销推广广，保证销销售资金回回款。二、 项目概况2.1项目目综述2.1.11 项目位位置 项项目位于东东莞市寮步步镇横坑村村,东临三三星、伟易易达,南望望旗峰山公公园,西靠靠东城及东东城汽车客客运总站，北北向莞樟大大道。2.2 项项目总规划划用地面积积336,088平平方米,项项目总建设设用地面积积2800052平方方米,容积积率不大于于2.5, 建筑高高度控制在在28层以以下。2.2.22 地块形形状 地块呈四四边

7、形,整整体形状较较规则。 2.2.33 地块现现状 项目用地地地势平坦坦,五通一一平,具备备建设条件件.图7：地块块现状之一一 图图8：地块块现状之二二 图2.2.44 项目用用地经济技技术指标 根据委托托方提供的的资料,本本项目各项项经济技术术指标如下下表所示: 项目 规划指指标建筑占地面面积(只指指D、E型型)7,3977,74mm总建筑面积积(只指DD、E型)91,9668,888m用地性质商住用地土地使用年年限70建筑密度29%建筑高度17总户数666户绿化率38%2.3项目目发展状况况2.3.11项目发展展单位简介介 东莞市时时富花园开开发有限公公司 成立日期期:一九九九四年九月月二

8、日;注注册号:00031553;编号号:No000649908;住住所：东莞莞市寮步镇镇横坑金银银岭开发区区;法定代代表人:朱朱正贤;注注册资本:32000万元;企企业类型:合作经营营(港资);经营范范围:建造造东莞时富富花园商品品住宅、商商场及配套套设施，开开展销售、出出租及管理理业务;涉涉及许可证证的项目凭凭证可许经经营).营营业期限:自一九九九四年九月月二日至二二OO四年年九月一日日。时富花园开开发有限公公司的土地地储备情况况：东莞市寮步步镇横坑金金银岭5000亩土地地.项目法律律手续本项目在土土地取得、立立项、开发发建设等方方面均遵照照国家及东东莞市的房房地产项目目开发程序序及规定。三

9、、 项目投资环环境.宏观观经济分析析.全国整体体经济环境境（）22002年年国民经济济良好发展展势头全国国国内生产总总值1022,3988亿元，按按可比价格格计算，比比上年增长长 8%。其其中，第一一产业增加加值 144883 亿元，增增长2.99%；第二二产业增值值 529982亿元元，增长 9.9%；第三产产业增值 34,5533亿元元，增长77.3%。（）全国国地产市场场状况房地产市场场继续保持持增长势头头。在年，我我国经济持持续快速发发展、城市市化进程加加快、居民民收入水平平提高及政政府启动内内需的政策策，都为房房地产业的的发展注入入了新的活活力，在诸诸多利好因因素的驱动动下，房地地产

10、市场也也继续保持持在高位运运行状态。预预计年的房房地产市场场发展主题题，结构调调整和规范范是主线，市市场体系将将进一步完完善，供求求两旺，行行业继续保保持增长势势头。房地产投资资继续增长长，但增幅幅会逐渐回回落年年房地产投投资增长将将明显放慢慢；房地产产企业效益益降幅可能能较小，但但企业间的的差异将很很大；产品品结构调整整步伐加快快，新型建建材和高科科技广泛应应用；外资资进入加速速，房地产产企业将加加强联盟，在在海外资金金加速进入入的同时，国国内房地产产企业也将将会加强联联盟，以适适应发展要要求和应对对来自各方方面的挑战战。房价地域分分化明显，价价格走势温温和回落由国家计委委经济研究究所与北京

11、京新华在线线联合推出出的中国国行业景气气分析报告告指出，年年房价将呈呈温和回落落态势，房房地产业今今明两年将将进入回落落盘整阶段段；房改以以及相关的的政策效应应经过前几几年的充分分释放后，正正趋于明显显递减；个个人购买继继续成为市市场主流。因因区域发展展的不平衡衡，房价发发展趋势呈呈现较大的的差异性，高高速发展的的中西部地地区价格将将保持增长长势头，发发展成熟的的东部沿海海地区房价价则出现调调整回落。品牌化将成成时尚，行行业竞争走走向深入以品牌为核核心来重组组企业和配配置资源的的重要机制制在房地产产开发市场场中初露端端倪，并出出现了一批批像万科这这样营造品品牌比较成成功的企业业，受到市市场的追

12、捧捧。年，房房地产业将将秉承品牌牌化发展趋趋势，个性性化、品牌牌化继续成成为时尚，成成为各个房房地产企业业在竞争中中制胜的重重要策略。停止出让别别墅用地，调调整房地产产开发结构构为切实保护护土地资源源，维护土土地利用总总体规划和和城市规划划的严肃性性，规范土土地市场秩秩序，防止止楼市动荡荡造成风险险，年月月日，国国土资源部部就“清理各类类园区用地地，加强土土地供应调调控有关问问题”发出紧急急通知。严严格控制土土地供应总总量，特别别是住宅和和写字楼用用地的供应应量，优化化土地供应应布局和结结构，防止止楼市动荡荡带来风险险。停止别别墅类用地地的土地供供应。过量量供应的地地方，要认认真进行清清理。普

13、通通住宅价格格上涨过快快的地方可可以适当增增加当地居居民购买并并居住的普普通住宅的的土地供应应，但也要要把握市场场吸纳能力力，严格控控制总量。进一步加强强房地产信信贷业务管管理年年月日日，中国人人民银行下下发关于于进一步加加强房地产产信贷业务务管理的通通知，通通知要求：加强房地地产开发贷贷款管理，引引导规范贷贷款投向。房房地产开发发贷款对象象应为具备备地产开发发资质、信信用等级较较高、没有有拖欠工程程款的房地地产开发企企业；贷款款应重点支支持符合中中低收入家家庭购买能能力的住宅宅项目，对对大户型、大大面积、高高档商品房房、别墅等等项目应当当限制；房房地产开发发企业申请请银行贷款款，其自有有资金

14、（指指所有者权权益）应不不低于开发发项目总投投资的；对土土地储备机机构发放的的贷款为抵抵押贷款，贷贷款额度不不得超过所所收购土地地评估价值值的，贷款期期限最长不不得超过年；为减减轻借款人人不必要的的利息负担担，商业银银行只能对对购买主体体结构已封封顶住房的的个人发放放个人住房房贷款；对对借款人申申请个人住住房贷款购购买第一套套自住住房房的，收付付款比例仍仍执行的规定定；对购买买第二套以以上（含第第二套）住住房的，应应适当提高高首付款比比例；借款款人申请个个人商业用用房贷款的的抵借比不不得超过，贷贷款期限最最长不得超超过年年，所购商商业用房为为竣工验收收的房屋。对对借款人以以“商住两用用房”名义

15、申请请银行贷款款的，商业业银行一律律按照个人人商业用房房贷款管理理规定执行行。东莞莞市宏观市市场环境分分析东莞市概况况东莞位位于珠江三三角洲东北北部，东临临惠州、博博罗，南连连深圳，西西与番禺隔隔海相望，北北距广州公里，南南距香港公里，地地处穗深港港经济走廊廊的中间，水水陆交通极极为便利，广广九、京九九广梅汕铁铁路在此交交汇；广深深公路贯穿穿其中；距距广州白云云机场和深深圳宝安机机场都只有有公里里左右；主主要港口虎门港港是国家一一类口岸，对对外国籍船船舶开放。当当地气候温温和，物产产丰富，是是著名的鱼鱼米之乡。同同时，东莞莞还是全国国著名的侨侨乡。祖籍籍东莞的海海外侨胞有有多万万人，港澳澳台同

16、胞多人。优优越的人文文地理环境境，吸引了了大批外商商前来投资资。东莞于于年月撤撤县设市，年年月升为为地级市，不不设县，现现直辖个镇区。全全市陆地面面积平方公公里，本地地户籍人口口万万人，外来来暂住人口口近万人。一、 政策法律环环境分析从年至今，国国家、广东东及东莞市市颁布执行行了一系列列新的法规规制度，促促进了房地地产业健康康持续发展展：、 规范房地产产开发商的的法规l 关于进一一步加强房房地产信贷贷业务管理理的通知中国人民银银行在今年年月中旬旬下达了关关于进一步步加强房地地产信贷业业务管理的的通知，对对房地产开开发企业的的资金实力力提出新的的要求，房房地产开发发企业申请请开发贷款款必须具备备

17、国有土地地使用证、建建设用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证和建建设工程施施工许可证证；房地产产开发企业业申请银行行贷款，其其自有资金金（指所有有者权益）应应不低于开开发项目总总投资的；商商业银行只只能对购买买主体结构构已封顶住住房的个人人发放个人人住房贷款款。新的房地产产信贷政策策从房地产产开发贷款款到消费贷贷款等条件件均提高了了门槛，房房地产开发发的步伐会会放慢，但但会更加稳稳健，那些些靠资金运运作，跳跃跃式发展的的企业将会会没有生存存基础。这这将促成房房地产业的的优胜劣汰汰，有利于于房地产市市场的健康康发展。l 关于东莞莞房地产开开发企业管管理的若干干规定为了贯彻落落实中共共东莞市

18、委委、东莞市市人民政府府关于促民民营经济发发展的若干干意见的的精神，进进一步搞活活房地产市市场，市建建设主管部部门按照国国家、省对对房地产开开发企业有有关规定，结结合东莞房房地产发展展的实际情情况，制定定了关于于东莞房地地产开发企企业管理的的若干规定定，对房房地产开发发企业设立立、资质管管理规定进进行了重新新调整。这这些措施有有效的提高高房地产开开发公司的的素质，促促进了房地地产企业规规范的发展展。同时，市市建设房地地产管理部部门还积极极采取措施施，有效加加强了对房房地产开发发经营资金金的管理，有有效防止了了诸如“问题楼盘盘”，“烂尾楼盘盘”的出现，维维护了小业业主的利益益，促进了了东莞房地地

19、产业稳定定、健康、持持续的发展展。、 规范和整顿顿市场的法法规l 商业、旅游游、娱乐、金金融、服务务业、商品品住宅等经经营性项目目的用地，将将在全国范范围内实行行招标、拍拍卖、挂牌牌方式进行行出让。由由于目前房房地产市场场存在着多多渠道、多多源头供应应土地的问问题，使一一些企业凭凭借关系可可以得到廉廉价开发用用地，严重重损害了市市场的公平平性，也大大大降低了了政府部门门宏观调空空力度。政政府在土地地供应上缺缺乏计划性性，加大了了土地招标标行为的投投机性。此此政策的推推出，使土土地的供应应在一个公公平的市场场环境下，减减少投机行行为，促进进土地出让让市场的有有序发展。l 年年月日，国土土资源部就

20、就清理各类类园区用地地，加强土土地供应调调控有关问问题发出紧紧急通知。月，国务务院办公厅厅下发两道道整顿土地地市场秩序序的命令：关于暂暂停审批各各类开发区区的紧急通通知、关关于清理整整顿各类开开发区，加加强建设用用地管理的的通知。其其后，国务务院又在日召开开全国进一一步治理整整顿土地市市场秩序电电视电话会会议，新一一轮土地市市场的整顿顿启动了，并并且将加大大力度。对对于土地市市场中出现现的违规圈圈占土地、低低价出让土土地等行为为进行查处处。五部委委高官联合合带队督办办，就是要要从土地规规划和供应应、产业政政策和计划划立项、建建设管理、资资金设计、干干部监督等等若干方面面联手整顿顿土地市场场，促

21、进土土地市场的的健康发展展。l 广东省农村村集体建设设用地使用用权可上市市流转。广广东省政府府日前发出出关于试试行农村集集体建设用用地使用流流转权的通通知，明明确农村集集体建设用用地使用权权可上市流流转。这是是广东农村村集体用地地管理制度度的重大创创新突破。l 年年月，建建设部颁布布关于房房屋建筑面面积计算与与房屋权属属登记有关关问题的通通知，针针对因开发发商多算分分摊公共使使用面积而而引起的纠纠纷，制定定出计算标标准，明确确规定了计计算商品房房公摊面积积的办法。、 减轻购房者者负担，吸吸引消费者者购房的法法规：年年月，省省政府公布布的关于于促进我省省房地产业业健康稳定定发展的若若干意见的的通

22、知中中有明确规规定：“凡在我省省按照市场场价个人购购买普通住住宅的，契契税按.征征收”。之前，广广东普通住住宅的购房房契税为.，按按这一政策策，个人购购买普通住住宅，契税税减半征收收。此项措措施在一定定程度上减减轻了购房房者的负担担。、 减免房地产产开发商负负担的法规规：经省人民政政府批准，广广东省物价价局对涉及及我省房地地产市场建建设的行政政事业性收收费项目作作出了重大大调整，项收费费有的被完完全减免，有有的被大幅幅降低收费费标准，此此举旨在从从政策上降降低房地产产开发的成成本。年年月份份，国家计计委宣布，取取消包括房房地产开发发建设在内内的投资项项目审批。从年月日起，按按照国家财财政部的有

23、有关规定，广广东相应统统一调低城城市基础设设施配套费费.个个百分点。此此收费标准准调低后，消消防设施配配套费取消消，不再从从城市基础础设施配套套费中切块块。 5关于促进进城镇建设设的法规： 20003年88月，广东东省政府出出台了关关于加快中中心镇发展展的意见，对对全省2770个中心心镇的发展展给予一系系列政策和和财政的扶扶持，包括括中心镇规规划、中心心镇产业集集约发展、拓拓展中心镇镇建设资金金渠道、用用地政策倾倾斜、户籍籍改革及管管理体制等等方面都有有创新性突突破.这些些措施将会会加快省内内中心镇区区的发展，也也会出现中中心镇区带带领周边小小城镇经济济和建设发发展的局面面.今年是东莞莞园区经

24、济济全面增长长的一处，66月，东莞莞市政府出出台了东东莞市鼓励励镇区工业业园区发展展的优惠措措施，市市政府作出出了“园区内可可安排配套套经营的房房地产用地地不超过总总面积的88%”的规定.如果按全全市工业园园的规划总总面积3995平方公公里计算的的话，意味味着园区内内房地产经经营用地面面积最高可可达31.6平方公公里.园区区“谁投资谁谁受益”的政策，带带给房地产产业另外一一种商机.二、 社会经济环环境分析（一） 东莞市经济济发展历程程改革开放以以来，东莞莞市充分发发挥人缘、地地缘和政策策优势，在在实施“外向带动动”战略的同同时，积极极依靠科技技进步，推推动经济社社会快速发发展.20002年，全

25、全市国内生生产总值6672.227亿元，出出口总额2237.336亿美元元，财政收收入55.29亿元元.成为全全省首个令令人瞩目的的成绩，基基本实现农农村工业化化、城乡一一体化、科科技经济一一体化的格格局.东莞莞市已成为为国际制造造业基地.十一届三中中全会以前前，东莞市市是一个典典型的农业业县，19978年全全市国内生生产总值第第一、二、三三产业的比比重为444.6：443.8：11.66，农村经经济占主要要成份.改改革开放以以后，东莞莞市抓住机机遇，大力力引进外资资，发展外外向型工业业，促进经经济迅猛发发展，使东东莞市成为为广东“四小虎”之一. 进入九十十年代，由由于粗放型型高速经济济增长方

26、式式的局限，东东莞市经济济社会发展展正进入了了升级转型型的关键阶阶段.市委委、市政府府根据东莞莞实际，调调整发展思思路，提出出了“科技兴市市”发展战略略.19994年，进进一步提出出推动东莞莞“第二次工工业革命”，加速科科技进步，提提高产业技技术含量和和产品附加加值，转变变经济增长长方式，提提高经济发发展质量的的战略构思思，从总体体上确立科科技经济一一体化发展展的格局.为提高东东莞经济的的国际竞争争力，从22001年年起东莞市市开始确立立建设国际际制造业名名城的发展展目标.东莞市利用用外资发展展外向型经经济经历了了起步、发发展以及提提高三个阶阶段.在起起步阶段（从从19788年至800年代前期

27、期），引进进的企业项项目多是小小作坊式的的工厂，加加工生产服服装、手袋袋、玩具、小小五金等低低档产品；在发展阶阶段（从880年代中中期到900年代初），由由于国家改改革开放政政策深入民民心以及国国际产业结结构调整，市市委、市政政府抓信机机遇，不断断改善水、电电、道路交交通、通讯讯条件等基基础设施，增增强吸引外外资的承受受能力，利利用外资方方式从来料料加工发展展到“三来一补补”与“三资”并举，技技术含量有有所提高.进入九十十年代，市市委、市政政府于19991年确确立了“科教兴市市”战略，尤尤其是19994年提提出“第二次工工业革命”战略构想想之后，积积极调整引引资战略，确确立“积极合理理有效地利

28、利用外资”方针，重重新明确了了招商引资资的指导思思想为“加强对外外资投向的的引导，优优化产业结结构，在巩巩固香港资资金来源的的同时，把把招商引资资工作的着着眼点逐步步转移到欧欧美、日本本、南韩、台台湾等工业业发达国家家和地区，增增强外向型型经济的发发展后劲”，自此东东莞市的外外向型经济济进入了提提高阶段（即即九十年代代初至今），全全市对外引引进项目的的科技水平平有了很大大提高，引引进了一批批如杜邦、金金霸王、诺诺基亚、三三星等高科科技项目，而而且积极引引导先期进进入东莞市市的伟易达达电子、生生益敷铜板板等外资企企业向高新新技术产业业大力拓展展.至目前前为止，一一大批国际际著名企业业以及港台台一

29、批上市市公司落户户东莞，使使得东莞的的外向型经经济整体科科技含量得得到一次历历史性的飞飞跃. （二）东东莞市经济济发展况1、总体经经济现状及及走势分析析（1）国内内生产总值值（图） 从从上图可以以看出，东东莞近几年年国内生产产总值持续续稳定增长长.增幅从从19999年以后处处于比较稳稳定的比例例.说明东东莞的经济济发展在11998年年有限公司司飞速的变变化，之后后处于稳定定的增长时时期.（2）人均均国内生产产总值 （图） 由以以上图表可可以清晰地地看到，东东莞市近几几年来经济济稳步增长长，而且保保持了较高高的增长率率.总体经经济的发展展为房地产产业的发展展提供了良良好的基础础和市场、利利润的空

30、间间.2、城乡居居民收入与与支出分析析 （1）城城镇居民收收入与支出出（图） （2）农农村居民收收入与支出出（图）可以看出，无无论是城镇镇还是农村村其人均收收入均呈上上升趋势.同时可支支配收入亦亦随之增长长，但用于于居住的消消费性支出出远远小于于其收入的的比例.这这与城市的的发展有关关，而且也也是由于房房地产市场场的引导及及居住方式式的改变有有关.3、综合经经济实力在在全省及全全国的地位位：改革开放以以来，东莞莞市GDPP以年均222%的速速度持续快快速健康发发展，为同同期全国GGDP年均均增速的11.43倍倍.目前，东东莞的综合合经济实力力已跻身全全国大中城城市前200名，在全全省位居深深圳

31、、广州州、佛山之之后，列第第四位.2003年年上半年，东东莞经济继继续保持良良好的发展展态势，全全市完成国国内生产总总值2611.7亿元元，比去年年同期增长长15.55%，比全全省平均水水平高出55.5个百百分点，增增速居广东东城市第一一位，财政政总收入增增长53.8%，比比全省平均均水平高出出31.88个百分点点，利用外外资增势良良好.4、固定资资产投资持持续增长：（图）固定资产产投资持续续增加，在在20022年增幅最最大，说明明投资结构构进一步侧侧重城市、基基础设施的的建设.房地产开开发投资增增长较快，增增幅由19999年的的9.933%到20002年880.700%，说明明东莞市的的房地

32、产市市场有限公公司持续、高高速的发展展.三、社会文文化环境分分析东莞市十分分重视文化化基础设施施建设，兴兴建了一批批高标准、多多功能、现现代化的群群众文化设设施.先后后投入数亿亿元兴建了了“三馆一店店”（图书馆馆、博物馆馆、科学馆馆、新华书书店）工程程；虎门爱爱国主义教教育基地的的海战博物物馆占地面面积15万万平方米，总总投资约11.3亿元元.据统计计，全市乡乡镇公共文文化设施占占地面积1126.112万平方方米，建筑筑面积644.75万万平方米.2001年年，东莞市市的文化中中心在原有有基础上新新增了4个个项目，分分别为东城城文化中心心、万江文文化中心完完善工程、石石碣镇文化化广播中心心工程

33、和石石龙镇文化化中心工程程.各镇区区大力修建建文化广场场，东莞市市文化公园园建设也成成为新的热热点，如东东城榴花公公园、桥头头的莲湖公公园、万江江的金鳌洲洲主题公园园广场等.四、社会人人口环境分分析据第五次全全国人口普普查的统计计数据，东东莞市总人人口6444.57万万人，占全全省总人口口的7.446%，是是广东省居居广州和深深圳之后的的第三大城城市.东莞市户籍籍人口1550多万人人，共411.40万万户；外来来人口约5500多万万人，占总总人口755%以上，其其中仅台商商就有近111万人（常常住8万，流流动3万）.对于东莞莞房地产业业来说，如如何利用外外来人口资资源，促进进房地产业业进一步发

34、发展，是需需要进一步步考虑的问问题.1、户籍人人口（图）2、外来暂暂住人口（图）从以上图表表可以看出出：东莞市市本地人口口趋于下降降，外来人人口趋于增增加，而且且近年来增增加较快，这这一方面是是东莞良好好的发展前前景所吸引引，另一方方面也说明明外的人将将成为东莞莞的主流通通消费群体体.第二章 东莞莞市房地产产市场分析析一、东莞市市房地产市市场整体分分析1、发展展阶段（图）东莞市（22002年年）人均GGDP及恩恩格尔系数数反映出东东莞市的生生活水平处处于富裕阶阶段，在全全国属于较较高水平.东莞城镇镇居民的人人均居住面面积大，而而居住支出出却处于相相当低的水水准.主要要原因是东东莞居民有有大量的

35、私私房、房改改房、这与与深圳、广广州的居民民拥有的大大量商品房房相比，东东莞居民用用于物业管管理等各方方面支出相相对较低.从整体来来讲，东莞莞房地产与与广州、深深圳一样，处处于追求质质量和数量量并举的阶阶段.2、基建投投资对房地地产的拉动动（图）房地产投投资与基本本建设投资资比值的合合理区间为为0.6-0.8，小小于这个比比值说明政政府的基本本建设投资资发展较快快，没有对对房地产发发展形成障障碍.，反反之，则说说明房地产产投资会受受到基础建建设投送的的限制，不不利于进一一步发展.东莞市从从19999年以来，房房地产投资资与基本建建设投资比比值低于合合理区间，说说明基础建建设投资没没有对房地地产

36、发展形形成障碍.从20000年开始始，东莞市市政府加大大了基建投投资，以改改善城市的的交通及居居住条件.现在已有有所改观.3、城市总总体结构决决定了房地地产发展结结构东莞经济济以各镇发发展为主，人人口分布平平均，因此此各镇的住住宅市场彼彼此之间依依从性非常常弱，各镇镇对市区的的依赖性也也不强.因为不注注重基建投投资，以致致城区和镇镇区居住环环境差异不不大，城区区在往年甚甚至不如常常平等较发发达的镇区区，这对消消化商品住住宅产生直直接负面影影响.二、东莞市市房地产市市场特征分分析 1、东莞莞市房地产产开发结构构分析（图）东莞房地地产投资额额呈现逐年年上升的趋趋势；自19998年至22002年年，

37、房地产产年均投资资增长率为为24.77%，对比比同一时期期基本建设设投资年均均增幅255.1%低低0.4个个百分点，呈呈现良性增增长态势.由于投资资额整体基基数较低，目目前整体看看来呈现无无序增长的的态势.20022年和20003年上上半年，增增长率达到到了较高的的水平，特特别是20003年上上半年超过过了20001年全年年水平.根据了解解，19999年时新新世纪、光光大景湖的的畅销，增增加了房地地产投资者者的信心，部部分项目开开始动工，逐逐步进入市市场后，促促使20000至20001年投投资增长速速度较快，带带动了20002和22003年年投资的超超快速增长长.（图）进入20003年后后，房

38、地产产投资出现现超快速增增长，其中中住宅完成成投资155.56亿亿元，占房房地产开发发投资的884%.可见住宅宅投资的快快速增长是是带动房地地产投资增增长的主要要原因.2、东莞市市房地产市市场供应状状况分析（图） （图）历年施工工面积远远远高于竣工工面积，施施工面积在在19999年达到高高峰后，随随后均保持持平稳小幅幅度增长态态势.这同同时也说明明，东莞市市场容纳开开发量的范范围约在3330万平平方米左右右.20033年上半年年，东莞全全市共批准准预售项目目60个，批批准预售面面积1555.03万万平方米.3、东莞市市房地产市市场需求状状况分析（图）（图）历年竣工工面积与销销售面积增增长水平大

39、大致相当，说说明房产市市场发展比比较合理，目目前市场的的供给与需需求量基本本平衡.从竣工面面积增长率率与销售增增长率开看看，历年起起伏较大.20000至20001年的房房地产空置置率区间为为7.733%10.335%，尚尚未达到通通常的288%的警戒戒水平.但但自20002年开始始大幅增长长的批准预预售面积，使使得东莞楼楼市的整体体开发面临临空置率快快速增长的的压力.20033年上半年年，东莞全全市商品房房屋空置面面积90.13万平平方米，比比去年同期期增长233.72%.其中空空置一年以以上（含一一年）588.36万万平方米.商品房屋屋空置面积积中，住宅宅空置面积积65.335万平方方米，写

40、字字楼空置面面积3.339万平方方米，商业业营业用房房空置面积积15.222万平方方米.随着房地地产业的逐逐步发展，东东莞市的房房地产需求求结构逐步步显现出变变化，由原原先的“居住型消消费”向“享受型消消费”转变，由由一次性付付款的观念念向贷款购购房转变，同同时二次及及多次置业业群体逐步步扩大.东莞市民民的房屋消消费观念从从过去的“居者有其其屋”开始转变变为“居者有佳佳屋”，置业者者较为注重重户型结构构、环境配配套、小区区各项设施施建设以及及物业管理理等方面.东莞市近近期商品住住宅户型主主要以三房房、四房为为主，占到到了总体的的87%，主主要原因是是东莞本地地居民以往往的居住习习惯和目前前的经

41、济收收入水平，使使得他们普普遍倾向于于大房大厅厅的住宅.自20002年开始始，东莞置置业者主要要以境外人人士和外来来人口为主主，其购房房占商品房房成交量比比重达600%以上，而而另一支购购房力量的的后起之秀秀为本地居居民，他们们虽自有房房产，却心心仪环境和和服务俱佳佳的住宅小小区，购房房数量逐年年增加，大大多以大户户型和别墅墅等中高档档住宅为主主.4、东莞市市房地产市市场总体价价格水平分分析（1）总体体价格目前，东东莞市商品品住宅的均均价范围为为2800040000元平方方米之间，普普通住房的的价格大约约在2800032000元平方方米之间，高高档住宅约约在3600040000元平方方米之间，

42、44000元元平方米米的价格是是普通类住住宅的最高高限额.东莞经济济以各镇发发展为主，人人口分布平平均，因此此各镇的住住宅市场彼彼此之间依依从性非常常弱，各镇镇对市区的的依赖性也也不强.由由此造成商商品住宅的的价格呈现现明显的区区域性.目前，东东莞全市商商品住宅价价格主要分分为以下几几个层次： 一是以常平平和樟木头头为代表的的铁路沿线线区域.在在外销市场场的带动下下，目前此此区域的在在售楼盘价价格属于东东莞的最高高水平，约约在3600040000元平方方米. 二是以万江江为代表的的市区.由由于拥有较较好的规划划和发展前前景，近一一年来市区区的住宅价价格持续上上升，依托托强劲的本本地消费能能力，

43、市区区的商品住住宅价格在在逐步向一一线的常平平、樟木头头地区靠近近. 三是东莞的的其他区域域，正如前前文所述，东东莞的城市市发展以各各镇自我发发展为主，因因此除常平平、樟木头头和市区之之外的其他他地区，房房地产市场场的发展呈呈无序状态态，造成销销售价格不不能同一二二线地区靠靠近，维持持在2600030000元平方米的的较低空间间内. （2）价格分布由于东莞莞本地的相相关机构对对整体楼市市价格未有有明确的统统计，因此此为了能够够更好的把把握目前的的价格分布布，我们此此次就以莞莞城周边地地区采集的的数据进行行归纳分析析，结果如如下：（图）（3）住宅宅市场进程程（图）东莞城镇镇住房商品品化远远低低于

44、深圳和和广州，主主要原因是是东莞市的的自建房和和合作房的的比例非常常高，这对对于商品房房市场有很很大的冲击击.东莞的房房价收入比比处于一个个相对比较较合理的范范围，房地地产价格没没有脱离居居民的承受受能力.从整体来来看，东莞莞与深圳和和广州相比比，房地产产市场发展展有一定的的差距，主主要的原因因还是住房房的商品化化程度太低低.三、东莞市市城市建设设发展分析析（一）东莞莞市整体发发展状况1、基础设设施建设东莞的基础础设施建设设取得了显显著成就.20033年东莞预预计投资1100亿元元，加速建建设市区226项重点点工程项目目，其中在在20022年已动工工在建的项项目有144项，总投投资约733.9

45、4亿亿元，包括括城市功能能配套类工工程的行政政办事中心心、展示中中心、图书书馆、科学学技术博物物馆、青少少年活动中中心、海关关大厦、市市区群众艺艺术馆、人人民会堂、东东莞大剧院院等，以及及市政交通通设施类的的莞龙路改改造、五环环过境路、东东江大道、鸿鸿福西路、东东莞运河樟樟村水质净净化厂等.计划在今年年动工的项项目有限公公司12个个，投资227亿.包包括城市中中心区广场场建设、中中心区环境境完善工程程、黄旗山山城市公园园首期建设设、东江西西岸岸线整整洁、运河河两岸景观观改造、鸿鸿福西路景景观建设及及城市交通通设施类的的改造等.2、交通设设施建设东莞市路网网交通发达达，现区内内有：广深深公路（1

46、107国道道）、莞惠惠公路（省省道）、莞莞龙公路（省省道）、十十三条联网网公路、广广深珠高速速公路、莞莞深高速公公路、虎门门大桥等干干道.随着20002年市区区10条道道路改造的的全部完成成和东江大大道、鸿福福西路将于于今年6月月份建成通通车，加之之沿路穿衣衣戴帽工程程、夜景灯灯光工程的的实施，各各条路段进进行绿化、美美化、净化化，整个市市区道路交交通环境将将得到明显显改善.特特别是三环环路（含东东江大道、鸿鸿福西路）的的全线贯通通，将为市市区交通整整治带来十十分便利的的基础条件件，大量车车辆将通过过三环路分分流，避免免了各种车车辆过度集集中于旧城城区的拥堵堵挤塞状况况.同时，加加快五环快快速路的