某楼盘可行性研究报告.docx

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1、 骏景南苑苑项目可可行性研研究报告告（东区）广州合生生骏景房房地产有有限公司司二00二二年十月月目 录一、项目目名称33二、项目目地点33三、项目目背景 3四、项目目开发企企业概况况3（一） 发展商简简介3（二） 投资商简简介 44 五、项目目规划设设计 55（一） 总体规划划 5（二） 主要经济济技术指指标 55（三） 形态结构构规划 6（四） 住宅基本本户型 7六、市场场分析及及发展前前景7（一） 20011年广州州市房地地产市场场前景分分析7（二） 项目市场场分析 101、 优越的地地理位置置112、 配套完善善，生活活便利1113、 周边楼盘盘分析1124、 项目的发发展前景景12七、

2、项目目资金筹筹集 112八、基础础数据说说明.13九、项目目开发与与销售计计划.13十、财务务分析114（一） 销售收益益估算表表14（二） 利润估算算表144（三） 现金流量量表155十一、项项目评估估结果116骏景南苑苑（东区区）可行行性研究究报告一项目目名称骏景南苑苑二项目目地点广州市天天河区中中山大道道南面、车陂路路西面地地段。建建设用地地规划许许可证号号：穗规规地证字字（19997）第1336号。项目东东侧为车车陂路；南面为为规划住住宅区，距黄浦浦大道约约5000米；西西侧为规规划住宅宅区；北北面是成成熟住宅宅小区“骏景花花园”，紧临临中山大大道。三项目目背景第一、广广州市经经济发展

3、展势态，为房地地产业的的快速发发展提供供有力保保障。广广州市具具有庞大大的房产产消费群群体，为为房地产产的有效效开发提提供根本本保证。第二、广广州市区区东移，使天河河区成为为新的市市中心区区，“骏景南南苑”所在地地成为近近市中心心区，具具有优越越的地理理位置。“九运”主会场场建于东东浦，使使东浦板板块成为为房地产产的热炒炒之地。第三、“骏景花花园”的成功功开发，为“骏景南南苑”开发奠奠定了良良好的基基础。可可以说“骏景南南苑”的开发发是应消消费者之之求，按按需而开开，顺势势而生。第四、“骏景南南苑”的开发发商为“广州合合生骏景景房地产产有限公公司”，与“骏景花花园”开发商商“广州合合生科技技园

4、房地地产有限限公司”是一套套人马，有较高高的房地地产开发发技术力力量，在在小区规规划、建建筑安装装、销售售策划、物业管管理等方方面有着着丰厚的的基础和和丰富的的经验。四项目目开发企企业概况况（一）发发展商简简况 广州州合生骏骏景房地地产有限限公司是是由广州州天河科科技园实实业发展展有限公公司和（英属处处女岛）南博置置业有限限公司合合作成立立的中外外合作公公司，经经广州市市工商行行政管理理局批准准于二000一年年六月四四日注册册登记，注册资资金为2221667万元元，合作作经营期期限为330年。 合作公公司宗旨旨为：为为社会提提供环境境优美、生活舒舒适、价价格适宜宜的房地地产商品品，并从从开发中

5、中获得合合法利润润，发展展各方经经济。生生产经营营范围是是：在经经广州市市规划局局编号为为：穗规规地证字字（19997）第1336号建建设用地地规划许许可证同同意使用用的位于于天河区区中山大大道南面面、车陂陂路西面面地段土土地的开开发、建建设、销销售、出出租以及及管理自自建的商商业住宅宅楼宇。合作项项目规划划总用地地面积为为25339655平方米米，项目目计划分分期分批批进行开开发，建建筑总面面积约为为45万万平方米米。 合作作公司设设董事会会，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制。董董事长肖肖燕霞系系由南博博置业公公司委派派，董事事会成员员共五人人，由董董事会决决定合作作公司的的一切重重

6、大事宜宜。公司司下设办办公室、财务部部、工程程部、销销售部等等部门。公司员员工共330人，其中大大专以上上学历220人，中级职职称100人，高高级职称称2人，聚集了了一批房房地产开开发建设设、销售售各方面面的人才才。（二）投投资商简简况 中中方 广州州天河科科技园实实业发展展有限公公司。该该公司提提供项目目已三通通一平的的用地开开发权及及5%注注册资本本。外方 南博博置业有有限公司司（英属属处女岛岛）是香香港合生生创展集集团旗下下的投资资公司，倚靠集集团的实实力，在在内地投投资创业业。集团团自933年在内内地投资资以来，拥有在在内地注注册的十十二个房房地产项项目公司司的物业业发展及及投资权权益

7、，其其总注册册资金为为680054万万元，总总建筑楼楼面面积积约为2262113000平方米米。988年公司司股票在在香港联联交所上上市，筹筹集资金金达6443000万元，加上集集团对广广州房地地产市场场的深刻刻认识，使本集集团成为为广州房房地产界界之翘楚楚。合生创展展集团拥拥有完整整合理的的内部结结构及各各方面专专业人员员，在广广州市房房地产市市场竞争争中具备备较大的的优势，并把控控制成本本放在各各项工作作的首位位。公司司利用大大批量生生产的优优势，从从设计方方案上大大套用、小调整整，原材材料大批批量采购购，加上上采用标标准化管管理模式式施工建建设等方方式，有有效地降降低开发发成本，使公司司

8、可以将将中高档档的楼盘盘按中低低档的价价格出售售，从而而取得价价格优势势、规模模优势，有效地地提高了了在市场场的竞争争力。 近年来来，合生生创展集集团凭借借其雄厚厚的经济济实力，良好的的施工质质量，不不断强化化其品牌牌优势。公司组组织开发发的华景景新城、暨南花花园、愉愉景雅苑苑、骏景景花园，帝景苑苑在广州州市各具具特色、灿烂一一方，堪堪称典范范，这些些楼盘总总建筑面面积超出出1255万平方方米，推推出销售售住宅的的销售率率达900%以上上，市场场反应热热烈。公公司在发发展过中中，与金金融部门门、合作作单位建建立了良良好的信信用关系系，取得得了良好好的社会会信誉和和广泛的的社会支支持。目前正在在

9、全面展展开开发发的楼盘盘有：华华南新城城（占地地30000亩，设计总总建筑面面积2660万平平方米）；珠江江帝景（占地110000亩，设设计总建建筑面积积1566万平方方米）；逸景翠翠园（占占地5880亩，设计总总建筑面面积900万平方方米）；骏景南南苑（占占地3775亩，设计总总建筑面面积455万平方方米）；愉景南南苑（占占地4.8万平平方米，设计总总建筑面面积155.7万万平方米米），这这些新盘盘的顺利利开发，将更显显“合生”气势，稳固龙龙头地位位。五项目目规划设设计骏景南苑苑将建设设成为大大型高尚尚住宅区区，以其其优越的的地理位位置、超超前的规规划设计计、完善善的配套套设施、幽雅的的园区

10、环环境，专专业的物物业管理理，为居居民提供供舒适、方便、高质生生活环境境。（一）、总体规规划 骏景景南苑项项目占地地面积约约25万万平方米米，总建建筑面积积约499万平方方米。充充分利用用其优越越的地理理位置，全部用用于建造造13-19层层低密度度、高尚尚的大规规模住宅宅小区。骏景南南苑东区区，占地地面积8810000多平平方米，规划建建筑面积积约27757774平方方米，由由37栋栋13-19层层住宅楼楼组成。1、 规划结构构力图淡淡化组团团模式，采用小小区邻里里住宅群群的结构构模式，削弱组组团形态态，规划划的重点点是组织织和丰富富居民的的邻里交交往和居居住生活活活动内内容，精精心组织织住宅

11、组组群。2、 以大面积积的绿地地为纽带带的机组组合，形形成风格格各异的的围合或或半围合合空间。3、 住宅首层层大部分分规划为为架空层层，以拓拓展花园园绿地的的空间，采用点点、线、面结合合的方式式形成小小区的绿绿化系统统，中心心绿化广广场东西西向贯穿穿整个小小区。4、 小区以东东部400米规划划路为界界，分为为东西两两部分，两部分分在建筑筑形式、建筑组组合、路路网走向向、绿地地系统上上相互呼呼应，使使小区成成为一个个统一整整体。（二）、骏景南南苑主要要经济技技术指标标1、规划划用地平平衡表：2、主要要经济技技术指标标表：项 目目数 量单 位总征用地地2539965平方米总规划用用地1620000

12、平方米总建筑面面积494009055平方米其中：11、住宅宅建筑面面积4660008平方米2、其中中公建面面积280882平方米绿地面积积156880平方米道路面积积540440平方米绿地率33.99%容积率3.055建筑密度度25%居住总户户数36288户居住总人人口126998人人口毛密密度783.8人/公顷顷 (三)、形态态结构规规划小区规划划总目标标：特色色鲜明、生态优优良、经经济与环环境协调调发展的的居住园园区。住宅设计计健康、自然、户型多多样。所所有户型型设计均均考虑到到自然通通风，创创造良好好的室内内气候，依据人人的生活活模式，以起居居室为中中心，公公私、洁洁污、闹闹静分区区。厅

13、、房朝向向均以景景观视线线为主，兼顾朝朝向。立立面处理理以具有有现代化化气息的的岭南特特色为目目标。底底层部位位架空结结合布置置环境艺艺术小品品，娱乐乐设施等等，将室室外铺地地自然延延伸进入入架空层层，避免免架空层层无人光光顾的情情景，屋屋顶部分分作绿化化处理，顶盖弧弧型飘板板，局部部漏空，体伸通通透轻灵灵的特点点。标准准层处理理为标准准凸窗台台，透空空铁饰阳阳台栏杆杆，同时时户型之之间避免免视线干干扰。（四）、住宅基基本户型型小区设计计有三种种住宅类类型，共共63栋栋，户型型从二房房一厅一一卫至五五房二厅厅二卫等等6种户户型，住住宅面积积从666.951400平方米米（套内内面积）。六市场场

14、分析及及发展前前景（一） 20011年市场场分析广州市经经济发展展势态，为房地地产业的的快速发发展提供供有力保保障1、 近几年，广州市市的GDDP保持持了持续续平稳增增长，从从19998年以以来，增增长速度度分别为为13%、133.3%、133.6%，20000年年创近55年来最最大增幅幅。从而而带来广广州居民民收入的的持续增增长：城城市居民民人均可可支配收收入1116833.399元，人人均消费费性支出出95446.223元，同比分分别增长长16.9%和和17.4%，20001年，市政府府预计增增长速度度仍会达达到122%，如如果按国国际上通通行的年年收入价价格比来来考核居居民的购购房负担担

15、，19998年年广州的的这一比比例超过过了9，高于国国际上较较为合理理水平33-6的的范围，目前，这一比比例则下下降到77.5-8，居居民的有有效购房房能力大大大提高高。2、 房地产投投资资金金充裕。20000年全全市房地地产开发发企业资资金来源源合计5546亿亿元，比比前年同同期增长长13.74%，房地地产资金金来源与与实际完完成开发发投资的的比例为为1.55 ：11，房地地产投资资资金来来源充裕裕，投资资增长潜潜力较大大。3、 买房者平平均月收收入提高高，房价价承受能能力提高高。根据据统计，20000年444%潜潜在消费费者家庭庭月收入入达30000-60000元，总体平平均月收收入522

16、18.4元，比上年年的48802元元有所提提高，显显示经济济环境进进一步改改善。当当中200-400岁的年年轻家庭庭受教育育程度越越高，月月收入明明显高于于年长家家庭5000元甚甚至上千千元。近近城买家家认为330000-50000元元/平方方米的住住房最易易接受，平均单单价为440399元/MM2，与上上半年338077元/ M2相比，他们对对商品房房价承受受能力有有所提高高。政府政策策与市政政配套建建设，有有利于房房产业的的发展1、 政府出台台新政策策，使房房产市场场完备化化、秩序序化，一一方面继继续刺激激消费，另一方方面保护护消费者者。例如如：、金融界界推出“零首期期”业务，二手楼楼按揭

17、业业务，建建立二手手楼交易易中心等等，在信信贷资金金上更有有力地支支持购房房者，在在市场信信息上更更充分地地提供给给求购者者，从而而使集团团购买力力退出市市场后，个人购购房时期期平稳过过渡。根根据市国国土房管管局对市市属八区区的房地地产交易易统计，20000年，二手房房屋交易易面积增增长999%，达达到1225.447万平平方米。、“交通年年票制”，带动动海珠、芳村、白云楼楼市；、“提高预预售政策策门槛”，“实行套套内面积积制”，“回收闲闲置土地地”等政策策的出台台，用有有形之手手大清场场，使有有实力的的发展商商占领市市场，从从而保护护消费者者利益，保证市市场运作作更规范范更有效效。2、 市政

18、配套套建设上上新台阶阶，带旺旺新板块块地产开开发。、 新世纪广广州城市市总体规规划拟定定“西调、南拓、东移、北抑”八字方方针，番番禺、花花都撒市市改区，广州将将向国际际化大都都市发展展。花都都发展“空港产产业”，番禺禺建成广广州的休休闲居住住旅游区区，各卫卫星城与与旧城区区相连，各功能能区生态态环境更更趋于合合理。此此举使广广州成为为真正的的山水海海滨城市市，并使使广州房房地产开开发格局局产生重重大变化化。、 地铁二号号线动工工兴建、新港东东路的竣竣工、会会展中心心的建设设等将使使琶洲板板块炙手手可热；三号线线规划出出台、带带旺了番番禺、河河南楼市市，番禺禺区新一一年数个个巨无霸霸楼盘几几乎同

19、时时有所动动作；举举办九运运会，东东圃板块块有突出出表现；花都区区新机场场建设亦亦带动楼楼市兴旺旺。市政政建设的的配套和和完善，使新一一轮的房房地产快快速发展展势头已已开始出出现。3、 发展商积积极储备备土地，对房地地产业持持乐观态态度。220000年，全全市开发发企业购购置土地地面积7742.52万万平方米米，比119999年同期期增长772.66%。土土地购置置费达到到52.82亿亿元，增增长466.333%。说说明开发发企业正正在积极极增加土土地储备备及前期期开发准准备工作作，反映映出房地地产开发发企业对对广州房房地产发发展前景景的乐观观态度。广州市具具有庞大大的房产产消费群群体1、 据

20、广州日日报调查查，普通通员工买买房人数数大增。两年内内打算购购房的潜潜在消费费者，773%是是20-40岁岁的青壮壮年，其其中266-355岁的青青壮年由由于正值值结婚成成家的年年纪，对对住房需需求表现现更加迫迫切。在在单位任任职管理理人员的的潜在消消费者占占了488%，比比上半年年59%有明显显减少。而一般般职工的的购房比比例则由由上半年年12%上升到到24%，显示示消费群群向中等等偏低收收入层扩扩充。2、 非本地人人买楼占占4成。广州作作为一个个开放城城市，有有着宽容容的成长长氛围。最新的的统计数数字表明明，若以以是否“从小在在广州长长大”划分广广州本地地人和非非本地人人，购房房比例为为本

21、地人人占577%，外外地人占占43%，而220000年上半半年是662%、38%，反映映出广州州正吸引引越来越越多非本本地人在在此落户户。这些些外地人人72%具有大大专以上上学历，远远高高于本地地人，而而且其家家庭收入入也高于于本地人人家庭。安居才才能乐业业，买房房置业是是欲望在在广州发发展的非非本地人人的首选选，具有有很大的的房产市市场。3、 广州市人人均住房房面积又又多3平平方米。据统计计，打算算买房的的消费者者现有的的住房面面积为771.33平方米米/户，按每户户3.33人计算算，人均均使用面面积为221.66平方米米，比上上半年的的18.8平方方米增加加近3平平方米，反映出出广州人人的

22、居住住水平正正在不断断提高，这又是是房地产产业发展展的内在在动力。4、 集团购房房退出市市场，个个人购房房时期已已平稳过过度。取取消福利利分房后后，原本本占市场场消化率率三成的的集团购购买力全全面退出出市场，年初曾曾有业内内专家担担心住宅宅市场会会因此出出现“断层”。然而而，由于于强劲的的个人消消费及时时补位，楼市已已顺利实实现由以以集团消消费为主主向个人人消费为为主的平平稳过渡渡，20000年年的房地地产市场场出现了了投入增增加、销销售活跃跃、购销销两旺的的良好发发展势态态。统计计显示，20000年头头10个个月，全全省商品品房地产产开发投投资同比比增长222.882%，其中住住宅投资资增长

23、229.882%；竣工面面积同比比增长113.668%；销售面面积同比比增长227.55%。广广州市商商品房总总售出量量达到7701万万平方米米，比999年同同期下降降约8%。这种种下降是是与999年由于于房改末末班车而而引发的的购房热热潮的高高峰期相相比的，在集团团购买大大幅下降降情况下下，商品品房能保保持100%以内内的降幅幅，都足足以说明明市场已已经实现现由集团团消费与与个人消消费相结结合的时时代向个个人消费费市场的的平稳过过渡。中国房协协副会长长顾云昌昌分析，我国的的住宅与与房地产产业发展展经历了了3个时时期，第第一时期期是十一一届三中中全会前前，以“国家包包”为特征征，当时时不让也也

24、不用个个人建房房、购房房；之后后的200年是第第二个时时期，表表现为“单位包包”，主要要是发挥挥企事业业单位的的积极性性；目前前正处于于第三个个时期，属于百百姓大众众买房时时代的到到来，意意味着住住宅已变变成了个个人直接接消费的的零售商商品，房房地产业业也随之之步入了了全新的的发展阶阶段。 （二）项项目市场场分析该项目地地段位于于中山大大道与车车陂路交交会点，毗邻黄黄浦大道道，其市市场优势势主要表表现在如如下： 11、优越越的地理理位置 本项目目位居天天河要冲冲，西倚倚天河公公园，民民族学院院等著名名学府近近在咫尺尺，北接接中山大大道，东东行车陂陂路，与与广深高高速公路路相通，交通极极为便利利

25、。广州市市中心东东移，使使之正处处于市中中心黄金金地段。其周围围环境以以骏景花花园为首首，汇集集了一大大群新建建住宅小小区，交交映生辉辉。骏景景花园以以其宽阔阔的广场场、优雅雅的居室室设计、美丽的的园林绿绿化，置置身其中中，首屈屈一指、更胜一一筹，尽尽显住宅宅群中的的优越之之尊。犹犹如众星星捧月、靓丽非非常，成成为好地地段上的的热点。2、高尚尚层次的的需要珠珠江三角角洲地区区在全国国率先富富了起来来，为广广东首府府的广州州市更是是聚集着着众多的的富豪阶阶层，这这一阶层层人士凭凭自有的的经济实实力，对对生活环环境、消消费水平平有着更更高、更更新、更更好的要要求。为为满足这这些富裕裕群体的的需要，

26、建设一一个气派派、豪华华、智能能、聚高高尚娱乐乐、安全全舒适、环境优优雅于一一身的住住宅小区区，能满满足高收收入阶层层追求完完美、与与众不同同、尽显显贵尊的的消费愿愿望。骏骏景花园园正是基基于此种种社会现现实投资资兴建的的小区，是适时时而建、顺势而而生，定定会有乐乐观前景景。 3、配配套完善善，生活活便利 1）生生活设施施配套：小区内内设有大大型的农农贸市场场、超级级市场、士多店店、酒店店餐厅、理发店店等、极极大方便便居民日日常生活活需要。 2）健健身娱乐乐、医疗疗保健设设施：小小区本身身附设有有医疗、娱乐设设施、市市政各种种设施，可满足足居民各各种娱乐乐休闲、医疗健健身需要要。 3）教教育设

27、施施：小区区本身附附设有中中学、小小学、幼幼儿园。 4、周周边楼盘盘分析及及售价定定位项目名称称项目地点点目前销售售均价开发楼盘盘发展商骏景花园园中山大道道车陂花花园旁55000元/平平方米66栋112-114层广州合生生科技园园房地产产有限公公司天朗明居居中山大道道车陂花花园旁51100元/平平方米19栋118-226层广州天力力房地产产有限公公司叠翠台中山大道道与天府府路交界界处理品品61433元/平平方米6栋133-322层广州东顺顺房地产产有限公公司华江花园园黄埔大道道57566元/平平方米6栋9-30层层广州华嘉嘉房地产产有限公公司伟诚广场场天河公园园南门东东侧42000元/平平方米

28、1栋233层广州伟腾腾房地产产有限公公司与上述楼楼盘相比比，骏景景南苑在在地理位位置上占占有绝对对优势，并且，其开发发商合生生创展集集团在广广州市具具有强大大实力，在广州州市开发发过多个个大型享享有极高高声誉的的居民居居住小区区，尤其其是倚骏骏景花园园的成功功气势，积成功功之经验验，使骏骏景南苑苑一出胎胎便有一一种优越越之感，优胜之之能。我我司初步步将售价价定位于于55000元/平方米米，仍留留有余地地，随着着该项目目的逐步步开发，其售价价也将步步步走高高，有望望突破660000元/平平方米。5、项目目的发展展前景广州市重重心东移移及南移移的趋势势已是不不容置疑疑，天河河区作为为今后广广州市房

29、房地产发发展的重重心地带带已成现现实。即即将全线线通车的的广州环环城高速速公路将将使广州州市的重重心东移移、南移移范围进进一步扩扩大。近近期内天天河区政政府迁到到员村二二马路，“九运”主会场场建于东东浦，是是其明显显的迹象象。这种种发展趋趋势将为为该项目目带来巨巨大的发发展机会会。七项目目开发资资金筹集集计划项目开发发总成本本约11156770万元元，我司司计划采采用滚动动式开发发，预计计前期投投入为9925333万元元，计划划资金来来源于：1、注注册资本本金1006000万元；2、集集团公司司内部自自筹及销销售滚动动投入6669333万元元； 33、预备备向银行行借款1150000万元元。八

30、、财务务分析1、骏景景南苑施施工、销销售计划划科目20011年20022年20033年20044年20055年20066年合计施工计划划30%35%30%5%100%销售计划划7.5%15%25%20%20%12.55%100%2、单位位成本表表（附表表一）3、总体体成本表表（附表表二）4、利润润估算表表（附表表三）5、项目目现金流流量表（附表四四）6、财务务现金流流量表（附表五五）九、结论论本项目总总成本11156670万万元，总总收入11458845万万元，税税前利润润301175万万元，税税后利润润为2002177万元，净利润润率为117.448%，内部部收益率率为133.266%，投资资回收期期为5.11年年，这些些指标都都优于社社会同类类平均经经济指标标，从经经济指标标上来看看，表明明本项目目具有较较好的投投资效益益,本项目目可行。广州合生生骏景房房地产有有限公司司二00二二年十月月