设施经营管理.ppt

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1、課程單元：課程單元：設設施經營管理施經營管理主辦單位：華夏技術學院主辦單位：華夏技術學院課程名稱：物業管理種子教師培訓班課程名稱：物業管理種子教師培訓班講講 師：東京都公司師：東京都公司 林錫勳資深副總林錫勳資深副總日期：日期：96 96 年年 08 08 月月 2929 日日【簡報大綱】1.緒論2.建築物生命週期營運計畫 3.設施設備經營管理之相關法令4.設施經營管理流程 5.設施經營管理內容 6.設施經營管理之效益評估2物業管理種子教師培訓班、緒論1.前言p適當且良好的經營管理體制將為建築物設施設備管理的成敗關鍵p設施經營管理不僅是興建完成後的營運管理，更涵括興建前之營運計畫擬定與規劃設計

2、階段之參與p設施經營管理不單只是一個過程，更同時是一門專業3物業管理種子教師培訓班2.建築物設施設備種類 p建築技術規則之設施設備種類 l電氣設備l給水排水系統及衛生設備l消防設備l燃燒設備l空氣調節及通風設備l昇降設備l受信箱設備l電話設備4物業管理種子教師培訓班p智慧建築之設施設備種類 p通信自動化系統設備（CA）l電信網路設施、用戶通信設備 p辦公室自動化設備（OA）lLAN系統、工作站機器、伺服器、電腦、數據通信用機器、自主型機器 p建築附屬設備l基幹設備、一般設備p建築系統設備 l高架地板、配線系統、系統天花版、防噪音設備、防災設備、衛星天線座、服務台、電纜人孔 5物業管理種子教師培

3、訓班3.設施經營管理之範圍界定 p國際設施經營管理協會（IFMA）對設施經營管理之責任範圍說明如下：l遠程及年度設施計劃l設施經費預估l不動產之取得及（或）處置l工作明細、裝設及空間管理l建築物設計及施工計劃l新增建築及（或）更新l維修及使用的管理l電信、通信整合、安全性及一般管理服務6物業管理種子教師培訓班4.設施經營管理應具備之條件p人力需求Manpowerl人力編制、資格條件、相關證照、教育訓練、執勤時段等p材料需求Materiall備品規劃、耗材數量、安全存量、協力廠商及庫存區位規劃p機具需求Machinel量測儀器、一般工具、特殊工具、施工（或修繕）所需工具、自備或委外廠商提供評估p

4、技術需求Methodl各項管理維護技術取得來源、自行管理或委外承攬評估、外部支援系統建置等p經費需求Moneyl俗謂錢不一定萬能，但無錢萬萬不能，前述各項需求均需編列預算，並根據其執行成效，評估其效益7物業管理種子教師培訓班二、建築物生命週期營運計畫 1.建築物生命週期成本 p一棟建築物的產生會經過規劃、設計、發包、施工、營運維護等過程 p建築物生命週期成本（LCC）係指從設備、設施的購入到廢棄為止所需花費的所有成本之合計l費用包括：設備設備的取得（初期成本）、維持費用（運轉成本）、拆除費用等p建築物的生命週期總成本中，營運使用與維護管理超過508物業管理種子教師培訓班2.建築物生命週期架構流

5、程與各階段工作重點 p建築物生命週期架構流程9物業管理種子教師培訓班p建築物生命週期各階段工作重點 10物業管理種子教師培訓班第三篇 設施設備經營管理之相關法令 11物業管理種子教師培訓班三、設施設備經營管理之相關法令1.設置及管理建築物設施設備的相關法令 p第一類為建築法系的建築法、建築技術規則、公共安全檢查簽証及申請辦法等p第二類為消防法系的消防法、消防法施行細則、各類場所消防設備設置標準、各類場所消防設備檢修及申報作業基準等p第三類為專屬設施設備的相關法令，如電業法、電信法、自來水法、下水道法、防空法、停車場法等依目的事業主管機關所制定的法令p第四類為與設施設備相關的其他法令，如共同管道

6、法、能源管理法、屋內線路裝罝規則、勞工安全衛生法、公寓大廈管理條例、公寓大廈管理服務人管理辦法等12物業管理種子教師培訓班2.設施設備管理的主要法律規範 p建築法第77條明訂建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。p民國93年修正後的建築法內容l建築管理重點在使用管理，增加對建築物所有權人的罰鍰與營業場所使用致人遭受傷亡的刑責l將建築物公共安全檢查改由房屋所有人每年定期委託專業人員檢查簽證後向主管建築機關申報p室內裝修業已納入建築管理，凡室內裝修設計圖應符合建築技術規則的規定l使用不燃材料、耐燃材料、耐火板l不得破壞主要構造，防火區劃、防火避難設施與消防設備l須委託經內政

7、部登記認可的室內裝修專業人員辦理 13物業管理種子教師培訓班p公寓大廈管理條例l規定管理委員會或管理負責人的職務包括共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護。(第10 條)l92年修法時增訂共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。(第36條)l及依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善執行。(第36條)p公寓大廈管理服務人管理辦法l第15條規範公寓大廈管理維護公司得從事建築物及基地之維護及修繕事項及建築物附屬設施設備之檢查及修護事項14物業管理種子教師培訓班三、建築物設施設備相關法令之未來展望 p內政部建築研究所研究內容大多數較偏重於營造及建築技術的層面

8、，對建築物在導入使用期間後的管理維護課題則探討較少 p相關法規政令的修改速度已經跟不上技術的進步，對於創造優質建築環境的智慧建築、綠建築或節能建築而言，尚有待增修相關法令以順應社會潮流的需要 p現今世界各先進國家的相關建築法令，多巳由許可制朝向指導制，同時其規定方向亦巳趨向性能法規，臺灣對於相關法令之研究、修訂等工作巳逐步朝此方向展開 15物業管理種子教師培訓班三、建築物設施設備相關法令之未來展望 p早期建築管理相關法令缺乏，建築技術規則須兼負解決諸多都市環境發展所產生的建管問題；而近年來因相關法令漸趨健全，讓技術與管理規範分離，使專屬規定回歸一元化p臺灣建築物管理維護，自民國84年6月實施公

9、寓大廈管理條例而正式導入法制化階段 p行政院經濟建設委員會於民國93年3月將物業管理服務業納入12項服務業發展綱領及行動方案中，未來更將朝向物業管理的產業化邁進 16物業管理種子教師培訓班第四篇 設施經營管理流程 17物業管理種子教師培訓班四、設施經營管理流程 1.物業前期規劃 p傳統上管理維護業者鮮少於物業規劃階段即納入團隊p中國大陸將前期規劃明訂於物業管理條例（2003年公佈實施）p所謂物業前期規劃l一般區分為專業開發、規劃設計、企劃銷售、建築施工、竣工交屋及物業經營等六大階段 l再結合智慧建築指標及評估項目，包括資訊及通信、安全防災、健康舒適、設備節能、綜合佈線、系統整合、設施經營管理等

10、七大構面l彙整為物業前期規劃範圍（如下頁表例）18物業管理種子教師培訓班p物業前期規劃範圍 資資訊訊及及通通信信安全安全防災防災健康舒適健康舒適設備節能設備節能設施經營設施經營管理管理建建物物防防災災人人身身安安全全視視環環境境音音環環境境溫溫熱熱空空調調空空氣氣環環境境水水環環境境電電磁磁環環境境空空調調照照明明動動力力使使用用管管理理維維護護管管理理建建築築設設備備專案開發專案開發規劃設計規劃設計企劃設計企劃設計建築施工建築施工竣工交屋竣工交屋物業經營物業經營指標指標項目項目分項分項指標指標前期規前期規劃階段劃階段綜綜 合合 佈佈 線線 系系 統統 整整 合合19物業管理種子教師培訓班2.

11、設施經營管理計劃 p設備故障可分為：l初期故障期（Early Failure）：包括有設計不當、製造不精確、施工不當等，均發生在運轉初期l偶發故障期（Chance Failure）：構成設備的各個零件超出設計強度應力，誘發故障原因l磨損故障期（Wear out Failure）：由於機械磨損、化學腐蝕、物理性變化所引起的故障p設施經營管理計劃之基本內容應包括：l設備點交驗收流程l設備基準書制定l維護作業規劃制定l危機管理作業計劃l節約能源作業計劃l現場技術人員教訓練計劃20物業管理種子教師培訓班3.標準作業流程訂定 p設施設備綜合管理執行標準1.設備管理報告制度執行標準2.設備管理值班制度執行

12、標準3.設備管理交接班制度執行標準4.公用設施經營管理標準5.機電設備編號標準6.機電設備統計標準7.設備管理每日工作標準流程8.設備安全運行工作標準流程9.設備運行紀錄、管理工作執行標準21物業管理種子教師培訓班10.設備缺陷管理工作執行標準11.設備管理工作監督工作執行標準12.機械設備管理制度執行標準13.設備故障、事故處理標準程序14.設備大修改造管理標準程序15.設備維護保養檢查制度執行標準16.設施設備日常保養工作執行標準17.水電機械設備維修保養制度執行標準18.公用設施改造及維護維修工作標準22物業管理種子教師培訓班4.設備點檢實施p設備定期維護保養流程圖 23物業管理種子教師

13、培訓班p設備設備事故發生處理流程 24物業管理種子教師培訓班p訂定年度點檢計劃及定期管理維護檢查週期表，並建立各項點檢表報，其作業程序如下：l設備維護定期保養年度計劃表l設備維護定期巡檢計劃表l定期管理維護檢查表25物業管理種子教師培訓班5.設備維修組織與人員 p大樓管理之組織編制應予明確化26物業管理種子教師培訓班p設備維護人員之職稱與職掌亦需明確規範(主管)設備維護主管1.負責大廈內各項電氣、機械設備之正常運作，供應水電、能源，確保電訊、電梯、防消防、盜功能正常2.對各種機電設備之損壞程序，依能力予以修復使用負責大廈水、電、油料之節約使用，詳予記錄並研究節省方法3.配合管委會定期實施防災訓

14、練及演習，熟練使用各項防災設備器材及救災應變能力4.有關大廈內機電設備之專案修護，依實際需要及有關法令負責擬定計劃，配合督導施工至竣工，配合管委會驗收5.機電維修工程超過本部門人力及技術範圍者，負責簽呈申請外包，並參與計劃、招標、比價、督導施工，竣工後配合管委會驗收工程之施工品質及項目6.督導大廈內機電施工場所及週圍之安全、整潔、防災設備處理7.督導所屬維護各樓層機房、工作場所整齊清潔8.處理突發事故、緊急修護，於必要時加班完成9.機具零件、消耗物料、應用工具之盤點、補充、報銷依管委會之作業流程辦理並存檔備查10.檢查每日工作記錄，確定故障事項未能維修之原因，並作處理排除11.保管並建立檔案、

15、載明機電設備之規格、廠商名錄原始資料、說明書、故障修復狀況、大保養記錄，以供備查及參考12.其他由管理委員會交辦之事項施行13.突發災害之善後處理27物業管理種子教師培訓班5.設備維修組織與人員 p設備維護人員之職稱與職掌亦需明確規範（人員）設備維護人員1.於現場技術操作，實施點檢、保養、維護工作，熟練應變能力，減低損害2.操作水電系統，按時開關機，依規定表格抄錄油水量溫度、壓力、負載變化情形，發現異常時，應立即查明原因，排除故障，並立即向主管報告，必要時先關機處理3.確實檢查各水槽及水、電、油料能源使用情況，並每日按規定表格記錄4.參加防災訓練演習，操作各防災器材設備，熟練救災技巧及能力5.

16、值班時需負責獨立操作大廈內所有機電設備，配戴對講機，以備聯絡6.配合機電支援任務，使之圓滿達成7.其他臨時或特殊交辦事項28物業管理種子教師培訓班6.設施經營管理目標 p品質目標l特色、舒適、效率、可靠、適應p財務目標l設施營運費 l設施相關投資 l設施的折舊年限 l生命週期費用 p供給目標l需求之充分配合 l設施的利用效率 29物業管理種子教師培訓班五、設施經營管理內容 1.設施經營管理E化整合 p設施經營管理技術需以建築物生命週期觀念為前提p建築物生命週期相關資料應系統化建檔，惟相關資訊需求繁多，需透過E化整合方能竟其功p國內設施管理系統案例l芳鄰管理之數位社區管理系統（DCM）l New

17、city2000（9000）物業管理系統l東京都公司E化專案社區價值管理系統（CVMS）30物業管理種子教師培訓班2.標準化管理 p再先進的設施設備仍需有人機介面，故需訂定各項規章制度及操作程序來加以規範，以消除人為變數pISO 9000應是目前最普遍被接受的標準化管理方法，其所謂四階文件架構如下：31物業管理種子教師培訓班3.財務收支管理p日常管理費收支管理l目前的現況通常是量出為入，在收入固定的狀況下，將就因應許多應支出項目l通常首要支出於警衛安全，其次則為環境清潔美護，在經費有限的狀況下，往往犧牲了最重要的設施設備管理維護l電子化收費機制，預防管理費遭不當挪用 p預算方案及維修基金使用計

18、劃訂定 l部分設施設備之維護技術性高、更新週期短l為了保證資金籌措之及時性及維修基金之有效利用率，需編列預算及制定維修基金使用計畫 32物業管理種子教師培訓班p設施更新計劃選擇 l在評估設施設備生命週期時，既要考量其有形損耗（如物理性能上的耐用年限和不可抗拒的意外因素），又要考量無形損耗（在經濟上能給投資者帶來效益的年限）l有些設施儘管仍處於可使用狀態，但使用功能退化、性能降低，或使用費及維修費不斷地增加，即需考量設施更新或效能提昇 33物業管理種子教師培訓班p設施設備之經濟生命週期 34物業管理種子教師培訓班p設施設備的基礎資料管理 p設備原始檔案管理l在驗收接管後即應建立原始資料檔案l建立

19、設備卡片（一機一卡）p設備資料檔案管理，維修資料檔案應包括：l設備報修單l設備運行紀錄l技術革新資料35物業管理種子教師培訓班p設施設備運行管理 p設備技術運行管理l制定標準嚴密的操作規範l對操作人員進行專業的培訓教育l加強維修保養工作l對事故的處理嚴格執行 p設備經濟運行管理 l制定能源耗用量計劃並做好計量工作l採用確實有效的節能技術措施l加強節能管理工作36物業管理種子教師培訓班4.設備資產管理 p設施設備維護管理 l設備的維護保養：包括訂定維護保養的方式及維護保養工作的實施l設備的計劃檢修：包括小修、中修、大修及系統大修l加強設備的三期管理工作：包括初期故障期、偶發故障期及磨損故障期l加

20、強設備狀況診斷：包括設備老化狀況、耗能狀況及經濟耐用年限狀況等l加強設備預防保養：包括例行維修，如潤滑、清洗和檢查，及主動更換零件，即在出現問題或故障前就將其更換37物業管理種子教師培訓班六、設施經營管理之效益評核 1.物業管理企業經營評價綜合指標體系 p李忠富等編著，2002年p全面反映出經營過程中，投入與產出之具體內容p投入是指經營消耗與經營占用，包括勞力消耗、物資與能源消耗、土地資源取得、資金取得及科技投入等p產出則指經營成果與效益，包括產值、利潤（含稅務）、服務品質、社會環境效益等38物業管理種子教師培訓班p其綜合指標體系及分項指標參考圖例 39物業管理種子教師培訓班2.永續策略模型

21、p設施經營管理之效益評估可參考此模型之l群體目標l策略性衡量指標p其群體目標概分下列三項：l人員管理l成本和風險管理l顧客管理40物業管理種子教師培訓班p其交叉對應之策略性衡量指標（下頁圖例）則包括：l人力的提昇l合格能力的達成l員工接受評價的比率l員工的缺勤狀況l意外報告和比率l道德性勞資爭議件數（含內部及外部）l對社區投資l長久性目標完成的百分比l參與環境和社區活動媒體正（或負）面的建議l供應商符合ISO的百分比l顧客滿意水準l顧客續約率41物業管理種子教師培訓班二、永續策略模型（adapted from Leiper et al.,Proceedings of the Institution of Civil Engineers,2003,156(ESI),59-66）42物業管理種子教師培訓班Q&A感謝各位學員熱情參與本課程！感謝各位學員熱情參與本課程！43物業管理種子教師培訓班