地产商将向持有型物业转型.docx

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1、地产商将向持有型物业转型当下，商业地产正处于发展的低谷期，众多地产商唯恐避之不及。 主要原因有二，一是商业地产放量很大，从2008年开始，很大一 部分钱投向了商业地产，商业地产项目的增速远远超过社会消费 零售总额的涨幅。当然，在此过程中，有些项目是为了城市化进 程，进行了超前的城市规划和设计。二是商业地产的部分市场被 电商所侵占。据专业人士统计，现在国内电商的渗透率是24%到 25%,远远超过欧美市场。商业地产运营难，实现预期的坪效比更 是难上加难。虽然当前商业地产仍面临诸多困境，但在近日召开的“中国经济 增长新空间第十二届(2019)中国经济媒体高层峰会”上， 全联房地产商会商业地产工作委员

2、会会长王永平大胆预测，预计 未来越来越多的地产商逐步要往持有型物业转型，并建议取消商 业地产方面的限制性政策。国内房地产开发以大规模住宅开发为主，而国外更多的则是以统 一管理的持有型物业开发，在金融收紧、市场调整的严峻环境下， 持有优质资产的地产商相对来说更容易“过冬”。比如香港海港 城一年的租金就有110多亿，香港的地产商就主要靠收租金过日 子，这样就比较稳定，受外界金融波动的影响就比较小。而当前国内房地产正在面临市场调整，一方面融资环境越来越紧, 无论是信贷、信托、发债，很多地产商以借到钱为荣，至于钱贵 不贵已变成次要问题。另一方面受限购限售限贷限价等“四限” 政策的制约，房屋销售越来越困

3、难。既使是刚性住宅产品，客户 购买行为也变得越来越理性。而一些写字楼、商场等产品，在此 政策环境下要实现变现就更加困难了。由于房地产跟宏观经济关联度还是很高的，在“房住不炒”的政 策大背景下，专家表示，由于商业地产本身具备一定的商业属性, 对于商业地产来说，本身就是用于投资和投机。因此，在进行房 地产调控的过程中，应该把商业地产剥离出来，应该对商业地产 进行区别对待，把它从“房住不炒”的政策中剥离出来，鼓励大 家去“炒”。住宅市场应该严格坚持“房住不炒”的总基调，确保住房的民生 总定位。同时也要看到随着经济的发展，老百姓的“腰包”越来 越鼓，闲钱越来越多，这些资金是需要寻找投资渠道的，然而国

4、内的投资渠道目前来看还是比较狭窄。国有产我要由于商业地产天然的投资属性，开放商业地产投资不仅可以丰富 内投资渠道，而且对于国内新兴产业培育、拉动投资增长都具 重要意义。但是开放商业地产投资并不是说鼓励传统的商业地 分割销售模式，而是要真正推进商业地产资产证券化。国城市化与证券化是不同步的，商业地产作为资产证券化的重 载体，当前还处于“只闻声，不见人”的阶段，这是因为税收 或政策问题，证券化之路暂时还不通。要开通商业地产投资渠道，除了打通资产证券化之限制政策之外， 还需在土地出让、融资渠道和销售渠道等方面进行规范，让老百 姓以后可以像买股票一样去投资商业地产，真正实现所有权与经 营权相分离，到那时、相信会有更多的地产商转型到持有型物业 开发上来，从而实现拉动投资增长和助力新兴产业发展的良性循 环。