地籍测量(第五章_房屋调查).ppt

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1、第五章第五章 房屋调查房屋调查5.1房屋调查房屋调查5.2共有面积的分摊共有面积的分摊5.3房屋调查的技术要求房屋调查的技术要求5.4 房产面积量算房产面积量算5.1 房屋调查房屋调查一、与房屋有关的名词一、与房屋有关的名词1、假层假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其成的非正式层，其高度大于高度大于2.2m的部分，的部分，面积不足底面积不足底层层1/2的成为假层。的成为假层。2、气屋气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有：利用房屋的人

2、字屋架下面的空间建成并设有老虎窗老虎窗的叫做气屋。的叫做气屋。老虎窗老虎窗（roof）开在屋顶上的天窗）开在屋顶上的天窗3、夹层夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。4、暗楼暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。房间。5、过街楼过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。6、吊楼吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋。悬空房屋。7、阳台（挑外廊）阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部：房屋建筑的上层，伸出屋外

3、的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时把画图时把突出墙面的部位画成虚线突出墙面的部位画成虚线。8、天井和天棚天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。房房屋屋性性质质分分类类二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。1、房屋的权属房屋的权属房屋的权属包括房屋的权属包括权利人权利人、

4、权属来源权属来源、产权性质产权性质、产别产别、墙体归属墙体归属、房屋权属界线草图房屋权属界线草图。（1）权利人权利人：房屋所有权人房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名的姓名。产权证件上的姓名（2）权属来源权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。拨、价拨、拨用等。（3）产权性质产权性质：共划分为：共划分为全民全民（全民所有制）、（全民所有制）、集体集体（集（集体所有制）、体所有制）、私有私有（个体所有制）等三类。（个体所有制）等三类。外

5、产、中外合外产、中外合资产不进行分类资产不进行分类，但应按实际注明。，但应按实际注明。（4）产别产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，级分类，一级分一级分8类，二级分类，二级分4类类。房屋产别分类标准房屋产别分类标准（5）墙体归属墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。自有墙、共有墙、借墙。（6）房屋权属界线示意图房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋

6、权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。应的记录。（7）房屋权属登记情况房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，：已办理过房屋所有权登记的，注明注明房屋所有权证房屋所有权证证号。证号。房屋产别分类标准房屋产别分类标准部分产权私有房产：部分产权私有房产：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容2、房屋的

7、位置房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。（1）房屋坐落房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。室号或产号。（2）所在层次所在层次：指权利人的房屋在该：指权利人的房屋在该幢幢的第几层。的第几层。幢幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3、房屋的质量房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。（

8、1）房屋的层数房屋的层数：指房屋的：指房屋的自然层数自然层数，一般按，一般按室内地室内地坪以上起计算坪以上起计算层数。层数。u当采光窗在室外地坪线以上的当采光窗在室外地坪线以上的半地下室半地下室，室内层高在，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。以上的，则计算层数。u地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。楼梯间、水箱间均不计算层数。u屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数

9、之和房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和（2）房屋的结构房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主主要承重结构要承重结构的建筑材料确定。的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准房屋建筑结构分类标准u一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。构，否则以面积较大的结构为准。房屋建筑结构分类标准房屋建筑结构分类标准（3）建成年份建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建：指实际竣工年

10、份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。查注明。二、房屋调查的内容二、房屋调查的内容4、房屋的用途、房屋的用途房屋的用途指房屋目前的房屋的用途指房屋目前的实际用途实际用途，即房屋现在的使用状，即房屋现在的使用状况。按两级分类，况。按两级分类，一级分一级分8类，二级分类，二级分28类类。一幢房屋有两。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。种以上用途的，应分别调查注明。房屋用途分类房屋用途分类5、房屋的数量、房屋的数量房屋的数量包括房屋的数量包括建筑占地面积建筑占地面积、建筑面积建筑面积、使用面积使用面

11、积、共共有面积有面积、产权面积产权面积、总建筑面积总建筑面积、套内建筑面积套内建筑面积等。等。（1）建筑占地面积（基底面积）建筑占地面积（基底面积）：指：指房屋底层外墙（柱）房屋底层外墙（柱）外围水平面积外围水平面积，一般与，一般与底层房屋建筑面积底层房屋建筑面积相同。相同。（2）建筑面积建筑面积：指房屋：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含以上（含2.20m）的永久性建筑。的永久性建筑。平房建筑面

12、积平房建筑面积指房屋外墙指房屋外墙勒脚勒脚以上的墙身外围的水平面积以上的墙身外围的水平面积楼房建筑面积楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和指各层房屋墙身外围水平面积的总和勒脚勒脚：建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。（3）使用面积使用面积：指房屋：指房屋户内全部可供使用的空间面积户内全部可供使用的空间面积，按房屋的按房屋的内墙面水平投影内墙面水平投影计算。计算。（4）共有面积共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、包括

13、：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积水平投影面积计算。共有建筑面积还包计算。共有建筑面积还包括括套与公共建筑之间的分隔墙套与公共建筑之间的分隔墙，以及，以及外墙（包括山墙）水平投影面积外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。卫室，管理用

14、房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（5）房屋的产权面积房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。政主管部门登记确权认定。（6）总建筑面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容容积率积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建

15、筑面积、分摊的共有面计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。积和未分摊的共有面积。容积率容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。比值。容积率容积率=地上总建筑面积地上总建筑面积总用地面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，一个良好的居住小区，高层高层住宅容积率应不超过住宅容积率应不超过5，多层多层住宅应不超过住宅应不超过3，绿地率应不低于，绿地率应不低于30%。住宅分类住宅分类低层住宅低层住宅：指：指1至至3层层高

16、的住宅，主要指（一户）独立式高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。多层住宅多层住宅：指：指4至至6层层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。小高层住宅小高层住宅：一般而言，主要是指：一般而言，主要是指7至至11层层高的集合住宅。高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。住宅，故称为小高层。高层住宅高层住宅：一般指：一般指总高

17、总高12层以上层以上的住宅。它是作为解决的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近职住相近”的的居住便利性和城市生活丰富性的需求。居住便利性和城市生活丰富性的需求。（7）成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。（8）套内房屋使用面积套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，：为套内房屋使用空间的面积，以以

18、水平投影面积水平投影面积按以下规定计算：按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积内墙面装饰厚度计入使用面积。山墙：山墙：房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是承重墙承重

19、墙。由。由于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长方向就叫方向就叫纵墙纵墙，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。（9）套内墙体面积套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙山墙）等共）等共有墙，均有墙，均

20、按水平投影面积的一半计入套内墙体面积按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（10）套内阳台面积套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。三、房产要素的编号三、房产要素的编号1、房产编号、房产编号房产编号全长房产编号全长17位，字符型。位，字符型。户地户地农村居民点的宅基地。

21、农村居民点的宅基地。1、房产编号、房产编号编号前编号前13位为该房产位为该房产/户地所属的户地所属的宗地的编号宗地的编号。第。第14位为位为特特征码（二值型），以征码（二值型），以“0”代表房产代表房产，以，以“1”代表户地代表户地。第第15、16、17三位为该房产三位为该房产/户地在所属地块分为内按户地在所属地块分为内按“弓弓”形形顺序顺序编的房产序号编的房产序号/户地序号。户地序号。第第113位位第第14位位第第15、16、17位位宗地编号宗地编号（一位数字）房产（一位数字）房产“0”户地户地“1”房产序号（三位数字）房产序号（三位数字）000999宗地编号宗地编号前前6位为省、地市、区县

22、的代码；位为省、地市、区县的代码；7、8位为街道位为街道/乡乡/镇代镇代码；码；9、10位为街坊位为街坊/行政村代码；行政村代码；11、12、13位为宗地在位为宗地在街坊街坊/行政村内按弓形顺编的序号。行政村内按弓形顺编的序号。2、房屋及构筑物要素编号、房屋及构筑物要素编号房屋、构筑物编号房屋、构筑物编号全长全长9位位，字符型字符型。第第1、2位为房屋位为房屋产别产别，用两位数字表示到二级分类。，用两位数字表示到二级分类。第第3位为房屋结位为房屋结构构，用一位数字表示。，用一位数字表示。第第4、5位为房屋层数位为房屋层数，用两位，用两位字符表示，字符表示，199层用层用199表示，表示，100

23、层以上用字母加层以上用字母加数字表示，数字表示，A代表代表“10”，B代表代表“11”，依次类推。，依次类推。第第6、7位为建成年限位为建成年限，用两位字符表示，取建成年份末两位，用两位字符表示，取建成年份末两位数。数。1999年以后的用字母加数字表示，年以后的用字母加数字表示，A0代表代表2000年，年，C4代表代表2024年。年。1900年以前建成的年以前建成的表表示示，在宗地在宗地图上特殊注记。图上特殊注记。第第8、9位为房屋用途位为房屋用途，用两位数字表，用两位数字表示到二级分类。示到二级分类。第第1、2位位第第3位位第第4、5位位第第6、7位位第第8、9位位产别（两位）产别（两位）结

24、构（一位）结构（一位）层数（两位）层数（两位）建成年限（两位）建成年限（两位）用途（两位）用途（两位）11公产公产1钢结构钢结构011层层001900年年11住宅住宅12代管产代管产2钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构022层层12成套住宅成套住宅13托管产托管产3钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构851985年年13集体宿舍集体宿舍14拨用产拨用产4混合结构混合结构9999层层21工业工业21全民单位全民单位5砖木结构砖木结构A0100层层991999年年22共有设施共有设施22集体单位集体单位6其他结构其他结构A02000年年23铁路铁路23军产军产A9109层层24民航民航31私产私产B01

25、10层层A92009年年41外产外产B02010年年42中外合资产中外合资产B9119层层43其他产其他产C0120层层B92019年年C02020年年C9129层层C92029年年房屋及构筑物编号房屋及构筑物编号5.2 共有面积的分摊共有面积的分摊一、共有面积的含义一、共有面积的含义共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。共有面积。应分摊的共有面积应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋

26、面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。的楼梯间、有维护结构的水箱等。不应分摊的共有面积不应分摊的共有面积是前项所列之外，建筑报建时未计入是前项所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面积，包括机动车库、非机动车库、积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层消防避难层、地下室、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空结构转的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。对于应分摊的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房对于应分摊

27、的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房屋，则要求屋，则要求分户分摊分户分摊；一个权利人拥有一层，；一个权利人拥有一层，分层分分层分摊摊，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。自然层数等于或大于自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。的建筑物，一定有共有面积。二、应分摊共有面积的分摊原则二、应分摊共有面积的分摊原则1、按文件或协议分摊：、按文件或协议分摊：有面积分割文件或协议的，实际情况并不多见。有面积分割文件或协议的，实际情况并不多见。2、按比例分摊：、按比例分摊：按其使用面积的比例分摊按其使用面积的比例分摊各单元应分摊的共有面积分摊系数

28、各单元应分摊的共有面积分摊系数K各单元套内建筑面积各单元套内建筑面积K应分摊的共有面积应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和各单元套内建筑面积之和3、按功能分摊：、按功能分摊：对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共有面积应参照其服务功能进行分摊。共有面积应参照其服务功能进行分摊。（1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊按其所服务的建筑功能分别进行分摊。（2）住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯房、住宅平面以外，仅服务于住

29、宅的共有面积（电梯房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的住宅平面以外的电梯房、楼梯间，仅服务于住宅部分，但通过其他建筑功电梯房、楼梯间，仅服务于住宅部分，但通过其他建筑功能的楼层，按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分能的楼层，按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分配相应的分摊面积。配相应的分摊面积。（3）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。（4）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功按所服务的功能进行分摊能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积

30、只在本层分摊；，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊；服务于整栋的共有面积整栋分摊；只为某部分建筑物服务服务于整栋的共有面积整栋分摊；只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。的共有部分只在该部分分摊。建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件由整建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件由整栋建筑物分摊。栋建筑物分摊。商住楼共有建筑面积的分摊方法商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅，即住宅部分分摊得

31、到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。积再各自进行分摊。商住楼共有建筑面积的分摊方法商住楼共有建筑面积的分摊方法住宅部分住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照按比例分摊的方法和公式，分本身的共有建筑面积，依照按比例分摊的方法和公式，按按各套各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分商业部分：将分摊得到的幢共

32、有建筑面积，加上本身的：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各分摊至各层层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套分摊至各套，求出各套房，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。屋分摊得到的共有建筑面积。三、应分摊共有面积的区分及分摊方法三、应分摊共有面积的区分及分摊方法在房屋调查过程中，正确

33、的区分及计算是保证房屋面在房屋调查过程中，正确的区分及计算是保证房屋面积测算准确的关键。积测算准确的关键。BAG1G3G2G5G4裙楼裙楼塔塔楼楼综合概念楼立面图综合概念楼立面图（1）G1只服务于只服务于A部分，则只在部分，则只在A内分摊内分摊。（2）G1只服务于只服务于B部分，但通过部分，但通过A，则由，则由A、B两部分按比两部分按比例分摊。例分摊。（3）G2只服务于只服务于B部分，但通过部分，但通过A，则由，则由A、B两部分按比两部分按比例分摊。例分摊。（4）G2同时服务于同时服务于A、B两部分，则整栋分摊。两部分，则整栋分摊。（5）G3只服务于只服务于B部分，则只在部分，则只在B部分分摊

34、。部分分摊。（6）G4为天顶部分，整栋分摊。为天顶部分，整栋分摊。（7）G5只服务于只服务于B部分，但不通过部分，但不通过A，则只在，则只在B部分分摊。部分分摊。CT2DT1T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。T1为本层的共有面积，仅服务于为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，两部分，C、D两部两部分为功能不同或权利人不同的使用面积。分为功能不同或权利人不同的使用面积。CDT1相对于整栋房屋来说是使用面积。相对于整栋房屋来说是使用面积。T1T2作为本层的共有面积分摊到作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。两部分。综综合合概概念念楼楼层层面面图图四、应分

35、摊共有面积的特点四、应分摊共有面积的特点1、产权是共有的产权是共有的。其产权应属建筑物内部参与分摊共。其产权应属建筑物内部参与分摊共有面积的有面积的所有业主拥有所有业主拥有，物业管理部门及用户不得改，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租（售）。对于不应分摊的共有面变其功能或有偿出租（售）。对于不应分摊的共有面积也是如此。积也是如此。2、应分摊共有面积的相对性应分摊共有面积的相对性。如层面图上的。如层面图上的T2、T1。3、各权利人拥有的应分摊共有面积、各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的在空间上是无界的。只拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。只拥有数量上的表达，而无空间

36、位置界线的准确表达。4、从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。5.3 建筑面积计算建筑面积计算一、计算全建筑面积的范围一、计算全建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面

37、积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积以上的，按其水平投影面积计算。计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋自然层计算面积。（5）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以

38、上的部位，按其外围以上的部位，按其外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相

39、应出入口，层高在）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。计算。（1

40、4）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。以上部位的外围水平面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。二、计算一半建筑面积的范围二、计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货

41、棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。影面积的一半计算。二、不计算建筑面积的范围二、不计算建筑面积的范围（1）层高小于）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于以下的夹层、插层、技术层和层高小于

42、2.20m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。（7）利用

43、引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。5.4 房屋调查的技术要求房屋调查的技术要求u在现场调查中要在草图中记上门牌号、街坊名称、业在现场调查中要在草图中记上门牌号、街坊名称、业主主（单位）名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数，（单位）名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数，并注明界墙归属、门窗装

44、修等情况。私人住宅房，应调查并注明界墙归属、门窗装修等情况。私人住宅房，应调查其其四墙归属四墙归属，并按四墙归属丈量其建筑面积。，并按四墙归属丈量其建筑面积。u已签订已签订购房合同书购房合同书或已办或已办房屋所有权证房屋所有权证的，的，按按原合同或房屋证的面积原合同或房屋证的面积为准。为准。u已有资料中有建筑面积，要清楚查实建筑面积的已有资料中有建筑面积，要清楚查实建筑面积的来源来源。u建筑面积调查采用建筑面积调查采用钢卷尺实地量算钢卷尺实地量算法。丈量用的钢卷法。丈量用的钢卷尺尺需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋

45、的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。丈量边长读数取至丈量边长读数取至厘米厘米。u边长要进行边长要进行两次丈量两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式，两次丈量结果较差应符合下式规规定：定：u房屋面积测算的中误差房屋面积测算的中误差MP按下式计算：按下式计算：式中：式中：P房屋面积，单位为房屋面积，单位为m2。u房屋建筑面积测算的最大误差为房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差两倍中误差。房屋建。房屋建筑筑面积使用的单位为面积使用的单位为m2，面积数值取位至，面积数值取位至0.1m2。u房屋建筑面积调查后应绘制房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图房屋权属界线示意图，并，并填填写写房屋调查表房屋调查表。D的单位为的单位为m