投标文件编写和编写思路.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.北京XX物业管理服服务投标标文件XX物业酒酒店管理理有限公公司CHINAA WOORLDD PRROPEERTYY & HOTTEL MANNAGEEMENNT CCO., LTTD.中国 北北京2007年年3月目 录第一章 企业基基本情况况3第一节 企业从从业人员员的素质质及资格格情况3第二节 企业经经营管理理运作的的特点7第三节 历年获获奖情况况9第四节 类似项项目管理理业绩10第二章 针对本本项目提提出的物物业管理理整体设设想及策策划19第一节 对本项

2、项目的市市场调查查与分析析19第二节 明确可可行的管管理思路路21第三节 体现本本项目特特色的管管理模式式24第三章 管理服服务方案案26第一节 拟建立立的组织织机构及及管理人人员的配配备26第二节 拟采取取的工作作计划及及物资装装备情况况39第三节 拟采取取的保安安管理方方案54第四节 分区域域的安保保工作方方案及安安保工作作紧急情情况处理理方案59第五节 停车管管理方案案80第六节 前台与与会议服服务的管管理方案案88第七节 管理规规章制度度和档案案的建立立与管理理97第八节 保洁服服务方案案1011第九节 装修管管理1233第十节 办公休休闲1311第十一节 环保保办公1333第十二节

3、应急急预案1399第十三节 保密密管理1411第十四节 财务务管理1422第四章 针对本本项目的的物业管管理服务务标准、措措施、承承诺指标标及特约约服务1444第一节 物业管管理服务务内容及及服务标标准1444第二节 确保物物业管理理服务质质量的措措施1644第三节 物业管管理服务务承诺指指标1655第四节 特约服服务项目目、措施施及收费费标准1699第五章 物业维维修养护护计划和和实施1711第一节 房屋建建筑各部部分维修修养护方方案1711第二节 设施设设备的维维修保养养方案1722第三节 设施设设备的运运行维护护方案1733第六章 项目接接管方案案1844第七章 节能措措施及合合理化建建

4、议1888第一节 节能措措施1888第二节 合理化化建议1955第八章 投标方方案整体体内容构构成1977第九章 投标报报价1999第十章 经费收收支预算算2000附 件 资格格证明文文件及承承诺书附 件 北京京XX物业业管理客客服专业业操作手手册北京XX物物业管理理保养专专业操作作手册北京XX物物业管理理保安专专业操作作手册北京XX物物业管理理保洁专专业操作作手册第一章 企业基基本情况况第一节 企业从从业人员员的素质质及资格格情况一、企业介介绍1. 中国国际贸贸易中心心介绍中国国际贸贸易中心心（简称称国贸中中心）是是目前世世界上最最大的世世界贸易易中心之之一，是是集写字字楼、酒酒店、商商城、

5、公公寓、展展厅等五五大业态态为一体体的综合合性高档档商务服服务设施施，被誉誉为“中国人人民与世世界人民民相会之之地”的“城中之之城”。国贸中心地地处北京京中央商商务区的的核心，占占地122公顷，工工程总投投资6.2亿美美元，总总建筑面面积566万平方方米。国国贸中心心19885年2月成立立，19990年年8月30日全面开开业。119999年3月，中中国国际际贸易中中心股份份有限公公司在上上海证券券交易所所挂牌上上市，股股票简称称“中国国国贸”。正在建设中中的国贸贸三期工工程占地地6.227公顷顷，总建建筑规模模达544万平方方米，主主体建筑筑高度约约3300米，总投投资约88亿美元元。该工工程

6、包括括超五星星级酒店店、高档档写字楼楼、国际际精品商商场、电电影院等等多种设设施，预预计于220088年结构构封顶。国贸物业酒酒店管理理有限公公司除了了正在进进行着国国贸中心心一、二二期的全全方位的的经营与与管理工工作外，目目前亦参参与着三三期的建建设，并并将介入入其未来来的经营营与管理理。2. 国贸物业酒酒店管理理有限公公司介绍绍国贸物业酒酒店管理理有限公公司是中中国国际际贸易中中心的全全资子公公司，注注册资金金10000万元元，为国国家物业业管理一一级资质质企业。国贸物业酒酒店管理理有限公公司在对对“国贸中中心”多年的的管理服服务成功功经验与与市场化化需求相相结合中中，通过过ISOO900

7、01:220000质量管管理体系系认证，提提高自身身管理素素质，追追求完美美服务，不不断超越越广大客客户日益益增长的的对物业业和酒店店服务的的需求，已已在物业业和酒店店领域内内形成了了“国贸”管理服服务品牌牌。公司业务范范围包括括：F 物业管理：中高档档物业项项目的委委托管理理、授权权管理、顾顾问管理理。F 酒店管理：星级酒店店项目的的委托管管理、授授权管理理、顾问问管理。F 物业及酒店店管理咨咨询F 物业及酒店店项目开开发咨询询、策划划F 物业及酒店店管理人人员培训训F 室内外装饰饰装修F 机电设备安安装、维维修、保保养F 室内外专业业清洁F 物业及酒店店项目保保安服务务F 物业及酒店店项目

8、的的租售代代理F 停车场经营营、管理理二、企业从从业人员员素质情情况F 雇员总数：12880名F 高级工程师师：6名F 研究生学历历以上管管理人员员：366名F 项目高级管管理人员员：422名F 各类专业设设备技术术人员：4499名三、企业资资格情况况F 注册资金：10000万元元F 物业管理资资质：壹壹级，证证书编号号：（建建）100501131F 通过ISOO90001:220000质量管管理体系系认证F 中国物业管管理协会会理事单单位F 中国旅游饭饭店业协协会会员员单位F 北京市物业业管理协协会常务务理事单单位F 北京市物业业管理商商会副会会长单位位四、服务宗宗旨、经经营理念念、企业业文

9、化、企企业形象象1. 服务宗旨以人为本，科科学管理理，提供供喜出望望外的服服务。2. 经营理念为客户提供供卓越服服务的国国际化一一流物业业酒店管管理服务务。3. 企业文化以客为尊充分分理解客客户的需需求，追追求客户户的满意意。追求完美以孜孜孜不倦倦的工作作精神，做做好服务务的每一一个细节节。举贤用能员工工是我们们最宝贵贵的财富富，我们们注重员员工的职职业发展展。诚信敬业成功功没有捷捷径，始始终保持持职业操操守。精诚团结和谐谐相处，团团结就是是力量。4. 企业形象1) 长远目标争中国第一一，创世世界一流流2) 公司战略名牌战略3) 公司的工作作原则品牌至上（形形象、质质量、信信誉）第二节 企业经

10、经营管理理运作的的特点一、丰富的的物业管管理经验验F 较早引进香香港、新新加坡物物业管理理概念，并并结合中中国国情情，不断断自我更更新完善善，具有有超前的的物业管管理理念念；F 17年成功功管理国国贸中心心，积累累众多成成功经验验；专业业化、程程序化、规规范化、标标准化、国国际化的的运作，确确保受托托物业保保值增值值（国贸贸中心各各业态的的租金水水平稳居居京城首首位）；F 参与国贸中中心一期期、二期期、三期期的设计计、建设设、运营营和改造造，工程程技术实实力雄厚厚；F 我司在管项项目300余个，过过往管理理项目660余个个，管理理业绩卓卓越，可可以根据据不同类类型物业业及酒店店项目客客户的需需

11、求，进进行策划划和实施施管理，为为客户提提供喜出出望外的的专业服服务。二、品牌优优势F 作为首都乃乃至全国国对外交交流的窗窗口，“国贸”品牌知知名度涉涉及广泛泛，已不不仅局限限于房地地产领域域，更被被各行各各业广大大人士所所认知；F 成熟的管理理模式，良良好的商商誉给客客户带来来良好的的回报，所所管项目目均取得得良好的的管理业业绩。三、酒店管管理与物物业管理理的完美美结合F 我司是集物物业管理理与酒店店管理为为一体的的专业管管理公司司，已将将酒店管管理的运运营模式式及特点点成功地地融入到到物业管管理服务务中；F 在物业管理理过程中中，我司司根据受受托物业业项目的的特点将将酒店特特色服务务有机地

12、地应用到到日常物物业管理理服务中中，始终终将客户户作为首首要关注注对象，致致力于提提供喜出出望外的的高品质质服务，不不断提高高服务档档次。四、雄厚的的人员储储备与资资源共享享F 国贸中心作作为公司司自有物物业管理理实体和和总部运运营平台台，培养养和锻炼炼了一批批具有专专业知识识和技能能的骨干干力量，后后备人力力资源充充沛；F 所管项目数数量多、类类型广，各各类资源源共享条条件便利利。第三节 历年获获奖情况况1. 连续获得33届由北北京市旅旅游局和和人事局局颁发的的北京旅旅游企业业“最高收收入奖”；2. 连续获得33届由北北京市旅旅游局和和人事局局颁发的的北京旅旅游企业业“最高利利润奖”；3.

13、连续两年获获“北京市市旅游企企业最高高上缴全全部税费费奖”；4. 被中国银行行授予“全国最最佳信用用客户”；5. 中国国贸中中心19987年年加入世世界贸易易中心协协会；6. 1993年年被“中国外外商投资资企业协协会”评为全全国五星星级合资资饭店第第一名；7. 在国家旅游游局举行行的“94全国优优秀星级级饭店评评比”中，获获得“最佳星星级饭店店”称号；8. 在北京市旅旅游局举举办的“紫金杯杯”评选中中两次获获“优秀饭饭店”奖；9. 1996年年获国家家旅游局局颁发的的全国最最佳星级级饭店证证书；10. 被美、英、日日等国有有影响的的商务杂杂志英英国商会会、国国际商务务、日日经新闻闻等分分别评

14、为为“世界百百佳饭店店”、“最理想想饭店”、“优质饭饭店”、“最佳饭饭店”、“北京最最佳饭店店”；11. 获得美国优优质服务务科技协协会颁发发的“五星钻钻石奖”；12. 2000年年国贸中中心获得得北京市市优秀管管理大厦厦称号；13. 2001年年通过IISO-90002国际际质量体体系认证证；14. 2005年年获得建建设部颁颁发的壹壹级物业业管理资资质；15. 2005年年被北京京市工商商行政管管理局评评为年度度守信企企业；16. 2006年年通用时时代国际际中心获获得了北北京市优优秀住宅宅小区称称号。17. 2006年年获得全全国物业业管理“年度最最具综合合实力企企业”。18. 2006

15、年年获得全全国物业业管理“年度最最具拓展展能力企企业”。第四节 类似项项目管理理业绩一、写字楼楼项目管管理业绩绩序号名称类型地点建筑面积管理方式1中国国际贸贸易中心心写字楼/公公寓/商业/展厅/酒店建外大街56万委托管理2中钢国际广广场写字楼中关村8万委托管理3新东方总部部大厦写字楼中关村2万委托管理4蓝堡国际中中心写字楼/公公寓/商业西大望路20万委托管理5北京电信大大厦写字楼朝阳门13万授权管理6卷石天地大大厦写字楼望京3万授权管理7嘉捷科技园园写字楼亦庄9万授权管理8中国兵器大大厦写字楼车道沟4万管理顾问9国家环保总总局履约约中心写字楼西直门3万管理顾问10人民教育出出版社大大厦写字楼魏

16、公村5万管理顾问11国航世纪中中心写字楼四川成都10万管理顾问12辉煌国际广广场写字楼/公公寓/商业上地17万管理顾问13中国第一商商城二期期写字楼/公公寓/商业小庄14万管理顾问14恒奥中心写字楼金融街10万管理顾问15银谷大厦写字楼中关村8万管理顾问16中华商务中中心写字楼河北石家庄庄7万管理顾问17科技财富中中心写字楼学清路6万管理顾问18远达威斯特特大厦写字楼甘肃兰州5万管理顾问19HOA中心心写字楼左家庄4万管理顾问20金泰国益大大厦写字楼青年路3万管理顾问二、其他项项目管理理业绩序号名称类型地点建筑面积管理方式1通用时代国国际中心心公寓永安里12万委托管理2温莎大道公寓光华路11万

17、委托管理3万城华府公寓/别墅墅万柳15万委托管理4金融街公寓寓公寓金融街6万委托管理5威尔夏大道道公寓太平桥路22万委托管理6云南绿洲大大酒店五星级酒店店云南昆明6万委托管理7海南皇宫大大饭店五星级酒店店海南海口6万委托管理8四川绿洲大大酒店四星级酒店店四川成都6万委托管理9大连中国人人寿大厦厦三星级酒店店辽宁大连4万委托管理10红楼利都酒酒店四星级酒店店广东广州2万授权管理11万柳购物中中心商业万柳11万管理顾问12晨枫花园公寓/别墅墅万柳6万管理顾问13西山洋房公寓四季青8万管理顾问14太和大厦公寓山西太原4万管理顾问15北京湾别墅昌平10万管理顾问16阿凯笛亚庄庄园别墅后沙峪12万管理顾

18、问17香邑山别墅香山1万管理顾问三、类似项项目介绍绍项目名称：中国国际贸易中心建筑面积：56万项目类型：写字楼/公寓/商业/展厅/酒店管理方式：委托管理项目名称：中钢国际广场新东方总部大厦建筑面积：10万项目类型：写字楼管理方式：委托管理项目名称：蓝堡国际中心项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：20万管理方式：委托管理项目名称：北京电信大厦项目类型：写字楼建筑面积：13万管理方式：授权管理项目名称：卷石天地大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万管理方式：授权管理项目名称：嘉捷科技园项目类型：写字楼建筑面积：9万管理方式：授权管理项目名称：中国兵器大厦项目类型：写字楼建筑面积：4万管理方式：管理顾

19、问项目名称：国家环保总局履约中心项目类型：写字楼建筑面积：3万管理方式：管理顾问项目名称：人民教育出版社大厦项目类型：写字楼建筑面积：5万管理方式：管理顾问项目名称：国航世纪中心项目类型：写字楼建筑面积：10万管理方式：管理顾问项目名称：辉煌国际广场项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：17万管理方式：管理顾问项目名称：中国第一商城二期项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：14万管理方式：管理顾问项目名称：恒奥中心项目类型：写字楼建筑面积：10万管理方式：管理顾问项目名称：银谷大厦项目类型：写字楼建筑面积：8万管理方式：管理顾问项目名称：科技财富中心项目类型：写字楼建筑面积：5万管理方式：管理

20、顾问项目名称：中华商务中心项目类型：写字楼建筑面积：7万管理方式：管理顾问项目名称：远达威斯特大厦项目类型：写字楼建筑面积：5万管理方式：管理顾问项目名称：HOA中心项目类型：写字楼建筑面积：4万管理方式：管理顾问项目名称：金泰园益大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万管理方式：管理顾问第二章 针对本本项目提提出的物物业管理理整体设设想及策策划第一节 对本项项目的市市场调查查与分析析一、北京XXX项目目简介北京XX位位于北京京市朝阳阳区，东东长安街街延长线线上，地地处北京京中央商商务区（CBD）的核心。本项目北临建国路，西临航华东路及东三环、面向规划公园，南侧毗邻通惠河北路，东侧为规划中的针织路、

21、东四环以及京通快速路。交通极其便利，周围景色优美。北京XX是是北京电电视台新新台址，是是北京市市60项重重点工程程之一，并并被列入入20008奥运运行动规规划。本本项目占占地面积积约3.6万平方方米，一一期总建建筑面积积约199.7万平方方米，主主要由综综合业务务楼、多多功能演演播楼、生生活服务务楼、地地下室及及媒体广广场组成成。目前前北京XXX主体体结构已已经封顶顶，预计计20007年7月全部部建成竣竣工并交交付使用用。二、北京XXX物业业管理服服务需求求分析北京XX的的主要功功能为办办公、演演播、节节目制作作、举办办重要会会议及活活动等，具具有规模模大、档档次高、设设施设备备先进、服服务需

22、求求多样等等显著特特点。1. 对物业管理理与服务务的总体体需求1) 要体现和维维护北京京XX良好好的社会会形象、公公众形象象；2) 要求物业服服务人员员思想觉觉悟高、保保密意识识强；3) 对紧急和突突发事件件应变能能力强、反反应速度度快；4) 确保维修保保养及时时到位；5) 畅通的联络络渠道和和良好的的沟通能能力；6) 提供高标准准的会议议服务和和庆典服服务；7) 提供高标准准的酒店店式办公公服务；8) 满足不同人人士的特特约服务务需求；9) 不断完善和和提高物物业管理理服务水水平，为为20008年奥奥运报道道工作做做好物业业保障。2. 对物业管理理与服务务的专业业需求从客户服务务、保安安服务

23、、保保洁服务务、保养养服务、会会议服务务专业上上，具体体表现如如下：1) 客户服务F 服务细致入入微F 沟通顺畅便便捷F 跟进及时有有力2) 保安服务F 人员形象好好F 保密程度高高F 反应快速及及时F 工作严谨认认真3) 保洁服务F 清洁及时彻彻底F 保证安全卫卫生4) 保养服务F 设备保障得得力F 维修快速有有效F 操作技术规规范5) 会议服务F 注重工作细细节F 服务全面周周到第二节 明确可可行的管管理思路路我司在尊崇崇北京XXX对物物业需求求的主导导思想基基础上，结结合国贸贸物业酒酒店公司司的经营营与管理理理念，对对北京XXX实施施物业管管理的总总体构想想是：凭借我司117余年年物业及

24、及酒店管管理服务务的丰富富运作经经验，将将成熟的的“国贸管管理模式式”引入本本项目，以以“保障有有力，反反应及时时，环境境优美，服服务高雅雅”为四项项原则，紧紧紧围绕绕“客户需需求”和“服务指指标”两个导导向，加加强管理理团队的的建设，强强化本项项目物业业管理与与服务理理念，科科学规范范地开展展各项管管理服务务工作。一、北京XXX物业业管理服服务的四四项原则则我们坚持以以“保障有有力，反反应及时时，环境境优美，服服务高雅雅”为四项项原则，在在物业管管理与服服务工作作中贯彻彻执行。1. 保障有力北京XX作作为向首首都观众众提供电电视节目目、承担担20008年奥奥运会转转播任务务的重要要电视机机构

25、，其其智能化化楼宇系系统、功功能技术术要求、设设备运行行保障以以及安全全防范要要求要高高于普通通办公楼楼盘。因因此，我我们将制制定科学学合理的的设备周周期性保保养计划划，并采采用人防防与技防防相结合合的措施施，确保保北京XXX高效效、安全全的运转转。2. 反应及时我们将针对对北京XXX重要要部门、重重点栏目目及VIIP客户户的不同同需求，在在组织架架构中设设置客户户服务中中心。该该机构了了解到客客户重点点需求后后，及时时进行反反馈，做做到信息息收集、任任务分配配以及解解决方案案决策相相结合。客客户服务务中心将将北京XXX的重重点需求求与物业业服务的的及时反反馈解决决相互结结合，起起到高效效、能

26、动动的桥梁梁沟通作作用。3. 环境优美北京XX为为能成为为全国省省市级电电视台的的示范单单位，更更需要优优美的环环境加以以彰显。我我们将在在室内外外的绿化化养护、室室内的日日常保洁洁与定期期清洁方方面制定定切实可可行的工工作计划划与程序序，并严严格按质质量体系系执行。4. 服务高雅我们针对北北京XXX会经常常性的邀邀请政府府官员、商商界名流流以及各各行业知知名人士士等高素素质人群群参与各各栏目的的特点，将将制定一一套完整整周密的的接待方方案（包包括前台台接待、会会议服务务、特约约服务等等）。并并对接待待人员进进行全面面、专业业的礼仪仪强化培培训，各各项服务务严格执执行程序序流程，让让我们的的客

27、户感感受北京京XX的高高品质的的物业服服务，感感受到国国贸物业业为客户户提供喜喜出望外外服务的的企业宗宗旨。二、物业管管理服务务导向1. “客户需求求”导向一切以客户户为中心心，所有有的服务务流程、服服务标准准、人力力物力配配置均以以客户的的需求为为第一目目标来设设计和落落实；寓寓服务于于管理之之中，探探索客户户需求，以以创新的的观点，不不断提升升客户的的满意度度。2. “服务指标标”导向涵概全方位位服务品品质的量量化指标标是衡量量管理企企业业绩绩的唯一一准则，确确保实现现并超越越指标的的过程铸铸就了客客户应该该享受的的物业管管理成果果，这是是对内实实施科学学管理、实实现经济济和社会会效益的的

28、行为准准则，也也是考量量我们管管理能力力的硬性性标准。三、管理重重点1. 安全防范管管理“创一方文文明，保保一方平平安”是我司司全体员员工肩负负的职责责与义务务，在安安全防范范工作中中，我们们实行224小时时的保安安服务，人人防、技技防相结结合，由由北京XXX保安安部统一一指挥调调度，强强调多重重结合，实实行多重重巡查，对对中心内内的人流流和车流流进行动动态管理理；技防防上通过过摄像监监视系统统、巡更更系统、门门禁系统统等手段段提高防防范能力力，在充充分强调调人的因因素前提提下，以以技防为为主，运运用北京京XX的配配套保安安设施（如如安保监监控电视视、红外外报警、门门禁、巡巡更系统统等），统统

29、一管理理，快速速调度，确确保安全全防范万万无一失失。2. 智能化管理理针对智能化化设施的的要求高高、操作作严、范范围广，涉涉及到管管理、安安防、通通讯等方方方面面面，为保保证智能能化设施施的有效效运作，在在智能化化管理上上，我们们做到“两个到到位”，一是是专业技技术人员员到位和和管理人人员培训训到位。我我司配置置专业化化技术人人员，对对全体员员工进行行系统培培训，要要求员工工必须懂懂得使用用智能化化设施的的运作特特性，提提高智能能化管理理的效益益；二是是管理维维护到位位。在管管理中根根据智能能化系统统的具体体情况，制制定科学学合理、切切实可行行的维护护运行、保保养计划划，并按按计划严严格执行行

30、管理。3. 设备管理设备、设施施的正常常运行是是北京XXX的重重要保障障，特别别是变配配电机房房、空调调机房、备备用发电电系统、锅锅炉机房房的安全全运行管管理工作作，我们们将实施施标准化化、专业业化的管管理体系系和组建建一支专专业化高高水平的的技术人人才，制制定一套套完善、严严谨、科科学、合合理的设设备管理理、操作作流程的的规章制制度及各各种应急急预案，运运用电脑脑技术对对设备进进行包括括设备档档案、维维修保养养计划，日日常保养养安排及及出勤事事项进行行管理，确确保本项项目各项项能源供供应、通通讯设备备、配套套设施正正常使用用。第三节 体现本本项目特特色的管管理模式式对于北京XXX主要要由综合

31、合业务楼楼、多功功能演播播楼、生生活服务务楼、地地下室及及媒体广广场组成成，既具具有办公公功能同同时兼备备制作转转播节目目、贵宾宾接待及及举办重重要会议议等多项项其他功功能的楼楼宇的项项目特点点。我司司结合多多年政府府办公楼楼、高端端写字楼楼、星级级酒店的的管理服服务运作作经验，专专门为北北京XXX设计出出“酒店式式办公”管理模模式。一、“酒店店式办公公”服务模模式概述述针对北京XXX集办办公、制制作、转转播、餐餐饮、会会议等多多功能于于一体的的特殊性性，引用用酒店的的服务理理念，同同时结合合物业管管理的专专业特点点，为北北京XXX提供全全方位体体贴周到到的服务务，充分分满足北北京XXX各方面

32、面的工作作需求。二、“酒店店式办公公”服务的的特点F 服务标准高高F 服务程序完完善F 服务过程细细致F 安全措施严严密F 设施设备保保障过硬硬三、“酒店店式办公公”对物业业管理的的专业要要求1. 客户服务多多样化为保障本项项目各业业态的服服务需求求能够迅迅速落实实，提高高工作效效率，保保证酒店店式服务务模式的的顺利开开展。我我司将在在组织架架构中设设置客户户服务中中心，为为客户提提供全面面服务。客客户服务务中心作作为物业业管理机机构的“中枢神神经”，将北北京XXX的需求求与物业业服务的的及时反反馈与解解决相互互结合，起起到高效效、能动动的桥梁梁沟通作作用。并并以此为为龙头，引引领各部部门实施

33、施专业化化的管理理与人性性化的服服务。客户服务中中心工作作概述：F 设立24小小时客户户服务热热线，负负责记录录、协调调并处理理北京XXX物业业管理方方面的问问题；F 服务人员负负责将问问题转交交相应管管理与服服务部门门，并督督导相应应的部门门及时解解决；F 服务人员将将在对客客户承诺诺的时间间内给予予答复，并并进行客客户回访访工作。2. 保安服务规规范化保安服务是是北京XXX正常常的办公公秩序、生生活秩序序的重要要保障，通通过酒店店式的保保安服务务模式，在在人员素素质、岗岗位职责责、管理理制度、专专业程度度上，区区别于一一般写字字楼的保保安管理理，为北北京XXX创建安安全、和和谐、稳稳定的工

34、工作环境境。3. 保洁服务人人性化专业、系统统的保洁洁管理是是提供卫卫生、健健康、安安全、舒舒适、美美观的工工作环境境的重要要前提，也也是提升升北京XXX形象象和物业业保值增增值的必必要条件件。在确确保完成成各项保保洁工作作的基础础上，尊尊重并满满足客户户的个性性化需求求。4. 保养服务专专业化保养工作无无小事，始始终贯彻彻“安全第第一、保保障有力力、杜绝绝事故”的工作作方针，认认真对待待每一项项具体工工作并确确保完成成高效率率。通过过严格的的监督检检查制度度，及早早发现故故障隐患患，最大大限度地地减少设设备的损损坏故障障率，达达到提高高设备设设施的日日常维护护保养水水平，提提高设备备的使用用

35、寿命和和效率。5. 会议服务标标准化参照酒店会会议服务务的理念念、内容容、标准准、程序序，结合合北京XXX的具具体需求求，量身身定做出出满足北北京XXX实际需需要的会会议服务务方案。通通过会议议服务人人员的标标准化服服务，即即能满足足北京XXX领导导及各部部门的工工作需求求，又能能体现北北京XXX的良好好形象。第三章 管理服服务方案案第一节 拟建立立的组织织机构及及管理人人员的配配备一、组织机机构的设设置1. 组织机构图图为使本项目目物业管管理机构构能“全面、简简洁、高高效、经经济”之运转转，我司司根据自自身已有有的丰富富管理经经验，并并结合项项目特点点专门拟拟定出本本项目物物业管理理机构之之

36、组织架架构，详详见下页页。2. 组织机构设设置说明明以客户服务务中心为为中枢，保保安部、保保洁部、工工程部、会会务部、综综合部等等相关部部门密切切协同运运作。3. 各部门职能能概述客户服务中中心：负负责承担担客户服服务、信信息管理理、协调调调度、质质量控制制、前台台服务、物物业经营营等职能能。保安部：负负责承担担安防管管理、消消防管理理、停车车场管理理等职能能。保洁部：负负责承担担楼宇保保洁服务务、外围围环境维维护、绿绿化租摆摆等职能能。工程部：负负责承担担设备运运行、工工程维修修、节能能降耗等等职能会务部：负负责承担担会议服服务等职职能。综合部：负负责承担担行政事事务、人人力资源源、财务务管

37、理、后后勤采购购等职能能。国贸物业酒店管理有限公司北京XX物物业管理理处组织织机构图图会务部会议服务工程部运行保养综合部人事行政财务采购库管保洁部保洁绿化客户服务中心保安部警卫消防车场客服前台特约服务北京电视中心物业管理处项目经理助理项目经理国贸物业酒店管理有限公司二、管理人人员的配配备1. 人员配备明明细本项目物业业管理处处管理服服务人员员总编为为2277人。职位数量项目经理1项目经理助助理（兼兼客户服服务中心心经理）1工程部工程部经理理1主管2维修技工42保安部保安部经理理1主管2保安员46车管员24保洁部保洁部经理理1保洁员69会务部会务部经理理1调音师（？）1摄像师（？）1会议服务员员

38、18客户服务中中心客户服务主主管1客户服务助助理 4前台8综合部综合部经理理1出纳1文员1合计2272. 人员配备原原则F 知识结构合合理化原原则F 操作经验丰丰富化原原则F 岗位设置专专业化原原则F 权利义务明明晰化原原则F 协调合作一一体化原原则F 管理队伍稳稳定化原原则F 言语形象标标准化原原则3. 管理人员稳稳定性保保障F 项目管理部部主要管管理人员员（部门门经理以以上人员员）及业业务骨干干从我司司本部及及管理的的其它项项目中选选派；F 基层服务人人员通过过社会招招聘的方方法解决决。4. 项目经理简简历姓名李玉新主要业绩性别男2001年年至今，国国贸物业业酒店管管理有限限公司任任中国兵

39、兵器大厦厦物业项项目总经经理；1999-20001年，国国际金融融大厦任任物业总总经理；1998-19999年，招招商局大大厦任物物业总经经理；1993-19998年，香香港柏联联物业管管理公司司任总经经理助理理；1988-19993年，海海口泰华华酒店任任总经理理助理。1986-19888年，北北京香格格里拉饭饭店任客客房部经经理助理理。1984-19886年，京京伦饭店店任客房房部主管管。业务专长：具有丰富的的酒店、写写字楼、公公寓的经经营管理理经验。熟熟悉国家家有关物物业管理理的政策策法规，对对物业管管理各方方面工作作内容及及程序有有着独到到的见解解和有效效的解决决方案。熟熟悉写字字楼、

40、公公寓、酒酒店物业业管理的的各方面面流程，具具有很强强的工作作能力和和组织能能力，能能及时有有效地处处理物业业管理中中发生的的各类问问题。为人诚恳，敬敬业踏实实，善于于沟通，具具备良好好的团队队领导能能力及合合作精神神，有较较强的责责任感，能能承受较较大的工工作压力力。荣获奖项及及证书：1. 建设部颁发发的“中国物物业管理理企业经经理”2. 劳动和保障障部颁发发的“助理物物业管理理师”3. 澳洲梅铎大大学工商商管理课课程培训训证书4. 1998年年被评为为“招商局局物业管管理有限限公司先先进经营营管理者者”5. 2000年年被评为为“招商局局物业管管理有限限公司先先进经营营管理者者”6. 20

41、05年年其所管管的中国国兵器大大厦荣获获国贸物物业“优秀管管理项目目”7. 2006年年被评为为“国贸物物业20006年年度优秀秀经营管管理者”年龄44专业法律学历硕士工龄22职务项目总经理理物业及酒店店工作年年限22联系电话6505.325535. 其他各类管管理及服服务人员员专业素素质要求求1) 部门经理：3040岁，大大专以上上文化程程度，五五年以上上物业管管理经验验，持有有部门经经理上岗岗证及相相关专业业技术证证书，具具有较强强的组织织协调能能力；2) 主管：300岁左右右，具有有大专以以上文化化程度，具具备物业业管理及及其相关关专业知知识；3) 客服人员：30岁以以下，有有一定的的策

42、划及及组织能能力，活活泼开朗朗，善于于公关；4) 前台服务人人员：220228岁，高高中以上上文化程程度，身身体健康康，五官官端正，身身高1.65至至1.755米，有良良好的气气质，具具有较好好的语言言沟通能能力、应应变能力力和外语语能力。5) 会议服务人人员：220228岁，高高中以上上文化程程度，相相貌端正正，身体体健康，品品行良好好；6) 技工：30035岁，高高中以上上文化程程度，持持有岗位位所需上上岗证、技技术等级级证；7) 保安员：22028岁，高高中以上上文化程程度，身身高1.75米米至1.885米，相貌貌端正，身身体健康康，品行行良好；8) 保洁员：年年龄200400岁，相相貌端正正，身体体健康，品品行良好好；9) 出纳：中专专以上文文化程度度或初级级以上技技术职称称，能够够熟练使使用电脑脑，北京京市户口口；10) 文员：大专专以上文文化程度度，熟练练使用办办公软件件，相貌貌端正，品品行良好好。三、人员培培训物业管理能能否成功功，物业业管理人人员