XX居住小区物业管理方案wlm.docx

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1、XX居住住小区物物业管理理方案目 录一、项目目概况二二、物业业管理内内容三、物物业管理理模式四四、物业业公司组组织机构构和管理理制度五五、物业业费的成成本测算算六、业业服务内内容、标标准及质质量保证证措施七七、管理理总体目目标与分分项目标标一、项目目概况1.地地理位置置该项目目位于ssh区与与jz区区的结合合部，面面临武德德路，北北挨江津津西路，南南靠北湖湖路。22.项项目主要要经济指指标项 目计量单位位数 值值居住区规规划总用用地Hm213.2231.居住住区用地地Hm29.877住宅用用地Hm26.899公建用用地Hm21.311道路用用地Hm21.244公共绿绿地Hm20.4222.其它

2、它用地Hm23.366居住户数数户12922居住人数数人41344户均人数数人/户3.2总建筑面面积万m219.1111.居住住区用地地内建筑筑总面积积万m216.223住宅建建筑面积积万m214.887公建面面积万m21.4662.大卖卖场总建建筑面积积万m22.888项 目计量单位位数 值值大卖场场面积万m21.177扩建面面积（三三层）万m20.966公建面面积万m20.755地下车库库及人防防万m20.2883.底层层架空面面积万m21.255住宅平均均层数层7.5人口毛密密度人/hmm2411.1住宅建筑筑配套密密度（毛毛）套/hmm2128.5住宅建筑筑配套密密度（净净）套/hmm

3、2184.0住宅建筑筑面积毛毛密度万m2/ hmm21.4996住宅建筑筑面积净净密度万m2/ hmm22.1444容积率万m2/ hmm21.644停车率%50.00停车位辆634地面停车车率%8.7地面停车车位辆110住宅建筑筑净密度度%28.55建筑密度度%25.66绿地率%40.22二、物业业管理内内容 物业管管理将政政策和法法规为理理论依据据，寓管管理与服服务之中中，建立立社区服服务体系系。为住住户提供供全方位位管理，服服务项目目呈现多多元化、全全方位态态势，总总体归纳纳为“六六项管理理、三类类服务”，即即“房屋屋及设施施设备管管理、环环境卫生生管理、治治安消防防管理、绿绿化管理理、

4、车辆辆交通管管理和其其它公共共管理”；常规性性公共服服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（全方方位、多多层次的的综合服服务）。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对

5、象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属

6、建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系

7、统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环

8、境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确

9、保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁

10、卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿

11、服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。三、物业业管理模模式 居住在在jt社社区中，不不仅提高高了住户户的生活活质量，也也改变了了人们的的生活观观念和生生活方式式。物业业管理也也将用现现代化的的管理观观念、管管理机构构、管理理手段，通通过高素素质的管管理人员员达到最最佳的管管理效果果。我们们的管理理方式分分为管理理方法、管管理目标标、运作作程序、实实施措施施、管理理手段等等五个部部分。11、管管理方法法1.11严格资资质管理理确保各各类人员员的专业业素质和和综合素素质。11.2提提供共管管式服务务。1.3严格格法规、制制度和标标准制约约，规范范组织和和个人的的管理服服务行为为。1.

12、4运用用现代化化管理手手段，实实现办公公管理自自动化。1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动4、管理手段4.1启动思想工作机制，通过

13、思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。4.

14、5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。四、物业业公司组组织机构构和管理理制度1、服务务中心组组织机构构1.11物业管管理公司司组织机机构图2、公共共管理制制度2.1停车车场管理理须知AA、区区停车场场交通、治治安均由由小区保保安人员员负责。入入场车辆辆都应自自觉服从从停车场场保安人人员的调调度和管管理。BB、您您不要乱乱停、乱乱放车辆辆，不要要将车辆辆停放在在阻碍其其他车辆辆进出的的位置。

15、除除预先告告知外，非非小区业业主车辆辆禁止在在小区停停车过夜夜。C、请您不不要将车车辆停放放在小区区各出入入口处，影影响小区区居民的的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。

16、如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的

17、传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4绿化管理须知A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。3、内部部管理制制度（各各岗位职职责）331物物业处经经理岗位位职责AA.应应主动配配合、支支

18、持公司司正副总总经理和和管理部部、财务务部的监监督、检检查工作作；B.熟悉悉并执行行各项有有关政策策、法律律、法规规及公司司的各项项规章制制度；CC.带带领各岗岗位人员员进行小小区验收收，做好好小区的的各项管管理工作作及经济济核算工工作，完完成公司司下达的的经济指指标；DD.做做好员工工管理工工作，检检查各岗岗位人员员完成任任务情况况；E.鼓励励员工积积极学习习专业知知识，注注意选拔拔有潜质质的员工工，对业业绩差的的人员提提出调整整或给予予处分的的意见；F.关心小小区管委委员会建建设，并并接受管管委员会会监督，共共同搞好好管辖区区的各项项工作；G.配合街街道、派派出所、物物业办等等相关部部门做

19、好好相应工工作及其其他上级级交办的的工作；322经理助助理岗位位职责AA.负负责本中中心职责责范围内内工作的的策划、指指导、监监督、把把关；BB.负负责每月月向管理理处经理理提交本本中心工工作计划划及工作作总结；C.负责对对本中心心员工各各类考核核；D.向管管理处经经理提交交各岗位位用人计计划；EE.接接待来访访住户，对对住户的的投诉及及时处理理；投诉诉处理率率99%；F.熟悉悉楼宇结结构、单单元数、户户数；管管线的走走向；各各种设备备操作方方法，公公共设施施养护办办法和常常见故障障、常用用维修方方法；督督促本中中心工作作人员及及时收缴缴管理费费，收缴缴率达预预定目标标；G.熟悉悉有关物物业、

20、市市容卫生生、绿化化、治安安、消防防等管理理规定；H.每日巡巡查小区区，检查查各部门门工作，发发现潜在在问题及及时安排排处理，并并加以改改进；II.负负责指导导、监督督健全档档案管理理，并抽抽查工作作情况；333环境管管理部主主管岗位位职责AA、依据据小区的的环境规规划，制制定小区区环境整整体养护护的年度度、季度度、月度度计划，营营造小区区良好居居住环境境，搞好好小区绿绿化和清清洁卫生生；B、对对绿化工工作和保保洁工作作，按人人分区划划片包干干作业管管理，做做到员工工之间任任务划分分清楚，责责任明确确，检查查考核标标准公开开，奖惩惩兑现；C、负负责定期期组织员员工培训训，提高高员工的的政治素素

21、质，业业务技能能和工作作效率；D、经经常巡视视检查员员工现场场工作情情况，随随时掌握握小区内内绿化状状况和清清洁状况况，必要要时到现现场督导导员工操操作；EE、对小小区内各各种环境境标识牌牌及人文文景观的的布置等等提出合合理化建建设性意意见和观观点，提提高社区区环境文文化品位位。F、定定期开展展小区的的消杀工工作，并并严格按按照消杀杀计划检检查和监监督消杀杀工作；G、合合理控制制本部门门各项费费用，广广开增收收渠道；344保安部部主管岗岗位职责责A、负责保保安人员员的上岗岗培训和和职业道道德的思思想教育育宣传工工作，不不断提高高保安人人员的专专业素质质和责任任心；BB、制制定业务务培训计计划，

22、按按计划定定期组织织专业训训练，并并做好记记录；CC、严严格执行行各种安安全管理理规章制制度，维维护管辖辖区的正正常秩序序，维护护业主生生命和财财产安全全，并接接受物业业处和辖辖区派出出所的监监督指导导；D、负责辖辖区治安安、消防防、交通通车辆的的管理工工作；EE、 负责辖辖区消防防组织工工作、检检查、监监督消防防设备的的运行及及消防设设施、设设备、器器材的维维护保养养工作，确确保每位位保安人人员都能能做到“二二懂、三三会、三三能”： 二懂懂：懂防防火措施施、懂起起火后扑扑救方法法； 三三会：会会报火警警、会使使用消防防器材、会会处理险险肇事故故； 三三能：能能遵守消消防制度度、能及及时发现现

23、火险、能能扑救火火情。FF、 负责保保安部日日常工作作安排，出出勤考核核，合理理调配人人员，坚坚持白天天和夜间间的定期期查岗制制度；GG、 定期巡巡视，对对发现的的各类事事故、事事件隐患患及时制制定解决决措施并并督促落落实，遇遇到突发发事件时时以身作作责，组组织处理理；H、 负责责与派出出所的联联系工作作，做好好辖区安安全防范范工作；I、 负责责水体周周围的安安全防范范，杜绝绝恶性事事故的发发生。335工工程维修修部主管管职责AA、 负负责小区区公用设设施、设设备的运运行、保保养、维维修、安安全检查查工作的的安排与与落实；B、组织参参与设备备的大、中中、小修修，制定定计划，负负责员工工的专业业

24、技术培培训；CC、负负责制定定设备、备备件采购购计划，报报财务采采购；DD、做做好各项项记录，收收集整理理设备技技术资料料及维修修保养记记录，做做好设备备台帐工工作；EE、参参与违章章纠正工工作，及及时发现现和制止止违章建建筑和施施工；FF、负负责用户户对本部部门工作作的投诉诉处理，不不合格服服务的处处理，纠纠正和预预防措施施的实施施，跟踪踪检查；G、负责员员工的考考评工作作，及时时上报本本部门考考勤；HH、合合理控制制本部门门各项费费用，广广开增收收渠道；366、服务务中心主主管职责责A、熟悉物物业管理理有关法法规政策策；B、负责建建立完善善服务中中心信息息流通网网络，包包括业主主报修服服务

25、，投投诉受理理传递，各各部门信信息汇总总，对业业主公布布信息等等；C、负责多多种经营营服务及及各种费费用收缴缴的组织织管理；D、制定社社区文化化活动计计划，丰丰富业主主、住户户的文化化生活；E、负责服服务中心心各种工工作档案案、业主主档案等等档案、文文件、资资料存档档工作的的定期检检查；FF、负负责开展展服务中中心宣传传工作和和公益性性活动。4、人员配置和人员的素质要求jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）五、物业业

26、费的成成本测算算1、 管管理、服服务人员员的工资资和按规规定提取取的福利利费。11.1 人员编编制和基基本工资资标准：见表（001）人员编编制和基基本工资资标准表表（011）序 号号项 目目人 数（人人）工资标准准（元/月）总额（元元/月）备注一管理人员员6/66500.0001经理120000.00020000.0002经理助理理115000.00015000.0003财务员1800.00800.004维修主管管110000.00010000.0005保安主管管1800.00800.006保洁主管管1550.00550.00二普通员工工14/94000.0001维修员2800.0016000

27、.0002保安员9600.0054000.0003绿化员1500.00500.004保洁员2450.00900.00三合计20/160550.0001.2费费用测算算管理服务人人员的工工资和按按规定提提取的福福利费测测算见表表(022)工资资福利费费测算表表(022)序号项 目目金额（元元/月）依据测算结果果（元/月.MM2）一基本工资资160550.000/二福利费24077.500注(1)暂按155%测算算三服装费667.00注(2)四合计191224.550/注(1)：福利利费为工工资总额额的355.5%, 其其中福利利基金占占工资总总额的114%；教育基基金占工工资总额额的1.5%；社

28、会保保险占工工资总额额的200%。注注(2)：服装装按年均均4000元/人人计算，则则每月分分摊为：204000元/人人/年12月月=6667(元元/月)2、 公共设设施、设设备日常常运行、维维修及保保养费22.1采采用总体体匡算思思路进行行测算。住住宅建造造成本按按8000元/MM2计算算，公共共设施、设设备建造造成本统统一按330%计计取，折折旧年限限按255年计算算，维修修保养费费按月折折旧费的的40%提取。注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。2.2公共设施、设备所用电为A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费

29、为：（60瓦/盏200盏12小时30日/月）0.60元/千瓦/小时=4320千瓦/小时0.60元/千瓦/小时=2592.00元/月B、智能化网络运行等综合：1000.00元C、共计为：3592.00元2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：10部15元/天30天= 150元/天30天=4500元/月维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：10部50元/月=500元/月3.4水泵运行费：10部5元/天30天= 50元/天30天=1500元/月3、 绿化管理费：小区绿化面积为30000M2, 绿化管理费测算见表（03）绿化管理测算表（03）序 号项 目测算依据据金额（元元/月

30、）测算结果果（元/月.MM2）备注1绿化工具具费10000元/年年84.0002劳保用品品费500元元/年42.0003绿化用水水费400.00/4农药化肥肥费200.005景观再造造费0.100元/ M2.年200.006合 计/926.004、 清清洁卫生生费清洁洁卫生费费测算表表（044）序号项目测算依据据金额（元元/月）测算结果果（元/月.MM2）1工具购置置费300元元/人.年75.0002劳保用品品费300元元/人.年75.0003化粪池清清掏费(注1)/4垃圾外运运费10000.0005环境消杀杀/100.00/6合计/12500.000注(1):化粪粪池清掏掏费全年年共计约约为

31、：220000元，由由于小区区新建第第一年将将不会产产生费用用。5、 保安费费：保安安费测算算表（005）序号项目测算依据据金额（元元/月）测算结果果（元/月M22）1装备费300元元/人.年250002人身保险险费（暂不计计）/3房租费（暂不计计）/4联建、治治安费100元元/人.月10000.0005合计/12500.0006、 办办公费：（全年年开支办办公费约约3万元元）月办办公费=30000012=25000元/月7、 固定资资产折旧旧费：固固定资产产总额为为10万万元，平平均折旧旧年限为为5年，即即：月固固定资产产折旧费费为：11000000（1225年年）=116677元/月月8、

32、 法定税税费：两两税一费费为前八八项之和和的5.75%，则多多层税费费=（3303009.55）55.577%=116888元/月月小高层层税费=（3668099.5）5.557%=20550元/月9、 利润：利润取取10%，则多多层利润润=（3303009.55）110%=30331元/月小高高层利润润=（3368009.55）110%=36881元/月100、管理理成本汇汇总表见见（066）管理理成本汇汇总表（006）序号项目金额（元元/月）金额（元元/月.平方米米）备注一管理成本本1工资福利利费191224.5502维修及保保养费100992.000共用照明明35922.000电梯500

33、00.000小高层水泵15000.000小高层3绿化管理理费926.004清洁卫生生费12500.0005保安费12500.0006办公费25000.0007折旧费16677.0008法定税费费多层住宅宅16888.000小高层住住宅20500.0009利润多层住宅宅30311.000小高层住住宅36811.00010合计多层住宅宅350228.550.44423多层：7791993万MM2小高层住住宅425440.550.96640小高层：441127万万M2六、业服服务内容容、标准准及质量量保证措措施为将jtt小区建建设成为为具有标标志性的的超一流流的文明明住宅小小区，物物业公司司将依照照

34、全国国优秀示示范物业业小区标标准实施施物业管管理。具具体服务务承诺及及质量保保证措施施如下：一、基基本服务务：1、签签订物业业服务合合同，明明确权利利义务关关系；22、承接接项目对对住宅区区公共部部分、共共用设施施认真检检查，做做到验收收手续齐齐全；33、管理理人员和和专业操操作人员员按照国国家规定定持证上上岗；44、建立立完善的的物业管管理方案案，质量量管理，财财务管理理，档案案管理等等制度；5、管管理服务务人员统统一着装装，佩戴戴标志，行行为规范范，服务务主动热热情；66、建立立客户服服务中心心，公示示24小小时服务务电话。急急修1小小时内，其其他报修修按照约约定时间间到达现现场；77、根

35、据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务，公公示服务务项目和和收费价价目；88、公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况；99、每年年至少一一次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率775以以上。二二、公共共服务（一一）安全全管理110、小小区主入入口244小时执执勤；111、监监控室实实行244小时监监控； 12、别别墅区设设立专职职保安员员；133、小区区内每小小时保安安巡查一一次；114、对对小区内内的车辆辆进行管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放；115、对对进出小小区的装装修等劳劳务人员员实行登登记管理理；166、对火火灾、治治安、

36、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（二）环境管理17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；22、定期清除绿地杂草、杂物；23、定期预防花草、树木病虫害（三）房屋管理24、每周巡查一次小区

37、房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；26各组团、栋、单元门、户有明显标志。27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；（四）设施、设备管理29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，

38、及时组织修复；32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；34、路灯、楼道灯完好率不低于8035、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；三、便民民服务物物业公司司提供的的无偿服服务（共共计244项）类别编号项目内容容家 政政 服服 务务1代请装修修、装饰饰公司2代请家教教、介绍绍保姆3代租售房房屋、代代租汽车车4发布气象象信息、国国内外新新闻信息息5组织各种种展销活活动6无偿配备备医药急急救箱7代订中、西西餐8代订牛奶奶商 务 活 动动9代购车船船、飞机机票10代订报刊刊、杂志志11代办旅游游

39、手续12电话留言言服务13代订酒店店、客房房礼 仪 服 务务14代购代送送礼品、鲜鲜花15代办喜事事庆典文 化 娱 乐乐 服 务务16提供图书书、音像像制品交交流17开设棋、牌牌活动场场所18开展各种种健康、医医疗培训训19组织健身身舞晨练练队20开展球类类、健身身培训21开展网上上游戏攻攻关竞赛赛交流会会老年服务务22建立老年年活动组组织，开开办老年年课堂23组织老年年联谊活活动24组织健康康义诊活活动物业提供供的有偿偿服务（共共计622项）类别编号项目内容容价格待定定1瓷砖改造造2铺贴普通通地砖3洗手盆安安装4坐便器安安装5安装抽油油烟机6安装分体体式空调调7安装热水水器8安装吊灯灯9安装

40、电脑脑、传真真等办公公设备10家用电器器检查、小小修11换门锁（材材料自备备）12更换、检检修开关关、插座座13空调加氟氟利昂14配钥匙、修修锁15查线、换换线日 常 维 修 装 饰 服 务16自行车、摩摩托车小小修17钟表维修修18更换灯泡泡、灯管管19更换灯角角、灯口口、镇流流器20木门窗维维修21清洗抽油油烟机22清洗空调调过滤网网23安装音响响与家用用电器24安装灯具具、门铃铃、橱柜柜（不含含材料）25修理更换换水阀门门、各类类软管（不不含材料料）26修理洗脸脸盆、洗洗菜盆、马马桶水箱箱（不含含材料）27疏通下水水管道28修理窗帘帘、拉窗窗等（不不含材料料）29修理家具具配件30内墙修

41、理理粉刷31配木门窗窗玻璃家 政政 服服 务务32室内整体体保洁33木地板打打蜡34看护病人人35上门收洗洗衣服（洗洗衣费另另记）36接送小孩孩上学37家庭绿化化盆景造造型38剪裁、宠宠物喂养养指导39中、西餐餐40代购、代代售二手手电脑家家私41家政培训训42清洁地毯毯、沙发发43小学生中中餐44学生寒暑暑假短期期学习班班45提供钟点点工（家家务、护护理、照照顾小孩孩或老人人）46为老人读读报,聊聊天礼仪服务务47特殊安全全服务48租售鲜花花、盆景景49代接、代代送客人人健 康 服 务务50健康检查查51建立健康康档案52家庭病床床53儿童保健健54健身培训训商 务 服 务务55长途电话话5

42、6接发传真真57打字58复印59出租商务务洽谈室室60出租会议议室61租车62汽车美容容四、服务务承诺标标准序号指标名称称国家及jjz市标标准服务承诺诺标准服务质量量保证措措施01房屋完好好率98%99%制定维修修技术人人员专职职负责区区域巡查查，建档档记录，确确保外观观整洁、无无破损立立面，房房屋无改改变使用用功能，无无乱搭建建，公用用设施及及通道无无随意占占用02房屋零修修、急修修及时率率99%100%急修、零零修接到到维修通通知，及及时赶到到现场。零零修现场场及时完完成；急急修不过过夜，工工作量过过大以协协商形式式解决，并并按照维维修回访访制度进进行回访访记录、质质量跟踪踪03维修工程程质量合合格率100%100%分项监督督检查，结结合部位位，严格格把关，按按照工序序维修到到位，杜杜绝二次次返工04保洁率99%9955%由专职保保洁员进进行保洁洁，并实实行巡查查制度，建建档记录录，由主主管监督督，确保保小区垃垃圾日产产日清，设设施完好好，区内内洁净卫卫生05绿化完好好率95%99%制定专职职绿化