金辉控股(集团)有限公司2020101600016_c招股说明书上市文件-[发售以供认购].pdf

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1、全球發售（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號:9993金輝控股(集團)有限公司Radiance Holdings(Group)Company Limited金輝控股(集團)有限公司Radiance Holdings(Group)Company Limited金輝控股(集團)有限公司Radiance Holdings(Group)Company Limited聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人 聯席保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人重 要 提 示825621 (Project Shine)15/10/2020 M08重要提示：如閣下對本招股章程的任何內容有任何疑問，閣下應尋求

2、獨立專業意見。Radiance Holdings(Group)Company Limited金輝控股（集團）有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）全球發售 全球發售的發售股份數目：600,000,000股股份（視超額配股權行使與否 而定）香港發售股份數目：60,000,000股股份（可予調整）國際發售股份數目：540,000,000股股份（可予調整及視超額配股權 行使與否而定）最高發售價：每股香港發售股份4.50港元，另加1.0%經紀 佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%香港聯交所交易費（須於申請時以港元繳足 股款，多繳股款可予退還）面值：每股股份0.01港元 股份代號：9993

3、聯席保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席牽頭經辦人香港交易及結算所有限公司、香港聯合交易所有限公司及香港中央結算有限公司對本招股章程的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本招股章程全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本招股章程連同其 附錄六 送呈公司註冊處處長及備查文件 所列的文件已根據 公司（清盤及雜項條文）條例 第342C條的規定送呈香港公司註冊處處長登記。證券及期貨事務監察委員會與香港公司註冊處處長對本招股章程或上述任何其他文件的內容概不負責。預期發售價將由聯席全球協調人

4、（為其本身及代表包銷商）與本公司於定價日以協議方式釐定。預期定價日為2020年10月21日（星期三）或前後，但無論如何不遲於2020年10月22日（星期四）。除非另行公佈，否則發售價將不會高於每股發售股份4.50港元，且目前預期不會低於每股發售股份3.50港元。除非另行公佈，否則申請發售股份的投資者須於申請時支付最高發售價每股股份4.50港元，另加1.0%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%香港聯交所交易費，倘發售價低於每股發售股份4.50港元，多繳股款可予退還。聯席全球協調人（為其本身及代表包銷商）經本公司同意，可於遞交香港公開發售申請的截止日期上午或之前隨時調減全球發售項下

5、提呈發售的發售股份數目及或調低本招股章程下文所載的指示性發售價範圍。在此情況下，將於遞交香港公開發售申請截止日期當日上午前在香港聯交所網站www.hkexnews.hk及本公司網站http:/刊登公告。更多詳情載列於 全球發售的架構 及 如何申請香港發售股份。倘聯席全球協調人（為其本身及代表包銷商）與本公司因任何原因未能於2020年10月22日（星期四）或之前協定發售價，則全球發售將不會進行並將告失效。更多資料請參閱 包銷 包銷安排及開支 香港公開發售 終止理由。發售股份並無亦將不會根據美國證券法或美國任何州證券法登記，且不可在美國境內提呈發售、出售、質押或轉讓，惟於獲豁免或無須遵守美國證券法

6、登記規定的交易則除外。發售股份可根據美國證券法S規例於美國境外提呈發售、出售或交付。2020年10月16日825621 (Project Shine)15/10/2020 M71預 期 時 間 表(1)i 香港公開發售開始及白色及黃色申請表格領取時間.2020年10月16日（星期五）上午九時正透過網上白表服務以下列其中一種方式完成電子認購申請的截止時間(2)：(1)IPO App，可於AppStore或Google Play中搜索 IPO App 或在網 站www.hkeipo.hk/IPOApp或 下載.2020年10月21日（星期三）上午十一時三十分(2)指定網站www.hkeipo.hk

7、 .開始辦理申請登記(3).2020年10月21日（星期三）上午十一時四十五分遞交白色及黃色申請表格的截止時間 .2020年10月21日（星期三）中午十二時正向香港結算發出電子認購指示的截止時間(4).2020年10月21日（星期三）中午十二時正透過網上銀行轉賬或繳費靈付款 轉賬完成網上白表申請付款的截止時間 .2020年10月21日（星期三）中午十二時正截止辦理申請登記(3).2020年10月21日（星期三）中午十二時正預期定價日(5).2020年10月21日（星期三）(1)在 聯 交 所 網 站www.hkexnews.hk及 本 公 司 網 站http:/公佈發售價、國際發售踴躍程度、香

8、港公開發售的申請水平及香港公開發售項下香港發售股份的分配基準(10).2020年10月28日（星期三）(2)透過 如何申請香港發售股份 11.公佈結果 所述不同渠道公佈香港公開發售的分配結果（及獲接納申請人的身份證明文件號碼，倘適用）(10).2020年10月28日（星期三）(3)於 聯 交 所 網 站www.hkexnews.hk及 本 公 司 網 站http:/刊登有關上文(1)及(2)的香港公開發售完整公告(6)(10).2020年10月28日（星期三）使 用IPO App中 的 配 發 結 果 功 能 或.hk/ipo/result或www.hkeipo.hk/IPOResult（附

9、設 按 身 份 證 號 碼 搜索 功能）查閱香港公開發售的分配結果(10).2020年10月28日（星期三）825621 (Project Shine)15/10/2020 M71預 期 時 間 表(1)ii 根據香港公開發售就全部或部分獲接納申請寄發領取股票或將股票存入中央結算系統(7)(10).2020年10月28日（星期三）或之前根據香港公開發售就全部獲接納申請（倘最終發售價低於初始申請時支付的每股香港發售股份的最高發售價）（倘適用）或全部或部分不獲接納申請寄發領取退款支票及網上白表電子自動退款指示退款支票(8)(9)(10).2020年10月28日（星期三）或之前預計股份在聯交所開始買

10、賣(10).2020年10月29日（星期四）附註：(1)除非另有說明，所有日期及時間均指香港當地日期及時間。(2)遞交申請截止日上午十一時三十分後，閣下不得再透過IPO App或指定網站www.hkeipo.hk提交申請。倘閣下於上午十一時三十分或之前已經遞交申請並已從IPO App或指定網站取得申請參考編號，則閣下將獲准繼續辦理申請手續（完成支付申請股款），直至遞交申請截止日中午十二時正截止辦理申請登記為止。(3)倘香港於2020年10月21日（星期三）上午九時正至中午十二時正期間的任何時間懸掛 黑色 暴雨警告訊號或發出八號或以上熱帶氣旋警告訊號及或極端情況，則當日不會開始或截止辦理申請登記

11、。請參閱 如何申請香港發售股份 10.惡劣天氣及或極端情況對開始辦理申請登記的影響。(4)倘申請人透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請香港發售股份，則請參閱 如何申請香港發售股份 6.透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請。(5)定價日預期為2020年10月21日（星期三）或前後，惟無論如何不遲於2020年10月22日（星期四）。倘因任何原因，聯席全球協調人（為其本身及代表包銷商）與本公司未能於2020年10月22日（星期四）之前協定發售價，則全球發售將不會成為無條件並即告失效。(6)本網站或其所載任何數據並不構成本招股章程的一部分。(7)發售股份的股票將在2020年

12、10月29日（星期四）上午八時正成為有效的所有權憑證，前提是(i)全球發售於所有方面成為無條件且(ii)概無包銷協議根據其條款被終止。(8)根據香港公開發售，全部或部分申請不獲接納的申請人，以及全部或部分申請獲接納但最終發售價低於申請時每股發售股份應付價格的申請人，將獲發出電子自動退款指示退款支票。申請人或（倘屬聯名申請人）排名首位的申請人所提供的香港身份證號碼或護照號碼的部分或會打印在申請人的退款支票（如有）上。該等資料亦會轉予第三方作退款之用。申請人兌現退款支票前，銀行可能會要求核實申請人的香港身份證號碼或護照號碼。倘申請人的香港身份證號碼或護照號碼填寫有誤，或會導致退款支票無效或延遲兌現

13、。(9)倘申請人已使用白色申請表格或網上白表服務申請認購1,000,000股或以上香港發售股份，並已在申請表格上提供所需全部資料，則申請人可於2020年10月28日（星期三）或本公司通知的其他日期（乃屬股票電子自825621 (Project Shine)15/10/2020 M71預 期 時 間 表(1)iii 動退款指示退款支票寄發領取日期）上午九時正至下午一時正，親臨本公司的香港證券登記處卓佳證券登記有限公司（地址為香港皇后大道東183號合和中心54樓）領取退款支票及或股票。倘申請人為個人申請人並合資格親身領取，申請人不得授權任何其他人士代為領取。倘申請人為公司申請人並合資格親身領取，申

14、請人的授權代表須携同蓋有公司印鑒的公司授權函方可領取。個人及公司授權代表均須於領取時出示本公司香港證券登記處接納的身份證明。倘申請人已使用黃色申請表格申請認購1,000,000股或以上香港發售股份，則申請人可親身領取其退款支票（如有），惟不得選擇領取其股票，因該等股票將以香港結算代理人的名義發出並存入中央結算系統，按申請人申請表格的指示記存於其本身的或指定的中央結算系統參與者股份戶口。倘申請人使用黃色申請表格提出申請，領取退款支票的程序與使用白色申請表格的申請人相同。倘申請人透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請香港發售股份，則應詳閱 如何申請香港發售股份 14.發送領取股票及退回

15、股款 親身領取 (iv)倘閣下透過向香港結算發出電子認購指示提出申請。未領取退款支票及或股票將以普通郵遞方式寄往相關申請所示地址，郵誤風險由申請人自行承擔。(10)倘於2020年10月16日（星期五）至2020年10月29日（星期四）期間任何日子懸掛八號或以上颱風警告信號、黑色 暴雨警告訊號及或極端情況，則(i)公佈香港公開發售分配結果；(ii)寄發股票及退款支票發出網上白表電子自動退款指示；及(iii)股份在聯交所買賣的日期將延遲及本公司會在該情況下刊發公佈。上述預期時間表僅為概要。有關全球發售的架構及條件的詳情以及香港公開發售的申請程序，請參閱本招股章程 全球發售的架構 及 如何申請香港發

16、售股份。825621 (Project Shine)15/10/2020 M71目 錄 iv 金輝控股（集團）有限公司僅就香港公開發售刊發本招股章程，除根據香港公開發售所提呈發售的香港發售股份外，本招股章程並不構成出售或招攬購買任何證券的要約。本招股章程不得用作亦不構成在任何其他司法權區或任何其他情況下的要約或邀請。本公司並無採取任何行動以獲准在香港以外任何司法權區公開發售發售股份，亦無採取任何行動以獲准在香港以外任何司法權區派發本招股章程。在其他司法權區派發本招股章程及發售發售股份須受限制，除非根據該等司法權區的適用證券法向有關證券監管機關登記或獲其准許或豁免，否則不得進行上述活動。閣下應僅

17、依賴本招股章程及申請表格所載資料以作出投資決定。本公司並無授權任何人士向閣下提供與本招股章程所載不同的資料。對於並非本招股章程所載的任何資料或陳述，閣下均不應視為已獲本公司、聯席保薦人、聯席全球協調人、聯席賬簿管理人、聯席牽頭經辦人、包銷商、彼等各自的任何董事、高級人員、代表、僱員、代理或專業顧問或參與全球發售的任何其他人士或各方授權而加以依賴。頁次預期時間表.i目錄.iv概要.1釋義.18詞彙.30前瞻性陳述.33風險因素.35豁免嚴格遵守上市規則規定.79有關本招股章程及全球發售的資料.81董事及參與全球發售的各方.85公司資料.90行業概覽.93825621 (Project Shine

18、)15/10/2020 M71目 錄 v 頁次監管概覽.108歷史、重組及公司架構.133業務.153與控股股東的關係.283關連交易.290董事及高級管理層.296主要股東.308股本.309財務資料.312未來計劃及所得款項用途.389包銷.393全球發售的架構.404如何申請香港發售股份.414附錄一 會計師報告.I-1附錄二 未經審核備考財務資料.II-1附錄三 物業估值.III-1附錄四 本公司組織章程及開曼群島法律概要.IV-1附錄五 法定及一般資料.V-1附錄六 送呈公司註冊處處長及備查文件.VI-1825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要

19、1 本概要旨在向閣下提供有關本招股章程所載資料的概覽。由於僅為概要，其並無載有對閣下而言可能屬重要的所有資料。閣下於決定投資發售股份前，應閱讀整份招股章程。任何投資均涉及風險。有關投資發售股份的若干特定風險載於 風險因素。閣下於決定投資發售股份前，應細閱該節。概覽我們是一家全國佈局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商，專注於為首置和首改客戶提供優質的住宅物業。憑藉逾20年的經驗，我們已將業務擴展至中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，即長三角、環渤海、華南、西南及西北。按綜合實力計，我們於2020年在中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的 2020年中國房地產開發商前

20、五十強 中位列第36名，並為 中國房地產開發商綜合實力前十強。按綜合實力計，我們於2020年在國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院授予的 中國房地產開發商前百強 中位列第37名，較2019年排名第38名上升一位。我們亦分別在2018年及2019年獲中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的 中國房地產開發企業品牌價值30強 和 中國房地產開發企業品牌價值成長性10強。我們自2014年起連續七年獲中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為 中國房地產企業前五十強。我們戰略性地專注於為首置及首改客戶提供優質且多樣化的住宅物業。為滿足目

21、標客戶的差異化需求及偏好，我們提供了四種住宅物業系列。優步系以創新及現代的設計為特色，專注於內部空間的有效利用。雲著系以融合智能的居住設施及具美學的設計為特色，為我們的客戶提供舒適、便捷及智能的居住體驗。銘著系面向高端客戶，且我們委聘世界知名的建築設計公司，以提供領先的設計及優質的居住體驗。大城系的特點為大型住宅物業綜合體，周邊配備有商業區域，旨在打造一個能夠提供便捷及舒適居住體驗的綜合社區。我們認為我們卓越的往績應歸功於我們強大的執行力及我們對營運所在區域的市場及發展趨勢的深入了解。我們認為通過多年來持續為我們的客戶提供優質物業項目，我們已打造出獲高度認可的品牌名，並積累了大量客戶群。截至2

22、020年7月31日，我們共有160個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包含由我們附屬公司開發的117個項目以及由我們合營企業及聯營公司開發的43個項目。截至2020年7月31日，我們應佔物業開發項目的總建築面積為29,081,757平方米，包括(i)已竣工項目的可供出售建築面積、可出租建築面積及持作物業投資的可出租建築面積2,526,555平方米；(ii)開發中物業的規劃建築面積17,254,060平方米；及(iii)持作未來開發物業的估計建築面積9,301,141平方米。截至2020年7月31日，我們應佔總建築面積的93.3%位於二線城市及核心三825621 (Project Shine)

23、15/10/2020 M71概 要 2 線城市。我們認為大規模且具有戰略性佈局的土地儲備將進一步推動我們業務增長。於2017年、2018年及2019年，我們的收益分別為人民幣11,776.6百萬元、人民幣15,971.2百萬元及人民幣25,963.1百萬元，複合年增長率為48.5%。我們截至2019年及2020年4月30日止四個月期間的收益分別為人民幣4,454.1百萬元及人民幣2,929.2百萬元。於2017年、2018年及2019年，我們的年內利潤分別為人民幣2,221.3百萬元、人民幣2,299.9百萬元及人民幣2,690.0百萬元，複合年增長率為10.0%。我們截至2019年及2020

24、年4月30日止四個月期間的溢利分別為人民幣531.8百萬元及人民幣182.0百萬元。我們的業務模式於往績記錄期間，我們的收入主要來自住宅物業及商業物業的開發及銷售。我們亦提供物業管理服務、租賃商業物業及就物業項目的整體營運向合營企業和聯營公司提供管理諮詢服務而獲得收入。為將我們的資源主要投入物業開發及銷售中，作為重組的一部分，我們出售了物業管理服務業務，並於2019年12月完成該出售。因此，我們於截至2020年4月30日止四個月並無錄得任何物業管理服務收入。請參閱本招股章程 歷史、重組及公司架構。下表載列所示期間我們按業務線劃分的收入明細：截至12月31日止年度截至4月30日止四個月 2017

25、年2018年2019年2019年2020年 人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%（未經審核）物業開發及銷售 .11,285,96195.815,149,79594.925,037,47996.44,152,29893.22,773,24994.7 住宅 .10,197,50586.614,250,76889.324,191,69593.24,092,31591.91,563,43353.4 商業 .1,088,4569.2899,0275.6845,7843.259,9831.31,209,81641.3物業管理服務.357,0953.0480,5423.0517,21

26、92.0172,1143.9物業租賃.125,6681.1279,0291.7352,7821.4106,3312.4120,0324.1管理諮詢服務.7,8750.161,8170.455,6280.223,3700.535,9191.2 總計.11,776,599100.015,971,183100.025,963,108100.04,454,113100.02,929,200100.0 競爭優勢我們相信下列競爭優勢已對我們的持續成功作出貢獻並將繼續令我們在競爭中脫穎 而出：(i)全國佈局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商；(ii)得益於嚴謹審慎的獲地策略和靈活高效的獲地方式，

27、我們累積了優質的土地儲備；(iii)致力於為首置和首改客戶提供優質且多樣化的住宅物業；(iv)以標準化的開發流程和強大的執行能力為基礎的快速資產周轉；(v)穩定廣泛的融資渠道；及(vi)我們擁有經驗豐富的高級管理團隊和高素質人才隊伍。業務策略我們以 用心建好房，讓家更美好 作為自己的使命，致力於透過持續創新提升產品及服務品質，旨在成為中國值得信賴的行業領先品牌企業。基於此，我們計劃執行以下戰略：(i)深耕聚焦區域，進一步鞏固我們的市場地位；(ii)通過多元化的土地獲取渠道，繼續增加825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要 3 優質的土地儲備；(iii)繼續

28、增強我們產品在設計和質量上的競爭力，並通過智慧科技賦能住宅，以提高客戶滿意度；(iv)繼續實行穩健的財務政策和優化資本結構，提高股東回報；及(v)增加我們的人才儲備以提高工作績效。我們的土地儲備截至2020年7月31日，我們的總土地儲備為29,081,757平方米，包括我們應佔的總建築面積為25,630,941平方米的住宅物業及我們應佔的總建築面積為3,450,816平方米的非住宅物業。下表載列截至2020年7月31日按地理位置劃分的我們土地儲備明細：已竣工開發中未來開發 項目數量可供出售建築面積(1)可出租建築面積(2)持作物業投資的可出租建築面積(3)開發中規劃建築面積(4)持作未來開發的

29、估計建築面積(5)我們應佔的總土地儲備(6)(7)佔總土地儲備的百分比 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）我們的附屬公司開發的物業項目長三角浙江省.8811,306382,6341,193,9404.1%江蘇省（南部）.1356,0303,31936,4641,426,387500,5042,022,7047.0%上海市.218,51419,23130,62268,3670.2%小計.2374,54422,55067,0862,237,693883,1383,285,01111.3%環渤海北京市.23,237102,975174,907281,1191.0%天津市.6

30、9,097738,570747,6672.6%河北省.813,085809,720340,7191,163,5244.0%遼寧省.1248,741248,7410.9%江蘇省（北部）.14111,22564,8881,570,813728,5512,475,4788.5%小計.31133,40768,125102,9753,542,7511,069,2704,916,52916.9%華南福建省.12297,83316,7601,823,299768,8602,906,75210.0%廣東省.9192,8314,165369,966719,5331,286,4954.4%小計.21490,664

31、4,16516,7602,193,2651,488,3934,193,24714.4%西南重慶市.12269,1764,291193,7001,264,856581,7672,313,7908.0%湖北省.5102,998890,7211,779,4872,773,2069.5%湖南省.410,268919,882178,3461,108,4963.8%四川省.1121,758121,7580.4%安徽省.522,947622,855645,8022.2%小計.27405,3894,291193,7003,820,0722,539,6006,963,05223.9%西北陝西省.13184,32

32、5236,4982,953,9503,028,2636,403,03622.0%河南省.2459,277459,2771.6%小計.15184,325236,4983,413,2273,028,2636,862,31323.6%總計.1171,288,32999,131617,01915,207,0089,008,66426,220,15290.2%825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要 4 已竣工開發中未來開發 項目數量可供出售建築面積(1)可出租建築面積(2)持作物業投資的可出租建築面積(3)開發中規劃建築面積(4)持作未來開發的估計建築面積(5)我

33、們應佔的總土地儲備(6)(7)佔總土地儲備的百分比 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）我們的合營企業開發的物業項目長三角江蘇省（南部）.663,84614,5692,16280,5770.4%小計.663,84614,5692,16280,5770.4%環渤海天津市.296,54396,5430.4%江蘇省（北部）.170,15570,1550.2%小計.3166,698166,6980.6%華南福建省.429,784285,944315,7281.1%廣東省.13,65671,73375,3890.3%小計.533,440357,677391,1171.3%西南重慶

34、市.4149,658233,0052,888385,5511.3%安徽省.11,65850,84552,5030.2%小計.5151,316283,8502,888438,0541.6%應佔 總計.19248,60214,569810,3872,8881,076,4464.0%我們的聯營公司開發的物業項目長三角浙江省.373,09714,679229,25048,926365,9521.3%江蘇省（南部）.429,2823,828241,521274,6311.0%小計.7102,37918,507470,77148,926640,5832.3%環渤海河北省.210,23554,29964,5

35、340.2%遼寧省.110,22736,42446,6510.2%江蘇省（北部）.1105,657105,6570.4%小計.420,462196,380216,8420.7%華南福建省.5405,888405,8881.4%廣東省.22,65933,73836,3970.1%小計.72,659439,626442,2851.5%西南湖南省.197,11397,1130.3%四川省.266,58611,29641,961119,8430.4%小計.366,58611,29641,96197,113216,9560.7%西北陝西省.335,5991,41787,927143,550268,493

36、0.9%小計.335,5991,41787,927143,550268,4930.9%應佔 總計.24227,68531,2201,236,665289,5891,785,1596.2%總土地儲備.1601,764,616144,920617,01917,254,0609,301,14129,081,757100.0%825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要 5 附註：(1)指(i)已預售但尚未交付的建築面積；及(ii)未出售並可供出售的建築面積。(2)指可產生租金收入的建築面積，（不包括持作投資物業的建築面積）。(3)指可產生租金收入及持作投資物業的建築

37、面積。(4)指建設工程規劃許可證或建築工程施工許可證所載開發中總規劃建築面積。(5)指(i)我們已簽署土地出讓合同但尚未獲得相關土地使用證的建築面積；及(ii)我們已獲得土地使用證但未獲得必需的建築工程施工許可證的建築面積。(6)總土地儲備等於(i)已竣工物業的可供出售總建築面積、可出租總建築面積及物業投資項目的可出租總建築面積；(ii)開發中物業的規劃總建築面積；及(iii)持作未來開發物業的估計總建築面積的總和。(7)對於我們的合營企業或聯營公司持有的項目，總建築面積將根據我們於相關項目的股權予以調整。我們的項目公司根據其參與度及管理及運營力（包括我們在其決策機構（如股東大會及董事會會議）

38、以及其他事宜及情況的代表）分為三類，即附屬公司、合營企業及聯營公司。倘我們對實體的營運活動（此決定項目公司的可變回報）有控制權時，則項目公司為我們的附屬公司。倘股東間有附屬協議而實體的營運應由全體股東根據其股東協議、組織章程細則或董事會會議的規定一致解決時，則項目公司為我們的合營企業。倘我們無法控制或無法共同控制實體的營運時，則項目公司為我們的聯營公司。當我們就參與投資對象業務而承擔可變回報風險或享有可變回報權利以及能透過對投資對象行使權力影響該等回報時，方取得控制權。有關進一步詳情，請參閱本招股章程附錄一會計師報告的附註2.4、3、17及18。我們的供應商及客戶我們的供應商主要包括建築承包商

39、及設備供應商。於2017年、2018年及2019年以及截至2020年4月30日止四個月，自五大供應商採購的金額分別為人民幣4,285.2百萬元、人民幣6,799.9百萬元、人民幣8,323.7百萬元及人民幣2,586.7百萬元，分別佔我們總採購額的47.8%、52.3%、62.7%及63.4%。於2017年、2018年及2019年以及截至2020年4月30日止四個月，自單一最大供應商採購的金額分別為人民幣1,656.4百萬元、人民幣2,709.3百萬元、人民幣3,430.5百萬元及人民幣917.4百萬元，分別佔我們總採購額的18.5%、20.8%、25.9%及22.5%。我們的客戶主要是個人購

40、買者及公司實體。於2017年、2018年及2019年以及截至2020年4月30日止四個月，來自五大客戶的收入分別為人民幣126.8百萬元、人民幣218.9百萬元、人民幣225.1百萬元及人民幣96.3百萬元，分別佔我們總收入的1.1%、1.4%、0.9%及3.3%。於2017年、2018年及2019年以及截至2020年4月30日止四個月，來自單一最大客戶的收入分別為人民幣27.0百萬元、人民幣61.9百萬元、人民幣73.5百萬元及人民幣24.9百萬元，分別佔我們總收入的0.2%、0.4%、0.3%及0.9%。據董事所深知，於往績記錄期間，我們董事、彼等各自緊密聯繫人或任何擁有我們已發行股本超過

41、5%的股東概無於我們任何五大供應商或五大客戶中擁有任何權益。有關更多詳情，請參閱本招股章程 業務 供應商及客戶。825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要 6 控股股東緊隨全球發售完成後（假設超額配股權未獲行使且未計及根據購股權計劃可能授出的任何購股權獲行使而可能發行的任何股份），啓輝將直接持有本公司已發行股本的85%。啓輝由林先生及林女士（林先生之配偶）分別擁有64.97%及35.03%權益的金輝集團控股全資擁有。因此，林先生、林女士、金輝集團控股及啓輝均為我們的控股股東。請參閱 與控股股東的關係。非豁免持續關連交易我們已訂立若干交易，根據上市規則的規定，

42、上市後該等交易將構成本公司的持續關連交易。我們已向聯交所申請且聯交所已批准就本招股章程 關連交易 (B)須遵守申報、年度審閱及公告規定但豁免遵守獨立股東批准規定的持續關連交易 所披露的持續關連交易豁免嚴格遵守上市規則第十四A章的公告規定。進一步資料於本招股章程 關連交易 一節披露。主要財務資料概要下文所載財務資料的歷史數據概要摘錄自本招股章程附錄一會計師報告所載的綜合經審核財務報表（包括隨附附註）及 財務資料 所載資料，並應與其一併閱讀。我們的財務資料乃根據國際財務報告準則編製。經選定綜合損益表數據截至12月31日止年度截至4月30日止四個月 2017年2018年2019年2019年2020年

43、 （人民幣千元）（未經審核）收入.11,776,59915,971,18325,963,1084,454,1132,929,200銷售成本.(7,984,939)(11,145,666)(20,300,888)(3,206,145)(2,149,495)毛利.3,791,6604,825,5175,662,2201,247,968779,705投資物業公平值收益 .317,755616,536480,869251,913101,106稅前利潤.3,468,7813,650,3374,568,816922,617350,149年期內溢利 .2,221,3432,299,8772,689,9885

44、31,778182,015 以下各項應佔：母公司擁有人.2,030,8352,007,9392,508,068493,071179,188 非控股權益.190,508291,938181,92038,7072,827 2,221,3432,299,8772,689,988531,778182,015 物業開發及銷售收入取決於相關期間已交付物業的已交付總建築面積及每平方米已確認平均售價。我們的建築面積因交付時間、項目規模及其所處的開發階段而在各期間出現825621 (Project Shine)15/10/2020 M71概 要 7 波動。同時，已交付物業的已確認平均售價主要因我們已開發及出售物

45、業項目所在城市和地區物業的售價而在各期間出現波動。出售物業所得收益構成並預期繼續構成我們總收益的絕大部分。於截至2019年12月31日止三個年度，出售物業所得收益增加乃主要由於：(i)已竣工及所交付的住宅物業數量增加，而所交付的總建築面積相應增加，此乃由於我們不停於中國五大目標區域擴大我們業務；及(ii)我們已竣工及已交付的住宅物業項目售價整體上漲，其整體與我們運營所在區域的市場趨勢一致。來自物業開發及銷售的收益由截至2019年4月30日止四個月至截至2020年4月30日止四個月有所下降，主要乃由於(i)我們交付的總建築面積有所減少，其主要由於交付的住宅物業總建築面積有所減少，其部分被交付的商

46、業物業總建築面積有所增加所抵銷。較2019年同期，於截至2020年4月30日止四個月交付的住宅物業的總建築面積有所減少，因較2019年同期，我們計劃於截至2020年4月30日止四個月交付更少的住宅物業。於截至2020年4月30日止四個月所交付商業物業的總建築面積較2019年同期有所增加，主要是因為我們於2020年4月交付西安金輝環球廣場（西安的一個大型商用公寓房項目）的若干商用公寓。已交付住宅及商業物業的總建築面積出現波動的原因為有關期間的交付時間表存在差異。我們依然專注於開發優質住宅物業，且我們的業務模式並無重大變動；及(ii)我們確認的平均售價由截至2019年4月30日止四個月至截至202

47、0年4月30日止四個月有所下降主要是因為我們於截至2019年4月30日止四個月交付蘇州及福州的若干物業，其每平方米的已確認平均售價較截至2020年4月30日止四個月所交付石家莊、天津及西安的物業相對較高。蘇州及福州的物業售價通常高於石家莊、天津及西安。此外，我們所交付福州的福州淮安的物業為別墅，其已確認平均售價通常高於其他的物業類型。經選定綜合財務狀況表數據截至12月31日截至2020年4月30日 2017年2018年2019年 （人民幣千元）非流動資產總值 .15,501,72618,381,16419,698,71719,828,785流動資產總值 .71,257,908102,231,2

48、19129,645,846136,995,264流動負債總額 .48,879,70580,479,33495,288,371100,702,795流動資產淨值 .22,378,20321,751,88534,357,47536,292,469非流動負債總額 .23,283,15422,600,85932,676,99034,462,037非控股權益.2,282,5403,210,0164,548,9604,649,787權益總額.14,596,77517,532,19021,379,20221,659,217請參閱 財務資料 流動資金及資本資源 流動資產淨值。825621 (Project S

49、hine)15/10/2020 M71概 要 8 綜合現金流量表數據概要截至12月31日止年度截至4月30日止四個月 2017年201820192019年2020年 （人民幣千元）（未經審核）營運資金變動前的經營現金流量 .2,938,8883,807,9984,478,131904,873298,575營運資金變動產生的調整總額.(9,663,645)(847,009)(7,987,200)(1,406,378)(2,122,764)已收利息.268,686213,893100,43127,92921,174已付稅項.(1,300,086)(1,740,494)(2,288,415)(814

50、,778)(552,113)經營活動（所用）所得現金流量淨額 .(7,756,157)1,434,388(5,697,053)(1,288,354)(2,355,128)投資活動所用現金流量淨額.(6,675,183)(1,545,150)(537,264)(604,032)(169,206)融資活動所得（所用）現金流量淨額 .13,191,4996,487,4855,520,808(1,024,183)1,713,321現金及現金等價物（減少）增加淨額 .(1,239,841)6,376,723(713,509)(2,916,569)(811,013)年期初現金及現金等價物.4,795,17