房地产营销策划模板..知识讲解.ppt

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1、房地产营销策划模板.第一章第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销 n n项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就

2、规避开发风险进行策略提示，投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。还对项目开发节奏提出专业意见。一一 项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析n n1 1、项目土地性质调查、项目土地性质调查、项目土地性质调查、项目土地性质调查.地理位置地理位置地理位置地理位置.地质地貌状况地质地貌状况地质地貌状况地质地貌状况.土地面积及红线图土地面积及红线图土地面积及红线图土地面积及红线图.土地规划使用性质土地规划使用性质土地规划使用性质土地规划使用性质.七通一平现状七通一平现状七通一平现状七通一平现状2 2、项目用地周边环境调查、项目用地周边环境调查、项目用地周边环境调查、

3、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物地块周边的建筑物地块周边的建筑物地块周边的建筑物.绿化景观绿化景观绿化景观绿化景观.自然景观自然景观自然景观自然景观.历史人文景观历史人文景观历史人文景观历史人文景观.环境污染状况环境污染状况环境污染状况环境污染状况3 3、地块交通条件调查、地块交通条件调查、地块交通条件调查、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况项目的水、路、空交通状况项目的水、路、空交通状况项目的水、路、空交通状况.地块周

4、边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4 4、周边市政配套设施调查、周边市政配套设施调查、周边市政配套设施调查、周边市政配套设施调查.购物场所购物场所购物场所购物场所.文化教育文化教育文化教育文化教育.医疗卫生医疗卫生医疗卫生医疗卫生.金融服务金融服务金融服务金融服务.邮政服务邮政服务邮政服务邮政服务.娱乐、餐饮、运动娱乐、餐饮、运动娱乐、餐饮、运动娱乐、餐饮、运动.生活服务生活服务生活服务生活服务.娱乐休息设施娱乐休息设施娱乐休息设施娱乐休息设施.周边可

5、能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响历史人文区位影响历史人文区位影响历史人文区位影响二二二二 区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断n n1 1、宏观经济运行状况、宏观经济运行状况、宏观经济运行状况、宏观经济运行状况.国内生产总值：国内生产总值：国内生产总值：国内生产总值：第一产业数量第一产业数量第一产业数量第一产业数量第二产业数量第二产业数量第二产业数量第二产业数量第三产业数量第三产业数量第三产业数量第三产业数量房地产所占比

6、例及数量房地产所占比例及数量房地产所占比例及数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数房地产开发景气指数房地产开发景气指数房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：国家宏观金融政策：国家宏观金融政策：国家宏观金融政策：货币政策货币政策货币政策货币政策利率利率利率利率房地产按揭政策房地产按揭政策房地产按揭政策房地产按揭政策.固定资产投资总额：固定资产投资总额：固定资产投资总额：固定资产投资总额：全国及项目所在地全国及项目所在地全国及项目所在地全国及项目所在地其中房地产开发比重其中房地产开发比重其中房地产开发比重其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：社会消费

7、品零售总额：居民消费价格指数居民消费价格指数居民消费价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数商品住宅价格指数商品住宅价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用中国城市房地产协作网络信息资源利用中国城市房地产协作网络信息资源利用中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅

8、平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三三 土地土地SWOT（深层次）分析（深层次）分析 n n1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四四 项目市场定位项目市场定位n n1 1、类比竞争楼盘调研、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料项目规划设计及销售资料.综合评判综合评判2 2、项目定位、项目定位.市场定位：市场定位：区域定位区域定位主力客户群定位主力客户群定位.功能定位功能定位.建筑风格定位建筑风

9、格定位五五 项目价值分析项目价值分析 n n1 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目选择可类比项目选择可类比项目选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重确定该类楼盘价值实现

10、的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征分析可类比项目价值实现的各要素之特征分析可类比项目价值实现的各要素之特征分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值类比可实现价值决定因素：类比土

11、地价值类比可实现价值决定因素：类比土地价值类比可实现价值决定因素：类比土地价值A A 市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的差异B B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异教育和人文景观的差异教育和人文景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异各种污染程度的差异各种污染程度的差异各种污染程度的差异社区素质的差异社区素质的差异社区素质的差异社区素质的差异C C 周

12、边市政配套便利性的差异周边市政配套便利性的差异周边市政配套便利性的差异周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断项目可提升价值判断项目可提升价值判断项目可提升价值判断A A 建筑风格和立面的设计、材质建筑风格和立面的设计、材质建筑风格和立面的设计、材质建筑风格和立面的设计、材质B B 单体户型设计单体户型设计单体户型设计单体户型设计C C 建筑空间布局和环艺设计建筑空间布局和环艺设计建筑空间布局和环艺设计建筑空间布局和环艺设计D D 小区配套和物业管理小区配套和物业管理小区配套和物业管理小区配套和物业管理E E 形象包装和营销策划形象包装和营销策划形象包装和营销策划形象包装和营销策划F F 发

13、展商品牌和实力发展商品牌和实力发展商品牌和实力发展商品牌和实力价值实现的经济因素价值实现的经济因素价值实现的经济因素价值实现的经济因素A A 经济因素经济因素经济因素经济因素B B 政策因素政策因素政策因素政策因素2 2、项目可实现价值分析、项目可实现价值分析、项目可实现价值分析、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价类比楼盘分析与评价类比楼盘分析与评价类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：项目价值类比分析：项目价值类比分析：项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析价值提升和实现要素对比分析价值提升和实现要素对比分析价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算项目类比价值计算项目类比价值计算

14、项目类比价值计算六六 项目定价模拟项目定价模拟 n n1 1、均价的确定、均价的确定、均价的确定、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法有效需求成本加价法有效需求成本加价法有效需求成本加价法A A 分析有效市场价格范围分析有效市场价格范围分析有效市场价格范围分析有效市场价格范围B B 确保合理利润率，追加有效需求价格确保合理利润率，追加有效需求价格确保合理利润率，追加有效需求价格确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两

15、种方法综合分析确定均价运用以上两种方法综合分析确定均价运用以上两种方法综合分析确定均价运用以上两种方法综合分析确定均价2 2、项目中具体单位的定价模拟、项目中具体单位的定价模拟、项目中具体单位的定价模拟、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：商品住宅定价法：商品住宅定价法：商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）数、楼层系数、随机系数）数、楼层系数、随机系数）数、楼层系

16、数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：各种差异性价格系数的确定：各种差异性价格系数的确定：各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定基础均价确定基础均价确定基础均价确定系数确定系数确定系数确定系数确定幅度确定幅度确定幅度确定幅度.具体单位定价模拟具体单位定价模拟具体单位定价模拟具体单位定价模拟七七 项目投入产出分析项目投入产出分析n n1 1、项目经济技术指标模拟、项目经济技术指标模拟、项目经济技术指标模拟、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标项目总体经济技术指标项目总体经济技术指标项目总体经济技术指标.首期经济技术指标首期经济技术指标首期经济技术指标首期经济技术指标2 2、项目首期

17、成本模拟、项目首期成本模拟、项目首期成本模拟、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明成本模拟表及其说明成本模拟表及其说明成本模拟表及其说明3 3、项目收益部分模拟、项目收益部分模拟、项目收益部分模拟、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售收入模拟：销售收入模拟：销售收入模拟：销售均价假设销售均价假设销售均价假设销售均价假设销售收入模拟表销售收入模拟表销售收入模拟表销售收入模拟表.利润模拟及说明：利润模拟及说明：利润模拟及说明：利润模拟及说明：模拟说明模拟说明模拟说明模拟说明利润模拟表利润模拟表利润模拟表利润模拟表.敏感性分析：敏感性分析：敏感性分析：敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响可变成本变

18、动时对利润的影响可变成本变动时对利润的影响可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八八 投资风险分析及其规避方式投资风险分析及其规避方式提示提示 n n1 1、项目风险性评价、项目风险性评价、项目风险性评价、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：价值提升及其实现的风险性：价值提升及其实现的风险性：价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周项目的规划和设计是否足以提升项目同周项目的规划和设计是否足以提升项目同周项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值边项目的类比价值边项目

19、的类比价值边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功项目形象包装和营销推广是否成功项目形象包装和营销推广是否成功项目形象包装和营销推广是否成功2 2、资金运作风险性、资金运作风险性、资金运作风险性、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用对销售节奏和开发节奏进行良

20、好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3 3、经济政策风险、经济政策风险、经济政策风险、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化国际国内宏观经过形势的变化国际国内宏观经过形势的变化国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九九 开发节奏建议开发节奏建议 n n 1.1.影

21、响项目开发节奏的基本因素影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素政策法规因素.地块状况因素地块状况因素.发展商操作水平因素发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素市场供求因素.上市时间要求上市时间要求2.2.项目开发节奏及结果预测项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤项目开发步骤.项目投入产出评估项目投入产出评估结 论 第二章第二章 项目规划设计策划营销项目规划设计策划营销 n n通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而

22、进入了产品设计阶段。房地产经过多年的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将好看的商品房，这就要求发展商将 以人为本以人为本 的规划思想的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设

23、计策划营销是以项目的市场定位为基础，项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。行充分提示。第三章第三章 项目质量工期策划营销项目质量工期策划营销 n n房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、房地产市场营

24、销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因它严重影响发展商及项目的信

25、誉度、美誉度。因它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。念。念。念。一 建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二 施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三 质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四 工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理2、安全施工条例五 造价控制1、

26、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六 安全管理1、项目现场管理方案第四章第四章 项目形象策划营销项目形象策划营销n n项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要的名称、标志、标准色、标准字体

27、等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。传，以统一运用于项目形象包装。其他形象（略）其他形象（略）第五章第五章 项目营销推广策划项目营销推广策划 n n房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。第六章第六章 项目顾问、销售、代理项目顾问、销售、代理的策划营销的策划营销 n n销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严

28、密科学系统。第七章第七章 项目服务策划营销项目服务策划营销 n n房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。一 项目销售过程所需物业管理资料1、楼宇质量保证书2、楼宇使用说明书3、业主公约4、用户手册5、楼宇交收流程6、入伙通知书7、入伙手续书8、收楼书9、承诺书10、业主/用户联系表11、遗漏工程使用钥匙授权书12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表13、装修手册和装修申请表二 物业管理内容策划1、工程、设计、管理的提前介入2、保洁服务3、绿化养护4、安全及交通管理5、三车及场地管理6、设备养护7、房屋及

29、公用设备设施养护8、房屋事务管理9、档案及数据的管理10、智能化的服务11、家政服务12、多种经营和服务的开通13、与业主的日常沟通14、社区文化服务三 物业管理组织及人员架构1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道.遵守国家有关规定.在经营范围允许下.结合不同的工作重点.把质量责任作为各环节的重点.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则四 物业管理培训1、在物业交付使用前，培训内容：.为员工提供公司架构、人员制

30、度及管理职责的了解.提供物业管理的理论基础.物业及物业管理的的概念.建筑物种类及管理.物业管理在国内的发展.业主公约、公共面积及用户权责.装修管理.绿化管理.管理人员的操守及工作态度.房屋设备的构成及维修.财务管理.物业管理法规.人事管理制度.探讨一些常见个案2、在物业交付使用后，培训内容：.现场实际操作.对公司早期工作进行一次鉴定.各部门的管理、工作程序及规章制度五 物业管理规章制度1、员工守则2、岗位职责及工作流程3、财务制度4、采购及招标程序5、员工考核标准6、业主委员会章程7、各配套功能管理规定8、文件管理规定9、办公设备使用制度10、值班管理制度11、消防责任制12、消防管理规定13

31、、对外服务工作管理规定14、装修工程队安全责任书15、停车场管理规定16、非机动车管理规定17、出租屋及暂住人员管理规定18、进住（租）协议书19、商业网点管理规定六 物业管理操作规程1、楼宇本体维护保养规程2、绿化园林养护规程3、消防设施养护及使用规程4、供配电设备维护及保养规程5、机电设备维护保养规程6、动力设备维护保养规程7、停车场、车库操作规程8、停车场、车库维护保养规程9、会所设施维护保养及操作规程10、给排水设备维护保养规程11、公共部位保养保洁操作规程12、保安设备操作及维护规程13、照明系统操作及维护规程14、通风系统操作及维护规程15、管理处内部运作管理规程16、租赁管理工作

32、规程操作及维护规程第八章第八章 项目二次策划营销项目二次策划营销n n二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。牌，进而促进发展商的可持续经营。附：景观设计欣赏此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢