住宅小区业委会知识普及材料业主大会会议筹备工作会.ppt

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1、住宅小区业委会知识住宅小区业委会知识普及材料业主大会会普及材料业主大会会议筹备工作会议筹备工作会筹备组工作要点筹备组工作要点n n1.工作目标：召开业主大会会议，成立业主委员会。召开业主大会会议，成立业主委员会。n n2.工作要领：一切行动以成立业主委员会为目标，而不要涉及一切行动以成立业主委员会为目标，而不要涉及任何有关小区管理的具体问题。这些具体问题留任何有关小区管理的具体问题。这些具体问题留待业主大会及业委会成立后依法解决。待业主大会及业委会成立后依法解决。宿峰培训教材工作进展工作进展n n候选人初步落实*人，仍需进一步确认n n物业公司同意提供便利条件n n小区公告栏小区公告栏n n电

2、梯内广告栏电梯内广告栏n n活动用电接口活动用电接口n n物业公司同意提供包括业权清册在内的必要信息n n候选文件起草完成宿峰培训教材面临的问题面临的问题n n坚定候选人信心n n扩大群众基础n n普及业主权益知识宿峰培训教材近期工作内容近期工作内容n n确认候选文档初稿（本次会议）n n组织宣传活动，候选人与业主见面n n公示候选人及候选文档n n准备书面选举宿峰培训教材今日话题：今日话题：业主内部治理存在的问题业主内部治理存在的问题 宿峰培训教材业主大会及业委会制度业主大会及业委会制度n n业主大会：决策机构，由全体业主共同组成n n业主委员会：执行机构，由业主大会会议选出业主大会业主大会

3、业主大会业主大会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会决议宿峰培训教材业主大会及业委会制度业主大会及业委会制度n n现实操作中的问题一：n n业主大会决定社区一切重大的物业管理问题业主大会决定社区一切重大的物业管理问题n n业主委员会无决定权，仅有执行权业主委员会无决定权，仅有执行权 n n事事都通过召开成千人的业主大会来决定，难事事都通过召开成千人的业主大会来决定，难以现实以现实n n难以应对紧急事件难以应对紧急事件宿峰培训教材业主大会及业委会制度业主大会及业委会制度n n现实操作中的问题二：n n法律赋予了业主提议权和监督权，业主无渠道法律赋予了业主提议权和监督权，业主无渠道行使行使 n

4、 n业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，受理的机构还是业主委员会本身受理的机构还是业主委员会本身 宿峰培训教材业主大会及业委会制度业主大会及业委会制度n n由此导致的困境：n n任何事务均要召开业主大会决策，而业主大会任何事务均要召开业主大会决策，而业主大会又难以召开的困境又难以召开的困境n n大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过，从而引来各种争议各种变通方式强行通过，从而引来各种争议n n社区社区“三难三难”：开业主大会难，聘用和解聘物业：开业主大会难，聘用和解聘物业公司难，罢免业主委

5、员会主任难公司难，罢免业主委员会主任难宿峰培训教材解决之道解决之道全国人民代表大会全国人民代表大会全国人民代表大会全国人民代表大会(决策决策决策决策)政府政府政府政府(执行执行执行执行)决议决议人大常委会人大常委会人大常委会人大常委会(常设常设常设常设)人大代表人大代表人大代表人大代表(监督监督监督监督)监督监督宿峰培训教材解决之道解决之道业主大会业主大会业主大会业主大会(定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策)业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会(执行执行执行执行)决议决议业主代表大会业主代表大会业主代表大会业主代表大会(常设，日常决策常

6、设，日常决策常设，日常决策常设，日常决策)业主监事会业主监事会业主监事会业主监事会(监督监督监督监督)监督监督宿峰培训教材各机构的职能各机构的职能 n n业主代表大会业主代表大会n n是是业主大会的常设机构业主大会的常设机构业主大会的常设机构业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。n n业主委员会业主委员会n n是是业主大会下设的执

7、行机构业主大会下设的执行机构业主大会下设的执行机构业主大会下设的执行机构，履行业主大会和业主代表大会赋予，履行业主大会和业主代表大会赋予的职责。业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出的职责。业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出的决议、决定对全体业主具有约束力。业主委员会对本物业区域的决议、决定对全体业主具有约束力。业主委员会对本物业区域物业管理实施工作中的具体计划、方案、步骤、方法、措施等物业管理实施工作中的具体计划、方案、步骤、方法、措施等有有有有决策权和实施权决策权和实施权决策权和实施权决策权和实施权，对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的，对本物业区域物业管理中有

8、关业主权利义务的产生、主张、放弃、承担、分配等产生、主张、放弃、承担、分配等无决策权无决策权无决策权无决策权。n n业主监事会业主监事会n n是是业主大会下设的监督机构业主大会下设的监督机构业主大会下设的监督机构业主大会下设的监督机构，监督业主大会和业主代表大会决议、，监督业主大会和业主代表大会决议、决定的执行情况，监督业主代表、业主委员会委员的工作情况。决定的执行情况，监督业主代表、业主委员会委员的工作情况。业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划、方案、业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划、方案、步骤、方法、措施等步骤、方法、措施等有决策权和实施权有决策权和实施权有

9、决策权和实施权有决策权和实施权；对本物业区域物业管理；对本物业区域物业管理的其他工作的其他工作无决策权和实施权无决策权和实施权无决策权和实施权无决策权和实施权。宿峰培训教材业主代表大会的功能和作用业主代表大会的功能和作用n n除了法律法规规定的社区规章制度、选举、财产处除了法律法规规定的社区规章制度、选举、财产处分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务均可由会决定之外，其他的事务均可由“业主代表大会业主代表大会”决定，决定，避免社区形成决策真空避免社区形成决策真空避免社区形成决策真空避免社区形成决策真空n n业主的提议权可以

10、通过业主的提议权可以通过“业主代表大会业主代表大会”而获得制度上而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交同的议案，可以提交“业主代表大会业主代表大会”，避免业主委员避免业主委员避免业主委员避免业主委员会压制不同意见会压制不同意见会压制不同意见会压制不同意见；同时，；同时，“业主代表大会业主代表大会”也可以就不也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开度而被强制公开n n业主可通过业主可通过“业主代表大会业主代表大会”有效地行使对业主委员会有效地行使

11、对业主委员会有效地行使对业主委员会有效地行使对业主委员会及委员的监督及委员的监督及委员的监督及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员，而业主委员会及委员也有了申辩说理的当运动员，而业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力地方，避免因谣言四起而丧失公信力宿峰培训教材业主代表大会的功能和作用业主代表大会的功能和作用n n当出现业主委员会委员徇私舞弊，或业主委员会集当出现业主委员会委员徇私舞弊，或业主委员会集体辞职时，体辞职时，“业主代表大会业主代表大会”可及时处置可及时处置，直至，直至代行社区管理职权。按现行法规的规定，业主大会代

12、行社区管理职权。按现行法规的规定，业主大会由业主委员会组织召开，经由业主委员会组织召开，经20%20%以上的业主提议，以上的业主提议，可召开业主大会临时会议。显然这种规定并未考虑可召开业主大会临时会议。显然这种规定并未考虑到特殊情况到特殊情况n n“业主代表大会业主代表大会”可可定期检查业主委员会的工作定期检查业主委员会的工作，形成日常的制约监督机制形成日常的制约监督机制n n预先审议预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式形式宿峰培训教材业主代表大会的法律依据业主代

13、表大会的法律依据n n物业管理条例没有设立业主代表大会的规定，但也没有禁止物业管理条例没有设立业主代表大会的规定，但也没有禁止设立业主代表大会的规定，不仅如此，条例也没有规定，除设立业主代表大会的规定，不仅如此，条例也没有规定，除了业主大会决定的重大事宜之外，其他事宜由业主委员会决定。了业主大会决定的重大事宜之外，其他事宜由业主委员会决定。相反，它规定业主委员会应按业主大会的决定行事。既然业主委相反，它规定业主委员会应按业主大会的决定行事。既然业主委员会必须按业主大会的决定行事，那么业主大会当然可以决定在员会必须按业主大会的决定行事，那么业主大会当然可以决定在其闭会期间，业主委员会应按业主代表

14、大会的决定行事其闭会期间，业主委员会应按业主代表大会的决定行事n n中华人民共和国宪法第十三条中华人民共和国宪法第十三条“公民的合法的私有财产不受公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”n n中华人民共和国民法通则第七十一条中华人民共和国民法通则第七十一条“财产所有权是指所有财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”n n设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定。因为作为财设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定。因为作为财

15、产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，有权决定产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，有权决定自己财产的管理方式自己财产的管理方式n n在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上，条例并没有在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上，条例并没有限制性规定限制性规定宿峰培训教材成功先例成功先例n n*小区：960户 n n20042004年年1212月召开的第二次业主大会上，选举产生了月召开的第二次业主大会上，选举产生了2727名名“业主代表大会业主代表大会”成员、成员、9 9名业主委员会委员以名业主委员会委员以及及3 3名业主监事会成员组成的业主大会组织机构名业主监事会成员组成的

16、业主大会组织机构n n*：律师，小区业委会副主任n n20052005年年1212月月1414日，致函全国人大常委会，请求对国日，致函全国人大常委会，请求对国务院颁布的物业管理条例和北京市高级人民务院颁布的物业管理条例和北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）进行违法审查进行违法审查 宿峰培训教材候选文件（候选文件（*区）区）n n业主公约 4页n n业主大会议事规则 3页n n业主大会投票和机构选举办法 3页n n业主委员会工作规则 2页n n业主监事会工作规则 2页宿峰培训教材物业费与候选人资格物业费与候选人资格n n现行所有法规只

17、要求公示候选人交费情况，为禁止欠费人参选、当选n n探讨两个问题：n n“拖欠、不交物业费是对全体业主利益最直接的侵害”?n n“欠费业主不能被选为业主委员”？宿峰培训教材物业费与候选人资格物业费与候选人资格n n法律承认小区通过法律承认小区通过2/32/3业主表决通过的合法决定业主表决通过的合法决定n n向物业管理企业向物业管理企业缴纳物业费，应以双方签订的物业缴纳物业费，应以双方签订的物业合同为基础，是小区或业主与其他企业的合同为基础，是小区或业主与其他企业的外部关系外部关系n n业主公约、业委会选举，是小区的业主公约、业委会选举，是小区的内部关系内部关系n n缴纳物业费的问题比较复杂，涉及业主个人的情况缴纳物业费的问题比较复杂，涉及业主个人的情况与及物业管理企业的服务情况，不能一概而论与及物业管理企业的服务情况，不能一概而论n n而且这方面法律比较明确，可以通过法律渠道解决而且这方面法律比较明确，可以通过法律渠道解决n n在矛盾没有经法律渠道解决之前，我们无法判断谁在矛盾没有经法律渠道解决之前，我们无法判断谁对谁错。也难以断定对谁错。也难以断定“对全体业主利益的侵害对全体业主利益的侵害”责任责任宿峰培训教材