第9章公共秩序处理服务.doc

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1、|第九章 公共秩序管理服务一、内容提要1物业公共安全防范管理服务(1)物业管理安全防范内容(2)物业管理安全防范工作检查方法(3)物业管理治安防范注意事项2物业消防管理3物业车辆停放管理(1)车辆管理方法与要求(2)车辆管理注意事项4公共秩序管理相关法规二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是要测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。考试基本要求 掌握：物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。熟悉：物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消防队伍的建设，动

2、火安全管理，车辆管理的注意事项。了解：消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。（这一章的内容比较重要，因为涉及的问题多，考核点多，物业管理纠纷多发生在这些方面，而且涉及到的法律法规也比较多，需要认真准备。这一部分，可能会有案例分析题。）第九章 公共秩序管理服务公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规

3、操作。第一节 公共安全防范管理服务一、公共安全防范管理服务的内容（掌握）公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。(一)出入管理物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。在出入管理中，安防人员应熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情

4、况及时采取相应防范措施。(二)安防系统的使用、维护和管理物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。(三)施工现场管理有关施工现场管理的内容请参阅相关章节。|(四)配合政府开展社区管理为了共同做好社区

5、管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作。(1)物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。(2)物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作。(3)积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。二、安全防范服务的要求（掌握）(一)安防人员的仪表和礼貌礼仪 (1)执勤时整洁着装、佩戴工牌号；(2)精神饱满，站立、行走姿态规范；(3)执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关事情；(4)举止文明大方，主动热情，耐心周到；(5)

6、办事高效，坚持原则，礼貌待人。(二)巡逻、门岗等执勤岗位(1)服从领导，听从指挥；(2)熟悉物业及业主(或物业使用人)基本情况，如业主(物业使用人)家庭成员、楼字结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应急反应等；(3)按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因；(4)熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制；(5)观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件；(6)相互配合，妥善处理各种问题。对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。具体管理深度和配备人员的多少，要根据物业管理服务费用的水平和管理

7、合同的约定来制订。(三)值班记录(1)记录及时、齐全、规范和真实；(2)交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录；(3)接班人员分别签名确认；(4)记录、分类和归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清楚。(四)技防设施设备(1)各类安防设施设备齐全完善，使用正常；(2)定期检查和维护，并有完整记录；(3)标识明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。（注意：人防和技防相结合）三、安全防范工作检查方法（熟悉）(一)日检。安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等，对存在的问题

8、应及时指出并作相应处理。(二)周检安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表。(三)月检月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。(四)督查督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。四、治安防范注意事项（掌握）(1)遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。(2)

9、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协|助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。(3)管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。(4)辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。(5)管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。考核：案例可能出在这一部分第二节 消 防 管 理消防管理是公共秩序管

10、理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业服务企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。一、义务消防队伍建设（熟悉）义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。(一)义务消防队员的构成物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反

11、应灵敏和责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。(二)义务消防队员的工作(1)负责消防知识的普及、宣传和教育；(2)负责消防设施设备及日常消防工作的检查；(3)负责消防监控报警中心的值班监控； (4)发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。(三)义务消防队伍的训练义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。二、消防制度的制订（了解）消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设

12、备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。(一)制订物业服务企业消防管理规定物业服务企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求和消防事故处理报告制度等。(二)制订消防设施设备管理制度消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查制度，消防装备日常管理制度和消防系统运行操作规程等。(三)制订消防检查方案及应急预案根据各管辖区特点，制订消防检查要求与标准，并制订消防演习方案及消防事故应急预算等。三、物业消防安全检查内容与方法（掌握）(一)消防安全检

13、查的内容物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。(二)消防安全检查的组织方法和形式消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。1专职部门检查应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，|每周由班长对小

14、区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。2各部门、各项目的自查(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查，必要时制订重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应作出消防保卫方案

15、，落实各项消防保卫措施。(三)消防安全检查的程序和要求1消防安全检查的基本程序(1)按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。2消防安全检查的要求(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；(

16、2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改；(4)对消防隐患问题，立即处理；(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。四、动火安全管理（熟悉）(一)动火前要求(1)重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；(2)防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；(3)凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；

17、 (4)凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；(5)凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；(6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。(二)动火过程中的要求(1)动火现场要指定安全负责人；(2)现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；(3)发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；(4)动火人员要严格执行安全操作规程。(三)动火后的要求动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。五、消防安全预案制订（掌握）(一)重点防火单位和防火部位的确定1重点防火物

18、业重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。2重点防火部位重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉 OK 厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。(二)灭火方案的要求|(1)所制订的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；(2)灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；(3)根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；(4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；(5)确定灭火预案演练的责任人；(6)确定各人员、

19、部门的职责及分工要求；(7)灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。(三)灭火预案的制订1.灭火预案的制订(1)在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。(2)根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。(3)写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。2灭火预案主要内容(1)物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；(2)火灾危险性及火灾发展特点

20、；(3)灭火力量部署；(4)灭火措施及战术方法；(5)注意事项；(6)灭火预案图。六、消防器材的配备、使用与维护（了解）(一)常规消防器材装备1大型物业管理区域一般配备大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。表91列出了某物业消防器材的配备情况。某物业消防安全部门常规器材装备一览表表9-1器材名称 装备数量主 要 用 途消防战斗服 20 套 主要用于训练及灭火战斗时保护身体防火源辐射消防战斗靴 20 双 主要用于训练及保护小腿消防头盔 20 个 主要用于保护头部及面部消防手套 20 双

21、主要用于高空作业，滑绳及火场破折护手器材名称 装备数量主 要 用 途安全带 20 条 主要用于保护腰部和训练时用保险钩 5 个 配合安全带用，有利于高空作业安全滑绳 3 条 用于高空滑绳自救训练小(450mm) 4mX20m 用于铺设水带，供水，训练及比赛竞技水带大(25mm) 10mX20m同上|开关 2 支 用于火场上选用开花射流水枪直流 2 支 用于直流射流开关 2 支 从水枪上直接控制水流喷雾 2 支 用于需喷雾射流的火场供水分水器 1 个 主要用于训练火场供水集水器 1 个 用于各股水流汇集增大水流二节梯(6m 或 9m) 1 架 用于登高训练及救援灭火新型气体 10 瓶 主要代替酸

22、碱，化学泡沫和四氯化碳灭火器使用C02 10 瓶 主要用于小型初起火灾的扑救器 干粉 5 瓶 同上1211 10 瓶 用于初起火灾的控制及扑救泡沫 5 瓶 同上灭火器 清水 5 瓶 同上消防水罐 1 部 供水灭火，主要用于远离公安消防队的大型物业公司车指挥 1 部 巡逻、检查和灭火指挥专用消防斧(腰斧) 5 把 用于破折消防扳手 5 把 用于打开消防栓供水云梯登高消防车(以开发高层物业为主)1 部 登高救援及灭火专勤持用，用于超大型物业服务企业及产值上亿的大集团及厂企事业单位警用摩托车 1 辆 巡检其他装备：根据物业公司规模及管理面积，火灾危险性及与公安消防队的距离情况进行装备2、消防器材一般

23、配置（1）楼层配置消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置 2 瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置 4 瓶灭火器；每个消防栓(箱)内均配置 12 盘水带、水枪 1 支及消防卷盘。(2)岗亭配置物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。(3)机房配置各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。(4)其他场所配置其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后，能在

24、较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。(二)消防装备的维护、管理|1定期检查常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。2定期养护所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能。3专人保管消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。4交

25、接班检查消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。5消防器材的定期统计配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。第三节 车辆停放管理服务物业管理区域内交通管理与车辆停放服务是物业公共秩序管理的一项基本内容，也是体现管理服务水平的重要环节。一、车辆管理的方法与要求（掌握）(一)建立健全车辆管理队伍为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实

26、际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。(二)车辆出入管理对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用不同的方式。一般对居住在物业区域内的业主(或物业使用人)，其车辆多以办理年卡或月卡的方式管理，出入时只需出示年卡或月卡即可。外来的车辆或暂时停放的车辆应采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合同约定作相应处理。（出入卡的种类、年卡、月卡、临时卡，临时卡的内容）(三)车辆停放

27、管理车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。同时，车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。（管理人员的管理内容）二、车辆管理注意事项（熟悉）(1)车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。完善的交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并

28、且避免发生安全事件时引发法律纠纷。(2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。(3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因|此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保

29、车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。(案例 某花园 A 栋 1604 房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币 108605 元。某物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个

30、居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了 24 小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000 元。法院判决 一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺 24 小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了 24 小时安全防范值班。李某不能提

31、供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币 3000 元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：(1)原告要求被告赔偿人民币 108605 元的诉讼请求不予支持。(2)被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判

32、决驳回上诉，维持原判。案例分析 本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。物业管理条例三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业服务企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业服务企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的

33、义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业服务企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业服务企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业服务企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。案例分析之一:某物业小区为车主办理停车月卡，要求提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并与之签订

34、停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。在车辆停放服务协议上，对车辆的有偿停放做出明确规定，并约定车位是停放租用关系，同时约定，物业管理公司仅仅提供车辆的停放位置，对在停放过程中车辆的刮擦、被毁损、失火、被盗不承担任何责任。请对物业服务企业的做法进行分析，这样处理车辆停放服务管理业务是否妥当。1、需要车主提供有关证件的原件，验看后留下复印件；2、协议中，仅仅提供停放为止，没有服务管理，是欠妥当的，应增加相应的服务内容。之二:某小区保安人员在晚上巡逻时，发现小区大门内侧路边躺着一名醉酒呕吐后昏睡人员，经查，该醉汉身上没有任何证件，本人意识不清，身份不明，由于天气比较寒冷，于是，将该人背到保安室

35、内床铺上安排睡觉，想等他醒酒后问明情况送走，后这名人员因饮酒过度导致昏睡不醒达|一整天。问：这种情况应如何处理？该物业管理人员这种处理方法是否妥当?分析：1、不妥当2、首先应设法确认该醉汉是否为本小区内的业主，如为本区业主，应尽快通知其家人，如无法确认，应通知本地公安派出所，以免出现异常情况，不应当安排睡觉，防止因饮酒过度出现危险。之三:场外车辆遗失谁赔偿某小区业主停放在小区楼下消防通道上的小车被盗，半年后，车主找到管理处，称由于公安部门未破案，现在要向保险公司索赔，但保险公司必须要管理处出具车辆丢失证明才能办理索赔手续，在业主的不断纠缠下管理处开具了一张丢失证明。随后，保险公司将管理处告上法

36、庭，要物业管理公司赔偿人民币 65 万元。此案一审和二审的判决截然不同，双方各有不服。再审认为车主虽已交付停车费，但根据规定车辆应停放在停车场内保管，进入时领取车辆保管证，但该车主未将车辆停放在停车场内，不能提交车辆保管的证据，停车场也没有被丢失车辆的入场记录，故车辆保管关系不成立。至于管理处出具的“证明”，是事隔五个多月后应车主要求而出具的，且该证明称车在小区内丢失，故物业管理公司不应负赔偿责任。法律分析：本案有两个焦点：一是车辆没有在停车场停放，保管关系如何成立？二是管理处出具的证明能否作为本案保管关系成立的证据？中华人民共和国合同法第三百六十七条明确规定：“保管合同自保管物交付时成立。”

37、从车主报称的丢失地点、停车场的入场记录、管理处的证明以及涉及到本案车辆丢失后该 车主的笔录等证据都充分显示了该车没有在停车场停放。车辆没有进入停车场，就没有交付给停车场保管，自然停车场与车辆的保管关系不能成立。而管理处出具的证明以及公安机关出具证明车辆被盗地点都是以车主报称的第二手间接证据，而不是原始的第一手直接证据，因此，这些证明根本就不能证明保管关系的成立。这个案例给物业管理从业人员敲响警钟，如果没有法律意识，随便就出具证明，就可能使自己处于非常不利的地位。之四:场内车辆遗失谁赔偿案例简介：某业主车辆停放在停车场内，并交付了 5 元停车费，车辆被盗后一年三个月，车主向物业管理公司索赔 16

38、.8 万元，一审车主胜诉。物业管理公司提出上诉，认为：1、物业管理公司与车主不存在保管合同关系，停车场向车主收取的 5 元钱不是车辆保管费，而是车位使用费。2、即使双方存在保管合同，车主的起诉也已经超过诉讼时效。法律分析：二审法院将本案争议的焦点集中在以上两点中，经审理认为：1、由于车主将车辆停放于物业管理公司的停车场时，除交纳 5 元停车费外，双方未就车辆停放作任何约定。中华人民共和国合同法第三百六十七条：“保管合同自保管物交付时成立”中的保管物交付即为“使保管物品置于保管人的实际占有和控制之下的事实存在”。而车主并未将任何保管物品交付停车场保管；其次物业管理公司的经营范围中并无保管业务，所

39、收取的 5 元是属于车位的使用费，对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与车主之间形成的是有偿使用合同关系。并非保管关系。2、关于本案的诉讼时效问题。中华人民共和国民法通则第 136 条规定：寄存财物被丢失的诉讼时效为一年，而车主起诉的时间是车辆被盗后一年三个月。二审改判，驳回车主的诉讼请求。之五:某市某小区百只消防水枪失踪 某小区高达 13 层的居民楼里，大部分消防栓箱里的铝制水枪喷头失踪。通过对几个楼层检查，每个楼层两个消防栓箱的玻璃门都没上锁，可以随意打开。其中一个消防栓箱应装备 1 套水带、1个水枪喷头和 1 个敲警铃玻璃的小榔头，另一个大些的消防栓箱应装备两套。而这些设施中，水枪喷头和小榔头基本上都消失了，有些消防水带也被拿走。据统计，小区四幢大楼内应有消防水枪喷头 152 只，而失窃的数量就达到了 103 只，占三分之二还多。在消防栓箱里面的一张“消防栓检查表”，上面显示， “水枪头”一栏都打着“”，表示失踪。而且，许多人家都在公共部位安装防盗门，将走道的逃生窗口隔离开来。许多走廊内堆满了箱子、碗柜等杂物，一个人侧着身子都很难走过。 请对本案例中物业服务企业的责任进行分析|