行业回暖仍需等待政策变化或有机会--2009年房地产行业投.ppt

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1、行业回暖仍需等待 政策变化或有机会 -2009年房地产行业投资策略,民族证券 崔娟2008年12月,主要内容:,房地产市场调整幅度加深08年前三季度业绩持续下滑09年上半年行业复苏的可能性不大投资策略：维持“中性”评级,（一）国房景气指数已进入不景气区间,数据来源：WIND，民族证券研发中心,1998年1月至2008年11月国房景气指数,（二）房地产开发投资增速持续回落,数据来源：中经数据库，民族证券研发中心,（三）商品房交易量进一步下滑,08年4月至11月，商品房单月销售面积均出现同比负增长。1-11月，我国商品房累计销售面积4.9亿平米，同比减少18.3%，创下97年6月份以来同比增速的最

2、低值。,（四）商品房销售均价继续下滑,（五）商品房销售额明显萎缩,（六）商品房建设明显减速,08年1-11月，我国商品房累计施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速分别减少5.29个百分点、17.82个百分点和2.64个百分点。,（七）房价下行压力加大,施工面积/销售面积比例同比明显上涨,竣工面积/销售面积比例同比明显上涨,（七）房价下行压力加大,主要内容:,房地产市场调整幅度加深08年前三季度业绩持续下滑09年上半年行业复苏的可能性不大投资策略：维持“中性”评级,（一）营业收入和净利润增速持续下滑,（二）存货周转率持续下滑,（三）现金压力日益严峻,主要内容:,房地产市场调整幅度加深08年前三季

3、度业绩持续下滑09年上半年行业复苏的可能性不大投资策略：维持“中性”评级,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,11月进出口商品总额出现同比负增长,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,11月国家财政收入负增长加剧,（二）居民对房市信心和预期的恢复需要一个过程,房地产市场调整幅度不断加深全球经济面临衰退12月17日国务院召开常务会议，确定了三方面政策措施，主要包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售宏观经济何时企稳回升,（三）货币政策显效需要一定时间,（四）9000亿元保障性住

4、房建设不利于交易量回暖,分流商品房需求，影响成交量回暖加速行业分化和整合建设周期可能会延长不排除地方政府购买商品房用做保障性住房,主要内容:,房地产市场调整幅度加深08年前三季度业绩持续下滑09年上半年行业复苏的可能性不大投资策略：维持“中性”评级,投资策略：维持“中性”评级,宏观经济减速不利于购买力的提高居民对房市信心和预期的恢复需要一个过程货币政策显效需要一定时间9000亿元保障性住房建设不利于商品房交易量回暖行业回暖仍需耐心等待，可关注相关利好带来的阶段性投资机会,重点公司盈利预测及投资评级,万科A（000002）,08年1-11月，公司实现销售面积490.9万平米，销售金额425.3亿

5、元，同比分别减少8.6%和7.9%，好于行业平均水平。公司年初以来缩减开工面积33%。我们认为，在目前行业调整的大趋势下，公司坚持“现金为王”策略以及适度缩减扩张速度有利于公司的财务稳健以及长远发展。,万科A（000002）,公司拥有良好的全国性布局以及灵活的经营策略，虽然难免受到行业整体调整的影响，但公司的品牌实力以及抗风险能力依然位于行业前茅。预计公司2008和2009年公司每股收益至0.45元和0.47元，08年动态市盈率为12.42倍，给予“谨慎推荐”评级。,保利地产（600048）,08年1-11月，公司销售面积和销售金额同比增长27.97%和21.02%，增长速度远远超过行业平均水平，位于龙头公司之首。在房市调整幅度加深的情况下，公司销售的稳定增长凸显了其卓越的品牌实力和运营能力。,保利地产（600048）,公司08年前三季度净利润同比增长125.38%，实现快速增长。预计公司08年和09年每股收益为0.9元和1.2元，给予“推荐”评级。,谢 谢！,