2022年房地产信托融资模式.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指托付人基于对受托人的信任,将其财产权托付给受托人, 由受托人按托付人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行治理或者处分的行为；它是以财产为核心、 以信任为基础、 以托付为方式的一种财产治理制度；其本质可概括为“ 受人之托,代人理财”；房地产信托是信托业务的一种；所谓房地产信托, 是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上托付人合法拥有的资金,按托付人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行治理、运用和处分的行为；这里所指的不

2、动产,包括房地产及其经营权、物业治理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权益；二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式；一贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定托付人投资者的托付, 以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托方案期限届满时归仍本金给信托投资公 司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托方案期限届满之时支付最 后一期信托收益和归仍本金给投资者；投资者（1）信托资金信托投资公司（2

3、）信托贷款开发商（4）信托收益（3）支付利息（托付人）受托人）（项目公司）及本金偿仍本金资产抵押 股权质押 第三方担保名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 对公司 项目 要求要求的风险掌握机制退出方式“ 四证” 齐全35资产抵押土地、房产等归仍贷款本金自有资本金到达不动产,抵押率一般在二级以上开发资质50左右、股权质押、项目盈利才能强 第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的以 1-2 年居多,最近也出一般高于同期银行法定资金需求及双方的谈判现了 5 年期甚至更长期限贷款

4、利率,目前在12- 结果,从几千万到几亿不的信托方案20居多；等优势： 融资期限比较敏捷,操作简洁,交易模式成熟,利息可计入开发成本；劣势： 与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批；2、特点及优势二股权型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下, 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集 资金,之后以股权投资的方式 收购股权或增资扩股 向项目公司注入资金, 同时项目公司或关联的第三方承诺在肯定的期限 持有的股权；如两年 后溢价回购信托投资公司投资者（ 1）信托资金信托投资公司（2）收购股权开发商或增资扩股（受托人）（ 4）信托收益（托付人）（3）溢价股权回购（项目

5、公司）及本金股权质押第三方担保2、特点及优势名师归纳总结 对公司 项目 要求要求风险掌握机制退出方式第 2 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 股权结构相对简洁清向项目公司委派股东和财务溢价股权回购晰、项目盈利才能强、经理、土地抵押、股权质押、第已投入30%以上的自三方担保、回购承诺有资金、项目可不要 求四证；融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及以 1-2 年居多,最近也显现了5一般 15%以上；双方的谈判结果年期甚至更长期限的信托方案劣势股权性质优势该等股权性质类似于1能够增加房地产公司一般均要求附加回购, 在会优先股,对公司的日的

6、资本金,改善资产负债计处理上仍视为债权； 如不常经营、人事支配等率,起到 过桥融资 的作用使附加回购就投资者会要求没有打算权可能有房地产公司到达银行融资浮动超额回报, 影响开发商建议权、知情权、监的条件；2其股权类似优利润；督权等先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报, 并不要 求参加项目的经营治理、 和 开发商共享最终利润 ；三混合型信托融资模式夹层融资型债权和股权相结合的混合信托投融资模式；它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点, 同时也有自身方案设计敏捷、交易结构复杂的特色,通过股权和债 权和组合满意开发商对项目资金的需求；对公司 项目 要求要求的风险掌握机制退出方式项目盈利前景良好,

7、一般向项目公司委派董事、贷款归仍及溢价股收购为大型集团开发项目土地抵押、股权质押、第 三方担保、资金证照监 管、受托支付综合采纳融资金额融资期限融资成本第 3 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一般在 5 亿以上以 2-3 年居多,股权投资固定 +浮动,固定部分一期限也可以为 5 年期甚至 更长般不低于 15%/年优势：1信托可以在项目初期进入, 增加项目公司资本金, 改善资产负债机构；2债权部分成本固定,不侵占开发商利润,且较易资本化；股权部分一 般都设有回购条款,即使有浮动收益占比也较小 劣势：交易

8、结构比较复杂, 信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管,同 时会有对施工进度、销售额等考核的协议四财产受益型信托融资模式 1、操作流程利用信托的财产全部权与受益权相别离的特点,开发商将其持有的房产信托给信托公司, 形成优先受益权和劣后受益权,并托付信托投资公司代为转让其持有的优先受益权； 信托公司发行信托方案募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,就信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权就滞后受偿；溢价回购优先受益权投资者（ 2）信托资金信托投资公司（ 1）信托财产开发商（托付人）（ 4）信托收益及本金（受托人）（ 3）优先受益权

9、收入（托付人）优先受益权2、特点及优势名师归纳总结 对信托财产要求要求风险掌握机制退出方式第 4 页,共 6 页 1业已建成,1通常设置一般受益权和优先开发商溢价回购受益权产权清楚, 证件齐受益权,分别由开发商和投资者或追加认购次级受益权全；2能产生稳信托方案持有；信托到期后定的现金流, 如商如投资者优先受益权未得到足额场、写字楼、酒店清偿,就信托公司有权处置该房等租赁型物业产补足优先受益权的利益,开发- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 商所持有的劣后受益权就滞后受偿；2回购承诺及第三方担保3物业抵押、股权质押等融资金额融资期限融资成本视 信 托 财 产

10、 的 评一般期限不超过 3 年,但可以通12-18%/年,视资产质量估价值,和租金收过结构设计实现资金循环使用入等确定优势 劣势 1在不丢失财产全部权的前提下实物业租售比过低导致融资规模不易确现了融资；2在条件成熟的情形下,定 可以过度到标准的 REITs 产品；三、房地产信托基金 1、操作流程一般采纳先成立信托方案, 继而以有限合伙形式成立基金,通过基金对开发商已 经取得的项目进行股权投资,或者与开发商共同投资；2、特点及优势对公司 项目 要求要求风险掌握机制退出方式项目盈利前景良好,向项目公司委派董事、土项目公司清算或股权回一般为大型集团开地抵押、股权质押、第三方担购发项目保、资金证照监管

11、、受托支付综合采纳融资金额融资期限融资成本基金规模在5 亿以基金期限 5 年以上,单个项目浮动,依据项目盈利情形上,单笔投资 2 亿以以 2-3 年居多分成上 优势 劣势 1信托可以在项目初期、甚至在项1信托公司一般会对施工进度、销第 5 页 共 6 页名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目前期进入,增加项目公司资本金,改 善资产负债机构；售额等考核,如未达标,有相应对赌条 款 2股权部分参加项目分成,影响2采纳同股同权方式,风险共担；开发商收益 3资金使用敏捷,可以参加开发项目的不同阶段；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页