某房地产公司项目营销策划的构思和执行方案7720.docx

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1、 目 录录第一部分分 项项目自身身研判及及目标客客户分析析一、项目目SWOOT势分分析：二、项目目的目标标客户分分析第二部分分 项项目营销销策划构构想与执执行思路路一、项目目营销策策划构想想（一）总总体思路路（二）项项目主题题定位（三）项项目的推推广语言言二、项目目的营销销与执行行方案：（一）营营销背景景；（二）销销售策略略（三）营营销计划划（四）销销售进度度安排（五）价价格策略略第三部分分 项项目广告告推广策策略一、广告告诉求要要点二、目标标客户对对策三、制约约项目的的抗性分分析及解解决方案案四、市场场切入方方法（搭搭建市场场平台）五、总体体推广策策略六、推广广策略实实施安排排七、广告告费用

2、初初步预算算第四部分分 附附件附方案一一：一一期商铺铺一年返返租方案案附方案二二：一一期商铺铺一年低低租活动动方案第五部分分 结束语语关于世豪豪中心营营销策划划的构思和和执行方方案在对进贤贤县房地地产市场场初步调调查的基基础上，以以项目为为核心,针对当当前进贤贤县房地地产的供供求情况况和市场场同类竞竞争现状状，做出出分析。对对项目重重新的审审视和思思考，扬扬长避短短，规僻僻风险。第一部分分 项项目自身身研判及及目标客客户分析析一、项目目SWOOT势分分析：（一）项项目优势势分析：1、项目目地段有有良好的的发展前前景，商商业的地地段价值值比住宅宅更重要要，本项项目占据据了进贤贤县胜利利路与进进贤

3、大道道的交汇汇点，而而进贤大大道又是是进贤县县的主干干道，胜胜利路也也是进贤贤县商业业气氛最最繁华的的街道，项项目所在在地商业业价值前前景不可可限量。2、项目目所在位位置由于于历史原原因已经经在市民民心中奠奠定了其其商业中中心的地地位，在在短时期期内是无无法被取取代的。3、规模模优势，项项目2万万多平米米的商业业面积，在在进贤县县可谓屈屈指可数数，加上上周边交交通便利利、商贸贸气氛浓浓厚，本本项目可可依托现现有条件件，开发发为城区区内地标标性项目目，以规规模优势势形成商商业中心心辐射点点。4、整个个街区整整体规划划整洁、大大气富有有现代感感，特别别是中心心商业步步行街的的骑楼式式设计，以以及街

4、区区休闲过过道等综综合美化化工程，是是进贤县县形象整整合最好好的街区区之一。5、小区区商业功功能配置置合理，既既有临街街街区的的商铺，室室内精品品街商铺铺、大型型超市等等，让市市民在休休闲中购购物、在在购物中中休闲。这这是其他他楼盘无无可比拟拟的。6、街区区商业特特色是先先旺道路路一边，项项目占据据胜利路路旺侧，紧紧临进贤贤大道，是是人流汇汇聚点，具具有旺市市的基础础。（二）项项目劣势势分析：1、由于于火车站站的动迁迁，经营营者对该该区域的的商业前前景充满满迷茫，商商铺的价价值还不不能完全全体现，很很多投资资者既经经营者持持币观望望。2、进贤贤县大型型专业市市场冲击击严重，在在价格上上形成的的

5、冲击和和竞争，在在开发信信誉上留留下了一一些不良良后果，打打击了消消费者的的投资信信心。3、消费费客户群群体对街街区以及及专业市市场经营营的业态态形式以以及街区区之间的的功能比比较，认认识不足足，容易易被单一一的价格格因素所所困扰，缺缺乏正确确的认识识风险和和利益回回报分析析的经验验。4、目前前项目外外部交通通负荷较较重，且且停车场场地不足足，缺乏乏有效管管理。项项目现有有规划条条件与现现代商业业地产发发展的要要求有一一定差距距，如何何有效克克服众多多限制因因素和不不利条件件成为项项目顺利利前进的的难点。5、与一一些大型型项目相相比，本本项目的的知名度度小，缺缺乏大手手笔的宣宣传推广广，缺乏乏

6、营造良良好的商商业氛围围与一些些策划活活动支持持。（三）项项目机会会点分析析1、城市市中心区区的商业业铺面存存在市场场空白点点，未来来供应量量小，项项目发展展空间大大；2、即将将建成的的南昌至至进贤县县的一级级公路，极极大地拉拉近了进进贤县与与南昌市市的空间间距离，能能更近一一步的吸吸引到南南昌市的的投资者者及经营营者。3、政府府旧城改改造力度度大，周周边环境境可待改改善。4、银行行存款利利率持续续下降，股股市低迷迷，持币币人群增增加，商商铺投资资热情高高涨。5、城市市人口的的增加及及其对商商铺的需需求增长长。（四）项项目威胁胁分析1、现阶阶段南昌昌市周边边市县房房地产市市场放量量较大（尤尤其

7、为商商铺），发发展水平平较高，在在很大程程度上平平抑价格格，分流流客户。2、经济济发展不不明朗及及企业变变革，投投资更为为谨慎。3、政府府及市场场存在不不规范因因素。4、市场场发展与与项目传传统营销销方法的的矛盾，如如目前坐坐商式。5、项目目现有的的卖点无无法支撑撑项目的的高价销销售策略略。6、部分分投资者者对投资资的认识识不足。由项目目SWOOT可知知，应积积极主动动宣扬、发发挥优势势与机会会，消除除劣势及及威胁、障障碍的影影响。扬扬长避短短，抓住住机会，张张扬优势势，弥补补劣势，通通过不同同的操作作手法消消除障碍碍，使企企业的经经营目标标尽快的的以实现现。二、项目目的目标标客户分分析：商铺

8、投资资是一个个投资大大，经济济利益长长远的固固定资产产投资。购购买商铺铺，最重重要的是是投资者者发现商商铺的价价值，会会从经济济性，实实用性，增增值性，回回报性等等综合因因素考虑虑问题。分分析客户户心理才才能制定定出因地地制宜的的营销策策划思路路，才能能做到有有的放矢矢，本项项目的客客户主要要包括：三个客客户群体体分析表表目标客户户购铺目的的决策因素素及特点点购买方式式客户来源源个体户、私私营企业业主经营为主主以进店经经营为主主，商铺铺即是家家产，价价格影响响较大，销销售的引引导能增增强购买买信心散购本地固定资产产投资者者收租、店店铺增值值经济基础础较好，对对商铺升升值及长长远发展展期望较较大

9、团购批购周边县市市企、事业业单位领领导、老老总商业网点点同行业动动态的影影响较大大，单位购买买本地固定资资产投资资者分析析表：类别购铺目的的决策因素素购买方式式客户来源源专业的投投资者商铺炒作作商铺能否否升值团购、批批购周边县市市单位的领领导化解资金金与专业的的投资商商比较，经经验较少少，一般般熟人介介绍，或或直接找找公司老老总，因因此良好好的口碑碑传播和和建立良良好的关关系网，对对促进此此类客户户有良好好的销售售效果散购本地富裕家庭庭出租为主主，养老或置置业收入较为为稳定丰丰厚的双双职工或或多职工工家庭，看看重物业业的升值值与回报报散购本地本项目商商铺平均均每间总总价约440余万万元，若若按

10、揭如如6成110年，则则首付119万元元,加契契税等其其他费用用则200万元.月供则则为29975.28。如如此，目目标客户户至少首首先应具具有较大大储蓄,另月平平均应有有40000元以以上收入入支撑,看进贤贤县目前前的收入入水平,普通百百姓难于于承受。因因此其客客户群体体应为：A民营营企业主主(如一一些瓷厂厂承包人人等)；B部分分经营从从商人员员；C国家家公务员员及事业业单位人人员；D国有有企业中中高层领领导干部部；E金融融、保险险、证券券、通讯讯、电力力等特殊殊垄断业业高收入入者；F少量量其他高高收入者者。其中A、BB、C、DD、E为为主力客客户群。目标客户户特征：A类：睿睿智而大大胆，大

11、大都行事事果断，有有主见。少少有时间间看电视视，但会会从报纸纸上关注注业内动动态及其其他信息息若从从某点冲冲击打动动，则易易落定成成交，年年龄为50岁岁之间B类：眼眼光独到到，精打打细算，有有较多时时间阅读读报刊杂杂志，此此类客户户应比其其算得更更精、更更细从从视觉上上多次冲冲击，讲讲城市发发展前景景，利用用政府、权权威言论论增加投投资信心心。年龄龄多为岁之之间。C类：小小心谨慎慎，多有有时间阅阅读报纸纸及进行行户外活活动、看看电视。此此类客户户应不断断轰炸其其视觉及及精神，既既要细算算经济帐帐，又应应从心理理上反复复攻击，专专家效应应更为有有效。年年龄范围围较广。D类：精精明而深深沉，多多有

12、灰色色收入，投投资欲望望较强烈烈。应首首先使其其认知本本 项目目，不断断增加其其印象，心心理易说说服。年年龄多为为岁岁之间。E类：多多为专业业技术人人员，办办事理智智，自主主意识强强，自由由活动时时间较少少关注注媒体信信息，应应展示项项目高品品质，活活力形象象，从主主观上折折服他们们，从视视觉上多多次冲击击，使之之认知本本项目.尊重而而引导，使使之获心心理满足足，年龄龄多为岁之之间。以上客户户都注重重售后服服务。第二部分分 项目营营销策划划构想与与执行思思路一、项目目营销策策划构想想（一）总总体思路路采取一系系列有效效的活动动策划；扩大项目目的知名名度，从从而聚集集人气；营造火热热势头，渲渲染

13、出项项目所在在区域强强烈商业业氛围和和前景。（二）项项目主题题定位项目现有有主题为为“世豪中中心，经经商首选选”，该主主题未能能充分展展示项目目商业物物业及本本街区的的商业化化功能，且且片面强强调于经经营方的的选择，未未从消费费者的根根本出发发，殊不不知只有有营造项项目的消消费氛围围才能成成就良好好的经营营氛围，故故我们建建议项目目总体主主题思路路为：突出项目目优势和和特色“打打造全方方位一站站式购物物中心”。以刷刷新城区区内购物物环境为为主，同同时强调调完善配配套功能能，为市市民提供供最好的的消费场场所，为为经营者者打造最最佳经营营空间；项目凭借借规模大大、档次次较高、品品种齐全全、利润润丰

14、厚的的优势吸吸引大量量消费群群及商户户。现代现代的商业中心现代形象现代理念现代文化对比周边或其他购物场所落后的购物环境，强化项目的现代化气息。融合休闲、购物、人居的融合经营理念及文化的融合和交流（国际化商业中心的体现）人与人的相互融合（增强人流互通，邻里关系）多元项目开发物业类型的多元化（居住、商业、休闲）“现现代、时时尚、实实用生活活空间”居住物业体现时代代特征，倡倡导“现代、快快节奏生生活”。现代代生活紧紧张、快快节奏，人人们更加加追求自自由、时时尚的生生活空间间。尤其其是随着着生活水水平的提提高，越越来越多多的人希希望在繁繁忙的工工作之余余，营造造出更趋趋精致、品品位化的的生活居居屋，以

15、以获得心心灵的舒舒展和享享受。在在经济高高速发展展的今天天，创造造富有时时代特色色、充满满个性意意味的小小小生活活“休憩站站”，是人人们所共共同期盼盼的。商业物业“现现代商业业的领舞者者、商品品定位上上的挑战战者和补补缺者”经营理念念的领导导者：充充分利用用项目地地块现有有条件，发发挥土地地的最佳佳商业价价值，建建立以日日常消费费为特色色的全方方位一站站式购物物中心项项目；在经营传传统商品品的基础础上，强强调经营营规模与与特色，完完善配套套服务：项目以以特色主主题经营营拉动传传统商业业文化（传传统超市市、百货货类），改改变全面面提升经经营形象象，争取取长远市市场竞争争优势；现代商业业的“领舞者

16、者”：采用用全新概概念的骑骑楼步行行街形式式。居住物业休闲、购物和生活的完美嫁接商业物业衣食住行所以本项项目的形形象主题题提炼为为：打造全方方位一站站式购物物中心支持点：、位于于城核心心商业圈圈，交通通发达，商商业前瞻瞻价值巨巨大，邻邻火车站站窗口，经经济效应应强。、项目目精品廊廊店、品品牌专卖卖、茶艺艺咖啡厅厅、家居居饰品街街、家用用电器，首首创地下下大型商商业超市市，综合合功能强强，完全全能满足足消费者者一站式式购物需需求。3、典型型商业街街区特征征，因唯唯一性，具具备代替替其他商商业街区区能力，成成为新一一代财富富聚集地地4、外观观上项目目现代而而具特色色，符合合窗口形形象，在在街区功功

17、能上符符合现代代商业街街功能，具具有极强强的区域域代表性性，与本本项目所所建地段段及潜质质谐然吻吻合5、项目目完善的的质量体体系及操操作中将将展示的的优势品品质以及及现代而而又具特特色的外外立面设设计所表表现的支支持力6、未来来城市人人口的增增长及本本地块辐辐射力，经经济水平平的增长长创永远远升值空空间（三）项项目的推推广语言言（1）主主广告语语世豪中心心，一站站式购物物天堂（2）辅辅助广告告语零风险险投资，超超级升值值空间（配配合返租租，描绘绘市场前前景）核心商商圈，买买铺就选选胜利路路，（展展示地段段优势）流动的的商业财财富，特特色的商商业长廊廊二、项目目的营销销与执行行方案：（一）营营销

18、背景景；了解优势势自身的的优、劣劣势以及及对商铺铺客户群群分析和和消费心心态把握握，为制制定科学学的营销销决策提提供了重重要的依依据，为为真正完完成既定定的销售售目标打打下良好好的基础础。目前，项项目的销销售状况况是住宅宅热销，商商铺尚未未启动，而而商铺又又是本项项目实现现效益最最重要的的组成部部分，因因此，对对商铺的的启动销销售完全全是目前前营销工工作的重重点。商铺的构构成中，临临街商铺铺相比较较而言存存在着设设计上缺缺乏特色色，进深深过长，预预期商业业分区及及定位遭遭人为破破坏等劣劣势，但但它对公公司的资资金回笼笼非常重重要。因因此，临临街商铺铺启动首首当其冲冲。二楼商铺铺目前处处于尚未未

19、启动阶阶段，这这主要由由于客户户对二楼楼商业价价值认识识不足，二二楼的定定位划分分不明朗朗，经营营模式不不清晰等等客观原原因影响响。本项目营营销策略略表：类别销售状况况劣 势优 势销售策略略住宅热销噪音地段、配配套平稳销售售临街商铺铺滞销进深过长长人气足重点二楼商铺铺几乎未销销定位、划划分不清清价位较低低重新划分分大型超市市洽谈中为进贤县县最大重点（二）销销售策略略带动目前前项目商商铺销售售的三个个重要手手段：1、全新新的宣传传手法，强强大的市市场推广广势头，营营造良好好的市场场预期。2、商铺铺一年年还租计计划和和一年年低租计计划，详详见方案案。3、商铺铺的重新新定位、功功能划分分及策略略，细

20、则则另拟方方案。（三）营营销计划划从前面的的客户定定位、形形象定位位中，我我们不难难发现我我们的营营销推广广是一个个阶段性性的策略略：1、第一一阶段（预预热期） 主要计划划：销售售现场重重新包装装；销售现场场管理制制度出台台销售人人员入场场；接待客户户；电话话，来访访咨询客客户的统统计调查查，深入入分析；内部认购购部分新新的导示示系统投投入使用用；项目围墙墙的重新新包装；在主要的的项目客客户群积积聚地做做户外广广告。前提条件件：售楼楼部内部部装修基基本完成成；项目全面面建设；销售热线线开通；宣传折页页、楼书书等基本本介绍资资料印刷刷。广告重点点：现场场户外广广告、网网络广告告、DMM单或传传单

21、。目 的：通过对对客户的的调查分分析检验验定位；印刷媒体体：楼书书、折页页第一批内内部认购购方案总总思路：低开高走走价格，同同时先放放位置、朝朝向、等等较差的的户型及及商铺单单位以低低价首先先推出；在营销手手法上第第一批内内部认购购单元可可以采用用：买筹筹增值的的方法。即即客户可可以预先先购买购购房筹码码，这些些筹码是是增值的的，以每每天增值值的形式式，吸引引意向客客户下定定，到开开盘时一一定能烘烘托人气气，增加加购买效效果。具体的销销售人员员执行方方案以及及增值幅幅度，具具体的推推出单元元、价格格策略，折折扣等将将会提供供专项执执行方案案。2、第二二阶段（强强销期） 主要计划划：全面面销售；

22、展现项目目产品价价值感；提高开发发商的品品牌知名名度。前提条件件：项目目工程进进度到主主体工程程封顶广告重点点：项目目建筑外外立面条条幅等促促销活动动：结合活动动营销、持持续进行行营销；现阶段主主要对已已认购筹筹码的客客户，通通过对这这批客户户价格，折折扣的营营销，聚集人气气。目 的：通通过活动动营销和和报纸广广告销售售大部分分房源；推出单位位：根据据内部认认购销售售情况确确定具体体的推出出单位；价格策策略和推推广手段段。3、第三三阶段（成成熟期） 主要计划划：重点点宣传项项目的文文化内涵涵，提升升项目的的价值，进进一步扩扩大开发发商的品品牌知名名度；进一步挖挖掘客户户；根据不同同时段不不同主

23、题题内容，间间隔性的的反复营营销攻势势，促使使成交，扩扩大业绩绩。前提条件件：所有有房屋达达到竣工工；园林林基本完完工。广告重点点：报纸纸广告，户户外广告告，楼体体条幅及及道路广广告的更更换促销活动动：结合合活动营营销、持持续进行行客户营营销，现现阶段主主要对已已成交的的客户，通通过对业业主举办办活动，让让新老业业主参加加家园的的建设。目 标：总销售售量的660%-880%4、第四四阶段（扫扫尾期） 主要计划划：重点点宣传项项目即将将形成的的商业氛氛围，配配合现房房情形，优优惠手段段，进一一步挖掘掘客户。前提条件件：所有有房屋可可以交房房。广告重点点：报纸纸广告，DDM单，楼楼体条幅幅及道路路

24、广告的的更换目 标：总销售售量的880%-995%（四）销销售进度度安排工程进度度销售阶段段销售比例例项目建设设一半预热期10%-200%项目建设设到2/3强销期30%-600%项目基本本完工成熟期60%-800%经营商入入驻、业业主入户户扫尾期80%-955%（五）价价格策略略：项目的的定价策策略要根根据市场场的要求求，针对对不同的的朝向，楼楼层，景景观，等等运用产产品价值值定价法法，用价价格创造造局部竞竞争优势势；不做一一次定价价，根据据市场，灵灵活变化化。具体的价价格和定定价方法法，在项项目销售售即内部部认购前前5天提提供在制定定定价策略略时，需需要考虑虑多方面面的因素素。而三三个主要要

25、的因素素是：成成本、客客户需求求和竞争争对手的的价格。成成本是价价格的最最低点，竞竞争对手手的价格格是定价价的出发发点，客客户对产产品独有有特征的的评价是是价格的的上限。在价格策策略上，目目前市场场上价格格策略基基本上有有三种：方法1：高开低低走高开低走走是过去去开发商商的一贯贯做法，结结果一跌跌再跌；方法2：低开高高走低开高走走现在看看来也只只是开发发商的一一厢情愿愿，结果果是只能能低开，不不能高走走，甚至至出现不不涨反跌跌的现象象；方法3：介于两两者之间间的中间间路线实际上，由由于商家家的市场场敏锐度度更高，在在购买上上更趋理理性，对对价格的的升降并并不像住住宅客户户那么敏敏感，换换言之，

26、在在买方市市场条件件下，低低价不容容易起到到吸引客客户的作作用，高高价也不不会吓跑跑他们。同同其他商商品一样样，房地地产的价价格同样样反映价价值。通通过准确确的项目目定位，有有效的包包装策划划和品牌牌推广品牌牌附加值值，完全全可以使使可户对对本项目目的认知知价值与与他们心心目中的的产品价价值相一一致。所以我们们建议本本项目采采取打品品牌价格格，走中中间路线线的价格格策略，在项目封顶前价格(重新定价后的价格)保持不动。封顶后则相应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入。第三部分分 项项目广告告推广策策略一、广告告诉求要要点1、 综合型的的产品规规划优

27、势势体现了了发展商商的综合合开发实实力，我我们的产产品系“全方位位一站式式”，引进进先进的的商业经经营理念念，给投投资客以以信心保保障，增增加本案案具有投投资价值值的说服服力；2、 城市规划划以及旧旧城改造造，这里里完全能能成为未未来发展展的焦点点，而这这些都是是表现的的元素。3、 本案的发发展潜力力，充分分展示本本案位置置、交通通路线（物物流、贸贸易以及及交通的的汇聚之之地）、商商业优势势等，以以及配套套设施的的齐全，都都意在体体现这里里商业发发展的必必然和本本案的投投资价值值；4、 进贤县最最大的购购物休闲闲广场（适适当的时时候可赋赋予其sshopppinngmaall概概念），不不仅表现

28、现在商品品丰富，而而且质量量精致、上上乘，突突出商业业特点，结结合现代代综合商商业模式式，着重重渲染“一站式式购物天天堂”的概念念，增加加这个概概念的内内涵和外外延，明明确区分分本案与与其他传传统街铺铺，包括括风格、定定位、展展示系统统、服务务配套等等，诉求求上突出出本案领领先优越越性；5、 在客户中中诉求自自身良好好形象，注注意利用用其“耳语”效应，规规模化、现现代化是是我们核核心优势势；二、目标标客户对对策 针对经销销商营销方式式：直接接营销（点点对点模模式） 招商商，与大大商家直直接对话话推广诉求求：项目目的品牌牌优势、规规模优势势以及地地段优势势提供了了强有力力占据市市场空间间的平台台

29、营销通道道：DMM 发函函 完成目目标客户户的告之之并为后后续推广广做铺垫垫 SP活活动 开开盘SPP SSP路演演 主主题SPP（招商商会、联联合商业业推广等等） 意意向客户户的SPP登门社交推动动 利用上上层社会会网络资资源做推推广活动动，配合合SP展展开商业展会会 参加县县市级房房地产展展览会等等备案工作作：重要要客户资资料收集集 展会资资料收集集 商家的的前期接接触 DM、信信函、户户外等SSP道具具准备 政府及及媒体部部门的公公关 招商政政策的制制定 加盟合合作模式式，构建建项目核核心空间间 （联联合推广广、合作作案、政政策优惠惠等） 营销团团队组织织 针对自营营及投资资者营销方式式

30、：间接接营销为为主（点点对面模模式） 通过过媒体及及耳语效效应做推推广推广诉求求：自营营业主 商业经经营利润润 投资客客户 投投资回报报率（行行业收益益、商铺铺租金及及价格升升值空间间） 自营+投资 “一铺富富三代，无无租一身身轻”的小富富心态营销通道道：媒体体推介 我们可可提供相相关媒体体资料 记者会会、论坛坛 中介会会、咨询询会 外围包包装 引引导客户户及形象象展示 现场接接待 我我们可提提供现场场销售团团队及相相关备案案 SP活活动 以已购购买的客客户资源源为核心心，推动动耳语的的传播并并直接与与客户对对话： 扫铺 在服服装行业业的集中中商业区区做针对对性的登登门推广广 专题促促销 可可

31、结合不不同客户户的需求求特点做做促销推推广备案工作作：细化化的阶段段营销计计划制定定 营销计计划的监监控方案案、销售售道具制制作 销售价价格及控控制方案案制定现场布置置、外围围包装的的选址及及设计制制作其他三、制约约项目的的抗性分分析及解解决方案案（一）本本项目定定位认识识程度不不足解决方法法：、从从城市商商业街的的发展作作比较。、作可可比案例例分析。（二）市市政配套套不成熟熟及自身身硬件的的欠缺解决方法法：、明明确市政政配套时时间、工期期建设上上作调整整，争取取骑楼，外外立面装装饰与主体建设设同时完完成，街街面管线线提前预预埋，路路灯及其其他市政建建设提前前完成,控制调调整施工工区域，商商铺

32、提前交付使使用。（三） 投资价值值风险心心理障碍碍解决方法法：、进进行专业业市场与与街面市市场作比比较2、投资资回报经经济效益益分析3、实施施二年返返租方案案，消除除道路建建设不足足形成的的短期回报报问题，零零风险投投资（与与银行、股股市等作作比较）促促动购铺铺。4、从养养老、子子女教育育方面引引导消费费动机，做做家庭理财顾问问。5、招商商先行，集集聚人气气。（四）项项目形象象差，商商业没有有得以体体现解决方法法：、售售楼现场场及进贤贤大道、胜胜利路销销售一条条街的包装，烘烘托气氛氛。、运用用多种市市场资源源，强力力包装，广广泛宣传传（五）市市场缺乏乏强有力力推广，营营销手法法传统解决方法法：

33、、变变坐商为为行商，主主动出击击、举办办多次活活动，实实行活动动营销3、整合合社会资资源，创创意营销销（六）硬硬件较好好，软件件较弱解决方法法：、物物业管理理专业化化，规范范化，物物管专家家培训、物业业管理提提前入场场四、市场场切入方方法（搭搭建市场场平台）（1）举举行房地地产权威威、专家家高峰论论坛（主主题待定定）（2）招招商先行行。（3）实实施返租租计划（4）物物管专家家现场指指导及论论坛（5）举举办“卫星城城市商业业地产高高峰论坛坛”，在短短时间内内吸聚眼眼球，增增加信心心，树立立品牌（6）车车身广告告、电台台广告、报报纸广告告、户外外广告的的投放（7）物物业管理理的提前前介入及及专家参

34、参与（8）突突发事件件利用、重重大节日日庆典等等五、总体体推广策策略、预热热期：突突出项目目形象、强销销期：突突出项目目形象，展展示产品品功能、品品质、持销销期：利利用工期期进度展展示产品品特色、功功能品质质、扫尾尾期：做做好售后后服务跟跟进六、推广广策略实实施安排排营销节点点工程进度度阶段推广广策略推广安排排备注预热期全面建设设项目形象象推广1、户外外广告2、车体体广告或或站台广广告3、电台台广告4、街道道包装5、销售售现场重重新包装装6、投资资理财咨咨询活动动1、增加加认识2、扩大大知名度度强销期主体工程程封顶突出形象象展示品质质、活动动及开盘盘仪式、专家家论坛、返租租活动、部分分报纸广广

35、告及软软新闻、创造造轰动效效应、体现现商业价价值、消除除部分心心理障碍碍、提高高楼盘知知名度成熟期所有房屋屋达到竣竣工；园林基本本完工。品质推广广品牌营销销、经营营户主联联谊活动动、封顶顶仪式、竣竣工庆典典、金秋秋大卖场场活动4、电影影周促销销活动5、商铺铺业主幸幸运者参参观上海海商业街街（抽奖奖形式）、质量量保证、人文文关怀3、唱响响胜利路路商业主主旋律扫尾期所有房屋屋可以交交房品质兑现现宣传氛围围品牌营销销1、安排排展销（招招商）2、以老老促新奖奖励活动动3、物业业管理进进场（报报纸电视视广告配配合）4、商铺铺业主经经营创业业会1、创服服务品牌牌2、促进进人气3、促动动销售4、用好好已有客

36、客户资源源七、广告告费用初初步预算算1、报纸纸广告费费用2、车身身广告费费用3、折页页、海报报等印刷刷品费用用4、挂旗旗、彩旗旗、氢气气球、横横幅标语语等费用用5、专家家费用（房房地产权权威与物物管专家家）6、促销销活动费费用7、形象象代言人人费用8、小礼礼品9、软新新闻酬金金 10、固固定广告告位费用用11、赞赞助社区区费用12、房房展参展展费用13、机机动支出出以上费用用控制于于总销售售额1.5%内内，各个个阶段的的费用安安排具体体的分布布为：内容投放所占占的比例例第一阶段段40%第二阶段段40%第三阶段段15%第四阶段段5%合计100%附方案一一：一期商铺铺一年返返租方案案（所涉价价格为

37、暂暂拟价）一、关于于一期临临街商铺铺一年返返租计划划的构想想；1、实施施此计划划是带旺旺项目整整个商业业氛围的的重要手手段，是是保证销销售推进进的重要要措施，是是推动作作为投资资型商铺铺销售的的重要前前提。2、引商商入铺是是繁荣项项目商业业氛围的的基本保保证，为为超市招招商和外外地招商商奠定了了坚实的的基础。二、返租租策略及及标准：取消现在在的“买商铺铺送夹层层”的策略略，在一一期的价价格基础础上上调调2000元，调调整后的的价格为为75998元/M、74498元元/M。购买买客户可可实行998折优优惠，对对购买客客户实行行一年的的返租，租租金为330元/M。三、活动动时间：实施日起起2000

38、5年年12月月31日日止四、租金金计算方方式：购买者在在签定合合同之日日起即按按照租金金标准计计算租金金。五、返租租可行性性效益分分析：当前的售售价是773988元/MM或72298元元/M销售折扣扣：977折实际售价价：71176元元/M或70079元元/M调整后售售价：775988元/MM或74498元元/M销售折扣扣：988折折后价：74446元/M或73348元元/M以55MM商铺为为例，租租金为330元/M，按当当前售价价折后计计算总额额为7117655=39446800元如果按调调整折后后价为：7444655=40995300元每平米上上调2000元实实际增加加金额为为：14485

39、00元商铺年租租金为：553012=198800元元实施返租租一年后后实际让让利：449500元出租收益益；888812=106656元元综合得利利：57706元元。六、效益益分析：一年返租租计划内内每平方方米实际际让利为为90元元，555平方米米商铺实实际让利利为49950元元，占售售价的11.2%.这比比“装修送送夹层”更经济济，同时时，公司司可收取取8888元的租租金，年年租金每每间商铺铺106656元元，综合合分析，公公司通过过此活动动每间商商铺实际际得利557066元。但解决了了顾客投投资心理理的顾虑虑，投资资后即可可获利是是算得到到，看得得见。解解决了投投资无回回报的心心理压力力，

40、直接接促进了了一期的的销售。同同时，商商业的繁繁华必将将带动物物业的升升值。3、实施施一年返返租计划划，明确确了租金金标准，形形成了今今后衡量量站前路路商铺出出租的一一个租金金标准。这这对投资资者收益益起到了了一个稳稳定的作作用，增增强了客客户信心心。4、实施施一年返返租计划划重要的的一点是是先买先先得租金金，这必必将促进进消费者者投资决决策加快快，投资资欲望增增强。5、实施施一年返返租计划划是实施施一年低低租计划划的连环环计，为为世豪商商业中心心商业氛氛围的形形成创造造良好前前景，对对商业投投资者的的影响起起到重大大的作用用。对于于一期商商铺的销销售，实实现销售售目标，对对于投资资者的信信心

41、保证证，对于于带动世世豪商业业中心形形成一个个成熟的的商业街街区，将将获得很很大的经经济效益益和社会会效益，可可谓是一一箭三雕雕之计。6、通过过本次活活动的实实施，强强化成熟熟的商业业街区的的市场形形象。七、实施施程序： 1、将一一期商铺铺店面未未销售部部分统一一推出：先买先先得实惠惠，先享享受租金金。租金金计算为为正式签签定合同同后20005年112月331日。一一年租金金依据合合同按季季缴纳，在在业主强强烈要求求充当房房款的情情况下，通通过上报报也可一一次性缴缴纳。2、签订订回租合合同后，如如客户所所购店铺铺暂未租租出，客客户有优优先租赁赁权。同同时将扣扣除8888元的的租金后后享有每每月

42、每平平方米115元的的租金优优惠。如如果店铺铺已经租租出，客客户有优优先选择择其他铺铺位的权权利。也也同样享享有每月月每平方方米155元的租租金优惠惠。如全全部租出出，客户户只享受受每月每每平米330元的的租金，等等合同结结束后，返返回店铺铺给客户户使用。八、其他他重要措措施；1、对方方案实施施之前购购买一期期商铺的的客户解解释和说说明其购购买的商商铺已经经升值了了。通知知其在统统一行动动下催促促其快速速营业，并并申明购购买后已已出租的的店铺不不考虑在在免租单单位中，对对此售楼楼部做好好解释工工作。2、对世世豪商业业中心已已出租的的店铺其其租金按按每月每每平米330元收收取。我我们的目目的不是是租赁，实实施一年年返租计计划的目目的是要要从大局局出发，以以公司的的长远利利益考虑虑，要从从繁荣世世豪商业业中心商商业街区区全局考考虑，并并敦促客客户转为为购买。早早买早获获利。3、加强强物业管管理保安安工作，维维护正常常的商业业秩序是是实施此此活动的的重要条条件。近近期世豪豪商业中中心陆续续出现业业主及商商业被盗盗事件，这这对世豪豪商业中中心的商商业繁荣荣造成了了不良的的影响，从从客观上上也损害害了公司司形象。我我司建议议物业管管理必须须加强，必必须增加加保安人人员，实实施244小时巡巡逻或与与当地派派出所联联系设置置社区派派出所，实实行联防防政策。可可优先考考虑工作作