物业管理案例集6.docx

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1、物业治理案例集3管06-1梁晓磊案例阐发1某大厦物业治理公司将大厦底层大堂大众部位多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业治理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或赐与业主一定的赔偿。阐发：业主的要求是公道的。因为业主买房时，条约就明确划定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的配合财产，业主可以要求物业治理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主配合财产赚的钱，理所固然也归全体业主。并应凭据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业治理费的不敷，或直采取入到维修基金之中，也可以凭据业主大会的决议凭据业主所拥有的

2、共有部分的持有比例向全体业主分派。2徐先生耗费大量时间和金钱方才装修好的屋子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，回复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检盘问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里照旧不痛快，认为物业在装修治理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业治理费。他询问：对物业公司的办事不满意，是否可以不交物业治理费？ 阐发：（1）业主殽杂了差别的执法干系，该案涉及差别的执法干系，包罗业主与开发商、业主与物业治理公司、业主与业主之间的执法干系。 （2）楼上跑水可能由两种原因引起：衡宇质量欠好导致水渗漏大概楼上业主不对导致跑水，但无论哪种

3、原因引起都与物业治理公司无关，不涉及物业治理公司与业主的执法干系。 （3）衡宇质量欠好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于衡宇买卖条约而产生的条约执法干系，开发商交付的衡宇存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当包袱违约赔偿责任。 （4）楼上业主不对导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权执法干系，楼上业主的不对导致楼下业主衡宇遭受损失，该行为已经组成对楼下业主财产权利的侵犯，组成侵权应当包袱侵权赔偿责任。 （5）物业治理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于大众设施、大众区域，该部分的物业办事不属于物业治理费所涵盖的办事范畴，而属于特殊的物业治理办事，对

4、该部分维修应当另行支付用度，业主没有理由拒缴物业治理费。 结论：业主以对治理办事不满意为由拒缴物业治理费，实际上是殽杂了业主和小区物业治理委员会（下称管委会）之间的权利义务。依据执法、法例的划定或约定，任意一个业主无权单独对物业治理公司的收费尺度、物业治理费的使用和治理以及物业办事质量提出异议，业主无权以此作为反抗原报告讼主张的抗辩事由。理由是：首先，物业治理公司并不但是为某一个或几个业主单独提供办事，而是基于开发商的委托、全体业主的配合委托或代表全体业主配合利益的管委会的委托，为整个小区提供物业治理办事，物业治理公司与业主的条约干系并不是通常的一对一的条约干系，而是一对整体业主的条约干系。

5、其次，物业治理费是用于整个小区维护调养、维持小区正常、连续运行所必须的用度，（见北京市普通居住小区物业治理办事收费暂行步伐第二条）并非物业治理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业治理公司办事存在瑕疵或对物业治理费使用存在疑问为由拒付物业治理费，则一定导致物业治理费入不敷出、物业治理公司因缺乏资金对小区的维护治理将难以为继，这一定导致全体业主（包罗欠费的业主）的配合利益遭受损害。 因此，对付物业治理公司收取并使用、治理物业治理费的问题，相关执法、法例设计了一整套完整的监视机制，即业主将其对物业治理公司的监视权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业治理公司使用和治

6、理物业治理费以及种种维修基金查抄和监视的权利、予以制止并要求其限期纠正、解聘物业治理公司以及代表全体业主向物业治理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。 3 河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业治理费中已包罗了治安治理办事内容，因此其家中被盗，物业公司应包袱赔偿责任。谈谈你对此事的看法。阐发：首先应该明确业主所交治理费中所含治安治理办事为大众区域的治安防备办事，而非业主家中的宁静保障办事。因此，本案例中，物业治理公司是否应包袱责任，应视具体情况。如果该小区大众区域治安隐患多，保安员不履行职责，并且又能证明这些因素与业主家中被盗有一定的因果干系，则凭据中华人民共

7、和百姓法通则第一百零六条划定，百姓、法人违反条约大概不履行其他义务的，应当包袱民事责任。如果物业公司采取了多种防备步伐，大众区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不妥之处。则物业公司不应包袱赔偿责任。 治安治理是物业治理最根本的内容。为了确保业主、住户的宁静、规避不可预测风险，一方面物业治理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大宁静防备的力度。另一方面，物业治理公司最好购买民众责任险，将所应包袱的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。管06-1盛晚晴物业治理案例阐发一.被告：史先生、达女士（本所委托人） 承办律师：牛公庆、张由 争议核心：物业公司是否具有诉讼主体资格 案情简介： 史先

8、生、达女士匹俦系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单位相邻的两套屋子，为了把两套屋子合成一套使用，在两套屋子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业治理有限公司系该小区的物业治理公司，该公司认为史先生、达女士匹俦的行为组成非法占有，造成大众妨碍，将两匹俦诉至上海市普陀区人民法院。 双方主要看法： 原告方认为： 史先生、达女士开始装修购买的衡宇时，与原告签订了一份二次装修治理协议书，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了条约约定，且造成了大众妨碍。 被告认为： 一、依照上海市居住物业治理条例的划定，由于业主违法物业使用划定，影响到相邻干系

9、，业主委员会大概相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业治理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非大众走廊，而是901、902两套屋子之间的共用走廊，由于901、902两套屋子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此看法也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订的二次装修治理协议书是一份委托条约，凭据条约法相关条例，委托条约随时可以解除。被告当庭向原告出具了解除条约通知书。 诉讼结果： 对付原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承步伐官以“办过三百多个案子，都是这样判

10、的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护执法的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对付原告具有主体资格简直认是错误的，但是为了维护法院的名誉，发起我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用划定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。 二.赵女士搬到新住宅小区的一年时间里，一直受到楼内各家各户装修的滋扰。有一天赵女士下班回家一开门，被眼前的景象惊呆了：臭污水已流得满屋都是，地漏照旧不绝地往外冒水，房间已不能进人了。赵女士立即给物业治理公司打电话，并提

11、出索赔要求。物业治理公司立即派人前来检察了现场并到楼上找到正在装修的工人问明了情况，原来是装修工人为了图省事，把装修垃圾倒入下水道导致住在一层的赵女士家下水管堵塞，楼上各单位排出的污水不能实时排走，逐渐由赵女士房间地漏处冒出。造成了损失。虽然这个事件明显是由装修工人违规操纵造成的， 原告赵女士认为物业治理公司未尽到治理职责，也应该包袱责任，遂向物业公司提出索赔要求。 被告人为:据了解，该小区的物业治理条约明确划定：物业公司卖力小区的治理及衡宇和大众配套设离的维修、养护。该物业公司的内部维修治理划定，污水管道每月至少清理一次，就在事发前几天，物业公司才方才按事情筹划完成该楼污水管道的例行清理。所

12、以，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外，该小区物业治理条约对住户装修也有明确划定：业主装修必须先向物业部分申报，领取装修许可证，并应严格遵守小区衡宇装修治理划定。在楼上业主装修中，物业公司凭据划定与装修业主及施工步队签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，还经常派治理人员到装修现场巡视监察。因此，装修工人是在逃避物业公司羁系的情况下，偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的，这已超出了物业公司的治理范畴及力量所及，所以，物业公司履行了物业治理条约划定的各项义务与职能，因此物业公司不应包袱当何赔偿责任。法院认为：因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品破坏等，应

13、由家庭居室装饰装修的委托人卖力修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人卖力修复和赔偿。因此，赵女士遭受的损失，应当由楼上装修业主包袱赔偿责任，并卖力修复；如能明确是受委托的装修公司的不对造成损失的。装修业主可以要求装修公司进行修复和赔偿。 三.昨日，湖里街道和旭里小区一位业主向记者反应：该小区11名业主对湖里区法院判令他们限期支付拖欠的物业治理费的一审判决不平，已经上诉，正等候市中级法院判决；同时，该小区其他124名同样未缴足物业治理费的业主也面临着被起诉的境况。如今厦门的不少小区都新添了宣传公示栏，不管业主委员会照旧物业治理公司，经常通过它与业主相同。如果这一相同渠道能够流通无阻，

14、许多纠纷就能制止。原告认为:通过诉讼追缴物业费的情况并不多见，如果伤了情感，以后可能产生新的拖欠在万地欣置业有限公司(下称万地欣公司)，有关卖力人报告我们，和旭里小区是安顿房、统建房及商品房殽杂的小区，其中有160套壕头村民的拆迁安顿房。2000年5月，开发商特祥房地产开发公司(下称特祥公司)将和旭里小区9栋衡宇交给业主后，万地欣公司担当委托，履行各项治理业务。可是，3年多来，有135户恒久欠缴物业治理费和大众维修金，总金额达23.5万元。于是，万地欣公司对其中的11户提起起诉。公司卖力人坦言，治理费被拖欠，造成公司入不敷出，选择11户起诉，目的之一是促使所有住户缴交治理办事用度。物业公司通过

15、诉讼追缴物业费的举动并不多见，尤其是对零散的业主，不但是因为所欠金额不大，更重要的是怕闹僵了，伤害情感，方才催缴完旧欠，又出现新的拖欠。不外，一个明摆的事实是，物业治理费问题引发的纠纷已经越来越多，尤其是在外地人群体入住和都市改革而拆迁的住户小区中，物业费拖欠的现象更为严重。据市建立与治理局相关人员介绍，前埔有一个通过了省优考评的组团小区，其中几栋安顿房的业主恒久以来不缴交物业治理费。卖力物业治理的公司无可奈何，只好用治理其他楼盘得到的利润垫付。这位事情人员担心，长此以往，物业公司很可能不堪重负，最终退出小区。被告认为:和旭里11名被告业主提出了如下拒交物业费的理由：万地欣公司未经全体业主同意

16、就与母公司特祥公司签订物业治理条约，原告的物业治理是强行办事行为；和旭里属拆迁安顿房，在底子设施不完善，尚不能正常入住的情况下，其物业治理费与大众维修金应该由拆迁方包袱；小区早就可以召开业主委员会，但特祥公司没有组织业主委员会；特祥公司至今未为业主治理衡宇产权证书；万地欣公司办事质量差，二次供水设施治理人员未持康健证；按最高尺度收费不公道。这些业主还表现，不肯再担当万地欣公司所提供的办事，要自行选择物业公司。实际上，业主拖欠物业治理费的理由种种百般。有的因为与房地产生长商就购买衡宇面积误差产生了纠纷，有的埋怨屋子修建质量有问题，有的对小区大众娱乐设施建得太少不满，有的认为治理费太高须按四周小区

17、尺度收取。这些问题有些涉及物业治理，更多的涉及开发商。法院认为：办事质量不是“欠费”理由在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业治理费，险些百分之百胜诉湖里区法院一审认为，开发商与万地欣签订物业治理委托条约，是在和旭里小区业主委员会创建之前，正当有效，现未解除委托，仍然有权进行治理，事实上也在进行治理。在特祥公司未组织业主集会的情况下，业主也可以自行要求创建业主委员会，决定是否续聘原告进行物业治理。因此，法庭做出了11名业主败诉的判决。和旭里11户居民不平判决，向市中级人民法院提出了上诉。同时，正在着手组织业主委员会。万地欣公司的老总则表现，2004年1月1日，公司正式退出对和旭里小

18、区的物业治理。市建立与治理局的相关人员报告记者，拖欠物业治理费的现象比力普遍，比力严重的是拆迁安顿小区。这些业主已往从来没有过住房要人管的经历，更没有交物业治理费的看法，有的还对拆迁的具体政策不理解，这些反应出农村都市化进程中一个应该引起重视的问题。据悉，在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业治理费，险些百分之百胜诉。原理很简朴，物业公司只要具有资质，收费经过审批，业主就必须缴费。至于开发商与物业治理之间有什么猫腻，收费尺度是不是定得偏高，办事质量好欠好，并不影响物业费欠缴这一事实的存在，也难以由法庭裁定。数字厦门物业费收缴率不到80记者日前从市物业治理协会了解到，由于部分业主对物

19、业公司不满，我市物业治理费的收缴率不到80%。近40%的物业公司称，因物业治理费收不齐而出现经营亏损。厦门市目前有230家物业公司，从业人员近两万人。其中有国度二级企业9家，其他均为三级。据市消费者委员会今年第三季度开展的一次住宅生活小区物业治理问题的入户问卷观察显示，15.56%的业主不满物业公司。这项观察涉及衡宇修建及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和情况等治理项目的维护、修缮与整治办事。没有牢固园地，凯旋广场公寓的部分业主借用其他小区开会，酝酿创建业主委员会。业主委员会的早日创建，是业主权益得到保障的前提之一。收不齐而出现经营亏损。管06-1刘蕊案例1：徐先生耗费大量时间和金

20、钱方才装修好的屋子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，回复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检盘问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里照旧不痛快，认为物业在装修治理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业治理费。阐发：1业主殽杂了差别的执法干系，该案涉及差别的执法干系，包罗业主与开发商、业主与物业治理公司、业主与业主之间的执法干系。 2楼上跑水可能由两种原因引起：衡宇质量欠好导致水渗漏大概楼上业主不对导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业治理公司无关，不涉及物业治理公司与业主的执法干系。 3衡宇质量欠好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于衡宇买卖

21、条约而产生的条约执法干系，开发商交付的衡宇存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当包袱违约赔偿责任。 4楼上业主不对导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权执法干系，楼上业主的不对导致楼下业主衡宇遭受损失，该行为已经组成对楼下业主财产权利的侵犯，组成侵权应当包袱侵权赔偿责任。 5物业治理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于大众设施、大众区域，该部分的物业办事不属于物业治理费所涵盖的办事范畴，而属于特殊的物业治理办事，对该部分维修应当另行支付用度，业主没有理由拒缴物业治理费。 结论 ：业主以对治理办事不满意为由拒缴物业治理费，实际上是殽杂了业主和小区物业

22、治理委员会（下称管委会）之间的权利义务。依据执法、法例的划定或约定，任意一个业主无权单独对物业治理公司的收费尺度、物业治理费的使用和治理以及物业办事质量提出异议，业主无权以此作为反抗原报告讼主张的抗辩事由。理由是：首先，物业治理公司并不但是为某一个或几个业主单独提供办事，而是基于开发商的委托、全体业主的配合委托或代表全体业主配合利益的管委会的委托，为整个小区提供物业治理办事，物业治理公司与业主的条约干系并不是通常的一对一的条约干系，而是一对整体业主的条约干系。其次，物业治理费是用于整个小区维护调养、维持小区正常、连续运行所必须的用度，（见北京市普通居住小区物业治理办事收费暂行步伐第二条）并非物

23、业治理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业治理公司办事存在瑕疵或对物业治理费使用存在疑问为由拒付物业治理费，则一定导致物业治理费入不敷出、物业治理公司因缺乏资金对小区的维护治理将难以为继，这一定导致全体业主（包罗欠费的业主）的配合利益遭受损害。因此，对付物业治理公司收取并使用、治理物业治理费的问题，相关执法、法例设计了一整套完整的监视机制，即业主将其对物业治理公司的监视权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业治理公司使用和治理物业治理费以及种种维修基金查抄和监视的权利、予以制止并要求其限期纠正、解聘物业治理公司以及代表全体业主向物业治理公司提出起诉要求赔偿业主

24、损失的权利。 与此相对应的是，任何业主无权单独向物业治理公司提出对各项收费尺度、对物业治理费的使用和治理异议，且无权以前述异议为抗辩理由反抗业主缴纳物业治理费、代缴用度的义务，只有权向物业治理委员会投诉大概向衡宇土地治理构造反应。 只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业治理公司的监视，又能包管物业治理公司对小区维护治理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见北京市衡宇土地治理局关于开展组建居民小区物业治理委员会试点事情的通知第三项管委会的职责、北京市居住小区物业治理步伐第十七条的相关划定。） 由此可见，业主将对物业治理公司使用物业治理费以及各项物业治理事情完成情况的监视审核事情的权利

25、赋予了管委会，业主小我私家无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业治理费的抗辩理由。 案例2：顺义区小区业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上分别车位，并强迫业主交纳车位租金的做法违反执法划定，将北京某物业治理有限公司推上被告席。记者昨天获悉，顺义法院支持了胡先生的请求。据胡先生介绍，在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定在小区内门路和楼前空地上分别车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每车位年租金为960元。2005年3月18日，物业在小区内张贴通知，要求治理2005年停车泊位租用协议，对付不治理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。4月1日，自己迫于无奈与物

26、业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960元。胡先生认为，物业公司在没有任何有关此项收费的执法依据及有关主管部分对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效，判令被告返还原告非法收取的停车费960元，赔偿误工费300元。顺义法院审理后认为，住宅小区内的门路和楼间(前)空地，为区内全部业主的大众用地。物业治理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。法院认为原告与被告签订停车泊位租用协议系无效条约，被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因

27、诉讼而产生的误工费，没有执法依据，法院不予支持。案例3：21日海淀区逸成东苑B区业主谢女士原来想一次性买足一年的水量，但却被见告每个月只能买5吨。一听这话，谢女士急了：“因为事情忙好不容易才抽时间买水，没想到物业还限制水量。”不外她说，从当天起，买煤气不再受限制了。另一位业主王先生则称从18日起物业公司就开始限制买煤气和水了，厥后经过相同，他们现在只限制每次买的水量，“但是家里人多，一个月至少得用10吨水。限制买水量后，根本生活都包管不了了。”因为只能通过物业买水，该小区近百户业主买水受限制。物业：业主没交物业费。“我们只限制了每次购买的水量，没有限制购买的次数，其实业主可以多次购买，一样能包

28、管水、煤气的供给。”该小区物业公司王姓卖力人解释说。这样做算是对没交物业费的业主的一个提醒。据王先生介绍，这些受限制的都是不交物业费的业主，并且有一年多之久。因为，之前买水的资金是用物业费先垫付的，业主不交费物业事情就不能正常维持，对业主限买水也属无奈之举。记者观察：都是分区治理惹的祸。逸成东苑分为两区，A区是塔楼，B区是板楼，代价和小区配套设施存在着差别。据业主谢女士介绍，业主入住时，物业答应两区实行分区治理。两小区间由一堵长约80米、由灯柱及绿篱设施砌成的墙相隔。“但现在那墙不知被谁推倒后，物业就没有重新修砌。”B区业主谢女士指着几根没被拆除的灯柱说。记者看到，原墙址上还留下了几棵树，几根

29、绳子系在上面以作断绝之用。她报告记者，没墙后B区居民的生活受到了影响。“所以，我们B区近一百户居民就拒绝交纳物业费。”而物业公司解释称，那墙是经过首都生长委员会认定为非法修建，不能重新修砌，“但实际上纵然没有墙，也是实行分区治理的。”律师说法：物业无权限制业主购买。中同律师事务所顾新华律师称，业主拖欠物业费，物业公司可以通过执法渠道起诉业主。但水、电、气的销售属于代购代销，物业公司没有权力限制业主购买水、电、气的数量和次数。业主可以通过向行政主管部分投诉，或向人民法院起诉要求赔偿。管06-1蒋云涛1. 某女士购买了一套期房，在治理入住手续时对衡宇内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有到达入住

30、条件。但因为全家要出国就在入住交代单上签了名，提出了自己的意见并收了房门钥匙。半年后该女士返国发明有关的细部质量问题仍没解决而物业治理公司却发出了多份催缴物业费的通知，该女士觉得很冤，当初收房时就对屋子不满意这半年自己也没住怎么还要缴纳这么多物业治理费。问 1认为衡宇细部有问题并提出了自己的意见但又收了衡宇钥匙该女士的这种做法是否意味着衡宇已经交付使用了呢 2是否应交物业治理费 3对证量问题应怎样解决答：1凭据步伐及相关尺度该女士已经属于衡宇交付在查验衡宇历程中提出的细部问题属于衡宇质量问题如果是衡宇有重大修建结构性问题及重大宁静质量隐患大概衡宇没有到达交付条件与衡宇条约有巨大差别等业主才有权

31、拒绝领房 2物业费的交纳是从条约约定的交付之日越日凭据前期办事协议的约定收取物业治理费因为业主全家出国半年在次期间物业治理公司将其衡宇视为空关房物业费的收取也应是凭据正常比例的80%来收取另许多业主以衡宇有质量问题为由拒绝交纳物业费是没有任何执法依据的 3衡宇质量问题应联系物业督促其尽快对衡宇质量问题联系相关维修人员凭据国标整改并最终到达业主满意为止2. 楼上扔烟头,导致业主甲家阳台上的工具着火,将业主甲家玻璃以及业主甲家阳台磁砖烧坏,治理处资助来救火,但灭火器,防毒面具的钱以及阳台墙体磁砖的钱要求业主甲出,是否公道？另在帮业主甲家救火历程中,消防栓出现妨碍,消防袋和消防栓脱开,无法关上,使水

32、流入业主甲家,水差点流入电梯,其时实时将电梯开打到楼上,但造成电梯摄象头坏,治理处要求业主甲家赔偿摄像头的用度,是否公道 答：1. 关于楼上扔烟头所致业主甲家着火及遭受部分损失，物业公司前往救援历程中所产生的用度应该由业主甲家支出，但业主甲可以在事后向法院提请诉讼，将业主甲家楼上所有业主告上法庭，只要不能证明事发时间不在小区，业主甲所损失的用度将提请法院由楼上未能证明未在小区或请他情况下的业户包袱。2. 物业公司要求业主甲支付电梯内摄像头用度一事，业主甲不必理会物业公司，因为大众消防设备在物业公司治理期间未能做到治理完善，以至消防栓出现妨碍，最终导致电梯内物品出现损失.另，如业主甲家存在因因消

33、防栓妨碍导致家中进水引起的损失，可向物业提出赔偿，如双方协商未果，可向法院提请诉讼，以物业不作为、治理不到位为由申请赔偿损失。3. 罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。今后，徐太太以物业办事公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区大众契约约定：物管公司卖力对小区进行日常巡视，做好住宅区内宁静防备、治安守卫、巡检、警戒等事情。又查，小区三大监控系统工程已经开工建立，但无竣工验收及格证明；之前小区住户曾对小区宁静提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控

34、中心人员发明42号监控点有异常，随后到现场检察，因犯法分子已翻墙入室，未能发明。请问：凭据上述案情，你认为物管公司是否需要包袱责任？为什么？答：凭据我国物业治理条例以及条约法的有关划定，物业治理企业的义务及责任取决于物业办事条约的约定。在物业治理企业未能履行物业办事条约中约定的义务，导致业主人身、财产宁静受到损害的情况下，应当依法包袱相应的执法责任。一般来说，如果物业办事条约中包罗了宁静保障这一办事项目，而物业治理企业也谨慎履行了条约义务（好比采取了收支登记、宁静巡逻等步伐），无失职行为，则无需对损失包袱赔偿责任。 徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内宁静防备、治安守卫、巡检

35、、警戒等事情有失职行为。管06-1王为案例一：大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物 北京的大风天容易产生刮倒大树的事件，今年6月10号中午12：30一场大风刮倒了居民区内的一棵粗大的加杨，砸在了二层住户的玻璃窗上，砸坏了窗户，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验室内的一棵大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上，砸坏了车的前挡风玻璃，幸而也未伤及人。为此，住户和车主均向物业公司提出索赔，原因是物业公司对树木养护不妥，应赔偿一切损失。而物业公司认为树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业公司照旧迅速派人维修了住户的窗户，并将汽车送往修理厂修理。 经过此事，物业公司绿化部立

36、即对全校的树木进行了查抄，发明了39棵危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请陈诉，并得到了批准，消除了宁静隐患。此事反应了绿化的养护治理上另有不细的问题，特别是枯枝砸车事件完全可以制止，因为枯枝可以见到，只要细加修整就可预防此事产生。【评析】 亡羊补牢，为时未晚。堵住事故产生的漏洞是物业治理的要害，只有将事故隐患消灭在萌芽之中，才气包管宁静。案例二：楼上漏水维修费应由谁包袱? 2002年某高校143单位8号的住户苏某发明茅厕顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某谈判，要求将茅厕的防水再做一遍，并且用度要由赵某包袱，赵某以自家没有装修为由不予理会，苏某多次要求解决未果，因此将赵某告

37、上了法庭，但在庭审中由于苏某的证据不敷而败诉。于是苏某将自家的茅厕顶棚重新调换。2003年1 1月某日，苏某家的茅厕项棚的面积漏水，苏某又到赵某家检察原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出调换茅厕地砖，重做防水的要求。由于以前的纠纷，上过法庭，赵某持意不肯。于是苏某找到物业治理中心，要求赐与解决，物业治理中心了解情况后，又亲自到两家进行了观察，发明是由于管道多年未修，已经腐败，需要调换，管道系学校售房给小我私家时答应由学校维修的大众部位，因此，维修费应由学校支付。物业治理中心向学校上报了申请专款的陈诉，并经批准，再与两家协商后告竣共鸣，将赵家的防水

38、重做一次，并包管使用与原地砖颜色相近的质料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。 【评析】 楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，实时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的干系。在中华人民共和百姓法通则的第83条明确划定“不动产的相邻各方，应当凭据有利于生产、方便生活、团结相助、公正公道的精神，正确处置惩罚截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻干系，给相邻方造成妨碍大概损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”因此，由楼上漏水产生的物业治理纠纷可凭据民法中的不对责任原则来判定责任。不对责任原则以不对为要件，因当事人一方的不对造成的结果，就由不对者包袱责任包袱用度；没有不对就没有责任，那

39、么用度的包袱就适用公正原则，由双方公正分管。本纠纷由于是学校答应的大众部位恒久使用，管道损坏所致，所以应由答应方学校支付维修用度。 案例三：施工现场摔伤学生要求赔付案 2002年5月，某大学校内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白昼行人较多，改在夜晚施工，白昼只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多钟时，施工人员方才撤去围挡，放上了施工牌，但还未挂上指示红灯。一名学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地，磕破了手脚，磕掉了两颗门牙。施工人员立即将学生送往校医院，治疗了伤病。 事后，该学生提出了索赔，要求我们物业公司赔偿他的医药费和精神损失费一万元，同时该学生所在系院的领导也找我

40、们，学生和系院以施工单位没指示灯为理由，要求必须赔偿。物业公司也以该学生未看施工牌子理由，拒绝支付。经过重复协商，最后施工单位赔偿了学生的医药费和2000元的营养费。【评析】 施工现场的治理要正规化，不能随意，在施工之前一定要有所提示，安装指示红灯，防备意外事故产生。此事件的原因是施工单位围挡不实时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内，受到伤害，施工单位负有治理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑车而掉入井内。凭据修建法第四十四条指出“修建施工企业必须依法增强对修建宁静生产的治理，执行宁静生产责任制，采取有效步伐，防备伤亡和其他宁静生产事故的产生，第四十五条指出“施工现场宁静由修建施工企

41、业卖力。，既然施工单位负有宁静责任，因此，需要赔偿学生一定的损失。管06-1肖君 (1) 物业案例阐发：一起情况噪音纠纷某小区前面有一个大广场，系政府投资制作和治理。广场上有花坛、石阶、喷泉，是一个可以休闲健身的好地方。所以每天一大早，周围小区居民便来广场上跳舞、健身，并一边放音乐一边练习拳脚，加上儿童的嘻笑叫唤，广场上噪音很大。住在靠近广场的小区业主被噪音所打搅，纷纷打电话到小区物业治理部投诉，要求给他们一个平静的情况。 维护和创造一个良好的居住情况，是物业治理部的职责。小区物业治理部得知该情况后，立即派员与晨练步队进行谈判，但他们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，有的人还破口痛骂，扬

42、言如果治理部再加干涉，他们就要动武 对此，治理部并没有采取过激行为，与晨练步队产生直接的辩论。首先治理部就此问题向小区业主委员会做了报告，听取业主委员会的意见和发起；其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警署报告此事，请求他们到场协调处置惩罚此事。治理|来源|考试|大|一级制作师|部和居委会与晨练步队再次取得相同，向他们说明：凭据上海市住宅物业治理划定第二十六条（八），发出凌驾划定尺度的噪声是损害大众利益的行为。见告他们影响他人休息是违反相关执法法例的，因此在广场上跳舞、健身也要注意不发出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。治理部就是这样不厌其烦地摆事实，讲原理，终于在居委会、

43、街道、警署等政府部分的统一协调下，使问题得以解决。阐发：优秀的物业治理不但仅是对物业加以治理。治理部在处置惩罚这件棘手的情况纠纷事件中，以业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上健身、跳舞的居民进行相同，并充实利用平时与居委会、警署创建的良好干系，进行协调，制止一起可能产生的辩论。如果治理部其时在第一次劝阻无效的情况下，采取过激行为强行制止居民跳舞、健身运动，结果将不堪设想。可见物业治理部在处置惩罚紧急突发事件中，与四周居委会、警署取得相同是非常须要的。(2)保安员是否有权查验居民身份证 案例介绍： 李女士某日到深圳莲花物业公司治理的福源大厦造访朋友时，楼内保安人员要求她出示身份证并进

44、行登记。李女士认为身份证属于私人证件，上面含有许多小我私家信息，有些还与银行、证券等业务有关，如果这样随便登记，不但对小我私家住址、年龄等小我私家隐私失去掩护，并且还存在宁静隐患，且查验身份证是公安部分的事，物业公司的保安员无权查验居民的身份证。事后，李女士请深圳某报刊对此事作了曝光。 物业公司： 莲花物业公司的卖力人解释说：物业公司的保安员对公寓来访者实行身份证登记制度的做法是凭据市公安部分提出的要求，在征求市住宅局物业羁系处意见后付诸实施的。许多小区和企业为宁静起见均采取这种要领。 企业看法： 福田保税区内有一家外资企业，划定除公司部分经理以上职务陪同的访客之外，都要出示身份证并进行登记。

45、对此，公司卖力人解释说：由于经常有不明身份的推销人员和告白人员前来打搅，公司不得不增强治理，对来访者进行登记，一方面可以挡住那些搞推销和拉告白的人员，另一方面也可制止公司的珍贵生产质料和产物丢失。 律师看法： 广东正信和律师事务所主任律师张宪忠认为，身份证作为国度发表的百姓身份证明文件，各级人大及有关政府部分对身份证的治理及查验等问题发表了多项法例及规章进行范例，对需要百姓出示身份证的场所作出了明确的划定，对有权查验身份证的构造亦作了明确的划定。保安对百姓不享有查验及登记身份证的职权和职责。所以，除百姓进入党政构造等部分需要出示居民身份证证明身份外，在收支物业小区及企业时，没有义务出示身份证。

46、 公安部分说法： 据深圳市公安局身份证治理科官员说：查验居民身份证是指公安构造在执行任务时，为查明百姓身份，依法命令或强制百姓出示居民身份证。群众治安联防组织在维护社会治安时，遇到形迹可疑的人需要查明其身份时，应由在场到场值勤的公安干警查验当事人的居民身份证，治安联防队无权查验。目前的保安人员的性质与治安联防队员相同。别的，除公安构造依法对被告人采取强制步伐可以扣留百姓的居民身份证外，其他任何单位和小我私家都不得扣留或抵押身份证。市公安部分从来没有授权保安人员登记来访者身份证，也从来没有做出这方面的相关划定。保安人员没有查验居民身份证的权力。保安人员在事情中，如果发明有可疑人员时，可向对方提出

47、确定身份的要求，但不一定是出示身份证。如果保安人员提出了出示身份证的要求，访客可以予以拒绝。保安人员应该通过对讲机或电话等方法与住户或被访者取得联系，以此来确定来访者的身份。 案例点评： 物业公司和企业对来访者进行身份登记是从其自身治理考虑，有一定的公道性，但公道的工具未必就正当。随着人们执法看法的增强，市民对小我私家隐私的掩护意识越来越重视。其实住宅区如果仅*保安员登记身份证，而不采取其它有效步伐，也起不到对住户的宁静守卫作用，所以，我们不能局限于某一种方法，而应该寻求更多更有效的要领来增强小区的宁静防备事情，如采取智能化手段来维护宁静，尽量做到在制止登记的繁琐和辩论的同时实现最有效的宁静掩

48、护。3、半夜惊觉屋内有人谁知竟是物业保安 张先生匹俦在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发明有人已走到客厅和卧室过道处。这小我私家自称是物业公司的保安，于是，张先生匹俦把物业公司告上法庭要求赔偿精神损失。北京向阳法院做出一审判决，物业公司一次性赔偿张先生匹俦精神安慰金各1500元。据悉，由于原被告双方均未在上诉期内提起上诉，该判决已生效。 案情介绍： 张先生匹俦是居住在北京向阳园的业主，而向阳园的物业治理由XX物业照料（北京）有限公司卖力。事情产生在2000年1月19日凌晨3点左右，据张先生回想，其时匹俦俩被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发明有满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室间的过道处，其时便质问来人：“为什么突入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在查抄时发明张家房门没关，认为室内无人，就进来查抄情况。张先生讲熄灯