保障性租赁住房建设和管理实施办法.docx

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1、保障性租赁住房建设和管理实施方法第一章总那么第一条为贯彻落实关于加快开展保障性租赁住房的 意见和关于加快开展保障性租赁住房的实施意见文件 精神，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主 体的住房保障体系，结合实际情况，制定本方法。第二条本方法所称保障性租赁住房，是指政府提供政 策支持，多主体投资建设，面向符合条件的新市民、青年人等 阶段性住房困难群体，限定租赁用途、户型面积和租金标准 的保障性住房。第三条 保障性租赁住房的的规划、建设、租赁、运营、 监督和管理,适用本方法。第四条 保障性租赁住房的筹集应当充分发挥市场机 制作用，积极引导市场主体参与投资建设。坚持“谁投资、 谁所有“，通过

2、新建、改建、配建、盘活等方式，多渠道扩 大供给。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保 障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系。第五条 保障性租赁住房建设应当遵循“多方参与、政 府支持，供需匹配、属地负责，产城融合、职住平衡，部门联 审、平安环保”的原那么。符合条件的保障性租赁住房工程统 一纳入住房租赁服务管理平台管理，享受保障性住房建设相 要求，建立保障性租赁住房联合审批机制，由市保障性租赁 住房工作领导小组召集成员单位联合审查建设方案，授权市 住房城乡建设部门出具保障性租赁住房工程认定书，从工程 申请到完成认定原那么上不超过10个工作日。相关部门根据 认定书办理立项用地规划

3、许可（建设工程用地预审与选址意 见核发、建设用地规划许可证核发等事项）、工程建设许可 （建设工程规划许可证核发等事项）、施工许可（建筑工程 施工许可证核发等事项），工程建成后实行联合竣工验收（规 划、土地、人防、消防、档案等验收及建筑工程竣工验收备 案），各阶段实行并联审批、限时办结。在办理立项用地规 划许可，不涉及土地权属变化的工程，可用已有用地手续等 材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。第二十六条保障性租赁住房申报认定审批流程：（一）提出申请。建设单位通过工程所在地的保障部门 向市保障性租赁住房工作小组办公室申报保障性租赁住房 工程建设方案。（二）联合审查。市保障性租赁住房工作小组办公

4、室向 各成员单位发送保障性租赁住房工程建设方案。市保障性租 赁住房工作领导小组召开保障性租赁住房工程评审会，决定 是否将其列入保障性租赁住房建设计划。（三）发放工程认定书。通过评审的工程，由市住房城 乡建设部门出具保障性租赁住房工程认定书；未通过评审的-10 - 工程，发放不符合保障性租赁住房工程通知书。（四）办理建设手续。建设单位凭工程认定书报送相关 部门办理立项、用地、规划、人防、施工、消防设计等手续。 各相关部门为取得认定书的保障性租赁住房工程开辟绿色 通道，采取优先审批、容缺审批、告知承诺等方式加快办理 工程建设手续。不涉及土地权属变化的工程，可用已有用地 手续等材料作为土地证明文件，

5、不再办理用地手续。探索将 工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。改造类工程（非特殊建设工程），经施工图设计单位认定 不涉及建筑主体结构变动，未改变原防火分区及消防设施的 内部改造装修的工程，申报施工许可证时，施工图审查合格 意见书不作为前置条件，实行告知承诺制，容缺后补，开工前 补齐。消防、人防设计技术审查纳入施工图联合审查。如属政府投资的保障性租赁住房工程，前期决策和工程 审批程序等参照政府投资建设工程管理方法（试行）的 有关规定办理。第二十七条根据保障性租赁住房建设方式，办理建设 手续时须分类提供不同的材料。新建工程和改建、改造工程需提供国家规定的报建材 料。对于新建类工程，按法定承诺时限

6、进行审批；对于改建、 改造类工程，材料齐全的，审批时限不超过10个工作日。-11 -第二十八条 对保障性租赁住房的竣工验收，应由建设单位提出申请验收,相关各方联合验收。第二十九条对存量闲置非住宅改建作为保障性租赁 住房的，不改变其原批准的土地用途、规划性质、房屋类型 和建筑容量等控制指标。商办类、科研教育类房屋改建应以 地块、楼栋、单元或独立楼层为单位申请；厂房、仓储类改 建应以地块或楼栋为单位申请。第八章工程管理第三十条保障性租赁住房坚持只租不售。新建保障性 租赁住房产权应整体确权，由不动产登记部门在房屋所有权 证上注明“保障性租赁住房，不得分割、销售、转让”字样 及用地性质，不得分割登记、

7、分割转移登记和分割抵押登记。第三十一条 新建、配建保障性租赁住房工程运营期不 少于10年；存量房屋改建租赁住房的租赁运营期不少于8 年，改造租赁住房的租赁运营期不少于5年后可退出保障房 序列，恢复原有房屋性质和用途，作为保障性租赁住房期间 享受的水、电、气等优惠政策同步取消。运营期自工程投入 运营日起计算。运营期限内应全部用于对外租赁，不得以一次性收取租 赁期限内全部租金或订立超长期限合同等形式以租代售、变 相销售。第三十二条产权（投资）或经营管理单位运营保障性12 - 租赁住房期限未满，无正当理由（或未经批准）退出或无正当 理由（或未经批准）中止租赁合同的，取消其相关优惠政策, 并退回所获得

8、保障性租赁住房建设补助资金，开展改革、住 建、自然资源等行业主管部门依法处理。相关工程期限未满 期间，不允许办理改建（不限于改建）等手续。第三十三条运营保障性租赁住房期限已满退出保障 性租赁住房序列的，应提前发布退出公示公告，并依法依规 完成解除承租对象租赁合同事宜。公示公告无异议的，应向 市保障性租赁住房工作小组办公室申请，符合条件的在3个 工作日内出具同意退出保障性租赁住房工程的文件，并抄送 市发改、财政、税务等单位，以及供水、供电、供气等企业, 取消其作为保障性租赁住房期间享受的水电气等优惠政策。第三十四条 因住房租赁企业（房地产开发企业）合并、 重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生

9、效法律文书等 涉及处置保障性租赁住房运营权转让的，按照有关法律法规 规定办理。但尚在运营期限内的，受让人不得改变保障性租 赁住房的用途，并应当继续用于租赁经营。第三十五条 对提供虚假资料申请改建、改造，且将改 建、改造后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、 分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建 行为的，相关职能部门应采取终止其改建、改造行为，限期改 正、依法纳入信用监管等措施;涉嫌违法的，由相关职能部门 立案查处;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。第三十六条 对于出具虚假证明的单位或个人，由住房 保障部门提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责 任；涉嫌犯罪的,移交司法机关

10、依法追究刑事责任。第九章 租赁对象的准入条件和申请审核第三十七条保障性租赁住房租赁对象主要为本市城 镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难 人员。保障性租赁住房租赁对象原那么上以家庭为基本申请单 位,并应满足以下条件：（一）申请人为青年人（市本级户籍,40周岁（含）以下的 成年人）的家庭，须提供身份证、户口簿、结婚证（单身的提 供婚姻承诺）、就业证明（劳动合同、缴纳社会保险证明、 单位证明其中之一，无法提供就业证明的按照告知承诺制签 订诚信承诺书），签订授权核查书。市本级户籍是指所在地为 青云街办、西大街街办、六水桥街办、文昌街办、荆公路街 办、城西街办、钟岭街办、抚北镇、崇岗镇

11、、孝桥镇的户籍。（二）申请人为新市民（非市本级户籍）的家庭，须提供 身份证、户口簿、结婚证（单身的提供婚姻承诺）、就业证 明（劳动合同、缴纳社会保险证明、单位证明其中之一，无法 提供就业证明的按照告知承诺制签订诚信承诺书），签订授 权核查书。（三）租赁家庭成员名下在申请保障性租赁住房的房源-14 - 所在城区无住房（含自有住房、租住的公房），本市城区是指 临川区、高新区城市规划范围内。（四）租赁对象未享受公租房（廉租房）政策。（五）租赁对象未享受过经济适用住房（含已上市的经 济适用住房和已退回经济适用住房补贴款）政策。（六）租赁对象未享受共有产权住房政策。第三十八条 申请人须通过住房租赁服务管

12、理平台（或 政府指定窗口）进行申请，并提供相关材料。保障性租赁住房 产权（投资）或经营管理单位须通过住房租赁服务管理平台, 对申请人资格自行制定流程、自行审核。第十章租赁管理第三十九条 保障性租赁住房由产权（投资）或经营管 理单位自行选择租赁方式，自行实施，并通过住房租赁服务 管理平台及时将租赁人员名单等租赁情况报所在市、县（区） 住房保障部门留存。由市、县（区）住房保障部门建立住房 保障对象档案，将相关情况报送市住房保障部门存档。其中, 村集体（农村集体经济组织）、住房租赁（房地产开发）企业的 租赁数据应当与公安流动人口管理系统对接。住房租赁服务 管理平台应当与市大数据服务平台完成系统对接。

13、第四十条 保障性租赁住房承租人应与产权（投资）或 经营管理单位签订租赁合同，明确产权所有人（法人）与承租 人的权利和义务，承租期间须遵守房屋使用平安规定及租赁 合同相关约定。第四十一条保障性租赁住房租赁合同单次签订不超 过3年；合同期满，经审查符合条件的，可以续租。第十一章租金管理第四十二条 保障性租赁住房租金接受政府指导，按照 “租户可负担、企业可持续”的原那么，建立保障性租赁住房 租金确定机制。保障性租赁住房租金以单套（间）建筑面积计 算。第四十三条 保障性租赁住房的租金按照单个工程市 场租赁住房租金的一定比例确定，最高不超过90%o由市、县（区）住房保障部门委托有资质的第三方评估 机构，

14、对单个保障性租赁住房工程的市场租赁住房租金进行 评估，再根据评估结果拟订租金标准,报市、县（区）价格主 管部门备案后执行。市场租金实行动态管理，适时向社会公 布。第十二章退出管理第四十四条 通过购买、获赠、继承、租赁公房等各种 方式在申请保障性租赁住房的房源所在城区拥有住房的，应 当退出保障性租赁住房，可给予12个月过渡期，过渡期内 按市场租赁住房租金标准收取租金。在过渡期后未退出保障 性租赁住房的，出租人应解除与承租人的租赁关系，收回该 保障性租赁住房。承租人自然死亡的，自动退出所承租的保16 - 障性租赁住房。第四十五条 承租人退回保障性租赁住房的退出管理 方法，由其产权（投资）或经营管理

15、单位自行制定、实施。第十三章监督管理第四十六条 保障性租赁住房由其所有权人或者其委 托的运营单位自行管理，维修养护费用由所有权人或者其委 托的运营单位承当。运营管理接受所在市、县（区）住房保 障部门监督。第四十七条 市、县（区）住房保障部门应加强指导、 检查和催促保障性租赁住房房源使用平安管理工作。保障性租赁住房房屋所有权人为房屋使用平安责任人, 市、县（区）财政投资的保障性租赁住房，产权归市、县（区） 人民政府（含授权委托有关单位代为持有产权的）所有的保 障性租赁住房，其经营管理单位为房屋使用平安责任人。房 屋使用平安责任人可以与承租人就房屋使用平安责任等事 项进行约定，由承租人承当相应的房

16、屋使用平安责任。第四十八条 保障性租赁住房产权单位应当做好保障 性租赁住房及其配套设施的维修、养护工作，确保保障性租 赁住房正常使用。第四十九条 运营单位应确保保障性租赁住房符合运 营维护管理相关要求，建立完善各项突发事件应急预警及处 置制度；落实消防平安责任制，配备符合规定的消防设施、器17 - 材，保持疏散通道、平安出口、消防车通道畅通，定期开展消 防平安检查。第五十条适时探索保障性租赁住房信用体系建设，建 立健全保障性租赁住房运营主体和保障对象信用档案。对拒 不服从退出管理、严重违反保障性租赁住房管理规定以及严 重违约行为的，由住房保障主管部门或者具体实施机构计入 个人不良信用档案，并在

17、本部门政府网址公示，同时将公示 内容告知当事人所属单位和上传省公共信用信息系统。第五十一条 有关行政管理部门、运营单位的工作人员 违反本方法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受 贿或者侵害申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者 上级主管部门给予处分，涉嫌违法犯罪的，依法追究其刑事 责任。第十四章附那么第五十二条 各县（区）可结合本地实际，参照本方法 另行制定实施方法。第五十三条 本方法自发布之日起施行。-18 -关配套政策。第六条市政府统筹全市保障性租赁住房工作，通过保 障性租赁住房工作领导小组及其办公室，对涉及全市保障性 租赁住房的重大事项进行决策、协调和监督。市住房和城乡建设部门

18、系本市保障性租赁住房行政主 管部门。负责牵头制定全市保障性租赁住房政策及相关配套 措施；会同相关部门编制保障性租赁住房开展规划和年度建 设计划；负责催促、指导全市保障性租赁住房工作。市自然资源（不动产登记）部门和住建部门负责提供申 请人房产信息（以市不动产登记部门房屋登记信息和市住建 部门房屋交易合同备案信息查询结果为准）。发改、财政、工信（大数据）、人社、公安、生态环境、 人防、城管、民政、国资、教体、卫健、市场监管、统计、 城投公司、税务、金融办、银保监、人民银行抚州中心支行、 市政务服务、供电、供水、华润燃气等单位，按照各自职能 负责相关工作。各县（区）人民政府、高新区和东临新区管委会负

19、责辖 区内保障性租赁住房房源筹集、信息录入、资格审核、实物 租赁、档案管理、动态管理、政策培训等具体工作。第七条保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、 青年人等群体的住房困难问题。保障性租赁住房不设收入线 门槛，在城区内无住房的新市民、青年人等可以申请承租。第二章规划和筹集第八条 “十四五”期间，全市计划筹集保障性租赁住 房1万套。第九条 保障性租赁住房以小型、适用、满足基本居住 需求为原那么，可以是住宅型租赁住房，也可以是宿舍型住房。 建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最高 不超过90平方米，70平方米（不含）至90平方米的户型不 超过保障性租赁住房总规模的15%o第十条保障

20、性租赁住房主要利用集体经营性建设用 地、企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地和存量闲 置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。支持农村 集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房 地产开发企业等各类主体按规定建设保障性租赁住房。房源筹集渠道主要包括：（一）村集体（农村集体经济组织）新建、改建和改造；（二）企事业单位自建或与其他市场主体合作建设；（三）产业园区配套新建、改建和改造；（四）住房租赁企业或房地产开发企业等机构新建、收 购、改建、改造、配建、长期租赁；（五）政府组织新建、改建、改造和收购社会房源；（六）已获得中央财政支持住房租赁市场开展奖补资金 的租赁住房、政府及各类

21、社会主体闲置的公租房、闲置的棚 户区改造安置房、各级政府筹集的人才公寓，以及行政、企 事业单位、产业园区建设的职工宿舍（周转住房、倒班房）等 经各级政府批准纳入保障性租赁住房使用、管理的住房；（七）经政府批准由其它房屋纳入保障性租赁住房使 用、管理的房源；（八）社会捐赠及其他渠道筹集。第十一条建设保障性租赁住房必须权属明晰、满足安 全要求、尊重群众意愿。经市、县（区）人民政府同意，根 据建设方式，可享受相应的政策支持：（一）利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的, 在符合规划的前提下，农村集体经济组织可通过自建或联 营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。支持利用城区、 靠近产业园区或交通便

22、利区域的集体经营性建设用地建设 保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用 地使用权可以办理抵押贷款。（二）利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障 性租赁住房的，在符合规划的前提下，可变更土地用途，不补 缴土地价款，权属不变，原划拨的土地可继续保存划拨方式； 允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保 障性租赁住房。对已出让的商业用地，在符合规划的前提下， 经市自然资源部门研究并报市政府同意后，可将商业用地调 整一定比例建设保障性租赁住房。（三）利用产业园区工业工程配套用地建设保障性租赁 住房的，在符合规划的前提下，其配套建设行政办公及生活 服务设施的用地面积占工程总用地

23、面积的比例上限可由7% 提高到15%,建筑面积占比上限相应提高，提高局部主要用于 建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励 将产业园区中各工业工程的配套比例对应的用地面积或建 筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。（四）利用非居住存量闲置房屋（商业、办公、旅馆、 厂房、仓储、科研教育等）改建为保障性租赁住房的，在符合 规划的前提下，在改建期间不变更土地使用性质，权属不变， 不补缴土地价款。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储 用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。（五）利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的, 在符合规划的前提下，支持提高住宅用地中保障性租赁住房

24、用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁 住房用地计划、优先安排、应保尽保。保障性租赁住房可采 取出让、租赁或划拨等方式供应保障性租赁住房用地，其中 以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及 调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收 取，并在出让合同中具体约定，在约定期限内可不收取第二 期及以后各期土地出让价款相应的利息。新建普通商品住房 工程，可配建一定比例的保障性租赁住房。第十二条将保障性租赁住房纳入工程质量平安监管, 对质量结构平安、消防平安等进行重点监管。保障性租赁住 房建设应符合住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住 房建设使用标准的通知(建办标(

25、2021) 19号)等有关要求, 执行住宅建筑规范或宿舍建筑设计规范或旅馆建 筑设计规范及相关标准,应提供简约、环保的基本装修，具 备入住条件。其中，新建保障性租赁住房小区应参照新建住 宅小区配套相应的商业、公共服务设施；改建、改造保障性 租赁住房小区，在符合规划的前提下，可酌情配套相应的商 业、公共服务设施。保障性租赁住房的建设应积极应用新技术、新工艺、新 材料、新设备，推行全装修成品交房，提供基本生活设施。第十三条 保障性租赁住房工程应严格按照国家有关 建筑工程质量平安标准和建设程序进行勘察、设计、施工和 验收，工程质量应到达设计文件和承包合同规定的质量标 准，应按规定履行人防工程结建义务

26、。工程工程实行质量终 身负责制。存量房屋改建、改造前应对房屋平安性能进行鉴定，改 建、改造方案必须满足平安使用要求。鼓励建设单位投保工 程质量潜在缺陷保险。运营管理单位要加强维护，落实消防 平安责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展消防平安 检查。第十四条 市、县（区）住房保障部门应当在工程竣工 验收合格后60日内，催促指导产权（投资）或经营管理单位将 房源信息录入住房租赁服务管理平台，并及时进行房源审核 确认。第三章资金补助第十五条 对符合规定的保障性租赁住房建设工程，积 极争取中央和省级补助资金予以支持。市、县（区）人民政 府可根据各地实际情况，统筹利用土地出让净收益和住房公 积金增值收

27、益等现有住房保障资金开展保障性租赁住房加 大资金投入。第十六条市政府投资的保障性租赁住房需要市财政 投入的资金在市本级保障性住房建设资金中统筹安排，由市 财政根据市保障性租赁住房工作领导小组审核意见和工程 款支付进度的规定报市政府审批，待批复后在15个工作日 内将资金拨付到位。第十七条 保障性租赁住房工程补助资金须严格按照 规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用。第四章税费减免第十八条保障性租赁住房建设免收城市基础设施配 套费。对符合减免防空地下室易地建设费规定的工程可依法 减免。经营性收费参照公共租赁住房有关政策，按低限减半 收取。第十九条 保障性租赁住房工程取得保障性租赁住房 工程认定书后

28、，住房租赁企业可依据财政部 税务总局 住 房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告（财 政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号），享 受增值税、房产税的税收优惠政策。自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般 纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用 简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税, 或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增 值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上 述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值 税。对企事业单位、社会团

29、体以及其他组织向个人、专业化 规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产 税。第二十条利用非居住存量土地和非居住存量房屋建 设保障性租赁住房工程在取得保障性租赁住房工程认定书 后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。第五章金融信贷政策第二十一条支持银行业金融机构以市场化方式向保 障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险 可控、商业可持续原那么，向改建、改造存量房屋形成非自有 产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善保障性 租赁住房相适应的贷款统计，银行业金融机构向持有保障性 租赁住房工程认定书的保障性租赁住房工程发放的有关贷 款暂不纳入房地产贷款集中度管理。第二十

30、二条 支持银行等金融机构发行金融债券，募集 资金用于保障性租赁贷款投放。支持企业发行企业债券、公 司债券、非金融企业债务融资工具等用于保障性租赁住房建 设和运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现 金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债 券；支持商业保险资金按照市场化原那么参与保障性租赁住房 建设。第二十三条 鼓励保障性租赁住房工程申报基础设施 领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs） 试点。第六章公共服务支持第二十四条保障性租赁住房承租人可以按照规定办 理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗 卫生、养老等基本公共服务。支持承租户提取住房公积金用 于支付保障性租赁住房租金。第七章工程审批政策第二十五条 按照“放管服”改革和“五型政府”建设