物业管理招投标与物业管理合同.doc

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1、物业管理招投标与物业管理合同一、物业管理招标一物业管理招投标的概念物业管理招投标是物业管理效劳的供求双方，通过招投标的方式确定物业管理权的活动。物业管理招标是物业管理效劳的需方物业的业主大会或建立单位，采取市场竞争手段找到自己满意的物业管理效劳的供方物业管理企业。物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要的物业管理权。二物业管理招标的方式物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。1.公开招标。招标人物业的业主委员会或建立单位通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的优点是最大限度地表达了招标的公平、公正

2、、合理原那么。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标本钱较高的缺乏之处。2.邀请招标。由招标单位向预先选择的有管理能力的假设干物业管理企业一般邀请不超过10家，通常在38家之间发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。其优点是可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经历，信誉可靠；缺点是由于招标范围的局限性，有可能漏掉一些有竞争力的物业管理企业参与投标。3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。

3、这实际上是一种合同谈判的方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比拟熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的物业如保密要求。上述招标方式通常由物业的业主委员会或建立单位来执行。随着物业管理市场的成熟，业主委员会或建立单位可以委托专业的物业管理中介咨询机构代理主持物业管理的招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作的效率和质量，能够选择到最符合要求的物业管理企业。三物业管理招标的一般程序物业管理招标的程序主要有以下步骤。1.成立招标机构。招标单位在招标之

4、前要成立物业管理工程招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：?招标公告?或?招标邀请书?、?招标书?、?投标单?、?投标企业资格审查表?、?投标须知?、?招标章程?、?招标工程说明书?、?物、世管理合同?等。3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式的不同，采片不同的途竹发布招标消息，如召开招标的新闻发布会、公布招标公告广告或寄发招标邀请书邀请函等。4.投标单位的资格审查。公开招标的资格审查须在出售标书之前进展，审查合格的才允许购置标书，故称资

5、格预审。资格审查的主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经历及以往业绩；已承当的工程；主要负责人的经历及企业背景情况等。5.出售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告广告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位出售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的

6、时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。7.承受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的如没有提交投标保证金，招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。8.组织开标辩论会。招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标辩论会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。9.进展评标和确定中

7、标单位。招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场辩论和招标书规定的其他要素进展比拟和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比拟一览表，排列名次，最后确定中标单位。10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定的时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，那么招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。12.招标完毕。对招标活动

8、进展总结，结算招标的有关费用，对招标资料进展整理、归档。四物业管理招标书物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要的文件，既是投标单位编制投标文件、进展投标的依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同的根底。它在一定程度上决定了今后该物业的管理经营水平及品位上下。物业管理招标书一般包括以下几个主要方面。1.物业工程的根本情况。物业管理招标书对物业工程根本情况的介绍包括：1物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。2主要设备设施，包括配电系统总安装容量、上下压配电柜、变压器、备用发电机数据、给排水系统蓄水池、泵

9、类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等、电梯系统、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。3提供的物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；假设是已有物业，那么需要提供详细的规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。2.确定物业管理的范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理工程的整体招标，还是局部招标；对分阶段建立的物业是否包括后续建立物业的管理；对新建物业的前期介入的安排。在确定物业管理的具体内容时，应根据招标物业的需要详细列明。3.对投标书编制的要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书的要求来编制的，招标单位应根据招标工程的需要在招标书中尽量详细列明对投标单

10、位编制标书的要求，物业管理招标对投标书的主要要求有：投标单位情况；物业的管理模式和效劳理念；组织构造设置；人、财、物等资源配备；人力资源的管理；总体工作筹划方案和分项工作方案；需要提供的管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料的管理、平安防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标的承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民效劳和社区文化活动等。4.对物业管理质量的要求。招标方可在参考国家建立部?全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准?和所在城市规定的有关优秀物业管理小区大厦评比标准的根底上，制定适合自己要求的物业管理质量标准。5.提供的物业管理条件。招标单位提供的物业管

11、理用房办公、仓库、宿舍等、商业用房、物业管理维修基金、物业管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。6.考核标准与奖惩方法。参照国家或地方有关物业管理的规定制定考核标准与奖惩方法。二、物业管理投标一物业管理投标的程序与过程一般来说，物业管理投标的程序与过程包括以下步骤。1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体如报纸、杂志、电视等、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理工程的招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理工程的投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。3.送

12、投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定的时间内送达投标申请书，承受招标单位的资格预审。4.取得招标文件。获得参加投标预审资格的企业，可以按规定程序到招标单位指定的地点购置招标文件。5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价的主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要的工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容确实切含义，并理解招标单位的意图，发现并提出请招标单位予以澄清的疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理效劳的自然、经济和社会条件。这些条件是进展物业管理的约束因素，关系到

13、能否开展有效的物业管理，能否取得好的管理效果，即较大的利润和较高的社会声誉；同时，它也牵涉到了物业管理的本钱与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。7.投标决策。参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取最大的开展时机。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑工程特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，慎重决策。如果工程类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，那么无论工程多么诱人都应果断放弃。企业考虑的决策因素有：1工程区域、规模要符合企业开展规划。2工程类型符合企业确定的目标客户。3常规预测盈利。4工程风险

14、控制在企业可以承受的范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响工程成败的不确定因素，如管理费标准、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的效劳承诺等。5工程招标方诚意合作并具备履行合同的实力。6投标企业现有的人、财、物等资源条件满足物业管理工程的能力。8.编制投标书。编制投标书是投标工作的一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理的方案书或未来管理的安排，也是招标单位定标的重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书的编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件

15、的根底上，根据招标文件的要求或精神，以及本企业投标决策的意向来编制投标书。9.投标书的封装及送达。全部投标文件编制好以后，投标单位就应按招标文件要求进展封装，并送到达招标单位。10.参加开标会议及招标辩论。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，辩论人要做好辩论的思想和资料准备，辩论时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的根本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或辩论分，为成功中标打下根底。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续

16、，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。12.投标完毕。对投标活动进展总结分析，结算投标的有关费用，对投标的资料进展整理、归档。二投标活动应把握的主要环节1.确定管理工程的整体思路。包括物业管理工作重点、效劳特色、管理目标、管理方式及实施措施。2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑标的物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定23个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备

17、维修费及分包业务费用的把握。3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。比方管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产平安损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。4.确定管理机制、管理机构和拟选工程经理，明确效劳流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好的业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时的演讲陈述、辩论现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜

18、明、充满激情，从而表达投标企业的信心和实力，感染并打动评委。准备现场辩论最有效的方法是提前进展模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备辩论要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙答复，拖泥带水。三、物业管理合同概述一物业管理合同的概念物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理效劳的合同。物业管理合同有两种情况：一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。二物业管理合同的特征1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管

19、理事务如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防平安、清洁卫生、园庭绿化等所支出的必要费用，应由房地产开发商或业主承当。2.物业管理合同是有偿的。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同的内容必须是合法的，应表达当事人双方的权利、义务的平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否那么，合同将不受法律保护。5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺

20、成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。四、物业管理合同的主要内容物业管理合同应当载明以下主要内容：1合同双方当事人的名称、住所；2物业管理区域的范围和管理工程；3物业管理效劳的事项；4物业管理效劳的要求和标准；5物业管理效劳的费用；6物业管理效劳的期限；7违约责任；8合同终止和解除的约定；9当事人双方约定的其他事项。前期物业管理合同的聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同的聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理的行政主

21、管部门核准取得从事物业管理的资质证书，得以在资质证书的核准范围内承受聘请。物业管理企业的住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时的住所。物业管理的区域一般与组成业主大会拥有的物业的范围相一致。一个业主委员会所属的物业一般只能聘请一个物业管理企业进展管理。物业管理合同中当事人应当约定的物业管理效劳事项包括：1物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；2物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；3电梯、水泵等房屋设备的运行效劳；4保洁效劳；5保安效劳；6物业维修、更新费用的账务管理；7物业档案资料保管。物业管理合同除了应当约定的管理效劳事项，还可以约定以下效劳事项：1业主或使用人的自用部

22、位和自用设备的维修、更新；2业主大会授权的其他物业管理事项。物业管理的要求和标准主要可以通过以下方式确立：1应当符合政府物业主管部门和专业部门消防、劳动保护、市政、环卫确定的标准；2应当到达合同所约定的要求。物业管理的费用按公共性效劳收费、公共性代办性收费、特约效劳收费而有不同的收取方式。公共性效劳收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约效劳收费实行经营者定价。物业管理合同约定的收费，不能违反法律、法规的强制性规定。物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理的期限也作出了明确的规定。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业的违约责任：1物业管理企业没有到达合

23、同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未到达要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。2物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人可以要求物业管理企业清退。3物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承当赔偿责任。4物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。2.业主方面的违约责任：1业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的

24、方式偿付。2业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承当责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承当赔偿责任。五、物业管理合同的签订与终止一物业管理合同的签订1.订立物业管理合同应遵循的根本原那么：1平等原那么。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2合同自由原那么。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。3公平原那么。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承当相应义务，权利义务要对等。4老实信用原那么。该原那么表达了社会主义

25、精神文明和道德标准的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。5合法性原那么。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。2.订立物业管理合同的程序。订立物业管理合同的过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格的物业管理企业、特定的业主开发建立方、公房出售单位、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是以承受要约的全部条件为内容，一般不得对要约内容再

26、作限制、扩张、变更的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款，如果在承诺的同时，更改要约的条款属于实质性条款，那么视为对要约的拒绝并发出了新的要约；如果更改要约内容的条款属于非实质性条款，是对要约的非实质性变更，除非要约人及时反对，那么该项承诺为合格承诺。3.物业管理合同的成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案的，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。4.有关解决争议条款的选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进展明确的约定，是非常必要的。通

27、常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：1自愿性。当事人之间的纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭的组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规那么，都是在当事人自愿的根底上，由当事人协商确定，故仲裁充分表达当事人意思自治的原那么。2专业性。各种仲裁机构大都具有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业的专家。3灵活性。仲裁的灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。4保密性。仲裁一般以不公开审理为原那么，并且各国有关的仲裁法律规那么都规定了

28、仲裁员及仲裁秘书的保密义务，具有极强的保密性。5快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利于当事人之间纠纷的迅速解决。6经济性。由于时间上的快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁的收费一般要比诉讼费低一些。二物业管理合同的终止物业管理合同因以下原因而终止。1.物业管理合同约定的物业管理效劳期限届满，双方又没有续签合同的。2.物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在以下条件下可以解除合同：1双方协商一致；2物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。3.物业管理企业没有到达物业管理要求，经限期整改逾期仍未到

29、达要求，业主委员会有权终止合同。4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进展有效管理的，物业管理企业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进展物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接收物业的，物业管理企业有权解除合同。5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行，要求物业

30、管理企业的破产清算小组移交物业管理的有关资料、基金、财产，业主应支付而尚未支付的物业管理费用扣除有关费用后，也应当向物业管理企业的破产清算小组清偿。业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。六、前期物业管理合同与物业管理合同前期物业管理合同是物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订的物业管理合同。与一般的物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。一合同主体不同前期物业管理合

31、同由物业区域的房地产开发单位与物业管理企业签订，一般的物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，由于出售率或入住率未到达法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。二合同期限不同一般而言，前期物业管理合同的期限不长，而一般物业管理合同期限较长，并且约定了延展期限。其次，如果在前期物业管理合同约定的物业管理期限内，业主委员会成立了，而业主委员会对前期物业管理合同中约定的物业管理公司的管理不满，并有充足理由，可以提前解除合同。实践中在前期物业管理合同中出现的问题主要是，前期物业管理合同由房地产开发商和物业管理企业签订，业主对这一合同无法表达意见，而当业主陆续入住，业主大会、业主委员会等业主自治机构却没有运转起来，原来进展前期物业管理的物业管理企业继续对物业管理进展管理，如果前期物业管理合同约定的物业管理费用较高，或物业管理企业的物业管理效劳不佳，那么业主和使用人的利益就将受损。当前，政府主管部门应当加强对前期物业管理合同的审查，并对前期物业管理费用的期限、费用支付方等作出明确规定，并监视实施，同时对前期物业管理合同向一般物业管理合同的转化过程予以监视，支持业主自治的落实。