物业管理招投标与合同.ppt

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1、物业管理招投标与合同分享小故事 (狗和兔子)说明态度很重要乌鸦和兔子一只乌鸦坐在树上，整天无所事事。一只小兔子看见乌鸦，就问：“我能象你一样整天坐在那里，什么事也不干吗？”乌鸦答道：“当然啦，为什么不呢？”于是，兔子便坐在树下，开始休息。突然，一只狐狸出现了。狐狸跳向兔子并把它给吃了这个故事的寓意是有事情做有事情做有事情做有事情做很重要很重要很重要很重要沙漏哲学第二次世界大战期间，有位在收发室工作的军人叫米诺。他肩负着沉重的任务，每天都得马不停蹄地整理在战争中死伤和失踪者的最新记录。在压力和疲劳的袭击之下，米诺患了结肠痉挛症。一天，米诺终于体力不支被送进医院。军医了解到他的情况后，语重心长地对

2、他说：“米诺先生，你身体上的毛病其实没有什么大不了，真正的问题出在你的心里。我希望你把自己的生命想成一个沙漏。在沙漏的上半部，有成千上万的沙子，它们在流过中间那条细缝时，都是平均而且缓慢的，除了弄坏它，你和我都没有办法让很多沙粒同时通过那条窄缝。人也是一样，每天都有一大堆的工作等着我们去做，但我们必须一次一件慢慢来，否则我们的精神绝对承受不了。怎样做事计划很重要冻僵的小鸟一只小鸟正在飞往南方过冬的途中。天气太冷了，小鸟冻僵了，从天上掉下来，跌在一大片农田里。它躺在田里的时候，一只母牛走了过来，而且拉了一堆牛粪在它身上。冻僵的小鸟躺在牛屎堆里，发掘牛粪真是太温暖了。牛粪让它慢慢缓过劲儿来了！它躺

3、在那儿，又暖和又开心，不久就开始高兴地唱起歌来了。一只路过的猫听到了小鸟的歌声，走过来查个究竟。顺着声音，猫发现了躲在牛粪中的小鸟，非常敏捷地将它刨了出来，并将它给吃了！这个故事的寓意是1）不是每个在你身上喷粪的都是你的敌人。2）不是每个把你从屎堆中拉出来的都是你的朋友。3）而且，当你陷入深深的屎堆当中（身陷困境）的时候，闭上你的鸟嘴！干事难免受非议，处理好很重要.不要以牙还牙史上最成功的团队他们四人的结合实属乌合，本是唐僧一路收徒，既无竞争上岗之举，也无选拔考试之制，更无赏罚奖惩之法，只是见一个收一个，有的本来就有劣根，但他们走到取经的大旗下，就要克服自身不足，适应团队的要求。也就是当代人所

4、说的为了共同的愿景：到西天获取真经，成就正果。面对路途上的艰难险阻，只有合作，降妖的降妖、开路的开路，化缘的化缘、管内务的管内务，做到人尽其才。他们更多的是协作，师傅有难，师兄弟遇险，都要互相照应搭救。尽管也有领导决策的失误，有徒弟挑拨的不和，有半途而废的思潮，有分工不明的推诿，但是团队精神始终支撑着他们克服千难万险，不达目的不罢休。找准自己的位置很重要第一节第一节 物业管理招标物业管理招标一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念一、物业管理招投标的相关概念二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型二、物业管理招标的类型三、物

5、业管理招标的特点和方式三、物业管理招标的特点和方式三、物业管理招标的特点和方式三、物业管理招标的特点和方式四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成四、物业管理招标文件的构成 （一）物业管理招标相关概念（一）物业管理招标相关概念 物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标，是指物业管理招标人物业管理招标人物业管理招标人物业管理招标人为为为为即将建造完成即将建造完成即将建造完成即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其或已经

6、建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性安全护卫、绿化、环境卫生及生活

7、服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然（二）物业管理招标的类型（二）物业管理招标的类型 可以根据不同性质划分

8、，按物业可以根据不同性质划分，按物业可以根据不同性质划分，按物业可以根据不同性质划分，按物业类型、服务内容、招标主体、服务方类型、服务内容、招标主体、服务方类型、服务内容、招标主体、服务方类型、服务内容、招标主体、服务方式等等。主要看招标方侧重点。式等等。主要看招标方侧重点。式等等。主要看招标方侧重点。式等等。主要看招标方侧重点。关注招标方的侧重点，是编写标书的关注招标方的侧重点，是编写标书的关注招标方的侧重点，是编写标书的关注招标方的侧重点，是编写标书的关键。关键。关键。关键。（三）物业管理招投标特点和方式：（三）物业管理招投标特点和方式：特点：综合性、地域性、差异性、特点：综合性、地域性、

9、差异性、特殊性特殊性 方式：公开招标：以公开的方式邀请不确定方式：公开招标：以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（在程序启动后单方面变更。（关注招标文件的关注招标文件的发布及限制性发布及限制性）邀请招标：是指招标人预先选择若干有能力邀请招标：是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。协议招标：协议招标：招标单位招标单位招标单位招标单位直接邀请直接邀请直接邀请

10、直接邀请其认为资信可其认为资信可其认为资信可其认为资信可靠和能力相适应的靠和能力相适应的靠和能力相适应的靠和能力相适应的一一一一家或几家家或几家家或几家家或几家物业管理企业参物业管理企业参物业管理企业参物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。际上是一种合同谈判的方式。际上是一种合

11、同谈判的方式。际上是一种合同谈判的方式。一般包括：招标人及招标项目简介物业管理服务内容及要求对投标人及投标书的要求评标标准和评标办法招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；物业服务合同的签订说明其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。关注招标文件每个构成，是编写投标文件的关键。一项不合格，将直接造成废标。（四）招标文件的构成（四）招标文件的构成二、物业管理投标二、物业管理投标 概念：概念：物业管理投标物业管理投标，是指符合招标文件中，是指符合招标文件中要求的要求的投标人投标人根据公布的招标文件中确定的各项根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规管理服务

12、要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。参与投标活动的整个过程。其中，其中，投标人投标人是指响应物业管理招标、参加是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的立法人资格的物业管理公司或其他有资质的专业物业管理公司或其他有资质的专业公司。公司。对于我们来讲，了解投标过程、掌对于我们来讲，了解投标过程、掌握标书编制尤为重要。是项目经理握标书编制尤为重要。是项目经理必备的基本技能。必备的基本技能。物业管理招投标应该遵循的物

13、业管理招投标应该遵循的原则原则1)1)公开原则公开原则 2)2)公平原则公平原则 3)3)公正原则公正原则 4)4)合理原则合理原则 物业管理招投标适用的物业管理招投标适用的法律法规法律法规中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法物业管理条例物业管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法物业管理条例物业管理条例第第24条规定：国家提倡建设单位按照房条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招有相应资质的物业服务企业。住宅建

14、设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。的物业服务企业。一物业常识一物业常识一物业常识一物业常识001“001“001“001“物业物业物业物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地

15、产。被称为物业的单是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。002002002002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产

16、是一个词（物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real estateReal estateReal estateReal estate或或或或Real propertyReal propertyReal propertyReal property）。）。）。）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观

17、的概念，物业一词则是个微观的概念。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。003003003003世界物业管理的起源世界物业管理的起源世界物业管理的起源世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于物业管理作为一种不动产管理的模式起源于物业管理作为一种不动产管理的模式起源于物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19191919世纪世纪世纪世纪60606060年代的英国。当时是英国工业空前发年代的英国。当时是英国工业空前发年代的英国。当时是英国工业空前发年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚展高涨的时候，一名叫奥克维亚展高涨的时候

18、，一名叫奥克维亚展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。004004004004我国（大陆）的物业管理起源于我国（大陆）的物业管理起源于我国（大陆）的物业管理起源

19、于我国（大陆）的物业管理起源于1981198119811981年年年年3 33 3月月月月10101010日，深圳市成立我国日，深圳市成立我国日，深圳市成立我国日，深圳市成立我国(大陆大陆大陆大陆)首家物业管理公司。标志着我国首家物业管理公司。标志着我国首家物业管理公司。标志着我国首家物业管理公司。标志着我国(大陆大陆大陆大陆)物业管理工作摆脱行政物业管理工作摆脱行政物业管理工作摆脱行政物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。福利型传统计划经济下的管理模式，走上了

20、专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。005005005005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。006006006006号称号称号称号称“深圳市物业管理第一村深圳市物业管理第一村深圳市物业管理第一村深圳市物业管理第一村”的是深圳市的是深圳市的是深圳市的是深圳市“东湖丽苑东湖丽苑东湖丽苑东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区商品住宅

21、小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。的物业管理工作。的物业管理工作。的物业管理工作。007007007007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983198319831983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字

22、楼国国国国际商业大厦实施物业管理。际商业大厦实施物业管理。际商业大厦实施物业管理。际商业大厦实施物业管理。008008008008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985198519851985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。区实施物业管理。区实施物业管理。区实施物业管理。009

23、009009009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990199019901990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区利房住宅小区利房住宅小区利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。莲花二村实施综合一体化物业管理。莲花二村实施综合一体化物业管理。莲花二村实施综合一体化物业管理。010

24、010010010我国第一家实行招投标的物业是我国第一家实行招投标的物业是我国第一家实行招投标的物业是我国第一家实行招投标的物业是1993199319931993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两

25、住宅小区实施邀请招投标活动。司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。011011011011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996199619961996年年年年12121212月，对深圳市福利房住宅小区月，对深圳市福利房住宅小区月，对深圳市福利房住宅小区月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面鹿丹村的面鹿丹村的面鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。向社会的公开招标活

26、动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。第二节第二节 物业管理投标物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序四、四、四、四、物业管理投标策略物业管理投标策略物业管理投标策略

27、物业管理投标策略一、物业管理投标人及其必备条件 物业管理投标人物业管理投标人 招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为的并有可能参加投标的人称为潜在投潜在投潜在投潜在投标人标人标人标人。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的

28、潜在投标人称为参加投标的潜在投标人称为参加投标的潜在投标人称为参加投标的潜在投标人称为投标人投标人投标人投标人。一、物业管理投标人及其必备条件 物业管理投标人应当具备的条件物业管理投标人应当具备的条件1.1.1.1.依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。（法律法规的要求）物业服务企业。（法律法规的要求）物业服务企业。（法律法规的要求）物业服务企业。（法律法规的要求）2.2.2.2.应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标

29、文件的需要（招质，能够满足招标文件的需要（招质，能够满足招标文件的需要（招质，能够满足招标文件的需要（招标条件的要求）。标条件的要求）。标条件的要求）。标条件的要求）。二、物业管理投标前的准备工作二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审获得招标信息和有关资料的主要渠道有：获得招标信息和有关资料的主要渠道有：获得招标信息和有关资料的主要渠道有：获得招标信息和有关资料的主要渠道有：公共媒介：公共媒介

30、：公共媒介：公共媒介：通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；招标方邀请招标方邀请招标方邀请招标方邀请其他渠道：第三方代理公司、相关单位、客户等其他渠道：第三方代理公司、相关单位、客户等其他渠道：第三方代理公司、相关单位、客户等其他渠道：第三方代理

31、公司、相关单位、客户等二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标项目评估（二）分析收集的信息，进行投标项目评估（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审1 1 1 1了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信息息息息2 2 2 2投标竞争形势，了解竞争对手投标竞争形势，了解竞争对手投标竞争形势，了解竞争对手投

32、标竞争形势，了解竞争对手3 3 3 3自身具备的投标条件及迫切性自身具备的投标条件及迫切性自身具备的投标条件及迫切性自身具备的投标条件及迫切性 主要是考虑：（主要是考虑：（主要是考虑：（主要是考虑：（1 1 1 1）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（）可利用的资源和其他有利条件；（2 2 2 2）投标人当）投标人当）投标人当）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。前的经营状况、财务状况和投标的积极性。前的经营状况、财务状况和投标的积极性。前的经营状况、财务状况和投标的积极性。4 4 4 4本企业投标该物业的优势本企业投标该物业

33、的优势本企业投标该物业的优势本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。标人的关系是否良好。标人的关系是否良好。标人的关系是否良

34、好。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作小组（三）组建投标工作小组 （四）申请资格预审，填写相关表格（四）申请资格预审，填写相关表格投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：1 1 1 1综合性的综合性的综合性的综合性的管理人员管理人员管理人员管理人员项目负责人的选择项目负责人的选择项目负责人的选择项目负责人的选择2 2 2 2专业工程技

35、术人员专业工程技术人员专业工程技术人员专业工程技术人员技术数据的提供技术数据的提供技术数据的提供技术数据的提供3 3 3 3财务人员财务人员财务人员财务人员-费用的合理测算费用的合理测算费用的合理测算费用的合理测算二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括：资格预审表的内容一般包括：投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投

36、标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表；经历（经验）表；经历（经验）表；经历（经验）表；投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表；投标人的财务能力说明表；投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理

37、人员表；术、管理人员表；术、管理人员表；术、管理人员表；投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；的设备表；的设备表；的设备表；项目分包及分包人表；项目分包及分包人表；项目分包及分包人表；项目分包及分包人表；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；与本物业管理资格预审有关的其他资料。与本物业管理资格预审有关的其他资料。与本物业管理资格预审有关的其他资

38、料。与本物业管理资格预审有关的其他资料。三、物业管理投标的实施程序三、物业管理投标的实施程序登记并取得招标文件登记并取得招标文件编制标书编制标书办理投办理投标保函或标保函或保证金保证金勘察物业现场和参加标前会议勘察物业现场和参加标前会议封送投标文件封送投标文件参加开标会议和现场答辩参加开标会议和现场答辩合同签订合同签订提供履约保证金保函提供履约保证金保函（一）（一）登记并取得招标文件登记并取得招标文件 1 1研究招标文件条款研究招标文件条款 2 2研究评标办法研究评标办法 3 3研究合同条款研究合同条款（二）勘察物业现场和参加标前会议（二）勘察物业现场和参加标前会议1勘察物业现场2参加标前会议

39、勘察勘察物业现场物业现场：（1 1）工程质量与配套建设情况）工程质量与配套建设情况 （2 2）物业的基本情况）物业的基本情况（3 3）业主的基本情况）业主的基本情况（4 4）市场调查）市场调查（5 5）分包情况）分包情况（6 6）与本物业管理投标有关的其他因素）与本物业管理投标有关的其他因素 原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。有无管理房和营业场所。是否能够专业分包，分是否能够专业分包，分是否能够专

40、业分包，分是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。时可进行分包的询价。了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能区域、总面积和使用功能（三）编制标书（三）编制标书 1 1测算工作量测算工作量 2 2制定管理服务方案制定管理服务方案 3 3进行投标报价决策进行投标报价决策 4 4正确编写标书正确编写标书标书的内容：一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方标书

41、的内容：一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的其他材料组成。常见的做法是将头条投标文件根据案、招标文件要求的其他材料组成。常见的做法是将头条投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件一般为资格文件，技术性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件一般为资格文件，技术文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。技术文件尤为重要。技术文件尤为重要。（四）办理投标保函或保证金（四）办理投标保函或保证金 投标保函投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供

42、的银不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行招标文件所规定的义务：行保函，以保证投标人履行招标文件所规定的义务：1 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标；修改原报价、不得中途撤标；2 2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的履约保函。若投标人未履规定的时间内提供银行的履约保函。若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按保函规定履行赔款义务。按保函规定履行赔款义务。（五）、封送

43、标书必须按照招标文件要求装订、密封；在规定时间内送达。（六）（六）参加开标会议及招标答辩。参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单参加投标的意图、投

44、标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。础。（七）（七）中标及签订物业管理合同中标及签订物业管理合同 物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。区域、实施物业管理

45、的有关问题。编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项（1）确保填写无遗漏，无空缺。）确保填写无遗漏，无空缺。（2）不得任意修改填写内容。）不得任意修改填写内容。（3）填写方式规范。）填写方式规范。（4）不得改变标书格式）不得改变标书格式。（5）表达方式准确、计算数字必须准确无误。）表达方式准确、计算数字必须准确无误。（6）报价合理。）报价合理。（7）包装整洁美观。）包装整洁美观。（8）报价方式规范。）报价方式规范。（9）严守秘密，公平竞争。严守秘密，公平竞争。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异

46、策略差异策略 攻势策略是一种主动进攻性的策攻势策略是一种主动进攻性的策略。通过高于平均水平的投标报价、略。通过高于平均水平的投标报价、谈判中强调突出自己的雄厚实力和优谈判中强调突出自己的雄厚实力和优势等来争取中标。采用这种策略投标势等来争取中标。采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。势。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策

47、略尽可能地突出自己的自身特殊优势，尽可能地突出自己的自身特殊优势，避免在自身弱点上与其他投标公司发避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。他们可以尽可能地与其生正面冲突。他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。获取胜利。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策略 低成本策略是指投标公司在制定低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标价时，尽可能地压低报价以争

48、取中标的策略。标的策略。实力雄厚的大公司占领市场或小实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用。公司进入市场时用。四、物业管理投标策略四、物业管理投标策略1.1.攻势策略攻势策略2.2.守势策略守势策略3.3.低成本策略低成本策略4.4.差异策略差异策略 投标的物业公司根据招标物业的性质投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点，和自己公司的特点，在管理服务的方式方法上提出自己与在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。手形成差异，以获取胜利的策略。案例分析江苏省南京市龙江小区有江苏省南京市龙江

49、小区有1010幢教师公寓要通过招投标的方式幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有寻找物业管理企业，有1212家物业公司购买了招标书家物业公司购买了招标书,准备投准备投标标 。物业概况：物业概况：江苏省南京市龙江小区江苏省南京市龙江小区20042004年底交付使用，占年底交付使用，占地约地约3030万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3 3年。年。招标书中明确提出评判各投标单位的总分为招标书中明确提出评判各投标单位的总分为100100分，其分，其中物业管理收费标价为中物业管理收费标价为5050分，标书为分，标书为3030分，答辩与企业

50、信誉分，答辩与企业信誉各占各占1010分。分。请分析请分析:(1)(1)这这1212家投标单位应采取什么样的投标策略家投标单位应采取什么样的投标策略?(2)(2)这样的招标存在哪些问题这样的招标存在哪些问题?矛与盾目前.最关键还是价格问题容易造成低价竞争，影响服务质量物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20。问初心，激荣誉，忆往昔，挖痛苦，问正道，畅未来芈老板也真是够拼的。分享一段话芈老板：芈老板：各位同学，我问你们，你们为何而工作？你们又为什么选择参加培训班？问